林素贞、惠州晶地基业投资有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤13民终6954-6956、 6979-6986号

• 案件编号

  （2021）粤13民终6954-6956、 6979-6986号

• 案件名称

  林素贞、惠州晶地基业投资有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省惠州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省惠州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  林素贞;惠州晶地基业投资有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终6954-6956、6979-6986号上诉人（原审原告）：林素贞等十一户业主（具体信息详见附表）。共同委托诉讼代理人：李国振，广东诺万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州晶地基业投资有限公司，住所：惠州大亚湾西区，统一社会信用代码：91441300MA4UM48DXG。法定代表人：吴羡鸿。上诉人林素贞等十一业主与被上诉人惠州晶地基业投资有限公司因商品房预售合同纠纷十一件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终6954号案件为例进行表述、论证。）上诉人林素贞上诉请求：1、请求依法撤销(2021)粤1391民初1344号判决，发回重审或依法改判。2、请求依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金14087元。3、依法判决被上诉人负担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：按合同约定的违约金标准计算，被上诉人应支付上诉人14087元违约金，但一审法院仅认定被上诉人逾期交房104天，且扣除了61天，仅支持了上诉人43天的逾期交房违约金，一审法院的判决明显偏袒被上诉人，无视上诉人的合法权益。2020年1月24日至2020年2月3日为春节放假，此期间为法定节假日且为中国最为重要的春节，全国人民都要回家团圆，即使不发生疫情，此期间也不会有人为被上诉人的工程施工;通常在元宵节前建筑工地也不会复工，这在建筑行业是个常识，因此，2020年1月24日至2020年2月8日这段期间违约金不应被扣除。2020年2月17日广东省建设厅通知要求全省建筑企业、房地产企业全面复工，2020年2月24日广东省重大突发卫生事件调整为二级，生产生活秩序已恢复正常，但被上诉人到2020年3月25日才复工，是由于被上诉人自身的原因推迟复工造成逾期交房，因此，一审法院少判61天的违约金给上诉人是偏袒被上诉人，司法不公。另外，上诉人提交的证据及辩论、代理意见一审判决末做任何评判，整个判决只论述评判被上诉人的证据和意见。综上所述，一审事实不清，适用法律错误，特请求上级人民法院予以纠正。被上诉人惠州晶地基业投资有限公司未在法定期限内发表答辩意见。一审原告林素贞向一审法院起诉请求:1、请求判决被告支付原告2020年10月1日暂计至2021年1月31日（暂计122天）逾期交付合格商品房的违约金14087元（以1154643元为基数，按日万分之一从2020年10月1日起，暂计至2021年1月31日，实际计算至被告为原告合格交付房产之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。以上金额合计14087元。一审法院认定事实：2018年7月2日，原告林素贞与被告晶地公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定由原告购买被告晶地公司开发的位于惠州大亚湾西区，房屋总价款为1154643元。合同第七条约定：付款方式为原告于2018年6月28日前分2期支付该商品房全部价款，首期款584643元于2018年5月28日前支付。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告；3、原告当前没有拖欠房款和银行按揭贷款已经放款。合同第十一条约定商品房交付时间和手续：被告晶地公司应当在2020年9月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。被告通知形式可采用快递、挂号信、报纸公告等任何一种方式。交付房屋时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。补充协议第四条约定：双方同意原告在《广东省商品房买卖合同》中所留的联系地址为原告指定的联系地址，被告的任何函件或通知以邮寄、电话、报刊、公告、短信等途径均视为有效的信息传递；如以邮寄方式寄出，寄出3日后视为已送达。原告所列指定联系地址、电话号码如有变更，应于变更之日起7日内以书面方式向被告提供变更后的新信息，否则被告按原指定的联系方式寄出3日后视为有效送达，因此产生的不利后果均由原告承担。补充协议第十一条约定：该商品房达到交付条件后，被告以书面形式通知原告办理入伙手续，入伙时间及入伙地点以《入伙通知书》上为准。被告未发出《入伙通知书》给原告或原告未收到《入伙通知书》，则以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。原告对被告交付的商品房有异议，应以书面形式提出，否则视为原告无异议。买卖双方产生争议时，由原告委托有资质的质量部门出具书面工程质量评定意见作为解决争议的依据，原告在未取得质量评定意见之前拒绝收房，视为被告已按双方约定将合同项下商品房交付原告。合同第十二条约定逾期交付责任：逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告晶地公司按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告晶地公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告付清了全部购房款1154643元。2020年3月16日，因受新冠疫情影响，被告晶地公司向原告邮寄了《告知书》，通知原告双方的交房日期需要相应顺延，原告于2020年3月19日签收该告知书。2020年9月25日，被告晶地公司向原告邮寄了《延期交房告知函》，通知原告交房日期暂定顺延至2021年1月30日，原告于2020年9月26日签收该告知函。2020年10月22日，涉案房屋办理竣工验收备案登记。2020年12月25日，涉案房屋取得房产测绘报告（实测）。2021年1月6日，被告晶地公司向原告邮寄了《入伙通知书》，要求其于2021年1月13日办理房屋交付，原告于2021年1月7日签收上述通知书，于2021年2月3日收房。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月20日，被告晶地公司向大亚湾区住建局就涉案项目申请复工备案，大亚湾区住建局于2020年3月25日批准正式复工复产，停止施工天数为61天一审法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，对本案的处理分析评判如下：关于涉案房屋具备交付条件的时间认定问题。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2020年9月30日，被告晶地公司实际于2020年10月22日取得竣工验收备案文件，于2020年12月25日取得房产测绘报告（实测）。根据合同约定，涉案房屋自2020年12月25日起具备交付条件。关于被告履行交房义务的时间认定和约定交房日期能否因新冠疫情影响而顺延的问题。本案房屋2020年12月25日达到交付条件。被告于2021年1月6日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2021年1月13日办理房屋交付手续，已履行了通知原告收房的交房义务。合同约定被告的交房时间为2020年9月30日前，在2020年1月23日新冠疫情一级响应至2020年3月25日被大亚湾区住建局批准正式复工复产为止，被告晶地公司停止施工天数为61天。新冠疫情影响所增加的时间在原告、被告晶地公司签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告晶地公司的交房期限。而被告晶地公司提出的复工人数减少、供应商及供应商的供应链条发生经营困难、破产等情况，其影响相对于双方约定的两年的交房宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告晶地公司的交房期限。关于违约责任的承担问题。根据合同约定，被告本应在2020年9月30日前向原告履行交房义务，但被告实际于2021年1月13日才向原告履行完毕交房义务，逾期104天。如上所述，扣除新冠疫情影响的时间61天后，被告晶地公司实际逾期交付房屋的时间为43天，其行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。被告晶地公司应付原告的违约金应当以全部房价款1154643元为基数，按每日万分之一计算43天，违约金额为4964.96元（1154643元×0.0001×43天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州晶地基业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告林素贞支付逾期交房违约金4964.96元；二、驳回原告林素贞的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明，本案事实与一审法院查明的情况一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点为：一审法院认定被上诉人逾期交房需扣除的天数是否恰当。对此分析如下：因2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案楼盘全面停工，而后在2020年3月25日批准正式复工复产，对于停工的61天，一审判决在逾期交房时间中予以扣除；现上诉人上诉主张不应扣除，但并未提交明确的事实及法律依据证明。本院认为新冠疫情这一突发公共卫生事件导致延迟履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，存在一定的影响，会因此延长被上诉人交付楼房的时间，增加被上诉人履行义务的时间成本，故免除被上诉人的部分逾期办证责任，更符合公平原则。且疫情的的影响时间及影响程度并非可以准确测算，双方应更多互谅，故一审认定扣除被上诉人逾期交房时间61天适当，本院予以确认。综上，上诉人林素贞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长　　周　娟审 判 员　　丁晓鹏审 判 员　　胡　江二〇二一年九月二十七日法官助理　　陈佳汝书 记 员　　张婉婷附表：序号业主姓名一审案号二审案号林素贞（2021）粤1391民初1344号（2021）粤13民终6954号林长春、程青青（2021）粤1391民初1345号（2021）粤13民终6955号钟宇培（2021）粤1391民初1346号（2021）粤13民终6956号孙琳（2021）粤1391民初1347号（2021）粤13民终6979号陈英豪（2021）粤1391民初1343号（2021）粤13民终6980号刘文辉（2021）粤1391民初1348号（2021）粤13民终6981号胡永红（2021）粤1391民初1349号（2021）粤13民终6982号刘平（2021）粤1391民初1350号（2021）粤13民终6983号姚嵩（2021）粤1391民初1351号（2021）粤13民终6984号叶选苗、李萌萌（2021）粤1391民初1352号（2021）粤13民终6985号漆梦瑶（2021）粤1391民初1342号（2021）粤13民终6986号 来自马克数据网