杨玉红、蒋川等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6775号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6775号

• 案件名称

  杨玉红、蒋川等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  杨玉红;蒋川;中国电建地产集团贵阳有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十二条第一款；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十二条第二款；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十五条；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十五条第一项；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十五条第二项；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十五条第三项；《中华人民共和国民法总则》:第一百九十五条第四项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6775号上诉人（原审原告）：杨玉红，女，汉族，1972年11月6日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：蒋川，男，汉族，1970年10月7日出生，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：万太阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所专职律师。上诉人杨玉红、蒋川因与被上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称：中电建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初7967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人杨玉红、蒋川上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人退还三通费并承担利息。理由是，首先，《商品房买卖合同》及附件中的“三通费”条款，被上诉人没有与上诉人协商，为格式条款。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是地方性法规对法律、行政法规没有明确规定的特殊领域、范围制定的具有强制性效力的规范性文件，被上诉人在明知上述地方性法规的情况下，通过格式条款，将应当由出卖人承担的成本转嫁给买受人，加重买受人责任且没有尽到提示和说明义务，应属无效条款。其次，上诉人对自己应当承担“三通费”一事不知情，2020年6月3日业主委员会发布《观山湖一号小区三通费及相关事宜的函》，上诉人才知道权利被侵害，上诉人提起诉讼没有超过诉讼时效。第三，就案涉小区退还“三通费”的案件，观山湖区人民法院已有生效判决判令被上诉人退还，其他楼盘也有类案，应当类案同判。被上诉人中电建公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告杨玉红、蒋川的诉讼请求为：1.判令被告退还已收取原告的煤气表费、电表开户费、数字电视初装费三项合计3744元；2.判令被告按照人民银行同期贷款利息向原告支付上述费用从2009年10月4日至实际付清日止的资金占用费，其中三通费的利息按当时同期购房银行贷款年利率4.158%计算，资金占用费按国家相关规定的年利率6%进行计算；3.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：原告杨玉红、蒋川与被告电建地产贵阳公司于2009年10月4日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3.水、电、煤气的一户一表及数字电视、宽带的开户费、安装费用由买受人承担……”；另在合同附件四补充协议1.1约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费、电话安装开户费……等代收费用。”另查明，原告杨玉红、蒋川于2009年10月4日向被告电建地产贵阳公司缴纳了三通费共计3744元，并有被告电建地产贵阳公司出具的收款收据一张。被告亦当庭认可上述费用。原审认为，关于本案争议焦点案涉《商品房买卖合同》中关于水、电、煤气、有线电视等配套设施安装费（三通费）的约定是否有效的问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行法律、行政法规对三通费如何收取尚无明确规定，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件。在特定领域和范围具有一定约束力，但不能据此来认定该合同条款无效，还应结合双方当事人的合同约定做出判断。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3．水、电、煤气的一户一表及数字电视、宽带的开户费、安装费用由买受人承担……”；且在合同附件四补充协议1.1约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费、电话安装开户费……。”主合同条款与补充协议意思一致，并不存在相互冲突的约定。合同签订后，原告自行交纳煤气表费、电表开户费、有线电视费等相关设施开通及使用产生的相关费用，且多年未提出异议。原告作为具有民事完全行为能力人，能理解上述条款的内容及履行后的法律后果，故原告主张案涉合同上述条款无效不能成立，不予支持。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》第十四条明确约定水、电、煤气的一户一表及数字电视、宽带的开户费、安装费用由买受人承担，同时双方签订的补充协议1.1约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费、电话安装开户费……等代收费用。”该约定合法有效，对双方具有约束力。关于本案争议焦点本案是否已过诉讼时效的问题。本案中原告于2009年10月4日向被告缴纳了三通费3744元，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《最高人民法院适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，被告主张原告起诉已超过诉讼时效，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回原告杨玉红、蒋川全部诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告杨玉红、蒋川承担。二审中，上诉人提交了中电建公司于2020年1月9日向观山湖1号小区业主发出的《关于观山湖１号项目退还“三通费”的通知》，通知：2009年5月1日后购买房屋并已缴纳“三通费”的业主在收到通知即日起，按通知要求携带相关证件前往项目物业服务中心办理“三通费”退还登记。中电建公司对真实性认可，但否认与本案的关联性。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审争议的焦点问题为：一、《商品房买卖合同》及补充协议是否格式条款，是否有效；二、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是否效力性规范；三、本案中，上诉人诉请退还“三通费”是否超过诉讼时效，“三通费”应否退还。一、《中华人民共和国合同法》第三十九条对格式条款的定义及使用人的义务进行了规定，及“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案中，中电建公司使用的《商品房买卖合同》文本为格式文本，涉及的“三通费”的承担条款为格式条款，但是，中电建公司在合同中使用了“加粗、加黑”的方式，该方式属于法律规定的合理方式，且在合同附件四即补充协议中，再次对“三通费”的承担进行了补充约定，因此，关于“三通费”的承担问题系双方真实意思表示。二、双方所约定的“三通费”的承担是否违反法律强制性规定并导致条款无效的问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，如前所述，中电建公司已经对买受人进行了合理的提示，同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，导致合同无效必须违反效力性强制性规定，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系地方性法规，而非法律规定的效力性强制性规定，因此，上诉人主张“三通费”的承担的合同条款无效的理由不能成立。三、关于诉讼时效问题，按照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：…（二）义务人同意履行义务…”以及第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”的规定，虽然从上诉人缴纳“三通费”至起诉之时，已经超过了法律规定的诉讼时效，但是，中电建公司于2020年11月9日向观山湖1号业主发出了退还“三通费”的“通知”，该“通知”系其同意向业主退还“三通费”的意思表示，中电建公司认可该“通知”的真实性，对于关联性问题，因上诉人系于2009年5月1日之后购买中电建公司观山湖1号且缴纳了“三通费”的业主，完全符合中电建公司“通知”中退还“三通费”的条件，虽然上诉人选择了诉讼，但是并不能否定中电建公司同意退还“三通费”的事实，中电建公司再以诉讼时效进行抗辩，不应当得到支持。因此，上诉人主张退还“三通费”的主张成立，“三通费”应当退还。但是，中电建公司在“通知”中仅认可退还“三通费”，而没有表示退还“三通费”的利息，故上诉人提出要求中电建公司支付利息的主张超过诉讼时效，对该主张，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，但认定上诉人要求退还“三通费”超过诉讼时效错误，据此，依照《中华人民共和国合同法》、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初7967号民事判决；二、中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效后10日内退还杨玉红、蒋川“三通费”3744元；三、驳回杨玉红、蒋川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月十日书记员　　张鑫 微信公众号“马克 数据网”