张超、孙小平房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1913号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1913号

• 案件名称

  张超、孙小平房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  张超;孙小平

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1913号上诉人（原审被告、反诉原告）：张超，男，1984年7月12日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区临城办事处北二村423号，身份证号码370403198407120751。委托诉讼代理人：余宏飞，北京亿达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周渊，北京亿达（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙小平，男，1963年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区淠河路83号4-602号，身份证号码340104196310050051。委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：范忻，安徽天禾律师事务所律师。上诉人张超因与被上诉人孙小平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：1、撤销原判第二项、第四项；2、依法改判支持张超的一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定案件事实不清楚、不完整，忽略了孙小平的违约及欺骗仲裁机构的事实。孙小平认购项目3#地块7栋201号房屋，单价11198.47元/m，与案涉合同约定的单价12000元/m相比，同一项目的房屋，单价相差801.53元/平方米，按案涉合同面积117.69m计算，价格相差94332元。张超已经用自己的行为表明其将不再履行案涉的合同，继续履行案涉合同其“利益”会受损。孙小平单方修改案涉合同，于2020年5月意图通过仲裁实现其不当利益的事实，张超已提供了孙小平的仲裁申请书及合肥市中级人民法院的判决。该部分事实发生于双方争议过程之中，事实清楚、证据充分，且与本案关联，法院应对孙小平陈述的可信度应进行综合衡量；2、孙小平违约事实清楚、证据充分，依法应当承担违约责任。根据双方签订的合同附件三的约定，孙小平应按照张超与开发商签订的支付协议（认购书）支付剩余房款。根据该约定，第二期购房款263339元孙小平应于2018年12月23日前付清。目前没有任何证据证明孙小平支付了该款项。孙小平在支付了首期款后再未支付任何购房款，除第二期购房款违约外，第三、四、五期购房款均没有按约定支付，显然构成违约。张超从未认可孙小平不交第二批购房款。双方确对合同的履行进行过协商，但未能达成一致。按照法律规定，如未达成一致，仍应按合同约定履行。孙小平只提交了聊天记录的截屏，没有提交原件，张超对其真实性不予认可，即使该聊天记录是真实的，也只是聊天记录极少部分的截取，不能完整的反映双方协商的完整过程，不能被采信；3、孙小平的先履行抗辩权没有合同和法律依据。根据合同法第六十七条规定，行使先履行抗辩权的前提是履行合同义务有先后顺序的，先履行一方未履行义务。本案中张超并没有先履行的义务没有履行的情形，张超没有与安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称安徽阳光半岛文化公司）签订商品房买卖合同的义务，孙小平的抗辩权根本不成立。张超与安徽阳光半岛文化公司签订商品房买卖合同是《恒大阳光半岛商品房认购书》的约定，该合同的当事人双方是张超与安徽阳光半岛文化公司，不是本诉争议的双方。该认购书虽与案涉合同有关联，但不是案涉合同的附件，根据合同的相对性，张超该义务履行对象是安徽阳光半岛文化公司而非孙小平，所以，孙小平无权根据张超与第三人的约定要求张超履行签订商品房买卖合同的义务；4、孙小平认为张超无法继续履行合同没有事实和法律依据。认购书约定了安徽阳光半岛文化公司单方的解除权，并这不意味认购合同必然会解除。虽然安徽阳光半岛文化公司与张超签订的认购书有到期不签约合同自行解除和不更名的约定，但该认购书为安徽阳光半岛文化公司单方拟定，统一使用的合同模板，该条款是否为格式条款，是否有效法律上存在争议，安徽阳光半岛文化公司能否依据该条款解除合同存在不确定性。退一步，即使该条款有效，也不必然产生合同解除的法律后果。最终买卖合同能否继续履行取决于安徽阳光半岛文化公司是否行使解除权，以及双方能否就合同继续履行达成一致。考虑到张超为恒大公司内部员工的这一事实，安徽阳光半岛文化公司单方解除合同的可能性极小。张超根据公司内部政策合同可更名，认购书的约定不会构成案涉合同履行的障碍。张超提供了恒大公司开发的合肥恒大水晶国际广场项目的一个类似案例的生效判决书予以佐证。从案涉合同项目其他购房人逾期签订合同的情况可证明，即使不是内部员工，也存在大量不按认购书约定时间签订合同，而买卖合同继续履行的情况，孙小平的担忧没有事实依据。孙小平辩称，1、认购书是房屋买卖合同组成部分，双方应按照认购书履行，张超至今未和开发商签订买卖合同，也不让孙小平与开发商签订购房合同，违反了认购书和双方约定；2、孙小平不存在任何违约行为。张超签合同目的是为了购房，但其至今未签订正式房屋买卖合同，以致孙小平合同目的无法实现，张超通知孙小平不再支付房款、解除双方合同，退还部分购房款，孙小平无违约行为，对方诉请的违约金不应支持。孙小平向一审法院起诉请求：1、判令张超归还孙小平购房款108747元及利息4559.67元（利息按照年息4.35%自2019年6月3日暂计算至2020年5月14日，此后计算至张超款清之日止）；2、本案诉讼费用由张超承担。张超向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、判令孙小平支付违约金108747元；3、反诉的诉讼费由孙小平承担。一审法院认定事实如下：2018年6月30日，张超与安徽阳光半岛文化公司签订了《恒大阳光半岛商品房认购书》，认购书约定张超认购恒大阳光半岛3号地块11幢502室。房屋的建筑面积为117.69平方米，总价款为1303528元，张超同意签订认购书时支付1万元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，张超采用分期付款方式支付购房款，须于2018年6月30日前支付首期房款￥55835元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年12月23日前付清￥263339元；于2019年6月23日前付清￥325882元；于2019年12月23日前付清￥325882元；于2020年6月23日前付清￥322590元；如张超方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一支付违约金。张超必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为张超放弃购买该房屋，所付款项不予退还，安徽阳光半岛文化公司无须通知张超，可另行销售该房屋。张超同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若张超不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为张超违约，安徽阳光半岛文化公司可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，张超无权要求返还定金。张超与安徽阳光半岛文化公司签订上述《恒大阳光半岛商品房认购书》后，未与安徽阳光半岛文化公司签订《商品房买卖合同》。2018年8月11日，张超与孙小平签订了《存量房买卖合同》，合同约定出卖人张超将阳光半岛3号地块11幢502室出卖给买受人孙小平，房屋面价为117.69平方米的，房屋总价款为1412280元。合同又约定，张超确保孙小平在全款付清时，一个月以内更名到孙小平名下；孙小平应按照张超与安徽阳光半岛文化公司签订的支付协议支付剩余房款（孙小平可提前全款支付），在孙小平支付完相应的房款后张超出具相应收据给孙小平。合同还约定了其他与案件争议无关的内容。张超与孙小平签订了《存量房买卖合同》后，2018年8月12日，孙小平向张超支付174582元，双方因《存量房买卖合同》的履行产生纠纷，2019年6月30日，张超退还孙小平购房款65835元。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、孙小平与张超签订的《存量房买卖合同》能否解除；二、孙小平、张超提出的诉讼请求是否应当得到支持。关于第一项争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”张超与安徽阳光半岛文化公司签订了《恒大阳光半岛商品房认购书》、孙小平与张超签订的《存量房买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，两份合同应属合法有效。现孙小平与张超因《存量房买卖合同》的履行产生纠纷，张超提出解除合同，孙小平庭审时同意解除合同，故双方的签订的《存量房买卖合同》于本案庭审之日即2021年7月27日解除。关于第二项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于孙小平的诉讼请求。涉案《存量房买卖合同》解除，房屋的买卖便无法履行，张超应返还孙小平购房款，孙小平向张超支付了购房款174582元，张超已经返还了65835元，故孙小平诉请张超返还购房款108747元（174582元-65835元）予以支持。《存量房买卖合同》未约定利息事宜，故孙小平诉请张超返还利息不予支持。关于张超的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张超主张孙小平支付违约金108747元，张超未能充分举证证明案涉合同的解除孙小平存在违约行为，故张超诉请孙小平支付违约金108747元，不予支持。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、孙小平与张超签订的《存量房买卖合同》于2021年7月27日解除；2、张超于本判决生效后十日内返还孙小平购房款108747元；3、驳回孙小平的其他诉讼请求；4、驳回张超的其他诉讼请求。孙小平已缴纳减半收取的案件受理费1283元，由孙小平自行负担；张超已缴纳减半收取的案件受理费1283元，由张超自行负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：张超反诉请求孙小平支付违约金108747元是否应予支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，张超于2018年6月30日与安徽阳光半岛文化公司签订商品房认购书认购案涉房屋，并于同年8月11日与孙小平签订《存量房买卖合同》，彼时张超虽然认购了案涉房屋，但其并未取得案涉房屋的所有权，孙小平与张超签订案涉房屋的《存量房买卖合同》是基于张超与安徽阳光半岛文化公司的认购协议，故两份合同之间存在关联性，认购协议的履行直接影响到案涉《存量房买卖合同》的履行，张超上诉称孙小平无权依据认购协议要求张超履行签订商品房买卖合同的义务，与双方签订《存量房买卖合同》的目的不符，本院依法不予采纳。张超与安徽阳光半岛文化公司签订的商品房认购书约定了分期付款时间、签署《商品房买卖合同》的时间及违约后果，张超并未提交证据证明其按照认购协议的约定履行了首期房款的支付义务及按时签署商品房买卖合同，其已经违反了认购协议的约定，张超上诉称其是恒大公司内部员工、认购协议的约定不会构成案涉《存量房买卖合同》的履行障碍，与认购书的约定不符，亦无法律依据，本院依法不予采纳。在张超未按认购协议约定履行购房义务、无法保证按时履行案涉《存量房买卖合同》的情况下，孙小平解除合同并不存在违约情形，张超反诉请求孙小平支付违约金108747元无依据，本院依法不予支持。孙小平修改案涉《存量房买卖合同》进行仲裁，与其是否应当向张超承担违约责任无关，一审对此事实不予认定并无不当。综上所述，张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2475元，由张超负担。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月二十四日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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