李洁、邓超等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖03民终2456号

• 案件编号

  （2021）皖03民终2456号

• 案件名称

  李洁、邓超等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省蚌埠市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省蚌埠市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  李洁;邓超;李某;宋某

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2456号上诉人（原审原告）：李洁，女，1989年10月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人（原审原告）：邓超，男，1990年7月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：吴月华，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，男，2018年3月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。法定代理人：宋某，女，1981年12月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，系李某母亲。被上诉人（原审被告）：宋某，女，1981年12月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王**，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。上诉人李洁、邓超因与被上诉人李某、宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李洁以及李洁、邓超的共同委托诉讼代理人吴月华，被上诉人宋某及宋某、李某的共同委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁、邓超上诉请求：一、依法撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初580号民事判决书，改判支持李洁、邓超全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李某、宋某承担。事实与理由：一、一审判决违背安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终3691号民事裁定书（下称3691号民事裁定）的指导,适用法律错误。3691号民事裁定在“本院认为”部分已经明确作出认定：“案涉民事法律关系是否属于房屋买卖关系尚需进一步查清……就本案而言，作为原审原告的上诉人李洁、邓超请求解除合同，并要求作为原审被告的被上诉人李某返还房屋，李某基于合同也有给付行为，人民法院应当向李某释明，告知其也可以提出返还请求；如经人民法院审理认定合同应当解除的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，以避免因判令单方返还而出现不公平的结果。因此,一审法院应当按照上级法院3691号民事裁定确定的审理思路进行重审。一审法院在已经查明案涉民事法律关系属于房屋买卖关系的同时，却违背二审法院的指导，在重审过程中并没有向被上诉人李某释明，告知其也可以提出返还请求，反而驳回了李洁、邓超的诉讼请求，显然适用法律错误。二、一审判决认为解除合同于法无据，属于认定事实和适用法律错误《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案已经符合合同法定解除条件。第一，李某、宋某在庭审答辩和举证时明确表示“案涉房屋买卖合同已经履行完毕，房款已经由李某的法定代理人李怀道履行完毕”，显然系其明确表示、以自己的行为表明不履行支付欠付90万元购房款的主要债务；第二，李洁、邓超已经于2020年4月15日书面催告要求宋某履行支付欠付90万元购房款的主要债务，但宋某至今仍未付款，且其明确表明不予付款，该违约行为致使合同目的不能实现。综上，李某、宋某拒不履行支付90万元购房款的合同主要义务，构成根本违约，李洁、邓超依法有权解除合同。三、一审判决以案涉房屋在房款支付完毕前即办理完产权登记变更手续为由，不予支持解除合同，属于滥用法官自由裁量权，明显适用法律错误一方面，双方在2018年12月21日前申请办理房屋权属转移登记手续系合同义务，双方依约应当遵守；另一方面，根据《蚌埠市存量房交易资金免托管申请书》，正是基于买卖双方李洁、李某系姐弟关系的事实，才符合交易资金免托管条件，对于交易资金风险由买卖双方李洁、李某自行承担。但是，不能将“交易资金风险”等同于“不能解除合同，交易资金风险只是在发生争议后卖方可能不能执行到购房款，但是与“不能解除合同”完全是两码事，一审判决混淆概念、错误解释法律；且不能将上述两个合法事由结合后，反而得出“原告自愿处分并自愿承担的行为，应对产生的后果承担相应法律责任，解除合同于法无据”的结论，此属于滥用法官自由裁量权、适用法律错误。如按此错误的裁判逻辑，那么，所有资金免托管都将不能解除合同，显然违背了《合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定。李某、宋某辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李洁、邓超的上诉请求。李洁、邓超向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李洁、邓超与李某于2018年11月6日签订的《蚌埠市存量房买卖合同》；2.判令李某、宋某立即返还并交付位于蚌埠市蚌山区5号楼1单元12层1号的房屋；3.判令李某、宋某立即协助李洁、邓超办理位于蚌埠市蚌山区5号楼1单元12层1号的房屋产权变更过户给李洁、邓超并承担变更过户的税费；4、李某、宋某承担本案的全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：李洁与邓超系夫妻关系，于2018年3月9日登记结婚。李怀道系李洁的父亲。李洁生母张洪玲2014年8月去世后，李怀道与宋某于2017年3月29日登记结婚，2018年3月15日生育一子李某。2014年2月19日，李洁与绿地集团蚌埠金源置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李洁购买绿地中央广场（二期）5号楼1单元12层01121号房屋，建筑面积154.2平方米，总价927243元，付款方式为按揭付款，首付407243元，余款52万元银行按揭贷款。2014年3月4日，借款人李洁、李怀道与中国光大银行蚌埠分行签订了52万元的抵押贷款合同，并由绿地集团蚌埠金源置业有限公司提供担保。2018年11月6日，李洁、邓超（卖方、甲方）与李某（买方、乙方）的法定代理人李怀道签订了《蚌埠市存量房买卖合同》，约定绿地中央广场（二期）5号楼1单元12层1号实际建筑面积153.41平方米房屋以90万元的价格出售给被告李某。付款方式为一次性付款，本合同签订之日起30天内，乙方一次性支付房款90万元至甲乙双方约定的银行第三方托管账户；交房方式、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任均约定为甲乙双方自行协商。关于产权登记的约定，甲乙双方同意于2018年12月21日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；关于税费的约定，所有的税收和费用均由乙方承担等。当日，双方又签订了一份《蚌埠市存量房交易资金免托管申请书》，内容为：买卖双方李洁、李某因姐弟关系原因，将坐落位于绿地中央广场（二期）5号楼1单元12层1号的房地产进行转移登记，网签合同编号ＢＢＪＺ-2018-012726,根据存量房资金托管的有关规定，符合免于资金托管条件，现向市购房贷款担保有限公司申请免于托管存量房交易资金，若交易资金发生风险，责任由交易双方申请人自行承担，与托管机构无关。在偿还完房屋剩余按揭贷款44万元后，案涉房屋于2018年11月12日办理完毕产权登记变更手续，李某取得绿地中央广场（二期）5号楼1单元12层1号房屋的不动产权证书，共有情况为单独所有。2019年8月22日，李怀道自杀死亡。现李洁、邓超认为李某、宋某违约未支付购房款，诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经审查，李洁、邓超与李某签订的《蚌埠市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同落款处李某一方虽由其法定代理人李怀道代为签字确认，系李怀道依法履行监护职责的行为，不违反法律规定，应受法律保护。合同中交房方式、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任均约定为原、被告双方自行协商。签订合同当日，双方向蚌埠市购房贷款担保有限公司申请免于托管存量房交易资金，承诺若交易资金发生风险，责任由交易双方申请人自行承担，变更了此前《蚌埠市存量房买卖合同》关于房款支付“付款方式为一次性付款，本合同签订之日起30天内，乙方一次性支付房款90万元至甲乙双方约定的银行第三方托管账户”的约定。另李洁、邓超与李某双方关于产权登记约定：同意于2018年12月21日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，后案涉房屋依据此约定于2018年11月12日实际办理完毕产权登记变更手续。本案案涉房屋在房款支付完毕前即办理完产权登记变更手续，对因逾期付款、交易资金产生的风险，系李洁、邓超自愿处分并自愿承担的行为，其应对自己的处分行为产生的后果承担相应的法律责任。现李洁、邓超以李某未支付房款为由，要求解除双方于2018年11月6日签订的《蚌埠市存量房买卖合同》，并要求李某、宋某返还、交付案涉买卖房屋，于法无据，该院不予支持；由于案涉房屋已办理完毕产权登记变更手续，李某因变更登记已对案涉房屋享有法定物权，因双方在交易过程中对交易资金的支付及逾期付款的违约责任自愿约定为自行协商、自行承担，故李洁、邓超的物权请求权已变更为债权请求权。综上，对李洁、邓超的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第三十四条第一、二款、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李洁、邓超的诉讼请求。案件受理费12800元（原告已预交），保全费5000元，合计17800元，由原告李洁、邓超负担。二审中，鉴于本案涉及双务合同应否解除的问题，为充分保障双方当事人的合法权益，避免利益失衡，尽可能一次性解决纠纷，本院依法就案涉合同应否解除的法律后果向双方当事人进行了释明。经本院释明后，李洁、邓超变更诉讼请求如下：如案涉合同不应解除，则请求二审法院判令李某、宋某支付李洁、邓超90万元购房款，并按照合同和法律规定承担违约责任（自2018年11月6日起，按照同期贷款市场报价利率的4倍计算至款项付清之日时止），诉讼费用由李某、宋某承担。李某、宋某提出请求如下：如案涉合同应予解除，则请求二审法院判令李洁、宋某返还李某、宋某已经支付的65万元购房款以及房屋装修款35万元，并依法承担违约责任（以100万元为基数，按照同期贷款市场报价利率的4倍计算，并赔偿其涉案房屋自2018年11月6日至今房屋升值部分损失）。李洁、邓超未提交新证据。李某、宋某在本案庭审后，按本院要求补充提交了如下证据：主材装修清单1式2份（均为复印件，每份28页），拟证明案涉房屋的装修费用支出情况。李洁、邓超质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。第一，时间相互矛盾；第二，不能证明系案涉房屋的装修材料；第三，未举证实际装修款支付的银行凭证，达不到其证明目的。本院认证意见：上述证据均为复印件，且无其他证据予以佐证，本院不予认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否应当解除。2.如案涉房屋买卖合同不应解除,则李某、宋某应否向李洁、邓超承担支付合同价款及违约损失赔偿的义务；如应承担，数额应如何确定。3.如案涉合同依法应当解除，则李洁、邓超是否负有向李某、宋某承担返还已支付的购房款及违约损失赔偿的义务；如应承担，数额如何确定。结合双方当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和相关法律规定等，本院综合评析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用《合同法》等当时的法律、司法解释的规定。关于焦点1。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。李洁、邓超虽主张本案符合《合同法》第九十四条第二、三、四项合同法定解除情形，但本院经审理认为，李某、宋某仅系对案涉合同是否已经履行完毕以及履行的数额有异议，并非明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；关于李洁诉称其于2020年4月15日书面催告要求宋某履行支付90万元购房款的主要债务一节，其仅提供了一份家庭微信群聊天记录予以证明。经查，该微信聊天记录也仅有一句“宋某，我现在真的急用钱，要么你给我点，要么房子配合下过户，行？”，因此，在无其他证据予以佐证的情况下，并不足以证明宋某存在“经催告后在合理期限内仍未履行”的情形；且宋某在本案二审中亦表示愿意支付购房款，其仅系对支付数额存在一定争议。综上，因双方当事人并未约定合同解除条件，且案涉房屋买卖合同亦不符合法定解除的条件，故不应解除。关于焦点2。案涉房屋买卖合同签订于2018年11月6日，其中约定：房屋总价款为90万元；付款方式为一次性付款，自合同签到之日起30天内，乙方（李某）一次性支付房款90万元至甲方（李洁）、乙双方约定的银行第三方托管账户。尽管此后双方申请了资金免托管，且于2018年11月12日办理了案涉房屋的过户登记，但李某、宋某所举示的证据，并不足以证明其于案涉房屋买卖合同签订后向李洁、邓超支付过购房款。李某、宋某虽主张其已支付购房款59万元，但经本院查明，其中的44万元系案涉房屋买卖合同签订前，李怀道用于归还案涉房屋按揭尾款时所支付；2016年11月28日李怀道取现金5万元，不论为何用途，因在案涉房屋买卖合同签订之前，与本案待证事实并无关联性；至于李永分别于2019年4月20日、4月21日通过微信向李洁转账计10万元的问题，经查，该两份微信转账明细“附言”中均载明为“李永交房租款”，且李洁、邓超亦不认可为购房款，故该两份微信转账明细并不足以证明为宋某所支付的案涉房屋购房款。综上，李某、宋某关于其已支付59万元购房款的抗辩理由显与事实不符，本院不予采信，其应当依法承担支付李洁、邓超合同约定价款的义务。关于李某、宋某应否承担违约责任的问题。本院认为，家庭是社会的基本细胞，为了践行社会主义核心价值观，家庭应当树立优良家风，弘扬家庭美德。尊老爱幼是中华民族的传统美德，幼有所爱、老有所养是人们不懈追寻的价值目标，蕴含了深切的人文关怀，也是基本的伦理道德观。家庭成员应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的家庭关系。纵观本案不难看出，李洁与李某本是同父异母姐弟关系，李洁之所以同意将案涉房屋以较低的价格转让给李某，且在购房款尚未支付的情况下即先行办理过户登记，其中一个很重要的原因在于其与李某之间血浓于水的亲情考量。李怀道不幸早逝后，宋某母子顿失家庭支柱，李某年幼无知，嗷嗷待哺；正是基于此情此景，即使在李洁“急需用钱”的情况下，其也未就案涉购房款事宜对宋某母子“苦苦相逼”，仅是通过家庭微信群聊天的方式，与宋某温和协商，浓浓亲情可见一斑。鉴于案涉纠纷系由家庭内部关系所引起，情、理、法相互交融等特殊情况，在案证据尚不足以认定李某、宋某构成违约；故，李某、宋某不应承担违约责任。关于焦点3.因案涉房屋买卖合同不应解除，故本院无需赘述。综上所述，李洁、邓超的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初580号民事判决；二、李某、宋某于本判决生效之日起十以内支付李洁、邓超购房款90万元。三、驳回李洁、邓超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，由李洁、邓超负担15000元，李某、宋某负担2800元；二审案件受理费12800元，由李洁、邓超负担10000元,李某、宋某负担2800元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　洪增余审 判 员　王宇堂审 判 员　罗正环二〇二一年九月二十七日法官助理　毛婉月书 记 员　张智瑶附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“马克 数据网”