姜华雯、扬州金三叶置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏10民终2358号

• 案件编号

  （2021）苏10民终2358号

• 案件名称

  姜华雯、扬州金三叶置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省扬州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省扬州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  姜华雯;扬州金三叶置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2358号上诉人（原审原告）：姜华雯，女，1968年12月10日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：何春涛，扬州市邗江区春涛法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：扬州金三叶置业有限公司，住所地在扬州市扬子江北路1018号。法定代表人：周恩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶松林，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱贺，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。上诉人姜华雯因与被上诉人扬州金三叶置业有限公司（以下简称金三叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜华雯上诉请求，1.撤销（2020）苏1003民初5819号民事判决，发回重审或者依法改判，2.判决金三叶公司为姜华雯等人住所申请安装配套的居民住宅用电或办公用电，3.判决金三叶公司增加赔偿金额为“金三叶公司为姜华雯住所申请安装配套的居民住宅用电或办公用电”费用的二倍，4.金三叶公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、严重违反法定程序。本案32名原告作为必须共同进行诉讼的当事人，法院应当通知其参加，一审法院凭什么剥夺31名原告的诉讼主体资格。1.扬州市万杨地产物业服务有限公司（以下简称万杨物业）12年间违法多收扬州金绒大厦业主143万多元电费。原诉状中原告计32名，32名业主购买46套房屋，入驻已近12年，其电费一直由金三叶公司所聘万杨物业强行处理，万杨物业以每度1.5元单价收取电费，再以每度0.588元的单价缴给供电公司。2.32名业主12年来为万杨物业每度电收费1.5元之事四处求助无门。找金三叶公司、供电公司、物价局等均不管不顾，万杨物业知道原告起诉，才将电费降为1.25元，找街办、社区，32名业主不符合“经专有部分占建筑面积过半数的业主同意”的规定，即使成立业委会也无法解聘万杨物业。3.一审法院变相遗漏其他31名原告，违法剥夺其他人的诉讼主体资格。二、认定事实不清，适用法律错误。1.本案不适用商品房销售合同纠纷案由，而应定性为商品房配套设施纠纷中的供用电合同纠纷案由，一审认为原告主张供电企业、物业公司侵权，与本案不是同一法律关系，应另行主张，问题是：原告诉求是为住所申请安装配套的居民住宅用电，不追加供电公司、物业公司，诉求不能实现。供用电合同纠纷是与房屋买卖合同纠纷并列的案由。2.金三叶公司在供用电合同纠纷中存在欺诈，其提供转供电违反法律规定。一审认为金三叶公司为姜华雯提供转供电不违反法律规定、姜华雯要求将转供电变更为直供电没有法律依据，这里存在五个错误：金三叶公司在宣传材料上搞鬼、在《商品房销售合同》中“房屋交付时水电接通”上搞鬼、供电公司和金三叶公司准许万杨物业转供电违法、金三叶公司和万杨物业不具备转供电资格、姜华雯主张直供电有法可依。本案商住楼既是小公馆，就是住宅房，金三叶公司混淆“小生活”“商住楼”“小公馆”“住宅房”“公寓房”“办公房”的概念，《商品房买卖合同》第三条“该商品房的用途为办公”“房屋交付时水电接通”及补充协议第五条有关配套标准、第九条诸内容属于无效的格式条款。本案应适用“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，一审判决认为合同没有明确具体接通电的供电方式为直供电还是转供电，根据合同法第61条、62条关于质量约定不明的规定执行，本案实际为履行方式不明，按照有利于实现合同目的的方式履行。金三叶公司辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无任何事实和法律依据。2.上诉人诉请主体错误，其诉请法理不通，逻辑不通。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。姜华雯向一审法院起诉请求：1.判令金三叶公司为姜华雯住所申请安装配套的居民住宅用电或办公用电；2.判令金三叶公司按二倍标准赔偿姜华雯为住所申请安装配套用电的费用；3.本案诉讼费用由金三叶公司承担。诉讼中，姜华雯明确第1项诉讼请求为金三叶公司安装由供电部门的直供办公用电。一审法院认定事实：2008年6月12日，扬州市发展和改革委员会批准金三叶公司“299地块商业、办公楼”开发项目，金三叶公司在该地块上建设了楼房一栋并命名为“金绒大厦”。2010年左右，姜华雯与金三叶公司签订商品房买卖合同，约定姜华雯购买金绒大厦1幢401室房屋，合同约定房屋用途为办公，合同第十四条载明，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“1、房屋交付时水电接通；2、电讯、宽带、有线电视用户自行接通（需业主另行向相关部门办理开通手续），门前道路交付时确保通行”。补充协议第五条【有关配套标准】第3点载明基础及公共配套设施如在规定日期内未达到使用条件，若不属于甲方的原因，则甲方由义务尽力配合解决，但不承担相应的经济和法律责任。不属于甲方的原因，是指甲方已与包括但不限于水、电、燃气、电话、道路建设、热水、供热、智能化设施等相关单位签订了相应的施工安装合同，并按合同履行了相关付款义务，但有关单位没有如约履行的情况。2012年5月17日，姜华雯取得涉案房屋所有权证、土地使用权证，证载房屋规划用途为“办公”，地类（用途）为“商业”。房屋交付至今，姜华雯的电费根据自家电表计算后，通过前期进驻的物业服务企业万杨物业缴纳给供电企业。金绒大厦至今未成立业主委员会。另查明，2010年5月18日，金三叶公司向扬州供电公司提交《非居民用电申请表》，申请电源性质为主供，容量为450KVA,供电方式为三相、多电源，用电期限为正式用电。再查明，金三叶公司开发建设扬州市史可法路50-1号金绒大厦，在其宣传资料中载明“小生活、大世界、商住皆精彩”、“风景区小公馆、主城区小公馆、办公型小公馆、生活型小公馆、投资型小公馆”的内容。本案的争议焦点为：一、金三叶公司销售房屋过程中是否存在虚假宣传；二、金三叶公司提供转供电是否违反法律规定。对争议焦点一，一审法院认为，金三叶公司在宣传过程中已表明该楼栋为“商住楼”，并明确销售房屋为“小公馆”，具备常识的普通人可以判断该房屋不是住宅房，而是公寓房，双方签订的合同中也明确注明了房屋的用途为“办公”，故姜华雯主张金三叶公司虚假宣传，依据不足，一审法院不予支持。对争议焦点二，一审法院认为，双方在合同中约定电力配套设施交付标准为“房屋交付时水电接通”，没有明确具体接通电力的供电方式为直供电还是转供电。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，对质量约定不明的，可以补充协议，无法达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定，仍无法确定的，按照国家标准､行业标准履行；没有国家标准､行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，通过协议补充、合同有关条款解释或交易习惯的方式均无法确定供电方式，金三叶公司建设时的江苏省工程建设标准《新建居住区供配电设施建设标准》(DGJ32/TJ11-2005)第3.6.1条的规定也仅规定居民住宅用电应实行一户一表计量方式，对商业、办公楼开发项目的供电方式无明确规定，而合同中双方约定的交付标准为“水电接通”，按通常理解，应当认定姜华雯在交付时具备用电条件即已符合合同约定，而非达到姜华雯所称“一户一表直接供电”交付标准。至于姜华雯提供的发改办价格（2018）1491号文件发布于涉案工程建设之后，其主要内容是清理转供电加价问题，对于“一户一表”供电方式改造的责任主体并非金三叶公司，故该文件不适用于本案。综上，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利后果。金三叶公司为姜华雯提供转供电，并不违反法律规定，姜华雯主张金三叶公司将现有转供电变更安装为直供电，如前所述，没有法律依据，一审法院不予支持。姜华雯主张金三叶公司按《消费者权益保护法》第五十五条的规定进行惩罚性赔偿，因姜华雯所举证据不足以证明金三叶公司存在欺诈，且商品房买卖合同并不适用《消费者权益保护法》的上述规定，该项主张一审法院也不予支持。姜华雯主张追加供电企业、物业公司为被告，因本案系商品房销售合同纠纷，姜华雯主张供电企业、物业公司侵权，与本案不是同一法律关系，应另行主张，对该申请一审法院不予准许。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回姜华雯的全部诉讼请求。案件受理费依法减半收取65元，由姜华雯承担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋在姜华雯办理房产证前即已交付，现对外出租。2020年12月18日，国网江苏省电力有限公司扬州供电分公司函复一审法院：如果产权业主有“一户一表”改造意愿，可以由物业公司或业主委员会向供电公司提出申请，供电公司将积极做好改造方案的制定和相关流程的办理，具体改造事项由物业公司或业主委员会自行组织实施；2005年江苏省住房和城乡建设厅《新建居住区供配电设施建设标准》规定“居民住宅用电应实行一户一表计量方式”，对于商业、办公楼开发项目，没有供电方式的规定。金三叶公司一审期间已提出姜华雯的起诉已超过诉讼时效的抗辩。本案争议焦点：1.一审法院适用法律程序是否存在程序违法？2.一审法院认定事实有无错误以及被上诉人提供转供电是否违反法律规定？本院认为，双方当事人之间的权利义务关系的确定，有约定的依约定，没有约定的依法定。民事诉讼法规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼分为必要的共同诉讼和普通的共同诉讼，具有同一诉讼标的、人民法院必须合并审理的为必要的共同诉讼。针对争议焦点1，上诉人认为扬州金绒大厦其他31名业主与本案系必要共同诉讼，一审法院剥夺其他当事人的诉讼权利、答辩权利，违反法定程序。本案中，姜华雯与金三叶公司签订有商品房买卖合同，双方之间因商品房买卖合同形成独立的权利义务关系，根据合同相对性原则，合同的订立与履行与他人无涉，故姜华雯与其他业主因房屋买卖可能构成普通的共同诉讼而非必要的共同诉讼。普通的共同诉讼，人民法院可以合并审理，也可以单独审理。一审法院未将其他业主的起诉纳入本案诉讼，并不违反法定程序，也不影响其他业主的诉权。针对争议焦点2，上诉人的理由是本案应定性为商品房配套设施纠纷中的供用电合同纠纷案由、金三叶公司在供用电合同纠纷中存在欺诈。本院认为，上诉人所谓本案应定性为商品房配套设施纠纷中的供用电合同纠纷，系对合同法和最高人民法院民事案件案由规定的错误理解，上诉人既然明知道供用电合同纠纷与房屋买卖合同纠纷系并列的案由，则应当理解这两类合同纠纷的性质。供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同；供电人是指供电企业或依法取得供电营业许可的其他单位。本案中，金三叶公司不具有供电人主体资格，其不可能与姜华雯形成供用电合同关系。一审法院将本案案由确定为商品房销售合同纠纷并无不当。金三叶公司与姜华雯之间既然不存在供用电合同，也就不存在供用电合同纠纷中的欺诈。至于金三叶公司在商品房买卖合同中为姜华雯提供转供电是否违反法律规定的问题，当事人应当对自己的诉讼请求提供具体的法律依据，而上诉人始终未能提供金三叶公司该行为所违反的法律规定。涉案办公用房屋是否应当提供直供办公用电，既无合同约定，也无法律明确规定；无论是买卖关系中的交付标准，还是供配电设施建设标准，所谓标准是衡量事物的准则，自然属于质量范畴而非履行方式问题，一审法院认定并无不当。此外，金三叶公司与姜华雯所签订商品房买卖合同，金三叶公司早已交付房产，姜华雯并于2012年5月17日取得涉案房屋所有权证、土地使用权证，双方合同早已履行完毕。金三叶公司一审期间也已提出姜华雯的起诉已超过诉讼时效的抗辩。综上所述，姜华雯的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由姜华雯负担。本判决为终审判决。审判长　陆开存审判员叶露审判员　韩　　　　　　冰二〇二一年九月十日书记员　朱　　 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