张政、淮安天禄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）苏0812民初8943号

• 案件编号

  （2021）苏0812民初8943号

• 案件名称

  张政、淮安天禄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  淮安市清江浦区人民法院

• 所属地区

  淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  张政;淮安天禄房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初8943号原告：张政。委托诉讼代理人：张凤明。被告：淮安天禄房地产开发有限公司。法定代表人：王永钢。委托诉讼代理人：方晓峰。委托诉讼代理人：李艳。原告张政与被告淮安天禄房地产开发有限公司（以下简称：天禄房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年9月24日公开开庭进行了审理。原告张政的委托诉讼代理人张凤明，被告天禄房产的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张政向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金25703.99元（以676421元为基数，按照每日万分之一标准从2020年7月1日计算至2021年7月15日）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中央华府37号楼X室房屋，房屋建筑面积109.89平方米，房屋总价款676421元。根据合同第8条约定，被告应当于2020年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，另根据合同约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。现原告已按合同约定足额缴纳全部购房款，但被告未按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担支付逾期交付违约金的责任，故起诉至法院，请求支持原告诉请。被告天禄房产辩称，第一，涉案房屋于2021年7月12日完成竣工验收，2021年7月13日在小区内张贴公告交付房屋，2021年7月14日在扬子晚报发表交房公告，请业主于2021年7月15日办理交付手续，故延期交付至迟应算至2021年7月15日；第二，涉案房屋在建设过程中遭遇全球性的新冠××疫情，2020年1月24日江苏省启动重大突发公共卫生事件一级响应，工程一度停工建设，2020年3月中下旬房地产行业逐步复工，但受疫情影响，务工人员仍在较长时间内无法自由流动，在疫情防控最严格的两个月及疫情初步控制后的三个月时间内，均严重影响人员密集型建设工程的施工进度，依据江苏省住房和城乡建设厅苏建价【2020】20号文，工期应当予以顺延，本案逾期交房的天数应当予以扣减五个月。当事人围绕诉讼请求进行举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月18日，原告张政（买受人）与被告天禄房产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的阳光湖一号·中央华府37幢X室房屋，总价款676421元；合同第八条约定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……如与下列特殊原因，初双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约缴纳了全部房款。2020年6月10日，被告天禄房产向业主发出《通知书》一份，载明：“阳光胡一号中央华府37号楼原定于2020年6月30日交付，因2019年7月-2020年元月期间大气污染治理要求停工，2020年1月后因新冠疫情停工，未能如期交付。鉴于大气污染治理、新冠疫情均属于不可抗力，现通知各位业主，交付时间计划定于2021年元月30日。具体交房时间届时将会另行提前通知。……”2021年6月29日，37号楼1X室业主胡殿超作为36、37号楼业主代表（乙方）与被告天禄房产（甲方）签订《协议书》一份，载明：“经协商中央华府36、37号楼于2021年6月29号晚上8:30在，在城南派出所民警人员、城南街道办工作人员及业主代表及部分业主见证下，我公司将中央华府36、37号楼所有业主入户钥匙用箱子打包，由业主代表和开发商双方盖章签字封装好，寄存在城南街道办，钥匙由业主代表保管，2021年7月15号晚24:00交房前任何人不得私自拆封。”2021年7月13日，被告向原告发出《阳光湖一号中央华府（四期）交房通知书》，并于2021年7月15日将符合交付条件的房屋交付原告。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告理应按照合同约定的时间履行合同义务。根据合同约定，被告应当在2020年6月30日前交付房屋，但被告至2021年7月15日才将符合交付条件的房屋交付原告，已构成违约，故被告应当按照合同约定的标准向原告支付逾期交房违约金。但在2020年年初，全球范围内爆发新冠××疫情。新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预计、不能避免、不能克服，系不可抗力，被告天禄房产因疫情期间响应政府号召延迟复工，客观上影响了工程进度，无法按时履行交付房屋的义务，这种不可抗力导致不能及时履行，没有主观过错，故应当对其因延期复工导致延期交付的时间从违约期间中予以扣除；被告抗辩因大气污染防治致其延期交付，但未举证。结合被告举证以及新冠××疫情给我市造成的实际影响，本院酌定扣除停工期限60天。综上，被告天禄房产向原告支付逾期交房违约金21577.82元（以676421元为基数，按照每日万分之一标准从2020年8月30日计算至2021年7月15日）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告淮安天禄房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张政一次性支付逾期交房违约金21577.82元；二、驳回原告张政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元（已减半收取），由原告张政负担36元，被告淮安天禄房地产开发有限公司负担186元。本判决为终审判决。审 判 员　任玉虹二〇二一年九月二十八日法官助理　李　媛书 记 员　王　天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》:第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。