天津市佰达鸿邺科技有限公司、天津红星美凯龙世贸家居有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5262号

• 案件编号

  （2021）津02民终5262号

• 案件名称

  天津市佰达鸿邺科技有限公司、天津红星美凯龙世贸家居有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  天津市佰达鸿邺科技有限公司;天津红星美凯龙世贸家居有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5262号上诉人（原审被告）：天津市佰达鸿邺科技有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：张冬芸，总经理。委托诉讼代理人：李友滨，天津天允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区。法定代表人：彭永，总经理。委托诉讼代理人：李雯，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司（以下简称佰达公司）因与被上诉人天津红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初2040号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佰达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回红星公司一审的全部诉讼请求或发回一审法院重新审理。2.一、二审诉讼费用由红星公司承担。事实与理由：一、一审法院在已认定佰达公司与红星公司通过行为，于2018年2月9日合意解除了租赁协议的情况下，继续认定佰达公司应支付商铺占有使用费的判决与生活常理相违背。首先，2018年2月9日，红星公司主动将租赁押金、装修保证金、电器押金退还佰达公司的原因是红星公司的店铺无法正常开业，否则，红星公司是不会在佰达公司未清空店铺的情况下将作为保障手段的押金退还佰达公司的。其次，佰达公司商铺是从事手机数码产品经营的敞开式店铺，根本不存在交接钥匙或者红星公司无法进入的问题，且佰达公司店铺自始至终从未经营过。再次，结合前次佰达公司与红星公司之间的诉讼中认定的2019年6月26日、27日，红星公司在未通知佰达公司情况下，就将案涉店铺展位柜台拆除并直接租给他人使用的情况，可以清楚地看出商铺的控制权就是在红星公司手中。二、2018年2月9日合同解除后，红星公司就实际控制商铺，其未利用是其商场自身原因导致的，与佰达公司无关。佰达公司也从未阻止过红星公司行使其使用商铺的权利。因佰达公司是从事数码类产品的经营，苹果手机等系佰达公司主营业务，因红星公司数次因消防问题延迟开业，苹果公司已经撤销了佰达公司在红星公司处经营的授权，店铺内相关陈列的物品对佰达公司已经无任何实际价值。2018年2月9日后，佰达公司店铺已经废弃交还红星公司，因红星公司退押金时不要求佰达公司恢复原状并清空，佰达公司就没有进行对应操作，同时红星公司也实际利用了部分佰达公司原有店铺的部分装修，其行为也证明了红星公司未要求佰达公司恢复原貌是有其自身考虑的。综上，可以认定红星公司于2018年2月9日，就实际接收了案涉店铺，并完全控制了店铺的使用权。红星公司辩称，佰达公司全部上诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。一、本案租赁合同履行期间，佰达公司从未支付任何展位租金及管理费，依法应承担付款及违约责任。第一，当事人双方于2016年7月1日签署《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》约定，佰达公司承租红星公司北辰展位。随后，展位自2017年5月1日红星美凯龙北辰商场开业之日起由佰达公司正式计租使用，直至2019年12月11日佰达公司起诉解除租赁合同，期间佰达公司从未向红星公司支付任何租金和管理费。第二，关于佰达公司占用展位且拒不支付租赁费用的行为，红星公司为维护自身合法权益，于2016年6月26日拆除、腾空了租赁展位，佰达公司电话报警并向北辰法院提起诉讼，要求红星公司赔偿其装修、配件柜、展台等损失。北辰法院审理后认为，佰达公司装修的柜台、展位等均非不可拆卸，属于未形成附合的装饰装修。结合佰达公司起诉主张柜台、展位损失之行为，能够共同证实截至2019年6月26日，租赁展位仍由佰达公司占有使用，其并未放弃展位内各项装饰装修的所有权。鉴于佰达公司自述双方早在2018年2月即形成解除租赁合同合意，但仍拒绝归返还租赁展位，且不予支付任何展位租赁费用，亦拒绝红星公司自行收回展位，其行为已严重侵害红星公司合法权益，依法应承担相应付款及违约责任。二、佰达公司依法应全额缴纳长期占用红星公司商铺的占有使用费及管理费。一审法院判令佰达公司仅按40%的比例支付占有使用费及管理费已极大的减轻佰达公司的付款责任，佰达公司无权要求法院改判驳回红星公司全部诉讼请求。第一，佰达公司在上诉状及一审庭审期间多次表示，2018年2月双方即合意解除租赁合同，红星公司也已向其退还租赁保证金、押金等款项。依据2018年仍生效实施的《合同法》第235条之规定，租赁期间届满或租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的法定义务。第二，佰达公司自2018年2月起无故拒绝返还租赁展位，显然系其自身原因所致，红星公司不存在任何过错，一审法院判令佰达公司仅承担40%的付款责任，已经极大减轻了佰达公司的法定责任，佰达公司无权要求法院改判驳回红星公司的全部诉讼请求。综上，红星公司认为，佰达公司自2017年5月1日起占有使用本案租赁展位，但至今未向红星公司支付任何租赁费用及管理费，理应承担相应付款及违约责任。请求二审法院查明事实，依法驳回佰达公司的上诉请求，维持一审判决。红星公司向一审法院起诉请求：1.判令佰达公司支付欠缴的租金及管理费共计336046.73元；2.判令佰达公司支付逾期付款违约金，其中截至2021年1月31日为20949.06元；3.诉讼费由佰达公司承担。一审法院认定事实：红星公司（甲方）与佰达公司（乙方）于2016年7月11日签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称出租承租表），主要条款约定：公司为佰达公司，楼层1楼，经营面积285.39平方米，展位号，租金单价36元/平方米，管理费单价24元/平方米，付款方式押一付三/季付，经营品牌数码驿站，合同起止时间为自商场开业日期起六年，租赁保证金2万元（装修押金可退）；优惠条款，享受优惠3个月，45元/月/平、1.5元/天/平（此单价包含物业费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；开业前期甲方给予乙方装修期间免租。合同起租日以商场开业日期为准。2018年2月9日，红星公司在扣除装修垃圾清运费2483.12元后，退还佰达公司租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元，该款打入佰达公司的法定代表人王建蕊个人账户。2019年6月26日、27日，红星公司在未通知佰达公司的情况下，拆除涉案店铺的展位、柜台等。佰达公司为维护其权益向一审法院提起诉讼，要求红星公司赔偿其财物损失。一审法院经综合分析，认为红星公司在未提起诉讼，未通知佰达公司的情况下，单方拆除佰达公司安装的柜台，应承担60%的责任。故于2019年12月11日作出（2019）津0113民初6073号民事判决书，判决红星公司赔偿佰达公司装修损失40万元的60%即24万元。红星公司与佰达公司均不服该判决提起上诉，经天津市第二中级人民法院审理于2020年6月22日作出（2020）津02民终981号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点为佰达公司是否欠红星公司租金，具体数额是多少，违约金应否支持。红星公司与佰达公司签订的出租承租表，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方因红星公司何时开业而产生争议后，经双方协商，红星公司于2018年2月9日将租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元退还佰达公司，佰达公司亦接收红星公司退款，可以认定双方同意解除租赁关系，也可以确认红星公司放弃向佰达公司主张2018年2月9日前所产生的租金及管理费。但佰达公司在收取上述款项后，并未将承租商铺返还红星公司，长期占用红星公司商铺而不缴纳占有使用费，明显显失公平。自2018年2月10日至2019年6月26日期间的占有使用费及管理费，佰达公司应向红星公司进行支付。参照（2019）津0113民初6073号民事判决书所确定的责任比例，佰达公司应支付红星公司占有使用费及管理费的40%。佰达公司承租红星公司商铺面积为285.39平方米，参照出租承租表约定的月租金单价36元/平方米计算，管理费24元/平方米/月,自2018年2月10日至2019年6月26日，共501天，占有使用费及管理费共计282044元，佰达公司承担40%的责任，为112817.6元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：“一、被告天津市佰达鸿邺科技有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司场地占有使用费及管理费112817.6元；二、被告天津市佰达鸿邺科技有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司违约金[以112817.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息]；三、驳回原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6654元，适用简易程序减半收取计3327元，由原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担2049元，由被告天津市佰达鸿邺科技有限公司负担1278元。”双方当事人在二审均没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为佰达公司是否应给付红星公司场地占有使用费及管理费以及承担相应的违约责任。根据生效的民事判决书可以认定，红星公司于2018年2月9日将租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元退还佰达公司，佰达公司亦接收红星公司退款，双方同意解除租赁关系。但佰达公司未及时与红星公司协商撤柜事宜，亦未采取积极措施拆卸未形成附合的装饰装修，并未将承租商铺返还红星公司，故一审法院判决佰达公司酌情给付红星公司自2018年2月10日至2019年6月26日期间的占有使用费及管理费112817.6元及以112817.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息，并无不当，本院应予维持。佰达公司主张2018年2月9日合同解除后，红星公司实际接收了案涉商铺，并完全控制了店铺的使用权，依据不足，不予支持。综上所述，佰达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6654元，由上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郭秀红审判员　　吴晓勇审判员　　岳文君二〇二一年九月十六日书记员　　单　珊天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5262号上诉人（原审被告）：天津市佰达鸿邺科技有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：张冬芸，总经理。委托诉讼代理人：李友滨，天津天允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区。法定代表人：彭永，总经理。委托诉讼代理人：李雯，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司（以下简称佰达公司）因与被上诉人天津红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初2040号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佰达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回红星公司一审的全部诉讼请求或发回一审法院重新审理。2.一、二审诉讼费用由红星公司承担。事实与理由：一、一审法院在已认定佰达公司与红星公司通过行为，于2018年2月9日合意解除了租赁协议的情况下，继续认定佰达公司应支付商铺占有使用费的判决与生活常理相违背。首先，2018年2月9日，红星公司主动将租赁押金、装修保证金、电器押金退还佰达公司的原因是红星公司的店铺无法正常开业，否则，红星公司是不会在佰达公司未清空店铺的情况下将作为保障手段的押金退还佰达公司的。其次，佰达公司商铺是从事手机数码产品经营的敞开式店铺，根本不存在交接钥匙或者红星公司无法进入的问题，且佰达公司店铺自始至终从未经营过。再次，结合前次佰达公司与红星公司之间的诉讼中认定的2019年6月26日、27日，红星公司在未通知佰达公司情况下，就将案涉店铺展位柜台拆除并直接租给他人使用的情况，可以清楚地看出商铺的控制权就是在红星公司手中。二、2018年2月9日合同解除后，红星公司就实际控制商铺，其未利用是其商场自身原因导致的，与佰达公司无关。佰达公司也从未阻止过红星公司行使其使用商铺的权利。因佰达公司是从事数码类产品的经营，苹果手机等系佰达公司主营业务，因红星公司数次因消防问题延迟开业，苹果公司已经撤销了佰达公司在红星公司处经营的授权，店铺内相关陈列的物品对佰达公司已经无任何实际价值。2018年2月9日后，佰达公司店铺已经废弃交还红星公司，因红星公司退押金时不要求佰达公司恢复原状并清空，佰达公司就没有进行对应操作，同时红星公司也实际利用了部分佰达公司原有店铺的部分装修，其行为也证明了红星公司未要求佰达公司恢复原貌是有其自身考虑的。综上，可以认定红星公司于2018年2月9日，就实际接收了案涉店铺，并完全控制了店铺的使用权。红星公司辩称，佰达公司全部上诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。一、本案租赁合同履行期间，佰达公司从未支付任何展位租金及管理费，依法应承担付款及违约责任。第一，当事人双方于2016年7月1日签署《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》约定，佰达公司承租红星公司北辰展位。随后，展位自2017年5月1日红星美凯龙北辰商场开业之日起由佰达公司正式计租使用，直至2019年12月11日佰达公司起诉解除租赁合同，期间佰达公司从未向红星公司支付任何租金和管理费。第二，关于佰达公司占用展位且拒不支付租赁费用的行为，红星公司为维护自身合法权益，于2016年6月26日拆除、腾空了租赁展位，佰达公司电话报警并向北辰法院提起诉讼，要求红星公司赔偿其装修、配件柜、展台等损失。北辰法院审理后认为，佰达公司装修的柜台、展位等均非不可拆卸，属于未形成附合的装饰装修。结合佰达公司起诉主张柜台、展位损失之行为，能够共同证实截至2019年6月26日，租赁展位仍由佰达公司占有使用，其并未放弃展位内各项装饰装修的所有权。鉴于佰达公司自述双方早在2018年2月即形成解除租赁合同合意，但仍拒绝归返还租赁展位，且不予支付任何展位租赁费用，亦拒绝红星公司自行收回展位，其行为已严重侵害红星公司合法权益，依法应承担相应付款及违约责任。二、佰达公司依法应全额缴纳长期占用红星公司商铺的占有使用费及管理费。一审法院判令佰达公司仅按40%的比例支付占有使用费及管理费已极大的减轻佰达公司的付款责任，佰达公司无权要求法院改判驳回红星公司全部诉讼请求。第一，佰达公司在上诉状及一审庭审期间多次表示，2018年2月双方即合意解除租赁合同，红星公司也已向其退还租赁保证金、押金等款项。依据2018年仍生效实施的《合同法》第235条之规定，租赁期间届满或租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的法定义务。第二，佰达公司自2018年2月起无故拒绝返还租赁展位，显然系其自身原因所致，红星公司不存在任何过错，一审法院判令佰达公司仅承担40%的付款责任，已经极大减轻了佰达公司的法定责任，佰达公司无权要求法院改判驳回红星公司的全部诉讼请求。综上，红星公司认为，佰达公司自2017年5月1日起占有使用本案租赁展位，但至今未向红星公司支付任何租赁费用及管理费，理应承担相应付款及违约责任。请求二审法院查明事实，依法驳回佰达公司的上诉请求，维持一审判决。红星公司向一审法院起诉请求：1.判令佰达公司支付欠缴的租金及管理费共计336046.73元；2.判令佰达公司支付逾期付款违约金，其中截至2021年1月31日为20949.06元；3.诉讼费由佰达公司承担。一审法院认定事实：红星公司（甲方）与佰达公司（乙方）于2016年7月11日签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称出租承租表），主要条款约定：公司为佰达公司，楼层1楼，经营面积285.39平方米，展位号，租金单价36元/平方米，管理费单价24元/平方米，付款方式押一付三/季付，经营品牌数码驿站，合同起止时间为自商场开业日期起六年，租赁保证金2万元（装修押金可退）；优惠条款，享受优惠3个月，45元/月/平、1.5元/天/平（此单价包含物业费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；开业前期甲方给予乙方装修期间免租。合同起租日以商场开业日期为准。2018年2月9日，红星公司在扣除装修垃圾清运费2483.12元后，退还佰达公司租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元，该款打入佰达公司的法定代表人王建蕊个人账户。2019年6月26日、27日，红星公司在未通知佰达公司的情况下，拆除涉案店铺的展位、柜台等。佰达公司为维护其权益向一审法院提起诉讼，要求红星公司赔偿其财物损失。一审法院经综合分析，认为红星公司在未提起诉讼，未通知佰达公司的情况下，单方拆除佰达公司安装的柜台，应承担60%的责任。故于2019年12月11日作出（2019）津0113民初6073号民事判决书，判决红星公司赔偿佰达公司装修损失40万元的60%即24万元。红星公司与佰达公司均不服该判决提起上诉，经天津市第二中级人民法院审理于2020年6月22日作出（2020）津02民终981号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点为佰达公司是否欠红星公司租金，具体数额是多少，违约金应否支持。红星公司与佰达公司签订的出租承租表，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方因红星公司何时开业而产生争议后，经双方协商，红星公司于2018年2月9日将租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元退还佰达公司，佰达公司亦接收红星公司退款，可以认定双方同意解除租赁关系，也可以确认红星公司放弃向佰达公司主张2018年2月9日前所产生的租金及管理费。但佰达公司在收取上述款项后，并未将承租商铺返还红星公司，长期占用红星公司商铺而不缴纳占有使用费，明显显失公平。自2018年2月10日至2019年6月26日期间的占有使用费及管理费，佰达公司应向红星公司进行支付。参照（2019）津0113民初6073号民事判决书所确定的责任比例，佰达公司应支付红星公司占有使用费及管理费的40%。佰达公司承租红星公司商铺面积为285.39平方米，参照出租承租表约定的月租金单价36元/平方米计算，管理费24元/平方米/月,自2018年2月10日至2019年6月26日，共501天，占有使用费及管理费共计282044元，佰达公司承担40%的责任，为112817.6元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：“一、被告天津市佰达鸿邺科技有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司场地占有使用费及管理费112817.6元；二、被告天津市佰达鸿邺科技有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司违约金[以112817.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息]；三、驳回原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6654元，适用简易程序减半收取计3327元，由原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担2049元，由被告天津市佰达鸿邺科技有限公司负担1278元。”双方当事人在二审均没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为佰达公司是否应给付红星公司场地占有使用费及管理费以及承担相应的违约责任。根据生效的民事判决书可以认定，红星公司于2018年2月9日将租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元退还佰达公司，佰达公司亦接收红星公司退款，双方同意解除租赁关系。但佰达公司未及时与红星公司协商撤柜事宜，亦未采取积极措施拆卸未形成附合的装饰装修，并未将承租商铺返还红星公司，故一审法院判决佰达公司酌情给付红星公司自2018年2月10日至2019年6月26日期间的占有使用费及管理费112817.6元及以112817.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息，并无不当，本院应予维持。佰达公司主张2018年2月9日合同解除后，红星公司实际接收了案涉商铺，并完全控制了店铺的使用权，依据不足，不予支持。综上所述，佰达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6654元，由上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郭秀红审判员　　吴晓勇审判员　　岳文君二〇二一年九月十六日书记员　　单　珊 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