苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司、王士玮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏02民终2059号

• 案件编号

  （2021）苏02民终2059号

• 案件名称

  苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司、王士玮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省无锡市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省无锡市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司;王士玮;无锡天润福源房地产开发有限公司;曹华

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法总则》:第一百四十三条；《中华人民共和国民法总则》:第一百四十三条第一项；《中华人民共和国民法总则》:第一百四十三条第二项；《中华人民共和国民法总则》:第一百四十三条第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2059号上诉人（原审被告）：苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司，住所地无锡市建筑西路599-1十四楼1408室。法定代表人：贺寅宇，该公司经理。委托诉讼代理人：丁钰、倪翌阳，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王士玮，男，1991年9月2日生，汉族，住无锡市天禧家园富力十号Ｂ区。委托诉讼代理人：王宝荣（系王士玮之父），男，1966年2月3日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：单开泰，江苏创业者律师事务所律师。原审被告：无锡天润福源房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路265号。法定代表人：李明。该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳筱，该公司员工。原审被告：曹华，男，1990年9月26日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司（以下简称易居臣信公司）因与被上诉人王士玮，原审被告无锡天润福源房地产开发有限公司（以下简称天润公司）、曹华房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易居臣信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王士玮的一审诉请。事实与理由：一、一审法院关于案涉10万元款项性质认定错误。其收取案涉10万元款项的性质为居间服务费，并非购房款。其为王士玮购房提供一系列居间服务，最终促成王士玮购买案涉房屋并享受购房优惠活动，据此，其有权依照约定收取10万元居间服务费。二、其与天润公司在向王士玮销售案涉商品房时，分别与王士玮签订了居间合同、商品房认购协议、商品房买卖合同（预售），其中已对相应款项进行明示，并不存在在标价之外销售的行为。即使居间合同上的签字并非王士玮本人的签字，但王士玮对居间合同的最后结果也就是享受商品房购买价格的优惠是认可的，在两年内并未提出任何撤销，默示认可了居间合同的服务项目。居间合同合法有效，不存在违反公序良俗之情形，且已履行完毕。被上诉人王士玮辩称，居间合同上签名非其本人所签，也不构成表见代理，其自行到房地产开发商开发的楼盘买房，并自行与房地产开发商签订商品房销售合同，就房屋的面积和总价款还有交房时间等作出了具体的约定，易居臣信公司没有证据能够证明为其房屋购房款的优惠做了工作。其购房时曹华自称是房地产开发公司的销售人员，而且在担保书中写明所收的10万元是意向购房款，曹华与其之间未形成代理关系，曹华伪造其签字从而签订的案涉居间服务合同，不仅违背了公序良俗应当认定为无效，从以合法手段、合法形式掩盖非法目的来讲，也应当是无效合同，其与易居臣信公司之间没有任何法律关系，易居诚信公司收取的10万元应当返还。原审被告曹华述称，王士玮转账后，其就转给了易居臣信公司，其没有见过易居臣信公司和天润公司、王士玮之间有居间合同，但事实是有人带王士玮来富力十号看房。天润公司述称，同意易居臣信公司观点。王士玮向一审法院起诉请求：判令天润公司、曹华、易居臣信公司立即连带返还意向购房款10万元，并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2017年6月16日起至实际给付之日止的利息损失。一审法院审理查明：2017年，王士玮及其父亲王宝荣赴富力十号售楼处看房。2017年6月15日，王士玮转账给曹华10万元。同日曹华出具担保书，载明：“曹华在富力十号任销售经理，本人于2017年6月14日通知购房人王士玮来公司缴纳意向购房款10万元打入我的卡号，公司于2017年6月17、18日开盘销售，现本人提供担保，若购房人王士玮对房价楼房不满意，可退还10万元，如有担保，按总款30%作为违约金，同时用本人名下的财产房产提供担保”。2017年6月底，王士玮与天润公司签订商品房认购协议，见证人为徐铮，认购天禧家园BX幢X单元XXXX室，149.25平米，价格为4087646元。该认购协议上除书面打印条款外，开发商工作人员在认购协议上标注了“折后总价等于原价减五万元*0.94（付款方式）*0.97钻石卡优惠等于3499166元”。王宝荣在其下方又手写了甲方的义务“甲方违背乙方意愿，变相损害乙方利益，增加…以外的费用…乙方终止合同，甲方按购房款双倍赔偿”。2017年年中，王士玮与天润公司签订了商品房买卖合同，房屋价格为3499166元，该款已由王士玮付给天润公司。该房屋已交房。曹华收到10万元之后转账给易居臣信公司，易居臣信公司开具了10万元的发票，发票上服务名称写明为服务费，曹华在庭审中确认照片中的居间合同签名不是王士玮所签。另查明，法院的（2019）苏0211民初7337号民事判决书确认：2017年4月5日，天润公司（甲方）与世联公司（乙方）签订《无锡富力十号项目2017年1-12月策划销售代理合同》，甲方委托乙方对“无锡富力十号项目”提供市场策划和销售代理服务，代理期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止。一审法院认为：（一）关于易居臣信公司的责任《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条第二款规定违背公序良俗的民事法律行为无效。因此，不违背公序良俗是民事法律行为的有效要件，违背公序良俗的民事法律行为无效。商品房销售备案制度正是国家为了维护经济社会中商品房市场的秩序而制定。国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。该通知第十三条规定：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中明确规定：2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。江苏省物价局关于印发《江苏省商品房销售明码标价实施细则》通知中亦规定：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营与购房者最终结算的合同成交价格，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。案涉《居间合同》以居间之名行规避商品房备案制度之实，违反了国家关于经济社会管理秩序之维护，违反了国家宏观政策，扰乱了商品房市场秩序，违反公序良俗应为无效。从本案中看，曹华收到该款后，也交付给易居臣信公司。易居臣信公司为王士玮开具了中介费发票，故应由易居臣信公司将10万元退还王士玮。（二）关于其他被告是否应当承担共同还款责任1.天润公司的还款责任本案中，曹华举证了其的劳动关系相关证据证明其并非系天润公司的工作人员。王士玮将款项交付给曹华后，曹华又付至易居臣信公司。易居臣信公司开具了居间费发票，所以该款与天润公司无关，其不应当承担还款责任。2.曹华的还款责任首先，易居臣信公司和王士玮之间的实际居间合同的主合同无效，所以曹华对该款担保的从合同也无效。其次，曹华的担保书上载明“若购房人王士玮对房价楼房不满意，可退还10万元”，王士玮实际买受了涉案房屋，交付了购房款，领取了房屋。故曹华不应当承担还款责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十七条的规定，判决：一、易居臣信公司于判决生效之日起立即返还王士玮10万元；二、驳回王士玮的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由易居臣信公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王士玮主张其向曹华支付的10万元系意向购房款，依据为曹华出具的担保书，曹华称其只是居间方，易居臣信公司抗辩该款为居间服务费。从当事人举证情况看，曹华收取10万元款项后，直接转付至易居臣信公司，易居臣信公司开具的发票载明收款事由为居间服务费。王士玮与天润公司于2017年6月底签订的商品房认购协议，载明房屋总价4087646元，同时约定支付定金10万元，王士玮认购房屋时享受了购房优惠，对房屋原单价、原总价、折扣体系、折后单价及折扣总价清楚知悉，此后，王士玮按约交纳定金10万元，并在订立商品房买卖合同后向天润公司支付了全部房款，但王士玮未提供证据证明其在付款过程中要求扣除最初向曹华支付的10万元。另从王士玮父亲王宝荣在认购协议下方手写的内容可以看出，其明确知晓先前支付给曹华的10万元系房款以外的费用。王士玮在支付10万元后又全额支付房款的行为，表明其愿意以另行交纳该笔费用的方式换取商品房认购协议中载明的折扣体系及折后总价，该行为系王士玮真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。王士玮在合同目的已经实现的情况，请求易居臣信公司返还该10万元，缺乏事实和法律依据，其诉讼主张不应支持。综上所述，上诉人易居臣信公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初406号民事判决；二、驳回王士玮的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元（王士玮已预交）,由王士玮负担；二审案件受理费2300元（易居臣信公司已预交），由王士玮负担。当事人同意应负担的诉讼费用自行交接，王士玮应于本判决发生法律效力之日起十日内向易居臣信公司支付其应负担的二审案件受理费2300元。本判决为终审判决。审判长　　潘志江审判员　　杜伟建审判员　　宁尚成二〇二一年九月三日书记员　　李　睿本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：www.nlaw.org