运城市广厦房地产开发有限公司、翟某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）晋08民终2367号

• 案件编号

  （2021）晋08民终2367号

• 案件名称

  运城市广厦房地产开发有限公司、翟某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  运城市中级人民法院

• 所属地区

  运城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  运城市广厦房地产开发有限公司;翟某

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终2367号上诉人（原审原告）：运城市广厦房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区铺安街2598-001号（金海湾售楼部）。        法定代表人：李某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：乔某，山西法实威律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：翟某，男，1967年12月3日出生，汉族，山西省永济市卿头镇王村九组居民。        委托诉讼代理人：樊某，山西勇谋律师事务所律师。        上诉人运城市广厦房地产开发有限公司因与被上诉人翟某商品房销售合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2021）晋0802民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人运城市广厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人乔某，被上诉人翟某及其委托诉讼代理人樊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        上诉人运城市广厦房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审程序违法。本案原审已经查明涉案房屋系上诉人翟某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买的，为了查明被上诉人是否已经实际履行了交付涉案房屋房款的义务，上诉人一直在向原审法庭申请追加山西锦佳房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼，原审法院一直不同意进行追加，从而导致本案件部分重要事实无法查清。原审法院拒绝上诉人追加第三人的申请，严重损害了上诉人的民事诉讼权利，上诉人认为原审程序严重违法。二、认定事实错误。原审法院仅依据被上诉人翟某口述通过债务抵顶方式支付房款就认定了被上诉已经履行了支付房款的义务明显与事实不符。被上诉人口述其通过债务抵顶方式支付房款，但并未提供其对案外人山西锦佳房地产开发有限公司享有债权的凭证。原审法院在被上诉人翟某未提供其对案外人山西锦佳房地产开发有限公司享有债权凭证的证据情况下，就肆意认定其履行了支付房款的义务，明显系对案件事实的错误认定。综上所述，原审程序违法、认定事实错误，故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉请。        被上诉人翟某辩称，一、一审事实认定正确。首先，2016年10月3日，上诉人与案外人山西锦佳房地产开发有限公司签订一份《协议书》，约定案外人山西锦佳房地产开发有限公司购置上诉人金海湾小区建筑面积约定为3.2万余平方米，总房款为人民币2.3亿元。案外人锦佳公司出具的清单中包括案涉房屋。其次，2016年10月21日，上诉人与答辩人翟某于签订了《商品房买卖合同》。该合同第六条第一款中明确：“买受人于2016年10月21日一次性转账付清房屋价款计人民币壹佰贰拾伍万壹仟玖佰伍拾元整（￥1251950）”。同日，上诉人向答辩人出具了一份收据，载明收到金海湾A（西）7-1-1402户房款，该份收据上加盖了上诉人公司的公章。合同签订后，上诉人向答辩人翟某交付了房屋，答辩人进行装修并实际居住至今。再次，2018年11月12日，案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林向上诉人发送通知，内容为：“请将金海湾A区7号楼1单元1402室房屋交付，该房屋系100％款项支付，从总款扣除。”上诉人公司在上面加盖了公章进行确认。综上，一审法院不是依据答辩人口述就认定了支付了房款。若答辩人未支付房款，上诉人为何会在《商品房买卖合同》中写明购房款于2016年10月21日一次性转账付清？又为何会向答辩人出具加盖公章的购房款收据？又为何将房屋交付给答辩人居住至今？而且案外人又为何在2018年11月12日通知上诉人案涉房屋款项从总款中扣除？        二、一审法院审理程序合法，适用法律正确。案外人山西锦佳公司从上诉人处团购房屋后（案涉房屋包含在内），并将案涉房屋出售给答辩人。本案中，上诉人要求答辩人承担的是连带保证责任，需要查明的是债务人（即案外人山西锦佳公司）有无向债权人（即上诉人）支付案涉房屋的房款，如支付，答辩人就无须承担连带保证责任。至于答辩人是通过何种方式向案外人山西锦佳支付购房款，与本案要求承担连带保证责任的诉讼请求没有关联性。上诉人应举证证明案外人山西锦佳、全亚林未付清的购房款中包含案涉房屋的购房款。综上，基于连带责任保证的从属性，上诉人要求答辩人承担连带保证责任，首先应举证证明债务人不履行的到期债务包括案涉房屋购房款。一审法院事实清楚，程序合法。        上诉人运城市广厦房地产开发有限公司向一审法院诉讼请求：1．依法判令被告翟某向原告运城市广厦房地产开发有限公司承担购房款951950元及违约金（违约金以购房款951950元为基数，按照每日万分之五的标准计算，从2018年11月13日起至款实际付清之日止，截止起诉之日暂计为336514.3元）的连带保证责任；2．本案的诉讼费由被告翟某承担。        一审法院认定事实如下：2016年10月3日，原告运城市广厦房地产开发有限公司（甲方）与案外人山西锦佳房地产开发有限公司（乙方）、运城市八号会所娱乐有限公司、运城市万家隆购物中心有限公司、运城市广生堂药品零售连锁有限公司、全亚林、董万**、李明、李雷、谢晓辉、赵金菊、任秀英、全亚锦、董运秀（丙方）签订了一份《协议书》，约定：“甲、乙、丙三方就甲方开发建设的金海湾小区，乙方团购金海湾小区内部分房产，丙方各保证人自愿对此承担连带责任保证，现签订如下协议条款：一、乙方购置甲方金海湾小区建筑面积约为3.2万余平方米，总房款约为人民币2.3亿元，乙方必须购置甲方小区内的30套复式楼房屋，每平方米价格为4500，具体楼号位置和建筑面积详见附件。其中有5000万元的房源，层高为3.3米房屋的单价为5500元／m2，层高3米为5000元／m2，门面房为15000元／m2，地下室为3000元／m2，其余房屋3.3米层高为5000元／m2，3米层高为4500元／m2，精装房和一层小院另外加1200元／m2。房屋由双方确定房屋位置、面积和购房套数，作为本协议的附件。二、乙方在2016年10月13日前向甲方交纳1000万元定金，2016年11月5日前交纳1000万元，2016年11月15日前交纳定金500万元，2016年12月20日付1500万元。该定金在签订购房合同时予以折抵购房款，剩余购房款（约9000万元）乙方应在2016年10月13日起3个月内付清（即2017年元月13日前付清）。2017年4月5日前付3000万元，2017年7月5日前付7000万元。三、1．甲方责任：甲方提供的房源必须保证存在，如不在每平米赔偿乙方400元。2．甲方需在乙方提供名单后叁日内将手续开到位，如开不了，每平米赔偿乙方400元。3．乙方按协议履行时，甲方应配合无条件开房，如有违约，甲方每平米赔偿乙方400元。四、乙方责任：乙方如未按本协议第二条约定按时付款，愿向甲方承担每月在所有房屋单价即本协议第一条约定的基础上，不分层高每平米上涨400元。如乙方违约三个月，甲方有权单方解除本协议，废除购房合同，乙方违约三个月后，乙方未付清房款，乙方所付定金作为赔偿没收。五、丙方各保证人自愿对本协议项下所涉及的法律责任（包括但不限于债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权而发生的费用承担连带责任保证），保证期间为本协议约定的乙方履行债务期限届满之日起二年”。案外人山西锦佳房地产开发有限公司出具的清单中包括案涉房屋。        同时查明：被告翟某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买了案涉房产。2016年10月21日，原告运城市广厦房地产开发有限公司与被告翟某签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告翟某购买原告运城市广厦房地产开发有限公司开发的金海湾第A（西）7幢1单元1402号房屋，建筑面积250.39平方米，单价为每平米5000元，总价款为1251950元，付款方式为买受人于2016年10月21日一次性转账付清房屋价款计人民币壹佰贰拾伍万壹仟玖佰伍拾元整。同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告翟某出具了收据一份，载明：“交款单位：翟某，人民币（大写）壹佰贰拾伍万壹仟玖佰伍拾元整，￥1251950元，收款事由：金海湾A（西）7-1-1402户房款”，收据加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司财务专用章。被告翟某述称案涉房屋的房款是通过债务抵顶的方式向案外人山西锦佳房地产开发有限公司和全亚林付清的。        再查明：2018年11月13日，被告翟某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具了一份《保证书》，载明：“我本人自愿保证以下事实，自愿承担全部的法律责任，保证如下：一、2016年10月21日，我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林处取得。该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同关系。二、我愿意先交购房款三十万元。如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年”。同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告翟某出具了一份《收据》，载明：“今收到翟某交来金海湾A7-1-1402房补交房款，人民币叁拾万元整”，收据上加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司的财务专用章。被告翟某还向原告运城市广厦房地产开发有限公司交纳了3000元天然气接口费、26411元购房相关费用（不含契税）。        一审法院认为，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被告翟某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具的《保证书》载明：“一、我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林处取得。该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同关系。二、我愿意先交购房款三十万元。如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年”。庭审中，原告运城市广厦房地产开发有限公司称案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等仅支付了团购协议中的部分购房款，未付清团购协议中载明的全部购房款，原告运城市广厦房地产开发有限公司未提供证据证实协议各方就团购协议的履行情况进行过结算，亦未提供证据证实案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林未付清的购房款中包含案涉房屋的购房款，应承担举证不能的法律后果。现原告运城市广厦房地产开发有限公司在其与案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等人的团购协议履行情况不明的前提下要求被告翟某承担购房款951950元及违约金的连带保证责任，理据不足，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告运城市广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16396元，由原告运城市广厦房地产开发有限公司承担。        本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明事实同一审基本一致。        本院认为，本案的争议焦点有二：一是一审程序是否违法，应否追加山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人；二是一审驳回上诉人的诉讼请求是否有理据支持。        关于第一个焦点，原审程序是否违法问题。本案上诉人运城市广厦房地产开发有限公司为原审原告，一审起诉时并未列山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人，上诉人上诉称向原审法院申请追加山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人，但无证据证明其向一审法院申请追加第三人，且该案外人并非本案必要诉讼参加人，故一审程序并无不当。        关于第二个焦点问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被上诉人翟某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买了案涉房产，其陈述案涉房产的房款是用案外人山西锦佳房地产开发有限公司欠其款项抵顶。上诉人运城市广厦房地产开发有限公司与被上诉人翟某签订了《商品房买卖合同》，并向被上诉人翟某出具了收到1251950元房款收据一份。上诉人运城市广厦房地产开发有限公司称案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等仅支付了团购协议中的部分购房款，未付清团购协议中载明的全部购房款，但上诉人一二审均未提供证据证实与案外人对协议进行过结算，亦未提供证据证实案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林未付清购房款，也未提交证据证明未付清的款项中包含案涉房屋的购房款，一审关于举证责任分配符合本案实际情况，上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实成立。故上诉人要求被上诉人翟某承担购房款及违约金的连带保证责任理据不足，一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。        综上所述，上诉人运城市广厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费16396元，由上诉人运城市广厦房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    任志敏审判员    张伟审判员    史晓晶二〇二一年九月二十六日书记员    陆鑫