蒋艳玉、北京联优生活物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0113民初19086号

• 案件编号

  （2021）陕0113民初19086号

• 案件名称

  蒋艳玉、北京联优生活物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  西安市雁塔区人民法院

• 所属地区

  西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  蒋艳玉;北京联优生活物业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

西安市雁塔区人民法院民事判决书(2021)陕0113民初19086号原告:北京联优生活物业管理有限公司,住所地:北京市海淀区。法定代表人:付瑞宇,系公司经理。委托诉讼代理人:王海强，男，系公司员工。被告:蒋艳玉，女，汉族，1950年X月XX日出生，籍住西安市雁塔区。原告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称“联优公司”）与被告蒋艳玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海强，被告蒋艳玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《资产管理服务合同》；2.判令被告赔偿原告损失22254元（《资产管理服务合同》约定的违约金4200元、原告与租客《房屋租赁合同》的违约金5920元、装修损失及新配置设施损失费13015元）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月12日,蒋艳玉将涉案房屋委托于联优公司,并与联优公司签订了关于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室的《资产管理服务合同》。蒋艳玉与联优公司签订《资产管理服务合同》后,涉案房屋一直由联优公司提供服务,该房屋的租赁相关事宜由联优公司处理,同时由联优公司向蒋艳玉支付房屋相关费用。2021年4月9日,蒋艳玉在没有与原告协商的情况下,将合同内房屋断水断电,强制换锁,根据双方签订的《资产管理服务合同》第6页6.2(b)条,该行为属于单方违约,应按照合同的“第7条7.1和7.2甲方违约责任。甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方面解除合同,甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金,并赔偿乙方相应损失。”并且把原告租客全部撵走并且换了锁,使得原告与三名租客的《房屋租赁合同》全部无故违约。故被告蒋艳玉应按《资产管理服务合同》违约条款第7条的7.2甲方违约责任赔偿原告违约金4200元及装修损失费、新配置设施损失费13015元，并按照原告与三名租客签订的《房屋租赁合同》赔偿违约金5920元。被告蒋艳玉辩称，2018年4月9日，其与北京美丽屋资产管理有限公司（美丽屋公司）的沈彪签订了服务合同。在合同履行中，美丽屋公司未按约定支付2021年第一季度的房租，故其向美丽屋公司口头提出解除合同，并未对案涉房屋断水、断电。2021年4月9日，原告将涉案房屋的空调全部拆卸搬走，只有台冰箱在外放着，因其敲门无人，故其找开锁公司将门打开，并将冰箱搬进了屋内。双方的合同已经于2021年4月9日解除；因原告违约，故主张的违约金不应得到支持；原告主张的装修损失及及新配置设施损失费已经在房屋6个月的免租期中予以抵销，故不应支付。经审理查明，原告系北京美丽屋资产管理有限公司全资法人股东。2018年4月9日，被告蒋艳玉与北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）签订《西安市房屋出租委托合同》，约定被告将房屋委托美丽屋公司进行管理，房屋坐落于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室；租金2100元/月；免租期为6个月。该合同乙方经办人为沈彪。2019年8月12日，原告优联公司（乙方）与被告蒋艳玉签订电子《资产管理服务合同》一份，约定本合同取代之前双方所有的口头、电子等有关合同往来的内容。合同第1.1条：甲方委托乙方管理运营的房屋位于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室；第1.3条：管理期限自2019年10月9日起至2028年10月8日止；第2.1：标的资产预期合理收益为2100元/月；第2.7:双方自2019年10月9日开始计收收益，每3个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期结算日；第3.2条：合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费（折旧费计算方式参见7.2（2）中的配置设施损失费计算方式），乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可该条所涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；第6.2条：乙方延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同；第7.2（2）：新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费以附件四中确定的项目和费用为准。该合同附件四中载明了标的资产配置的物品名称及单价。庭审中，双方均认可租金支付方式为每个结算周期的第一天支付本期（3个月）的租金。在合同履行中，原告本应于2021年1月9日支付2021年1月9日至4月8日的租金，但原告实际支付时间为2021年2月1日。因原告迟延支付上述租金，被告于2021年3月向原告提出解除合同，并于4月6日底要求涉案房屋的承租人搬离。2021年4月9日，被告对涉案房屋的门锁进行了更换，并于4月15日将房屋另行出租。另查明，双方认可涉案合同于2021年4月9日解除。又查明，被告提供的证人称其与被告均将涉案房屋出租于北京美丽屋资产管理有限公司，且原告称与蒋艳玉签订《西安市房屋出租委托合同》的经办人沈彪为其公司员工。以上事实，有《资产管理服务合同》、银行交易流水、微信聊天记录、电话录音、证人证言、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实的存在。本案中，结合原告提供的《资产管理服务合同》、证人证言、被告银行交易流水中原告向被告支付的相关租金及双方的当庭陈述，可以综合确定原、被告于2018年4月9日即建立了租赁关系，双方并于2019年8月12日重新签订《资产管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。本案中，原告以被告违约而要求解除合同，并支付违约金及相关损失。结合双方提供证据，可以确认原告在履行合同中延迟支付租金长达15个工作日以上，故被告依据约定有权单方面解除合同。双方均认可涉案合同于2021年4月9日解除，故对原告要求解除合同的诉请不予支持；原告要求的违约金无事实依据，本院不予支持；原告要求的装修损失及新配置设施损失费，其中的装修损失，原告无证据证明，亦无合同依据，本院不予支持；对新配置设施费，双方约定合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，本案被告称原告将房内空调已拉走，原告未予反驳，故被告本向原告支付新配置设施折旧费10554×（1218÷3836）=3351.09元，但被告辩解，原告主张的装修损失及新配置设施损失费已经在房屋6个月的免租期中予以抵销，故不应再支付。本院认为，虽被告无证据证明6个月的免租期为装修损失及新配置设施损失费，但被告是基于租期十年而给予原告6个月的免租期，现原告违约造成合同无法履行，故应按照未履行期间向被告承担部分免租期的房租，相互抵消后，被告不再向原告承担新配置设施折旧费。综上所述，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京联优生活物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4469元，减半后收取2234.5元，由原告北京联优生活物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    史  伟  萍    二 〇 二 一 年九月七日 书　记　员    史  艺  华   打印：史艺华     校对：张梦雪     2021年  月  日送达