梁玉兰、广州市第五空间贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终11689号

• 案件编号

  （2021）粤01民终11689号

• 案件名称

  梁玉兰、广州市第五空间贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  梁玉兰;广州市第五空间贸易有限公司;广州转角遇到爱餐饮管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11689号上诉人（原审原告）：梁玉兰，女，1956年3月13日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峻源，广东宏港律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号百汇广场1012号房。法定代表人：苏永强。诉讼代表人：广州金鹏律师事务所，广州市第五空间公司贸易有限公司破产管理人。负责人：张涛。委托诉讼代理人：冼科，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州转角遇到爱餐饮管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南路麦村北约55号A区B幢222号。法定代表人：欧剑锋。上诉人梁玉兰因与被上诉人广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）、广州转角遇到爱餐饮管理有限公司（以下简称转角遇到爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24480号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。梁玉兰上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24480号民事判决第四项；2.请求判令第五空间公司、转角遇到爱公司立即连带恢复广州市越秀区中山五路193号325A商铺原状并交还给梁玉兰；3.请求判令第五空间公司、转角遇到爱公司连带支付合同解除之日至实际交还商铺之日止的占用商铺使用费（使用费暂按照合同约定租金计算，具体以法院认定为准）；4.请求判令第五空间公司、转角遇到爱公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决未对上诉人请求被上诉人“立即恢复广州市越秀区中山五路193号325A商铺原状并交还原告”的诉讼请求进行判决。合同解除后被上诉人至今仍未将325A商铺交还给上诉人，导致上诉人无法就325A商铺行使权利，因此被上诉人应当连带向上诉人支付合同解除之日至实际交还商铺之日止的占用商铺使用费。而一审判决亦未对该项请求进行判决。综上所述，原审判决遗漏了上诉人与被上诉人在前案中的事实认定以及诉讼请求，故恳请二审法院予以纠正。转角遇到爱公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。第五空间公司述称：我方对于一审判决未提起上诉，对于梁玉兰的上诉请求，请法院依法判处。梁玉兰向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除梁玉兰与第五空间公司双方签订的《商铺租赁合同》，第五空间公司、转角遇到爱公司立即将广州市越秀区中山五路193号325A商铺恢复原状并交还给梁玉兰；二、第五空间公司、转角遇到爱公司向梁玉兰支付自2018年11月1日起至解除租赁合同之日止的租金；三、判令第五空间公司、转角遇到爱公司向梁玉兰支付逾期支付自2018年11月1日起至法院判决生效之日所拖欠的租金的违约金（从每月6日起计算至实际支付租金之日，每逾期一日，按当月拖欠租金额的1%计付，暂计算至起诉前共29692.97元。）；四、判令第五空间公司、转角遇到爱公司连带支付合同解除之日至实际交还商铺之日止的占用商铺使用费（使用费暂按照合同约定租金计算，具体以法院认定为准）；五、本案诉讼费用由第五空间公司、转角遇到爱公司承担。一审法院经审理查明：广州市越秀区中山五路193号325A铺的权利人为梁玉兰，建筑面积为27.64平方米，用途为商业。2012年10月14日，梁玉兰（出租人、甲方）与第五空间公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积27.64平方米（以房产证或房地产预售契约标明为准）；租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中甲方给予乙方12个月的免租期（即从2013年1月1日至2013年12月31日）；乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同；从2013年1月1日至2019年12月31日甲乙双方协定的租金情况为第一年为免租期，第二年商铺月租金为50元/平方米（实收），之后每隔一年在上年基础上递增10%，其中2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金为1382元/月，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金为1520.20元/月；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为1672.22元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金；从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配。当甲方月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，乙方按保底租金的金额支付给甲方，当甲方月收入分成的金额大于保底租金的时候，乙方按收入分成的方式支付金额给甲方。保底租金为2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为1839.44元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为2023.52元/月，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为2225.85元/月，2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为2448.35元/月；乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计2764元作为经营保证金；第五空间公司拖欠租金超过30天的，甲方有权解除合同并收回出租商铺，乙方还需承担违约责任；乙方应于商铺租赁期满，不再续约或解除合同之日，将承租商铺及附属设备、设施以及由乙方出资增建的商场营运的各种设备保持完整完好状态（甲方要求复原除外）无偿交予甲方及业主监管小组，乙方不得留存物品在现场。对未经同意留存的物品，甲方有权任意处置。如乙方逾期不交出商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，而且乙方还应承担该商铺的物业管理费和公共设施维护费及水电费，乙方经营保证金和商铺复原保证金不予退回，由此造成甲方一切经济损失及法律责任由乙方承担；租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任；在合同有效期限内（2013年1月1日起至2022年12月31日）乙方须接受广州市力致物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力致物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力致物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力致物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。补充条款，3.合同生效条件：若在2012年9月30日起半个月内承租越秀区中山五路193号百汇广场自然层各层（指二至五层）的业主签约率达到该层总业主人数的90%以上，由发展商提供的联系方式（以乙方与业主的租赁合同为准），以甲乙双方确认的总率计算，无法联系的商铺业主及业权不清晰商铺除外，不计算在总率内，2012年10月15日前乙方必须按两个月租金（50元/平方米建筑面积）作为经营保证金及每平方按200元计算复原保证金一次性缴付给甲方，以上条款具备和手续齐备后，本合同即时生效。否则，本合同不发生效力，双方均无须履行本合同权利义务；等。梁玉兰为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.房地产权证，用以证明案涉场地的产权归属；梁玉兰为证明第五空间公司承租案涉场地，并拖欠支付案涉场地租金的事实，提交了2.商铺租赁合同；3.银行流水；4.（2016）粤0104民初42537号调解书；5.农业银行转账单。另查明，就梁玉兰与第五空间公司租赁合同纠纷，一审法院于2017年10月31日作出（2016）粤0104民初42537号民事调解书，调解协议如下：一、自调解书送达之日起5个工作天内广州市第五空间贸易有限公司向梁玉兰给付所欠的部分租金金额10779.6元及律师费3000元。二、自2017年11月起广州市第五空间贸易有限公司每月向梁玉兰按合同约定支付当月租金及拖欠的一个月租金额1520.2元，此后按上述标准逐月向梁玉兰支付直至付清拖欠在租金为止。三、广州市第五空间贸易有限公司自2017年11月起至2018年3月每月向梁玉兰支付违约金1000元等。再查明，广州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）粤01破申167号民事裁定书，裁定受理第五空间公司破产清算申请。（2020）粤01破180号指定管理人决定书，指定广州金鹏律师事务所担任广州市第五空间贸易有限公司管理人，负责人为张涛。梁玉兰称第五空间公司破产后未通知其解除案涉租赁合同事宜。经一审法院组织勘察现场，案涉场地大门上锁，未实际开业经营。一审法院认为：梁玉兰与第五空间公司自愿签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。第五空间公司没有按照合同约定向梁玉兰支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。现梁玉兰主张解除合同、交还房屋、支付所拖欠租金以及计付逾期缴纳租金违约金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。梁玉兰主张违约金按每日1%标准计算显属过高，一审法院不予采纳，根据公平合理原则，一审法院调整违约金的标准参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”的规定，故逾期付款违约金应计至2020年6月30日。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、梁玉兰与广州市第五空间公司贸易有限公司就广州市越秀区中山五路193号325A铺签订的《商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、广州市第五空间公司贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路193号325A铺恢复商铺房产证附图记载的原有间隔并交还给梁玉兰；三、确认梁玉兰在广州市第五空间贸易有限公司破产清算一案中享有以下普通破产债权：债权本金：2018年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（从2018年11月1日至2018年12月31日每月租金按1672.22元计算，从2019年1月1日至2019年12月31日每月租金按1839.44元计算，从2020年1月1日至2020年12月31日每月租金按2023.52元计算，从2021年1月1日至2021年12月31日每月租金按2225.85元计算；从2022年1月1日至2022年12月31日每月租金按2448.35元计算）；债权利息：从当月6日起，以当月所欠租金本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，计至2020年6月30日止；四、驳回梁玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取681元，由广州市第五空间公司贸易有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对梁玉兰的上诉主张，分析认定如下：关于梁玉兰主张转角遇到爱公司承担腾空交还涉案商铺的意见，经查，根据一审现场勘查，涉案房产所在位置由转角遇到爱公司占用，上述房产内还存留物品，现一审判决梁玉兰与第五空间公司之间的租赁合同解除，转角遇到爱公司失去了继续使用的基础，其负有腾空交还的义务，故二审基于上述事实予以改判。关于梁玉兰请求合同解除后的占用费，涉案合同的相对方为第五空间公司，梁玉兰未能举证转角遇到爱公司与第五空间公司之间的关系及转角遇到爱公司已实际支付费用的情况，且涉案合同自判决生效之日解除，该占用费亦尚未发生，综上，对其该主张不予支持。综上所述，梁玉兰的部分上诉请求成立，予以采纳。梁玉兰主张的其他请求，理由不充分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24480号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24480号民事判决第四项；三、广州转角遇到爱餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路193号325A铺腾空交还梁玉兰；四、驳回梁玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费681元，由广州市第五空间公司贸易有限公司负担。二审受理费100元，由广州转角遇到爱餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　何　佐二〇二一年九月二十三日书记员　钟丹霞谢金泽 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