郑凤山与杜禹升房屋租赁合同纠纷二审判决书（2021）苏03民终3894号

• 案件编号

  （2021）苏03民终3894号

• 案件名称

  郑凤山与杜禹升房屋租赁合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  郑凤山;杜禹升;江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道殷庄居民委员会

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3894号上诉人（原审原告）：郑凤山，男，1965年7月15日出生，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：权钢，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜禹升，男，1981年1月18日出生，住徐州市泉山区。第三人：江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道殷庄居民委员会，住所地徐州市鼓楼区殷庄村与红星路交叉口。法定代表人：杜长记,该居委会主任。上诉人郑凤山因与被上诉人杜禹升、原审第三人江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道殷庄居民委员会（以下简称殷庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑凤山及其委托诉讼代理人权钢，被上诉人杜禹升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑凤山上诉请求：1、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1408号民事判决，支持郑凤山一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由杜禹升负担。事实和理由：1、郑凤山在2009年12月24日同杜禹升签订了《展厅及仓库租赁合同》，合同第1条明确约定杜禹升将位于红星路18号的展厅及仓库出租给郑凤山经营，展厅及仓库面积共约1850平方米。鼓楼区琵琶街道办事处提供的《房屋征收补偿协议》明细表中注明钢结构厂房1890平方米，陶瓷市场砖混结构945平方米。上述事实充分明确的证明了砖混结构945平方米的构筑物是郑凤山建造，是郑凤山在钢结构厂房内建造的陶瓷样板房(隔断)，所以该部分的补偿款应属郑凤山，与案外人许瑞山没有任何关系。2、郑凤山在承租厂房后，又构筑了945平方米的样板房(隔断)进行经营，经营面积共2835平方米(1890平方+945平方=2835平方)，杜禹升也认可该面积。3、关于停产停业补助的费用，鼓楼区琵琶街道办事处提供的《房屋征收补偿协议》明细表中明确945平方米的砖混结构样板房是陶瓷市场的，没有说到是案外人许瑞山的。停产停业补助的费用事实清楚，应按钢结构和砖混的补偿款的6%支付给郑凤山。4、关于各项奖励的费用，鼓楼区琵琶街道办事处是按每平方米2元30天进行奖励，郑凤山的经营面积是2835平方米，应奖励170100元。一审法院认为双方都应予以奖励，支持对郑凤山50%的奖励55500元无事实依据。停产停业和各项奖励应属实际经营人，杜禹升只收租金，一审法院判令停产停业和各项奖励50%给杜禹升于法无据。杜禹升辩称，案涉合同约定郑凤山租赁杜禹升的房子面积为是1850平方米。故，郑凤山主张2835平方面积的补偿没有事实依据。杜禹升的大工业园区地块拆迁面积有3万多平方米，拆迁时分为七大块，郑凤山租赁房子所在地块为X-7地块，多家租赁人共同租赁，并非郑凤山一户。庭审中郑凤山亦自认并未搭建二层，仅仅进行了装修，所以郑凤山主张超过租赁面积的补偿没有依据。郑凤山向一审法院提出诉讼请求：1、判令杜禹升支付郑凤山附属物补偿费93395元、其他费用297675元、停产停业补助127575元、搬迁补助费39690元、各项奖励170100元，合计728435元；2、案件受理费由杜禹升承担。一审法院认定事实如下：2004年9月6日，杜禹升（丙方）与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处殷庄村委会（甲方）、王月珍（乙方）三方签订《租赁合同书》，主要约定乙方退出承租甲方的26亩土地，甲方将该26亩土地租赁给丙方作为仓库使用，租赁期限为2004年10月1日至2029年10月1日，丙方建库方案应征得甲方意见方可施工，丙方所建房屋的所有权归丙方所有。在租赁期内本着谁占用谁赔偿的原则，赔偿丙方；如遇市政建设占用该场地时，按政府文件规定执行赔偿丙方。2009年12月24日，在上述土地上，双方签订《展厅及仓库租赁合同》，约定郑凤山租赁杜禹升位于本市仓库共约1850平方米面积用于经营，租期自2010年4月1日至2022年4月1日，双方约定了租金计算方法及支付方式，合同第五条第九款约定，如遇国家征用此地、修路等原因所得到的赔偿金额，展厅及仓库（土建部分）赔偿归杜禹升所有，郑凤山经营期间投资的装潢及加盖二层部分所得赔偿杜禹升应得30%郑凤山应得70%，搬家费用归郑凤山等内容。2017年12月1日，杜禹升（被征收人）与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处（房屋征收部门）签订《房屋征收补偿协议》，约定徐州市鼓楼区琵琶街道办事处对杜禹升位于殷庄路的28545.95平方米房屋（包括案涉房屋）进行征收，杜禹升选择货币补偿的补偿方式。徐州市鼓楼区琵琶街道办事处出具的《蓄电池周边地块项目征收补偿测算表》载明：停产停业补助按照合法建筑面积总价值的6%计算；搬迁补助费按照14元/平方米计算；各项奖励按照2元/平方米计算30天。因案涉房屋拆迁，郑凤山陈述其在2018年5月之前从承租房屋内迁出。现郑凤山、杜禹升对案涉房屋拆迁后的补偿分配意见不一，郑凤山遂诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《展厅及仓库租赁合同》合法有效，应受法律保护。根据法律规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。就本案而言，双方于2009年签订租赁合同，约定租赁期限为2010年4月1日至2022年4月1日。在租赁关系存续期间，案涉租赁房屋于2017年遇政府拆迁，故双方签订的租赁合同依法终止履行，但双方在合同中约定了郑凤山装潢部分及搬家费用的补偿办法，故杜禹升应当按照双方约定补偿郑凤山的损失。对超出约定范围以外的损失，因双方均未提供证据证明双方在签订租赁合同时知道或应当知道案涉房屋将被拆迁，故杜禹升应当在拆迁补偿范围内对郑凤山的损失予以补偿。关于郑凤山主张的附属物补偿费及其他费用，即郑凤山投入的装潢费用。根据《展厅及仓库租赁合同》第五条第九款的约定，郑凤山有权要求杜禹升支付其装潢部分70%的款项。庭审中，郑凤山提供了徐州市鼓楼区琵琶街道办事处出具的补偿明细表两页，郑凤山主张其不存在加盖房屋的行为，但明细表第一页载明的“X-7地块”瓷砖市场945平方米砖混结构补偿款425250元实际上是房屋征收部门对郑凤山装修部分的价值评估。一审法院审查认为，该笔425250元从其字面记载来看应是房屋征收部门对案涉地块上砖混结构房屋的评估认定，郑凤山主张该部分系对其装潢部分的评估却未提供充分有效的证据证明，故一审法院对其主张的该项事实不予认定，一审法院对该笔425250元不予计入郑凤山的装潢价值。另，补偿明细表第二页上载明的“PVC吊顶、地砖、墙砖、铁门、电表”应系对X-7地块上房屋装修价值的评估。庭审中，郑凤山自认“铁门、电表”是杜禹升的，予以确认。杜禹升主张X-7地块上的房屋包括郑凤山及许瑞山的，郑凤山已将其铺设的地砖、墙砖全部搬走，赔偿明细中的地砖、墙砖不是郑凤山的，并提供了殷庄居委会出具的《说明》、徐州市机械施工有限公司出具的《证明》、《拆除交接单》予以证明。一审法院审查认为，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，杜禹升提供的《说明》、《证明》、《拆除交接单》形式不符合上述法律规定，依法不予认定。另，从杜禹升提供的照片中可以看出案涉房屋部分墙面上仍存在墙砖，与杜禹升陈述的墙砖全部搬走不符；虽然照片中部分地面上并无地砖，但是杜禹升认可郑凤山在其出租的一半场地（约900多平方）进行了装修，杜禹升仅提供局部2张照片，不足以证明郑凤山将地面上的全部地砖搬走。结合杜禹升的庭审陈述，“许瑞山只有简单的地砖墙砖，应该没有赔偿”，而杜禹升未进一步举证证明许瑞山的铺设地砖墙砖面积和具体的赔偿情况，杜禹升应当承担举证不能的不利后果，一审法院认为补偿明细表第二页中“PVC吊顶、地砖、墙砖”应系对郑凤山装潢部分的价值评估。综上，根据双方的合同约定，参照房屋征收部门的评估金额，杜禹升应当补偿郑凤山装潢部分70%的费用，即90287.4元。关于郑凤山主张的搬迁补助费，即合同中约定的搬家费用。根据双方之间的合同约定，杜禹升应当向郑凤山支付搬家费，现郑凤山要求参照房屋征收部门有关搬迁补助费14元/平方米的标准要求杜禹升支付搬家费，予以支持。另，郑凤山主张除其承租的1820平方米房屋外，另外945平方米系其装修房屋时的房屋隔断面积，应当另行计算搬家费，一审法院审查认为郑凤山对超出部分945平方米计算搬家费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，杜禹升应当向郑凤山支付搬家费25480元。关于郑凤山主张的停产停业补助问题。虽然双方未在租赁合同中对郑凤山的停产停业损失补偿办法进行约定，但双方均未提供证据证明双方在签订租赁合同时知道或应当知道案涉房屋将被拆迁，故杜禹升依法应当在拆迁补偿范围内对郑凤山的该项损失予以补偿。郑凤山提供的《蓄电池周边地块项目征收补偿测算表》可以证明房屋征收部门是按照合法建筑面积总价值的6%计算停产停业补助。关于郑凤山承租房屋的价值认定问题，一审法院审查认为，郑凤山提供的徐州市鼓楼区琵琶街道办事处出具的补偿明细表中可以证明“X-7地块”上包含了郑凤山及案外人许瑞山承租的房屋，上述地块的钢结构房屋价值1701000元、砖混结构房屋价值为425250元。根据双方的陈述，郑凤山承租的房屋全部为钢结构房屋，杜禹升自认出租给案外人许瑞山的房屋为砖混结构，故一审法院依法认定上述明细表中载明的“X-7”地块上的钢结构房屋应为郑凤山承租的房屋，价值1701000元。参照房屋征收部门的停产停业补偿办法，案涉房屋上的停产停业补助费应为102060元。鉴于杜禹升出租房屋、郑凤山承租房屋均为经营谋利，案涉房屋拆迁均给双方造成停产停业损失，故一审法院依法酌定杜禹升应当在其享有的案涉房屋停产停业补助费50%的范围内补偿郑凤山，该金额为51030元。关于郑凤山主张的各项奖励问题。经一审法院落实，《蓄电池周边地块项目征收补偿测算表》载明的各项奖励系提前搬迁奖励。郑凤山作为承租人实际占有案涉房屋，杜禹升获得该项奖励离不开双方之间的相互配合，一审法院综合审查案涉房屋权属性质及占有使用情况等因素，根据公平原则依法酌定杜禹升应当在其享有的该项奖励50%的范围对郑凤山予以补偿，该金额为55500元。综上，遂判决：一、杜禹升于判决发生法律效力之日起十日内一次性补偿郑凤山装潢款90287.4元、搬家费25480元、停产停业补偿费51030元、提前搬迁奖励55500元，合计222297.4元；二、驳回郑凤山的其他诉讼请求。案件受理费8720元、保全费3020元，合计11740元，由郑凤山负担5475元，由杜禹升负担6265元。本院二审期间，从徐州市鼓楼区琵琶办事处调取了徐州蓄电池厂周边地块拆迁项目X-7地块相关拆迁资料：房屋复核明细表7页、拆除交接班1页，对建设管理办公室工作人员郑岑谈话笔录一页。上诉人郑凤山发表质证意见：对以上证据的真实性、关联性、合法性均无异议。《房屋复核明细表》很明确的记载了郑凤山所租赁的房屋和本案案外人许瑞山经营的食品所租赁的房屋的征收补偿是两个地块，也就是说在该明细表序号12的许瑞山祥兴陶瓷X-7地块的征收补偿是本案上诉人郑凤山的，陶瓷市场砖混结构的945平方米与案外人许瑞山没有任何关联性。许瑞山所租赁杜禹升的房屋在明细表第8项有明确的房屋名称、面积、结构以及赔偿的数额，并且与被上诉人所表述的经营食品相一致。所以，X-7的945平方米砖混结构是属于上诉人郑凤山的。对其他证据真实性均没有异议。被上诉人杜禹升发表质证意见：对上述证据真实性无异议。关于上诉人所说的许瑞山，他是因为经营问题新搬到涉案的945平方米中的，到拆迁时已经搬入一年多，拆迁工作记录时写的是其父亲的名字，两个房子都是许瑞山租赁的，并不能代表因为他有两个房子，945平方米就是上诉人的，不能证明上诉人的证明目的。另外X-7地块上面也没有明确说这945平方米是祥兴陶瓷的，之前办事处的证明写的很清楚，是分成七个大块进行评估，用其中一个租赁户的名字作为区分，而且庭审时郑凤山明确说过没有加盖二层，没有在1850平方米以外进行过兴建房屋，所以该945平方不能证明是因为其装修特别好就赔他945平方米的房子，这是不符合常理的，也没有相关证据。二审期间，郑凤山提交以下证据材料：照片30张，拟证明郑凤山在承租杜禹升厂房后，在厂房内加建了样板间、展厅、办公室、厕所，后经拆迁部门测量共计945平方米，该部分拆迁补偿利益应属郑凤山。被上诉人杜禹升发表质证意见：该组证据只能显示有装修，且是对展厅部分的装修，在拆迁评估表上对装修部分已经赔偿过了，不能证明是砖混的土建结构，且一审时上诉人明确说过是临时铺设的，后期都被上诉人拉走了，不能证明上诉人的证明目的。二审期间，杜禹升提交以下证据材料：1、照片6张，证明上诉人所说的展厅部分的装修全是用木板搭建，并非砖混结构，赔偿表载明945平方米是砖混结构，赔偿的是属于杜禹升的土建部分，而装修赔偿表能清晰的看出地砖、吊顶、墙砖都符合945平方米的面积，且已经赔付过了，不可能进行二次装修赔偿，没有任何证据能证明X-7地块内的945平方米砖混结构房屋是装修补偿。2、案涉租赁合同复印件一份，根据双方2009年12月24日签订的租赁合同第5大项第9小项“因国家征地等原因得到的赔偿金额，展厅及仓库（土建部分）赔偿归杜禹升所有，装潢得到的赔偿双方三七开”，此项对于土建及装潢有明确约定，只要赔偿表内显示土建部分，都应属于杜禹升所有。合同第5大项第10小项还约定，租赁期满所有土地上（土建部分）归甲方所有，乙方用于经营的可移动的设备设施归乙方。可以看出双方对于展厅和仓库的土建部分归属，从合同签订之日自始至终都有明确约定，合同对于拆迁的约定也能看出双方对于涉案房屋拆迁是有预见性的，约定也非常清晰，应按合同约定执行。3、殷庄居委会出具的《情况说明》一份，内容为：本地拆迁过程中，为了评估方便，名称栏用某一租户名称作为区分，赔偿主体都是杜禹升。征收补偿测算表内X-7地块内包含两处土建部分（1890平方米和945平方米），此补偿具为房屋土建部分补偿，非装修等补偿。证明是因为杜禹升租赁殷庄居委会的土地，建房由其监督。协议约定杜禹升建房应得到居委会的同意，拆迁工作其也是实际执行人，所以知情人只能是殷庄居委会。所以其出具的《情况说明》能够证明征收补偿测算表内X-7地块包含的两处土建部分（1890平方米和945平方米）是土建部分的赔偿，非装修赔偿。4、一审提交的《蓄电池周边地块项目征收补偿测算表》表明945部分未进行停产停业补助、搬迁补助及各项奖励，而且根据国有土地上房屋征收及补偿条例第二条、第十七条第一款第三项规定，停产停业损失补偿归房屋所有权人所有，所以一审上诉人主张的1850平方米的各项奖励也不应当享有，上诉人自己陈述其5月份重新开业，也未造成停产停业损失。上诉人郑凤山发表质证意见：1、照片是真实的，但是没有反映整个厂房内的状况，郑凤山在厂房内建的样板间和展厅，有的地方是有砖混的土建部分如厕所一间和瓷片模拟间七八间，有的地方是板材的。2、关于合同，案涉双方签订的合同，其本意土建部分是指上诉人和被上诉人谁建的房子补偿就归谁，上诉人租赁被上诉人的房产，厂房包括钢结构和土建部分，拆迁补偿就归被上诉人，上诉人租赁后加建的部分就归上诉人，这是合同约定的本意。另外从合同第2条的约定可以看出，被上诉人租赁给上诉人的就是1850平方米，显然945平方米是上诉人加建的部分。合同第三条第二项也说明了乙方加盖部分其他设施增盖的二层部分归被上诉人，其他可以拆除的归上诉人。增建部分办事处划归了上诉人，上诉人与被上诉人应当按照合同约定划分。3、关于《情况说明》，居委会也是本案当事人之一，在拆迁安置中居委会不是拆迁安置的主体，也不是实际执行人，拆迁安置主体是徐州市自然资源和规划局，由办事处实际实施，没有证据证明居委会是实际执行人。案涉土地租赁中，办事处也是一方当事人，与杜禹升有利害关系，该情况说明不能证明案件事实。4、被上诉人提供的国有土地上征收安置办法的法规与本案没有关联性。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、案涉瓷砖市场945平方米砖混结构的赔偿款应归哪一方所有。2、郑凤山应得的补偿和奖励费用的金额如何认定。本院认为：关于案涉瓷砖市场945平方米砖混结构的赔偿款归属问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑凤山主张案涉“X-7”地块瓷砖市场945平方米系其厂房内建造的陶瓷市场样板间的补偿面积，对应拆迁补偿利益应归其所有，杜禹升对此不予认可。首先，双方于2009年12月24日签订的《展厅及仓库租赁合同》第五项第九款约定，因国家征用此地、修路等原因所得到的赔偿金额，展厅及仓库（土建部分）赔偿归杜禹升所有。其次，本院从琵琶街道办事处调取的《房屋复核明细表》载明：“X-7”地块瓷砖市场945平方米砖混结构系征收部门对土建部分房屋的评估认定。双方提供的祥兴陶瓷市场拆迁前和拆迁中的照片，显示郑凤山所主张的祥兴陶瓷市场样板间系钢材支撑的木质结构，仅能证明原祥兴陶瓷市场的内部装修情况，并不能证明祥兴陶瓷市场样板间系砖混结构的土建工程。根据租赁合同关于“展厅及仓库（土建部分）赔偿归杜禹升所有”的约定，赔偿明细中的945平方米砖混结构的补偿款应归杜禹升所有。再次，根据租赁合同约定，在郑凤山经营期间，郑凤山所投资的装潢及加盖的二层部分所得到的赔偿杜禹升得30%、郑凤山得70%。庭审中，郑凤山自认未曾在厂房内加盖二层，故不存在加盖二层的赔偿款分配问题。郑凤山主张样板间系其所建造，对应的PVC吊顶、墙砖、地砖等装潢装修部分已由征收部门对其进行了征收补偿。一审法院已判令在双方之间按约定比例分配。郑凤山关于案涉945平方米砖混结构系对其装潢部分的评估的主张，本院不予支持。关于各项奖励费用如何认定的问题。郑凤山主张应将案涉945平方米对应的各项奖励费用归其所有。如上所述，案涉945平方米土建拆迁补偿面积应属杜禹升所有，该面积对应的各项奖励费用亦应属杜禹升所有，郑凤山的主张缺乏事实依据。一审法院结合双方合同约定、房屋占有使用等情况，综合认定各项奖励费用并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郑凤山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8720元，由郑凤山负担。本判决为终审判决。审 判 长　　张　伟审 判 员　　李　琳审 判 员　　王素芳二〇二一年九月十四日法官助理　　董新西书 记 员　　陆滢冰 马 克 数 据 网