贵阳宏益房地产开发有限公司、贵州久港商业运营管理有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6770号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6770号

• 案件名称

  贵阳宏益房地产开发有限公司、贵州久港商业运营管理有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  贵阳宏益房地产开发有限公司;贵州久港商业运营管理有限公司;汤祖萍;贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6770号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈倩雯，女，1993年1月24日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：贵州久港商业运营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户改造区项目G区［花果园社区］。法定代表人：周松元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李丹荧，女，1996年3月7日出生，汉族，住贵州省瓮安县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汤祖萍，女，1978年03月09日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：谌鸿伟，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行住所地贵州省贵阳市南明区梭草路11号［油榨社区］。负责人：叶帝男，该行行长。委托诉讼代理人：江露，贵州衡一律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人贵州久港商业运营管理有限公司（以下简称久港公司）、汤祖萍以及原审第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行（以下简称农商行梭草路支行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初13296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、请求撤销一审判决第四项、第五项判决并依法予以改判；2、本案诉讼费用由汤祖萍承担。事实和理由：1、本案存在两个合同关系分别为商品房买卖合同关系、个人住房（商业用房）按揭借款合同关系，《商品房买卖合同》的解除是基于汤祖萍行使《补充协议》约定的任意解除权，主动不再要求履行合同。在汤祖萍已经付清房款前提下，宏益房开在扣除行使任意解除权的违约金后，将其余房款退还给汤祖萍即可；2、个人住房（商业用房）按揭借款合同关系中，宏益房开只是担保人，并非还款义务人。个人住房（商业用房）按揭借款合同的借贷主体是汤祖萍与原审第三人，个人住房（商业用房）按揭借款合同关系的解除也是由于汤祖萍主动要求不再继续履行，对于原审第三人的还款的义务、违约的责任理应由汤祖萍自身承担；3、在第五项判决中只判决了偿还剩余的贷款本金，未对其它费用作出判决，如提前还款的违约金、利息、罚息、复利等费用，会导致原审第三人的贷款费用无法结清，原审第三人如果不同意注销预告登记也会导致预告登记、备案登记不能注销情况出现。综上，判决宏益房开偿还剩余的贷款本金、向汤祖萍支付已经归还的本金违反了合同的相对性原则，同时一审判决中还遗漏了诉讼请求，应当由汤祖萍偿还结清原审第三人因贷款产生的所有费用，请求改判一审判决中第四项、第五项内容，且应是汤祖萍先行结清原审第三人的费用再办理注销预告、注销备案手续后再行退款。汤祖萍答辩称：1、买受人与宏益房开签订的合同合法有效，应对双方具有约束力，买受人有权按照合同约定要求解除合同。买受人与宏益房开签订的《补充协议》中明确约定，在签订合同十年内买受人享有解除合同的权利，该补充协议及买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方应当按照合同的约定，本着诚实信用的精神，全面的履行自己在合同中约定的义务。本案中，因宏益房开出售的商铺至今尚未完工，买受人也未按时收取相关租金收益，致使买受人购买案涉商铺的目的无法实现，故买受人为了避免不必要的损失，按照合同约定，行使解除合同的权利，要求解除双方的合同，应当得到法律的支持。2、一审判决事实清楚，适用法律正确，宏益房开要求撤销一审判决第四、五项于法无据，应当予以驳回。关于买受人解除《个人住房（商业用房）按揭贷款合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本案的《商品房买卖合同》解除后，买受人与原审第三人之间的借款合同也因合同目的不能实现，应当一并予以解除，宏益房开应当将买受人已经支付的贷款返还给买受人，同时将剩余未归还的贷款返还给原审第三人。买受人的一审诉求符合法律规定，而宏益房开所提诉请没有法律依据，仅系为了拖延支付时间，而滥用上诉权利，以达到其拖延支付时间的目的。综上所述，宏益房开的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回宏益房开的上诉请求。久港公司答辩称，答辩意见与一审一致。一审判决结果未要求久港公司承担责任，并且一审判决第一项已经解除买收入和宏益房开签订的商品房买卖合同，买受人与久港公司签订的委托经营管理协议无履行基础。因此，二审案件事实、法律关系均与久港公司无关。农商行梭草路支行述称，汤祖萍一审判决第二项解除原告汤祖萍与第三人签订的借款合同后有一句“项下就涉案房屋部分”，根据相关法律规定如果法院判决解除，应当全部解除，而不是部分解除。如果解除按揭合同宏益房开向第三人偿还的借款不止本金还应包括利息、罚息及违约金等相关费用。汤祖萍是按揭借款合同的借款人，根据合同相对性原则合同解除后汤祖萍也应该承担向第三人偿还本金以及利息、罚息及违约金等费用，一审未判决汤祖萍承担，仅判决宏益房开承担责任不当，应当予以纠正。汤祖萍向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令解除原告与第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行于2020年6月22日签订的《按揭借款合同》；3、请求法院依法判令解除原告与被告贵州久港商业运营管理有限公司于2019年12月9日签订的《委托经营管理协议》；4、请求法院依法判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司返还原告已支付的购房款370777元、维修资金2234元；5、请求人民法院依法判令由被告贵阳宏益房地产开发有限公司将原告按照《按揭借款合同》约定，应偿还尚未偿还部分贷款本息及因提前解除借款合同原告应当向第三人支付的违约金（计算至判决生效后，实际清偿完毕之日止）直接支付给第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行；6、请求人民法院依法判令被告贵州久港商业运营管理有限公司立即支付原告租金：13605元（租金按原告已支付的购房款740777元为基数乘以11.02%，租金暂从2020年7月1日计算至8月31日，共计2个月，租金为每月6802.8元，两个月租金为：13605元。实际计算至《委托经营管理协议》解除之日止）；7、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月9日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：266723），合同约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区双子塔（项目）6层609号房屋，总价款为740777元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款370777元，余款370000元以银行按揭支付；出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2023年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方、买受人）同被告宏益房开（甲方、出卖人）签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：自本协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）；乙方同意，甲方按上述约定退还乙方已支付购房款时自己扣除乙方所应承担的退房违约金及由此产生的税费。补充协议还对其他事项进行了约定。原告于当日还同被告久港公司签订《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》，对案涉商铺的委托经营管理事宜进行了约定。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告即向被告宏益房开支付首期购房款370777元，宏益房开出具《收据》给原告。后原被告为案涉房屋办理预售合同备案登记（Y20022967）。2020年6月22日，原告（借款人、抵押人、甲方）与第三人农商行梭草路支行（贷款人、抵押权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（筑农商梭草路支行2020年按揭字06006号）约定，借款人向贷款人借款，金额为人民币陆拾柒万元整（其中案涉房屋项下贷款金额为370000元），借款期限自2020年6月22日起至2030年6月21日止，共计120个月。上述贷款资金根据甲方授权以甲方购房款名义划付至宏益房开指定账户。采用每月等额本息偿还法，每月的20日为还款日。借款人以本合同项下所购房屋做抵押，由保证人宏益房开提供连带责任保证担保，保证范围为本合同项下的全部债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以乙方实现债权的一切费用。借款合同签订后第三人发放贷款370000元。2020年4月23日，原告向住建部门缴纳专项维修资金2234元。另查明，案涉房屋尚未交付给原告。审理中，原告陈述系依据《补充协议》约定的任意解除权解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时原告同被告宏益房开均陈述案涉房屋已办理预售合同备案登记、预告抵押登记，若判决解除案涉《商品房买卖合同》，要求原告配合办理登记的注销手续并于相关手续办理完毕后退款，原告表示可以配合办理注销手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原告同被告宏益房开签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告依据《补充协议》约定的任意解除权解除案涉《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，同时《补充协议》系双方对《商品房买卖合同》做出的补充约定，《商品房买卖合同》解除后，《补充协议》一并解除；《商品房买卖合同》解除后，被告宏益房开应当退还收取的全部购房款或购房款首付款，退还的金额应当扣除《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，且不计利息。关于第三人的意见，一审法院认为，合同法并未明确禁止商品房销售合同的相对人不得约定任意解除权，法无禁止即可为，本案双方当事人在《补充协议》中约定任意解除权并不违反法律强制性规定，故对第三人的意见，一审法院不予采信。关于原告解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本案的《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人之间的借款合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告宏益房开应当将原告已经支付的贷款本金返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本金返还给第三人。因原告系基于行使任意解除权解除案涉《商品房买卖合同》，被告宏益房开并无违约行为，故对原告要求被告宏益房开支付贷款利息的主张，依法不予支持，且原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担。关于原告要求退还房屋专项维修资金的诉请，房屋专项维修资金系由原告自行向住建部门缴纳，在原被告双方的《商品房买卖合同》解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于被告要求原告配合办理预售合同备案登记的主张，一审法院认为合同解除以后相关登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，本案原告同意配合办理，为减轻双方当事人诉累，故对相关登记的注销在本案当中一并进行处理。关于原告诉请解除《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》并要求久港公司支付租金的主张，本案审理的是商品房销售合同纠纷，原告同久港公司之间的法律关系属另一法律关系，不在本案审理范围内，一审法院不予审查，原告可另案进行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告汤祖萍与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年12月9日签订的合同编号为266723的《商品房买卖合同》；二、解除原告汤祖萍与第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（筑农商梭草路支行2020年按揭字06006号）项下就案涉房屋的部分；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还给原告汤祖萍购房首付款359666元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告汤祖萍支付原告就案涉房屋已经归还给第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行的贷款本金（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行偿还原告汤祖萍《个人住房（商业用房）按揭借款合同》项下就案涉房屋剩余的贷款本金（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、原告汤祖萍与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内相互配合办理坐落于本市南明区双子塔（项目）6层609号房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续；七、驳回原告汤祖萍的其余诉讼请求。案件受理费7100元、减半收取计3550元，保全费2385元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。上诉人与原审第三人对一审判决解除《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）按揭借款合同》未提起上诉，故本院对一审判决解除前述合同的判决结果予以维持。根据一审查明的事实，《个人住房（商业用房）按揭借款合同》涉及本案房屋与另案房屋共计两套房屋的按揭贷款，故一审仅就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》项下涉及本案房屋部分的合同关系予以解除并无不当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第二十五条第二款之规定，本案所涉《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除后，上诉人作为出卖人应当将其收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还原审第三人和买受人，上诉人主张其在扣除行使任意解除权的违约金后将其余房款退还给被上诉人即可与前述法律规定不符，本院不予支持。上诉人虽非借款人身份，但买受人签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的目的系向上诉人支付剩余购房款，《个人住房（商业用房）按揭借款合同》项下的贷款最终亦实际支付给上诉人，合同解除后，由上诉人直接向原审第三人返还购房贷款符合法律规定。本案买受人起诉解除合同虽系基于其与上诉人签订的补充协议约定的“任意解除权”，但客观上宏益房开存在逾期交房行为且至今未能交付房屋，何时能够交付房屋上诉人亦不能明确，上诉人长期不能交付房屋的违约行为同样可导致合同解除，无论“任意解除权”的约定是否妥当，基于诚信原则，上诉人本应在被上诉人主张任意解除权时积极配合履行退款义务，上诉人未积极履行退款义务引发本案诉讼，一定程度上造成了司法资源的浪费，现买受人、原审第三人并并未表示不配合上诉人履行案涉房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续，若上诉人将应退还买受人的购房首付款、应退还给原审第三人的贷款合同项下案涉房屋剩余贷款本息分别支付给买受人及原审第三人后买受人及原审第三人不配合办理案涉房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续，上诉人可向买受人及原审第三人另行主张。配合办理案涉房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续与上诉人退还购房款并非对等义务，上诉人主张应由买受人先行结清原审第三人费用并办理完预售合同备案登记、预告登记的注销手续后其再履行退款义务于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7066元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　邓禹雨二〇二一年九月十八日书记员　　鄢　塽 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