广东省信托房产开发有限公司、广东丰伟房地产开发有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终17600号

• 案件编号

  （2021）粤01民终17600号

• 案件名称

  广东省信托房产开发有限公司、广东丰伟房地产开发有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  广东省信托房产开发有限公司;广东丰伟房地产开发有限公司;广东俊华物业管理有限公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17600号上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：武妍、康悦晴，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广东丰伟房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路108号丰伟大厦9D之一。法定代表人：李俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻玲、陈俊鹏，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。原审第三人：广东俊华物业管理有限公司，住所地广州市天河东路广信花园惠兰阁16E-16F室。法定代表人：黄国远，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华、陈卓璐，均系广东知泓律师事务所律师。上诉人广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）因与被上诉人广东丰伟房地产开发有限公司（以下简称丰伟公司）、原审第三人广东俊华物业管理有限公司（以下简称俊华公司）其他合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信托公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回丰伟公司的全部诉讼请求；3.丰伟公司承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、齐通发展有限公司（以下简称齐通公司）是涉案《“广信花园玉兰阁、惠兰阁”代销合同》和《代售“广信”楼宇补充合同》的签订主体和履行主体，其是否参与本案直接影响重要事实的查明，是本案的必要当事人。一审法院未将齐通公司追加为本案当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，属于严重程序违法，本案应当发回重审。二、本案存在重大事实认定错误，应当改判驳回丰伟公司的全部诉讼请求。（一）信托公司仅将广信花园惠兰阁中的住宅面积2777.928平方米交由齐通公司包销，齐通公司已于1993年2月18日完成了所有包销任务，涉案4套房屋并不在包销房屋的范围内。广信花园惠兰阁住宅总面积为11647.63平方米。1992年，信托公司作为广信花园玉兰阁和惠兰阁两幢楼宇的建设方，为方便港澳台同胞和海外侨胞购买房屋，特将两幢楼宇委托给齐通公司在香港地区独家代理销售，并实行部分包销。根据信托公司和齐通公司1992年6月25日签订的《代销合同》的约定，信托公司同意将惠兰阁住宅面积2777.928平方米由齐通公司在香港包销，售价为每平方米港币5700元，总售价为15834189.60元港币。齐通公司应在合同约定期限内向信托公司付清代理销售总房价，其在香港代售时的售价由其根据香港的商品房市场价格制定并自负盈亏、自担风险。同日，两公司签订《补充合同》进一步约定，信托公司将惠兰阁三至十八层（扣除包销部分）交给齐通公司在香港代理出售，信托公司按照市场情况以及齐通公司提供的信息调整售价，齐通公司负责执行售价。可见，惠兰阁三至十八层中仅有2777.928平方米住宅面积由齐通公司在香港地区包销，其余面积由齐通公司在香港地区进行代销。截至1993年2月18日，齐通公司在香港地区销售惠兰阁的房屋面积为3168.8平方米，其中31套的面积已达到2806.09平方米，已超过《代销合同》中约定的包销面积2777.928平方米，应当视为其全部包销面积已经售出。其后，齐通公司继续针对惠兰阁剩余房屋在香港进行代销，截至1995年5月26日，代销的房屋共计63套。信托公司也同步在中国内地自销惠兰阁的房屋，共销售出26套房屋。1995年5月26日后，齐通公司与信托公司结束了惠兰阁房屋的代销关系。无论是包销还是代销，销售所得的大部分款项由齐通公司收取，因齐通公司收取代销部分的部分房款预支用于另外项目，双方约定另外核实结算，故在1995年7月仅就包销部分价款进行对账。信托公司收回含涉案4套房屋在内的剩余未出售的8套房屋，并于1997年售出了4套房屋，而涉案4套房屋目前仍在信托公司名下，应属于信托公司所有。（二）《入伙交楼通知书》系齐通公司自行填写的。为了交接便利，信托公司将空白抬头的《入伙交楼通知书》提供给齐通公司，由齐通公司填写后出具给购房者，这做法也符合《代销合同》第二条第10点的约定。齐通公司将无销售合同、销售记录、付款记录且不属于包销范围的房屋虚构为自己所购房屋，已经涉嫌侵占他人财产，其填写的《入伙交楼通知书》不能作为信托公司同意向其交楼的证据。同时，《入伙交楼通知书》附注一明确载明，购房者入伙收楼时，应提供买卖合同及业主身份信息。实际上，信托公司从未和齐通公司签订过涉案4套房屋的房屋买卖合同，也从未办理过任何公证手续，丰伟公司亦未提供任何已支付房款的证据。故《入伙交楼通知书》不能证明涉案4套房屋已经销售给齐通公司，信托公司从未做出向齐通公司或丰伟公司交付涉案4套房屋的行为和意思表示。（三）根据信托公司二审提交的《信托公司财务部请示报告附件：结算明细表》，齐通公司与丰伟公司仅针对惠兰阁包销2777.928平方米的价款进行了对账，结合丰伟公司在一审也自认其已支付完的是“包销款”，即丰伟公司与信托公司对账的金额仅仅是针对惠兰阁的包销部分，双方对惠兰阁包销以外的房屋价款未曾进行对账或结算，故双方对账金额不包括涉案4套房屋的房款。此外，丰伟公司在一审中声称信托公司早在1995年7月3日内部请示时就已经针对惠兰阁全部包销款与齐通公司进行了对账结算，假若涉案4套房屋在包销范围内，则齐通公司必定会在当时就已经与信托公司确定了涉案4套房屋的权属并办理产权变更手续。但实际上，齐通公司从未要求信托公司协助办理涉案4套房屋的过户手续，丰伟公司更是迟至2020年才发函要求办理过户手续，而信托公司也一直未将涉案4套房屋过户至齐通公司或丰伟公司名下。三、齐通公司代销惠兰阁的期限为自1992年6月25日起半年，也即1992年12月25日代销期限届满，根据《补充协议》第二条的约定，信托公司有权收回代销期满后尚未出售的房屋。信托公司于1995年实际将包含涉案4套房屋在内的惠兰阁剩余未出售的8套房屋全部收回，继续在中国内地出售，并于1997年再售出了4套房屋，而涉案4套房屋目前仍属于信托公司名下所有。因此，丰伟公司要求信托公司过户房屋没有任何事实和法律依据。四、在齐通公司并未包销取得涉案4套房屋且信托公司已实际收回涉案4套房屋的情况下，齐通公司或丰伟公司也从未向信托公司另行购买涉案4套房屋。信托公司和齐通公司从未就涉案4套房屋签订过房屋买卖合同，齐通公司或丰伟公司也未向信托公司支付过涉案4套房屋的房款，且信托公司也未将涉案4套房屋交付给齐通公司或丰伟公司。此外，由于信托公司受原母公司广东国际信托投资公司破产的影响，自1999年起一直处于停止经营的状态，期间信托公司大部分人员已经相继离职，无法跟进涉案4套房产的具体状况，直至2017年广州市万溪房地产有限公司在竞得信托公司投资权益后，清理资产时才发现涉案4套房屋被俊华公司长期非法侵占，沟通无果后，信托公司已另案提起诉讼维权。五、因涉案4套房屋不在包销范围内，即便包销款已经付清，也不影响涉案4套房屋的权属情况，故惠兰阁的包销款和代销款是否已经完成对账结算、惠兰阁包销款和代销款是否已经付清实际上并非本案重点，但一审法院对此认定错误，应予纠正。丰伟公司提交的《广信房产公司财务部请示报告》和《对账情况》均未载明其中的款项是齐通公司欠付信托公司的何笔债务，无法证明是否与齐通公司欠付信托公司的惠兰阁包销款或代销款有关，即便有关，也无法证明其中的对账款项已经完全涵盖所有的包销款和代销款。根据丰伟公司与齐通公司签订的《债务重组协议书》第3条，双方确认《对账情况》中所涉丰伟公司欠信托公司的815032.15元人民币是与齐通公司无关的其他项目往来，进一步证明上述对账得出的815032.15元是与惠兰阁包销款和代销款无关的款项。此外，丰伟公司未能证明与信托公司于1998年6月3日签订的《确认书》中已明确包括惠兰阁包销款和代销款的结算和付款问题，也未能提供证据证明其向广东省纪检委支付的1910520.15元与惠兰阁包销款和代销款有关，而且信托公司实际上也从未收到该笔款项。因此，一审法院在丰伟公司证据严重不足的情况下，径直认定丰伟公司和信托公司之间的债权债务已经结清，并认定惠兰阁包销款和代销款已全部付清，属于事实认定和法律适用严重错误。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人丰伟公司二审辩称：一、一审程序合法，对涉案房屋享有最终权益的是丰伟公司而非齐通公司，齐通公司自债权转让后已退出原有债权债务关系，不属于本案的必要当事人。首先，齐通公司与丰伟公司属于境内外关联公司，虽然既不是母子公司关系，在股权结构上也看不出直接关联性，但两公司之间密切的利益关系是不可否认的，在财产权益上具有一体性，这在丰伟公司一审提交的多份证据均能显示，也能反映信托公司对于丰伟公司与齐通公司的关联性是知晓并认可的。其次，本案的基础法律关系源于齐通公司与信托公司的包销合同关系，广义来说也属于房屋买卖合同关系的一种。在包销期满、包销对价支付完毕后，齐通公司在包销关系中的义务已经履行完毕，仅剩下信托公司的交付义务以及协助办证义务。齐通公司将对信托公司的权利转让给丰伟公司，是对自身权利的处分，不需要经得债务人信托公司的同意，该转让行为在转让人和受让人之间履行即生效。根据1999年7月28日齐通公司与丰伟公司签署的《债务重组协议书》以及丰伟公司已经实际占有使用涉案房屋二十多年的客观事实，齐通公司将其对信托公司的债权转让给丰伟公司后已退出原来的债权债务关系，因债的主体发生变化，由丰伟公司与信托公司形成新的债权债务关系。齐通公司不再是本案法律关系中的当事人，没有追加的必要性。再次，信托公司声称丰伟公司拒绝提供齐通公司联系方式没有依据。齐通公司自完成包销业务后二十多年没有实际经营活动，已经属于“僵尸企业”，其公章在丰伟公司的控制下，从实际操作上也不具有追加主体的意义，丰伟公司已向一审法院如实告知了该情况。二、一审法院在全面审查证据的情况下，对涉案合同履行情况等事实均已查明且认定清楚，不存在遗漏查明情形。第一，关于购房对价支付问题。1995年7月3日信托公司单独作出的《广信房产公司财务部请示报告》确认了齐通公司欠其港币6703246.80元，该款项为多个合作项目的总欠款，无法区分惠兰阁项目的单独结算金额，但即便有该项目欠款也包含在内。l996年4月8日信托公司与丰伟公司签署《房产公司与丰伟公司往来对账情况如下》，双方确认此时齐通公司对信托公司的欠款金额为6703246.80元。同时，信托公司欠丰伟公司人民币l300万元，双方进行债权债务抵扣后，最终确认丰伟公司欠信托公司8l5032.15元。信托公司1998年6月3日与丰伟公司签署《确认书》，确认丰伟公司欠付信托公司的8l5032.15元通过省纪委协调一并偿还，丰伟公司6月l1日出具总金额为1910520．15元（含其他款项）的支票，省纪委已背书支付至指定账号。前述前后承继的证据可以证明丰伟公司与信托公司的债权债务关系已结清。此外，信托公司对此提出异议，但自1998年6月3日至2020年期间从未向丰伟公司或齐通公司主张过欠款，已超过20年最长诉讼时效，丧失胜诉权。第二，关于最后一笔款汇入纪委账户的定性问题。最后一笔汇给纪委的款项并非“房屋包销款”。齐通公司欠付信托公司的包销款早在1996年4月8日已通过债权债务抵销的方式视为付清，最后形成于丰伟公司和信托公司的欠款，是双方就多个合作项目的总对账，无法明确区分项目和款项性质。丰伟公司将相关款项支付给省纪委是政治要求，丰伟公司与信托公司的债权债务确认是在省纪委的介入下完成的，当时信托公司被中国人民银行调查小组进驻接管，财务已被冻结，丰伟公司也不可能再汇款进入信托公司。因此，在双方已确认欠款金额的情况下，丰伟公司足额支付款项给省纪委，应视为结清债权债务关系。第三，关于涉案房屋的交付问题。信托公司称《入伙交楼通知书》是齐通公司自行填写伪造，从而否认交付房屋的真实性，与事实不符。齐通公司的包销服务阶段截止至签订认购书和组织购房者与信托公司签订购房合同，签订买卖合同的数量和具体情况是由信托公司掌握，其不可能交给齐通公司空白的《入伙交楼通知书》或者出具比实际售出套数多的的通知书。信托公司并无证据证明《入伙交楼通知书》是丰伟公司伪造，在其认可该通知书公章真实的情况下，载明给齐通公司的《入伙交楼通知书》即发生确认交付的法律效力。三、俊华公司自惠兰阁项目交楼开始就是该楼宇指定的物业公司，根据行业常识，初始的物业公司都是开发商指定的，因此信托公司声称因俊华公司没有提供委托管理的证据而否定俊华公司管理涉案物业二十多年的事实，显然有违诚信。俊华公司与信托公司是否存在利益冲突并不影响其发表意见的客观性，其仅是陈述包括管理涉案项目、交付钥匙过程、占有使用二十年等事实，并未作出任何评判。四、信托公司主张涉案房屋不在包销范围内及已在1993年2月18日完成包销任务，但未提供任何证据予以证明。就涉案房屋是否在包销范围内，信托公司仅提交了四张自制的表格，而丰伟公司提交的《入伙交楼通知书》则清楚载明齐通公司是包销惠兰阁剩余单位5D、6E、7E、8H的业主，这是涉案房屋在包销范围内的有效证据。信托公司主张《入伙交楼通知书》并非是其真实意思表示，是丰伟公司伪造的，但其未提交任何证据予以反驳；其认为齐通公司作为包销单位有代为向业主发放入伙通知书的义务，这也得不出《入伙交楼通知书》是齐通公司自行制作的结论。信托公司在一审时认可涉案项目的包销款已经全部付清，其在二审期间提交的结算明细表实质是丰伟公司在一审中提交的信托公司财务部内部请示报告的附件，更加能证明齐通公司与信托公司在包销法律关系上的款项已付清。此外，因信托公司在长达20年的时间里处于破产重组内部被托管的状态，齐通公司和丰伟公司才无法正常要求办理产权过户手续。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，符合了公平公正的原则，请求二审法院驳回信托公司的全部上诉请求。原审第三人俊华公司二审述称：第一，俊华公司自1994年10月项目收楼之日起至今一直受信托公司的委托为涉案项目提供物业管理服务，信托公司向俊华公司出具有《委托书》，双方也办理了相应的物业备案手续，故俊华公司是涉案项目合法的物业管理公司。第二，涉案4套房屋是当年齐通公司包销后的剩余房屋，俊华公司在1994年10月受信托公司的指示将涉案4套房屋的钥匙交付给齐通公司，此后因涉案4套房屋一直空置且俊华公司长期未能收取物业管理费，经俊华公司多方反映，丰伟公司在2000年发函告知俊华公司涉案4套房屋为其所有并出示了《入伙交楼通知书》的原件，同时同意由俊华公司先行就涉案4套房屋进行使用。基于此，俊华公司从丰伟公司处领取了涉案4套房屋的钥匙并占有使用至今，俊华公司是合法占有使用涉案4套房屋的，且俊华公司占有使用房屋至今已20多年，信托公司从未对此提出异议。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。因本案纠纷，丰伟公司于2020年4月29日诉至一审法院，请求判令：1.信托公司协助丰伟公司办理广州市天河区黄埔大道西273号广信花园惠兰阁504、605、705、808号产权登记及过户手续；2.信托公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：丰伟公司原名“广东丰伟房地产开发公司”，1998年12月2日经工商部门核准改制变更为现名称。信托公司原为广东国际信托投资公司（简称广东国投）下属全资子公司，原为全民所有制企业，1995年至2005年期间的法定代表人为黄国桥。1999年1月16日，广东省高级人民法院以（1999）粤法经一破字第1-6号《民事裁定书》裁定：宣告广东国投破产还债，指定清算组接管广东国投。2019年1月17日，广东省高级人民法院作出（2019）粤高法民二破字第3号《民事裁定书》，该裁定载明：广东国投破产案已于2003年2月28日终结破产程序，该院依法对善后破产清算继续提供司法保障；广东国投破产清算组公开拍卖广东国投对信托公司100%投资权益等，广州市万溪房地产有限公司（简称万溪公司）以551亿元的价格竞得上述拍卖标的；2017年7月4日，广东国投破产清算组与万溪公司签订了《对广东省信托房产开发公司100%投资权益和债权以及对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益转让协议》。裁定：确认万溪公司与广东国投破产清算组签订的《对广东省信托房产开发公司100%投资权益和债权以及对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益转让协议》合法有效；原广东国投对信托公司100%投资权益等归万溪公司所有；相关的审批变更登记手续按照《转让协议》的约定办理。1992年6月25日，信托公司（甲方）与案外人齐通公司（乙方）签订的《广信花园玉兰阁、蕙兰阁代销合同》。合同约定：甲方同意将惠兰阁住宅面积2777.928平方米委托乙方在香港代销；乙方应在本合同生效后90天内，向甲方支付200万元港币的总代理保证金，工程完成框架十三层时续付300万元港币，工程完成封顶时续付500万元港币，工程全部竣工并交付使用时付清其余的5834189.60元港币；甲方授权乙方以代理人身份协助甲方与买主签订“楼宇买卖合约”；乙方应在以上条款规定期限内向甲方付清代理销售总房价；乙方代售时自负盈亏，自担风险；乙方向甲方全部付清代理销售总房价后，如果还有部分楼宇没有售出，在继续销售期间，如中国政府增加有关营业税，其差额全部由乙方负担；乙方按甲方拟定的日期代甲方及时向购楼者发送入伙通知书（或其他证明），以作为购房者领取房产所有权证明和办理入伙手续之凭证等。2020年3月31日，丰伟公司向信托公司发出《关于协助办理广信花园惠兰阁504、605、705、808号四套房（简称涉案房屋）过户手续的函》（已妥投）。函件主要内容：（1）504、605、705、808号房因认购客户逾期未支付房款而由齐通公司以包销价购得，信托公司于齐通公司付清房款后向其发出《入伙交楼通知书》，并通知办理产权登记手续。（2）1999年7月，丰伟公司与齐通公司进行了债务重组，齐通公司将上述房屋的全部权益转让给丰伟公司以抵销双方间债务300万元。（3）丰伟公司曾多次提出办理产权登记手续，但信托公司以破产清算为由未予配合，遂于该函中再次要求信托公司办理上述房屋的过户手续。丰伟公司对其诉请提供的证据其中包括：1.《广信花园蕙兰阁售价表》及《购房须知及付款办法》（注明发展商为信托公司）。2.落款日期1994年9月29日的《入伙交楼通知书》。该通知书由信托公司经营部出具，载明“齐通公司包销惠兰格剩余单元5D、6E、7E、8H之业主：您所购买的广州市广信花园惠兰阁已竣工并开始交付使用，请您于1994年10月8日至10月9日上午9：00-11：30，下午2：30-4：30自行前往广信花园惠兰阁‘小区管理处’办公室办理交接手续和产权契证登记代办手续”等内容，并附注有办理手续所需资料及注意事项等。3.1995年7月3日信托公司财务部内部请示报告。该报告载明：齐通公司在包销鸿景大厦的惠兰阁期间，代我司垫支了如下费用，抵扣齐通公司应付我司款项后，齐通公司尚欠我司港币6703246.80元。下方空白处有“同意。黄国桥95.7.5”的手写内容。4.1996年4月8日丰伟公司、信托公司双方对账情况记录。该对账记录载明：经抵扣后（其中包括1995年7月19日齐通公司付信托公司港币1000000元，1995年7月28日齐通公司付信托公司人民币3000000元，按汇率上述3000000元折合港币2799160.25元），信托公司欠丰伟公司人民币1285374.86元，丰伟（齐通）公司欠信托公司港币1947706.79元；按汇率折算，上述港币1947706.79元折合人民币2100407.01元，两笔款项对冲，丰伟公司尚欠信托公司815032.15元。5.1998年6月3日丰伟公司（乙方）、信托公司（甲方）签署的《确认书》。该确认书载明：关于双方债权、债务问题，因存在纠纷一直未有解决。在省工作组协调下，丰伟公司同意先行偿还所欠信托公司的款项1910520.15元。该款项包含：一、丰伟公司水荫路项目向信托公司支付管理费60万元；二、丰伟公司于1996年4月8日与信托公司对账所欠815032.15元，另加20万元往来款；三、丰伟公司代俊利（香港）有限公司支付俊利公司所购金鹰大厦楼款尾数295488元。6.1999年7月28日丰伟公司（甲方）、齐通公司（乙方）签订的《债务重组协议书》。协议载明：乙方无法归还甲方代乙方向信托公司支付的300万元，经双方友好协商达成债务重组协议。据甲方未改制前（简称原甲方）与信托公司于1996年4月8日签订的对账情况所述，1995年7月28日原甲方代乙方向房产公司支付300万元形成乙方对甲方的债务。1998年12月2日，原甲方改制为本协议甲方，乙方对此确认并承认对本协议甲方300万元的债务。基于乙方在国内受条件限制不能开设公司账号而无法在国内“还钱”，乙方与信托公司的所有包销项目（如惠兰阁等）均已由甲方支付完所有包销款（含甲方代付），乙方可全权处理包销房屋。乙方全权拥有惠兰阁5D、6E、7E、8H四套房屋合计382.7平方米的权益，现转由甲方全权享有和支配。经此债务重组后，乙方无需返还甲方代垫的300万元。甲乙双方为关联公司，就上述丰伟公司（含乙方）与信托公司一揽子“对账情况”所涉丰伟公司最终欠信托公司815032.15元，是丰伟公司与信托公司在其它项目的往来，与乙方无关。本协议生效后，上述四套房屋由甲方全权处理，甲方可持本协议要求信托公司将房屋的产权办至甲方或甲方指定的公司或个人名下等。7.2000年6月18日丰伟公司向俊华公司发送的《知会函》。《知会函》载明：惠兰阁5D、6E、7E、8H产权属于丰伟公司所有，丰伟公司将书面告知开发商信托公司办理产权过户，现就俊华公司提出上述楼宇空置无法收到管理费而需补贴一事复函，在上述四套房屋未办理产权而空置时，俊华公司可使用该四套房屋，以租金收入冲抵因空置所欠的管理费等。照片显示：涉案房屋所对应的门牌号××，605—6E，705—7E，808—8H。丰伟公司并表示，其将涉案房屋交给俊华公司使用，系为冲抵涉案房屋物业费及公摊费，但并未签订书面合同。上述证据经质证，信托公司表示：证据1真实性、合法性、关联性予以确认；证据2、3、6及证据7中的《知会函》真实性、合法性、关联性不予确认；证据4、5真实性无异议；证据7中的照片无异议，确认涉案房屋现为俊华公司实际使用。俊华公司对上述证据均无异议。关于涉案房屋的购房对价问题，一审庭审中丰伟公司表示：蕙兰阁项目包销底价是每平方米港币5700元，丰伟公司证据——内部请示报告、对账情况记录、《确认书》可证明齐通公司与信托公司就蕙兰阁项目的包销款项已全部付清；《入伙交楼通知书》证明涉案房屋属于包销期内未销售给第三人而由齐通公司自行购得的证据；该通知明确在收到该通知之日起可办理产权过户手续，如果没有付清房款，不应收到该收楼通知书；丰伟公司获得涉案房屋的对价是300万元人民币的债权，对应丰伟公司证据——对账情况记录、《债务重组协议书》。信托公司则表示：不同意丰伟公司以上陈述；蕙兰阁在出售过程中整体包销给齐通公司，并不是一套一套计算价格，只能看齐通公司有无付清全部报销款；根据丰伟公司证据——内部请示报告、对账情况记录、《确认书》，齐通公司也未付清全部的款项；上述内部请示报告、对账情况记录涉及的大量的对账问题，信托公司的财务很难还原事实；《确认书》所载明的191万余元仅写了丰伟公司同意支付，至于该款有无支付到信托公司账户，应由丰伟公司举证证明，实际上信托公司确认没有收到该笔款项。丰伟公司庭后补交：1.1998年6月11日《丰伟公司付款通知单》。《丰伟公司付款通知单》载明：收款单位广东省纪律检查委员会，金额1910520.15元，用途还款。2.中国建设银行支票留存件照片。载明：出票日期1998年6月11日，金额1910520.15元，出票人处有“广州丰伟房地产开发有限公司财务专用章”，被背书人落款处有“中共广东省纪律检查委员会财务专用章”。3.中国建设银行支票存根（编号：ⅦⅤ00023018）。载明：出票日期1998年6月11日，收款人为广东省纪律检查委员会，金额1910520.15元，用途还款。信托公司表示：付款通知单和支票存根均不能证明其已实际支付款项，且该笔款项并不是支付给我方，与本案无关。俊华公司对上述证据的真实性予以确认。丰伟公司庭后先后提交《关于本案重要事实的答复》《关于付款情况的补充说明》。其中《关于本案重要事实问题的答复》载明：1996年4月8日丰伟公司、信托公司双方对账，信托公司同意用丰伟公司对其享有的债权对冲齐通公司对其所负债务，等同于齐通公司因包销产生的尾款系丰伟公司支付，丰伟公司与齐通公司间在财产权益上有同一性。《关于付款情况的补充说明》载明：1.关于丰伟公司将相关款项支付给省纪委。信托公司当时是广东省的全资直属企业，受省纪委的监管，该笔款项的支付是在省纪委介入调查后确认的两家企业的债权债务情况，故我方应省纪委要求支付到指定账户符合实际情况。另一方面，1998年前后信托公司已因管理混乱而负债，中国人民银行调查小组在1988年6月进驻信托公司，开始调查和接管工作。该时期，我方不可能将钱汇入信托公司账户。2.丰伟公司与信托公司的所有债权债务关系至1998年6月已全部结清，齐通公司的包销款通过1996年4月8日对账，已由丰伟公司通过债权冲抵完毕，因此涉案房屋所在蕙兰阁项目的包销款已全部结清。在一审法院2021年1月29日的庭询中，信托公司针对上述《关于本案重要事实的答复》发表如下意见：1.丰伟公司主张的依据为《债务重组协议》，但该协议确定的丰伟公司欠信托公司的款项是其他项目的往来款，与本案所涉蕙兰阁无关。2.丰伟公司称其在1998年付清相应款项，与其所述在1994年因交楼而取得涉案房屋的所有权不符。3.《入伙交楼通知书》为信托公司提供的空白版本，双方并非按照付清款项才交楼的方式履行。4.丰伟公司与齐通公司间并非关联关系，而是基于代付行为产生的债务关系。5.无法确认丰伟公司向广东省纪委支付的款项中包含了齐通公司应付的包销款，且我方未实际收到该笔款项。丰伟公司则表示：1.据1996年4月8日丰伟公司、信托公司间对账情况可知，丰伟公司对信托公司享有1300万元债权，自愿用该债权冲抵齐通公司欠付信托公司的包销款，对账该日应视为齐通公司已付清相应款项。对账结果中丰伟公司尚欠信托公司的81万余元确与齐通公司的包销项目无关。2.齐通公司是我丰伟公司安排处理涉案项目的境外代销主体，虽齐通公司成立时间早于丰伟公司，但齐通公司与我方间存在利益关联，其目前仍由我方控制，不影响我方对涉案房屋享有权益的真实情况。3.信托公司认为齐通公司已付清包销款，才会将加盖公章的空白《入伙交楼通知书》交给齐通公司处理。俊华公司庭后提交《情况说明》，就有关问题作出说明：1.受信托公司委托，俊华公司自1994年10月蕙兰阁项目收楼之日起一直提供物业管理服务。2.该项目系外销楼盘，由信托公司委托齐通公司在香港地区以包销方式进行销售。据俊华公司回忆，收楼手续系其配合齐通公司完成，集中在1994年10月8日、9日办理，业主现场办理收楼手续、领取相关凭证和钥匙，俊华公司为业主设立档案记载。3.涉案房屋系齐通公司包销后剩余的单位，在办理收楼时尚未有明确业主，俊华公司依信托公司指示于1994年10月将涉案房屋的钥匙交予齐通公司，后涉案房屋一直空置。当时四套涉案房屋每月物业费大约一千余元。4.考虑到信托公司母公司广东国投已被法院受理破产，短期内无法处置蕙兰阁项目，俊华公司同意丰伟公司于《知会函》中提出的方案，从丰伟公司处领取了涉案房屋钥匙，并自2000年6月20日起使用涉案房屋至今。关于信托公司现状。一审庭审中信托公司表示：信托公司正常经营，从未涉及所谓进入破产程序；之前为国有控股，现在是万科持股。关于齐通公司。一审庭审中丰伟公司确认齐通公司为香港公司，不清楚该司目前状况。丰伟公司在一审法院2021年1月29日的庭询中称：经查询香港网站，齐通公司尚在存续期间，但属名存实亡的公司。丰伟公司当庭提交香港网站查询记录打印件，显示：齐通公司的公司类别为私人公司，曾于2019年7月29日进行周年申报。信托公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。俊华公司对此无异议。本案审理过程中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函调查。该局复函如下：一、经查，涉案房屋所在大楼已通过规划验收，并已办理大确权。二、涉案房屋在无限制转移的前提下，请参照《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》等相关限购规定执行。若你院向我局送达协助执行解封、过户协执文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，资料齐全的情况下，申请人可持你院生效法律文书和协执收件回执等资料办理登记。据附件不动产登记查册表显示：涉案房屋所在天河区黄埔大道西269,271号地下室，首，2层，273，275号3–18层的权利人为信托公司，涉案房屋所在单元的部分业主已办理产权证；广信花园自编蕙兰阁的地址为“黄埔大道西273号”。一审法院认为：丰伟公司与信托公司之间就涉案房屋并无签订书面合同，现丰伟公司要求信托公司协助办理涉案房屋的房产证，信托公司不同意丰伟公司的诉请。对此，按查明的事实，第一，从购房对价看。涉案房屋所在楼盘的开发商为信托公司，案外人齐通公司与信托公司于1992年签订包销协议，信托公司将包括惠兰阁住宅面积2777.928平方米在内的房屋委托齐通公司在香港代销，并约定代销总房价。该包销协议并无约定未售出房屋应退还信托公司及信托公司退还相应代销款。事实上，1994年9月29日信托公司出具的关于涉案房屋的《入伙交楼通知书》明确载明出具对象为“齐通公司包销惠兰格剩余单元5D、6E、7E、8H之业主”，应表明其作为开发商认同涉案房屋的购房对价已付清，否则无法合理解释其为何同意出具该交楼通知。第二，关于信托公司对齐通公司、丰伟公司之间关系是否知情、认可问题。丰伟公司确认其与齐通公司属于境内外关联公司。1996年4月8日丰伟公司、信托公司签署的对账记录明确载明双方往来款项中包含了齐通公司分别于1995年7月19日、1995年7月28日分别支付的港币10000000元、人民币3000000元，且该对账记录中有“丰伟（齐通）公司”的字眼表述，表明信托公司对丰伟公司、齐通公司之间为关联公司是知情并认可的，且信托公司同意与丰伟公司就其与齐通公司债权债务对数一并处理。该对账记录的结果为丰伟公司欠付信托公司815032.15元。基于此，信托公司与丰伟公司之间已建立债权债务关系。第三，关于丰伟公司、信托公司之间的债权债务问题是否已结清问题。根据1998年6月3日丰伟公司、信托公司双方签署的《确认书》，双方确认：在省工作组协调下，丰伟公司同意清偿信托公司欠款共1910520.15元（包括上述815032.15元）。由此可见，上述对账记录与《确认书》两者之间有前后承继的关系。根据本案现有证据，上述《确认书》是丰伟公司、信托公司之间的最后一份结算文件。而丰伟公司提供的《丰伟公司付款通知单》、支票照片、支票存根证实，丰伟公司根据广东省纪委的要求于1998年6月11日向广东省纪委支付了上述1910520.15元，应视为丰伟公司已清偿欠款。本案没有证据显示自1998年6月3日至2020年丰伟公司提起本案诉讼长达20多年期间信托公司向丰伟公司主张过上述1910520.15元，亦可印证丰伟公司上述付款的行为属实，丰伟公司、信托公司之间的债权债务已结清。第四，从涉案房屋实际使用情况看。俊华公司作为涉案房屋所在大楼蕙兰阁的物业公司自述：其受信托公司委托，自1994年10月起一直提供物业管理服务，涉案房屋系齐通公司包销剩余房屋，其根据信托公司指示于1994年10月将涉案房屋钥匙交付齐通公司，房屋一直空置，后来其同意丰伟公司《知会函》所提方案，从丰伟公司处领取房屋钥匙并自2000年6月20日起使用涉案房屋至今。俊华公司以上陈述确认了涉案房屋自2000年系由丰伟公司交付给俊华公司使用的，结合丰伟公司持有信托公司出具的关于涉案房屋的《入伙交楼通知书》原件的事实，丰伟公司是涉案房屋的实际控制人。第五，根据规划房管部门向一审法院出具的复函，涉案房屋所在大楼已办理大确权，不存在相关办证障碍。第六，基于前述，在信托公司以同意交付房屋的行为表明其认可涉案房屋的购房对价已付清及丰伟公司举证其已付清对信托公司欠款的情况下，丰伟公司要求办理涉案房屋房产证的诉请具有某种物权性质，不受诉讼时效限制。信托公司关于诉讼时效的答辩不成立，一审法院不予采信。综上所述，一审法院对丰伟公司诉请依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年3月30日作出如下判决：自本法律文书发生法律效力之日起15日内，信托公司协助丰伟公司将广州市天河区黄埔大道西273号504房、605房、705房、808房（广信花园自编惠兰阁5D房、6E房、7E房、8H房）过户至丰伟公司名下。一审案件受理费115604元，由信托公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，信托公司提交了证据1《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》，拟证明该合同约定惠兰阁楼宇中由齐通公司包销的面积仅为2777.928平方米而非整幢楼宇，且信托公司根据合同第二条第10点的约定将空白抬头的《入伙交楼通知书》提供给齐通公司，由齐通公司填写后出具给购房者，故涉案的《入伙交楼通知书》系齐通公司自行填写的，在齐通公司无任何销售合同、销售记录、付款记录且涉案房屋不属于包销范围的情况下，该《入伙交楼通知书》不能作为信托公司同意向其交楼的证据；证据2《代售“广信”楼宇补充合同》，拟证明惠兰阁三至十八层中仅有2777.928平方米住宅面积由齐通公司在香港地区包销，其余面积由齐通公司在香港地区进行代销，代售期限为1992年6月25日至1992年12月25日，对于1992年12月25日后仍未出售的房屋，信托公司有权在任何时间收回另作安排，故齐通公司自1995年停止代销惠兰阁房屋后，信托公司已经全部收回含涉案房屋在内的剩余未出售的8套房屋，且信托公司在1997年售出了4套房屋，涉案房屋目前仍在信托公司名下；证据3《惠兰阁买卖合同统计表》，拟证明截至1993年2月18日齐通公司在香港地区销售惠兰阁的房屋面积为3168.8平方米，其中31套的面积已达到2806.09平方米，已超过包销面积2777.928平方米，应当视为其全部包销面积已经售出，其后齐通公司继续针对惠兰阁剩余房屋在香港进行代销，截至1995年5月26日共计代销房屋63套，此外，信托公司也同步在中国内地自销惠兰阁的房屋，共销售出26套房屋，双方在1995年7月就包销部分价款与信托公司进行了对账，此后信托公司收回了剩余未出售的8套房屋（含涉案房屋）；证据4《广东省信托房产开发公司商品房销售情况统计表》，拟证明惠兰阁的总住宅面积为11643.28平方米左右，信托公司仅将其中的2777.928平方米交由齐通公司包销，且涉案房屋不在包销范围内，该统计表是信托公司经营部于1998年12月25日作出的，其中载明涉案房屋在当时处于未出售的状况，至今也尚未出售；证据5《信托公司财务部请示报告附件：结算明细表》，拟证明信托公司和齐通公司仅针对惠兰阁包销部分进行结算，未对其余部分进行结算，因涉案房屋不在包销范围内，故双方对账的金额不包括涉案房屋的房款，齐通公司或丰伟公司从未向信托公司支付涉案房屋的房款。该结算明细表的抬头为信托公司，载明惠兰阁“应收部分”包含商场2500.88平方米、住宅2777.928平方米、车位31个的款项，其中住宅按5700元/平方米计算为15834189.60元；“自收部分”含94套住宅，“自卖部分”含12套住宅；在计算商场部分税收和106套住宅部分税收的同时，明确了有22套未卖的住宅税收及车位部分税收未计，最终确定齐通公司在惠兰阁项目中应付款总计18518649.76元；此外，齐通公司在鸿景大厦项目、惠兰阁项目以及玉兰阁和惠兰阁增加设备装修项目应向信托公司支付的款项共计29697913.56元。丰伟公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，是信托公司与齐通公司建立包销关系的合同基础，但对证明内容不予确认，根据合同第二条第10点的约定不能得出信托公司要求齐通公司代发的入伙通知书是空白抬头的通知书，信托公司的该主张不符合房地产企业的正常做法，退一步说，如果信托公司将加盖有公章的空白入伙通知书交由他人处分，是其对自身权利的放任，相应的法律后果应当由信托公司承担；对证据2的真实性、合法性予以确认，但对关联性和证明内容不予确认，其一，该合同不是证据1代销合同的补充合同，是对信托公司和齐通公司签订的“广信楼宇委托在香港出售合同”的补充；其二，该合同虽然约定代销期为半年且期满后信托公司有权收回另做安排，但该合同未能反映涉案房屋包含在代销房屋范围内，也没有证据显示信托公司在代销期满后收回涉案房屋；其三，该合同虽然约定代销的是惠兰阁三至十八层的房屋，但没有明确代销的具体房屋范围，而从证据1载明的包销面积2777.928平方米来看，当时信托公司与齐通公司就包销和代销的范围应当有明确的区分，包括具体的房号和对应的面积，但从该合同的约定不能得出涉案房屋属于代销范围的结论；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，该统计表是信托公司自行制作的，即便其是根据买卖合同统计得出，但信托公司认为按照买卖合同发生的时间顺序往下推定到2806.09平方米时即至1993年2月18日就视为齐通公司已经完成包销任务，缺乏依据，事实上代销和包销是在同一时间发生的，不能根据时间先后顺序直接推定发生在前的是包销，发生在后的是代销；证据4是信托公司的历史存档文件，但只是内部的自制表格，其真实性无法判断，即便是真实的，其形成时间为1998年12月25日，虽然注明未销售房屋为4套，但无法确定就是涉案房屋，且信托公司多年来从未向丰伟公司或齐通公司主张过返还涉案房屋；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容不予确认，该证据是丰伟公司提交的信托公司财务部内部请示报告的附件，上面载明是对惠兰阁和鸿景大厦两个项目销售情况的总体对账，对账的金额与丰伟公司提交的对账情况记录相互印证，构成前后承继的关系，可以证明双方就债权债务关系一直在对账且此后已经逐步清偿完毕。俊华公司对此质证称：同意丰伟公司的质证意见。俊华公司提交了《委托书》，拟证明俊华公司自1994年10月5日起受信托公司的委托为涉案项目提供物业管理服务。信托公司对此质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性和证明目的不予确认，信托公司确实在1994年开始委托俊华公司对涉案项目进行物业管理，正是因为信托公司将涉案项目的全部经营管理权限委托给俊华公司，才导致俊华公司在信托公司因为股东破产而停滞经营期间对涉案房屋进行了侵占，信托公司发现后已另行起诉进行维权。丰伟公司对此质证称：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，俊华物业公司自1994年开始就管理涉案项目，齐通公司从俊华公司手上取得涉案房屋钥匙，而丰伟公司从齐通公司处取得钥匙后，将涉案房屋交给俊华公司代为管理。二审庭询中，信托公司确认丰伟公司提交的《入伙交楼通知书》中公章的真实性，但认为通知书抬头的内容是齐通公司自行填写的，不能据此认为信托公司向齐通公司交付了涉案房屋；信托公司亦确认丰伟公司提交的1995年7月3日信托公司财务部内部请示报告的真实性。信托公司另陈述惠兰阁项目的住宅共计128套。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是信托公司有无配合丰伟公司将涉案房屋过户登记至丰伟公司名下的义务。首先，从《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》及信托公司在二审期间提交的《代售“广信”楼宇补充合同》的约定来看，信托公司与齐通公司之间就广信花园惠兰阁三层至十八层住宅的销售存在包销和代销两种形式，虽然双方明确约定了包销的住宅面积为2777.928平方米，但现有的证据未能显示包销和代销所分别对应的具体房屋范围；前述两份合同的签订时间均为同一天，《“广信花园玉兰阁、蕙兰阁”代销合同》并未约定包销的期限，而《代售“广信”楼宇补充合同》则约定代销的时间为半年，且两合同均未约定完成包销和代销任务的先后顺序；此外，信托公司也未提交证据证明在代销期限届满时曾向齐通公司要求按照合同约定收回涉案房屋。综合考虑前述因素，信托公司认为齐通公司在出售惠兰阁住宅时已优先完成包销任务，并据此认为涉案房屋属于代销范围，缺乏事实依据，本院对该上诉理由不予采纳。其次，从1995年7月3日信托公司财务部内部请示报告和信托公司在二审期间提交的《信托公司财务部请示报告附件：结算明细表》的内容来看，该次结算已经将包销部分中齐通公司应支付的全部款项纳入应收款项中予以计算，而实收部分中包含了共计106套已经出售的住宅的款项，并明确22套未卖住宅的税收未计，可见，在1995年7月3日双方结算之时，是对整个惠兰阁项目128套住宅的总体结算，而并非仅是对齐通公司包销部分的结算。此后，丰伟公司就自身及齐通公司和信托公司之间的债权债务与信托公司进行了多次对账，并最终于1998年6月3日签订《确认书》，确认先行偿还的款项为1910520.15元，而丰伟公司亦提供了付款通知单、支票照片及支票存根以证明其于1998年6月11日向广东省纪委支付了上述款项，并对该支付方式和途径作了合理解释。丰伟公司就支付涉案房屋的对价款而提供的与结算相关的证据能前后承继、相互印证，且现有证据未能显示信托公司在长达20年的时间内曾就上述款项的支付问题向丰伟公司提出过异议，故信托公司主张未收到上述款项缺乏依据，本院不予采纳。再次，信托公司二审期间对落款时间为1994年9月29日的《入伙交楼通知书》中公章的真实性予以确认，只是认为其向齐通公司出示的仅是加盖了公章的空白《入伙交楼通知书》，故不能据此认为其已向齐通公司交付了涉案房屋，但信托公司未就该主张提供证据予以证明，且从双方的合同约定中也无法直接得出该结论，而信托公司的该主张亦不符合商品房买卖的一般交易习惯。此外，信托公司上诉认为其已于1995年实际收回了涉案房屋，但未就此提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，而且从俊华公司的陈述来看，俊华公司至少在2000年以后就根据丰伟公司的授权实际占有使用涉案房屋至今，现有证据未能显示信托公司在提起另案物权保护纠纷前曾向齐通公司、丰伟公司或俊华公司要求交回涉案房屋，故本院对信托公司的该主张亦不予采信。从本案查明的事实来看，信托公司已将涉案房屋交付给齐通公司，齐通公司再交付给丰伟公司，丰伟公司已实际占有和控制了涉案房屋。最后，如前所述，可以认定丰伟公司已经向信托公司支付完毕涉案房屋的对价款，且已经实际占有和控制涉案房屋。在整个款项的结算过程中，信托公司清楚知悉丰伟公司与齐通公司之间的关联关系，亦同意与丰伟公司就其与齐通公司之间的债权债务一并对账处理，而丰伟公司也已经实际支付了齐通公司对信托公司的欠款。从齐通公司与丰伟公司签订的《债务重组协议书》的内容来看，丰伟公司就是齐通公司指定的涉案房屋的买受人，与信托公司存在直接的房屋买卖关系，现丰伟公司以自身名义要求信托公司协助办理产权过户手续并无不妥。齐通公司并非本案必要参加诉讼的当事人，信托公司上诉认为一审法院遗漏追加齐通公司作为本案当事人缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由此，一审法院对丰伟公司要求信托公司协助办理涉案房屋产权过户手续的诉请予以支持，理据充分，处置得当。综上所述，上诉人信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115604元，由上诉人广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　邓　颖审判员　谭红玉审判员　李光华二〇二一年九月九日书记员　莫善友区敏儿 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