施某、山丹县房地产开发公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书（2021）甘0725民初1798号

• 案件编号

  （2021）甘0725民初1798号

• 案件名称

  施某、山丹县房地产开发公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  甘肃省山丹县人民法院

• 所属地区

  甘肃省山丹县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  施某;山丹县房地产开发公司;张某;陈某

• 案件缘由

  房屋拆迁安置补偿合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0725民初1798号原告：施某，男，汉族，山丹县居民。委托诉讼代理人：薛某，甘肃培黎律师事务所律师。被告：山丹县房地产开发公司。法定代表人：梁某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任某（系该公司经理助理）,男，汉族，山丹县居民。被告：张某，男，汉族，山丹县居民。被告：陈某，男，汉族，山丹县居民。以上二被告委托诉讼代理人：陈某，甘肃培黎律师事务所律师。原告施某诉被告山丹县房地产开发公司、张某、陈某民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某及其委托诉讼代理人薛某，被告山丹县房地产开发公司的委托诉讼代理人任某，被告张某、陈某的委托诉讼代理人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告履行《拆迁补偿协议》义务，向原告交付面积为53.99平方米的房屋（位置在山丹县南大街南祥嘉园，房屋补偿面积在应补偿面积的±3%范围内）;被告若不能交付房屋，折价向原告给付房款151172元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告系山丹县县医院职工，在山丹县南大街原县医院家属楼有三楼面积为53.99平方米的住宅一套。2014年10月14日，被告山丹县房地产开发公司山丹县南祥嘉苑负责人张某、陈某与原告签订《拆迁补偿协议》一份，将原告所有的位于山丹县南大街原县医院家属楼拆迁进行开发建设，双方约定：“……按原面积1:1平方米兑换（超出面积二楼、三楼、四楼补2800元/㎡、五楼补2700元/㎡、六楼补2600/㎡)。在交房时若房价高于协议价，按此协议执行，若低于协议价，按市场价执行。该栋楼设计为一层商铺，原住房为一层的置换二层，依次往上分配，原位置、单元不变……”拆迁补偿协议签订之后，原告积极履行了自己的合同义务，将协议拆迁房屋交于被告山丹县房地产开发公司、张某、陈某进行拆迁建设。拆迁房屋建设好之后，原告要求被告按协议约定交付置换的房屋，但被告计划交付原告的房屋面积达到了100多平米，远远大于应拆迁补偿房屋的面积，超出面积达到了100%，被告要求原告向其交付超出面积相应的差价。因被告补偿原告的房屋面积远远大于置换面积，超出了正常的置换面积，原告不能接受。之后，经原、被告多次协商处理无果，至今被告未向原告履行拆迁补偿房屋交付义务。原告认为，自己与被告签订的房屋拆迁协议合法、有效，被告应当依约向原告履行拆迁房屋交付义务。被告在与原告签订拆迁补偿协议时，并没有向原告出示被拆迁房屋修建的规划设计，也未告知原告被拆迁房屋修建的结构和面积，现被告计划交付原告置换的房屋面积与协议约定面积不符，致使房屋至今未能交付，超过了正常的补偿面积范围。原告应享有的正当、合法权利无法实现，故提起诉讼。被告山丹县房地产开发公司辩称：原告与张某、陈某签订《房屋拆迁补偿协议》并非以被告公司名义签订的，拆迁过程也是其二人与拆迁户沟通协商的，本案与被告公司无关，请求驳回原告对被告公司的起诉。被告张某、陈某辩称：1.请求法庭依法查明案件事实，依法驳回原告施某的诉讼请求，同时被告对原告违反合同约定保留反诉权利，要求原告履行合同，补齐房屋差价；2.该案是房屋拆迁补偿合同，而非商品房买卖合同；3.合同约定房屋1：1置换，原告应该对超出部分补齐差价。综上，请求法庭查明案件基本事实，驳回原告的诉讼请求。原告施某为证明自己的主张提交如下证据：1.2014年10月14日，山丹县房地产开发公司南祥项目部张某、陈某和原告签订的《房屋拆迁补偿协议》一份，证明双方存在房屋拆迁补偿关系，协议约定被告应向原告交付房屋面积是53.99㎡,置换面积是1:1,房屋交付时间为拆迁完毕2年内交付，协议中没有约定应当补偿的面积是多少。2.原告向山丹县自然资源局调取的证明一份，证明南祥嘉园A区12号楼土地出让时间、规划时间和竣工时间。原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》的时间是2014年10月14日，当时并没有告知原告规划面积，现在房屋面积远远超出应当置换的面积。3.原告申请证人刘某出庭作证，证人证明其和原告是邻居，其在县医院家属楼也有套旧楼房，2015年6月17日已经拆迁。合同是陈某到医院找其丈夫签订的，合同约定的置换面积是1:1,合同签订时没有告知新建房屋的面积是多少。置换房屋也没有交付，新建的房屋面积过大是118㎡,远远超出原来房屋的面积。拆迁户总共大概30户。4.原告申请证人段某出庭作证，证人证明其和原告是邻居，其在县医院家属楼居住过，现在已经拆迁。2015年1月4日其父亲段如今和陈某、张某签订的《房屋拆迁补偿协议》，签订时其不在场，合同对置换面积没有约定，其认为就是按照原房屋面积修建的，房屋现在没有交付，原因一方面是因为面积过大，第二是房屋存在较大的瑕疵，给其置换的12号楼西单元5楼右手最西边，三间卧室顶部均有大梁穿过。其父亲曾和陈某、张某协商过，但是协商未果。合同签订三、四年之后其去过售房部取钥匙看过房子，钥匙拿上才知道房屋内部情况，在此之前均不知情。5.原告申请证人王某出庭作证，证人证明其在县医院家属楼居住过，房屋已经拆迁，签订了拆迁协议，当时证人的房屋连带地下室总共60多平米，合同约定的是1:1置换,但是对置换面积没有约定，开发商让证人看了房屋，但是没有交付，因为新修的房屋太大了。开发商没有明确告知置换面积就是原房屋面积，当时进行询问，被告陈某说“房屋面积就那么大，能给你修多大”。被告山丹县房地产开发公司对原告提交的上述证据，发表质证意见如下：1.对证据1.2《房屋拆迁补偿协议》和山丹县自然资源局的证明的真实性无异议。2.对证人刘某、段某、王某的证言有异议，证人证实签订《房屋拆迁补偿协议》的是陈某，被告公司工作人员没有参与，故本案与被告公司无关。被告张某、陈某对原告提交的证据，发表质证意见如下：1.对《房屋拆迁补偿协议》的真实性无异议，该协议真实有效，协议约定的很清楚，置换面积是1:1,超出部分按价交纳房款。2.对自然资源局出具的函的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，仅仅证明土地出让时间，没有写明如何办理土地出让手续，不能证明原告主张的观点。3.对证人刘某的证言，证人与原告有利害关系，都是拆迁户，具有共同串供的嫌疑；证人刘某没有参与《房屋拆迁补偿协议》的签订，合同是其丈夫签订的，证人不知道房屋拆迁置换的情形；原告陈述拆迁置换的房屋面积比原房屋面积大约10多平米，而证人陈述房屋置换面积多大没有约定相互矛盾，证人证言不能证明本案基本事实。4.对证人段某的证言，不能作为案件证据使用，证人段某并非《房屋拆迁补偿协议》的签订人，和原告陈述有矛盾。5.对证人王某的证言，不予认可，证人与原告有利害关系，都是拆迁户。本院经审理认定的事实如下：山丹县南祥嘉园A区和B区由被告陈某、张某挂靠山丹县房地产开发公司资质开发建设，实际的拆迁、施工和销售都是由被告陈某、张某负责进行。2014年10月14日，原告（乙方）与被告陈某、张某（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第一至七条约定：“一、经甲乙双方协商拆迁时乙方的临时住房由自己解决，费用自理。二、拆迁补偿：1.由房管局测量危楼原面积1:1平方米兑换（超出面积二楼、三楼、四楼补2800元/㎡、五楼补2700元/㎡、六楼补2600元/㎡),该栋楼下锅炉房无偿拆迁。在交房时若房价高于协议价，按此协议执行，若低于协议价，按市场价执行。楼下储物间补偿2平方米计入到住宅楼。2.该栋楼设计为一层商铺，原住房为一层的置换为二层，依次往上分配，原位置、单元不变，土地出让金有甲方承担，办理房产证及相关费税由乙方承担。3.协议签订后乙方将房产使用证和相关证件交给甲方，由甲方办理相关手续。4.原住宅楼为：2单元301室，面积53.99平方米。三、乙方拆迁房屋因转让、继承、分割、抵押等原因产生纠纷，由乙方承担一切责任，给甲方造成的经济损失由乙方无条件承担。乙方家庭财产分配及邻里纠纷和已出租房屋均由乙方负责解决。如造成延误工期，损失全部由乙方承担。四、乙方拆迁房屋的水、电费、物业管理费、电信、广电等相关费用，均由乙方负责缴纳清楚，与甲方无关。乙方房屋必须于甲方通知日前将房屋腾空，由甲方拆迁，如乙方借故和延误拆迁时间，影响甲方施工所造成的损失由乙方担。五、住房交付时间为拆迁完成后两年内，经城建部门验收合格后交付乙方使用。六、乙方未按期向甲方缴纳安置用房差价的，甲方有权暂缓向乙方交付安置房，给乙方造成的损失自行承担。七、甲方违约赔偿乙方拆迁费用10%违约金，乙方违约赔偿甲方本小区整体迁费10%违约金。”等。后被告陈某、张某将原告房屋所在的楼房拆除，拆迁房屋原址上新建楼房建成后，被告陈某、张某欲将山丹县南祥嘉园A区12号楼2单元401室，面积100.18㎡的房屋交付给原告，但原告认为应当交付面积为53.99平米的房屋，双方发生争议，故原告提起诉讼。另查明，山丹县南祥嘉园小区没有面积为53.99平米的住宅楼房，无法向原告交付面积为53.99平米的房屋。该小区A区12号楼土地出让手续于2016年4月办理，建设用地规划许可证于2016年8月办理，建设工程规划许可证于2016年8月办理，规划竣工验收于2017年8月办理。本院认为，依法形成的合同应当全面履行。本案中，原告与被告陈某、张某在自愿协商一致的基础上签的《房屋拆迁补偿协议合法、有效。根据双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的约定，可以证实双方就拆迁房屋的面积置换比例约定为1:1,但根据庭审中原告及证人的陈述，南祥嘉园并无面积为53.99平方米的房屋，故原告要求被告向其交付面积为53.99平方米的房屋（位置在山丹县南大街南祥嘉园，房屋补偿面积在应补偿面积的±3%范围内）的请求，不符合客观实际，本院不予支持。对其要求被告若不能交付房屋，折价向原告给付房款151172元的请求，虽山丹县南祥嘉园无53.99平方米的房屋，但原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》第六条明确约定“乙方（原告）未按期向甲方（陈某、张某）缴纳安置用房差价的，甲方有权暂缓向乙方交付安置房，给乙方造成的损失自行承担”，该协议证明是原告向被告交纳房屋差价款，故原告请求被告给付房屋差价款的请求与双方合同约定不符，原告的该部分请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回原告施某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3323元，减半收取1661.5元，由原告施某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员　　邵会琴二〇二一年九月十八日书记员　　徐　蕊附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“马克数据网”