薛平平、张青花等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀04民终4667号

• 案件编号

  （2021）冀04民终4667号

• 案件名称

  薛平平、张青花等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省邯郸市中级人民法院

• 所属地区

  河北省邯郸市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  薛平平;张青花;陈沙沙;张建永

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终4667号上诉人（原审被告）：薛平平，男，汉族，1987年10月19日出生，住河北省邯郸市丛台区。上诉人（原审被告）：张青花，女，汉族，1947年6月1日生，住河北省邯郸市丛台区，系薛平平母亲。上诉人（原审被告）：陈沙沙，女，汉族，1987年4月13日生，住河北省邯郸市丛台区，系薛平平妻子。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：贾云锋，河北新择律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：史瑞丽，河北新择律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建永，男，1986年12月25日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：刘亚洲，河北浩博（魏县）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏亚山，河北浩博（魏县）律师事务所律师。上诉人薛平平、张青花、陈沙沙因与被上诉人张建永房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛平平、张青花、陈沙沙上诉请求：1、请求依法撤销丛台区人民法院（2021）冀0403民初508号民事判决或发回重审；2、依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院剥夺了上诉人的诉讼权利，一审法院在没有给上诉人张青花、陈沙沙送达任何诉讼文书的情况下，特别是开庭传票也没有送达的情况下就按缺席审理此案，程序严重违法，严重的剥夺了上诉人的诉讼权利。2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。上诉人对涉案房屋没有取得所有权。我国法律规定，不动产权属证书是享有不动产物权的证明，上诉人并未取得该房屋的不动产权属证书，该房屋也未在法定登记机关进行登记，上诉人对涉案房屋不享有所有权，无权进行处分。该协议违反法律禁止性规定，涉案房屋为拆迁安置房屋，因土地依然属于十五里铺村委会，故上诉人只是对房屋享有居住权，即使出售也只能出售给十五里铺村本村村民，这是法律强制性规定，而被上诉人并非十五里铺村村民，故该协议因违反法律禁止性规定而无效。3、被上诉人没有按照《房屋买卖合同》约定支付购房款。合同约定房价款51万元，但六年过去了，被上诉人没有支付一分购房款，被上诉人以自己的行为表明放弃合同中约定的权利，被上诉人未按合同约定履行义务，无权主张合同权利。综上，一审判决程序违法，合同属于无效合同，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。张建永答辩称：1、一审程序合法，上诉人原地址已经拆迁，无法通知到，薛平平家属同意由薛平平签收法律文书，薛平平也亲自到法院领取了法律文书，一审时法官明确告知薛平平开庭的时间地点，其没有到场法官又电话通知了薛平平，薛电话中明确表示不参加诉讼。2、案涉房屋是薛平平通过回迁方式取得，出售给被上诉人不违反法律强制性规定。3、房价问题，上诉人已经收到了被上诉人51万购房款，一审起诉背景是该房屋自2014年已经处于烂尾状态，6年始终无法交付，2021年年初房屋交房后，被上诉人要求上诉人交付房屋钥匙，但上诉人要求被上诉人再向上诉人支付五六十万元的房屋涨价款，因此被上诉人才主动向法院提起诉讼，要求交付房屋，本案发生并不是因为被上诉人违约拒绝交付房款而产生的。故上诉人的观点均不能成立。张建永向一审法院起诉请求：1、请求依法判令三被告继续履行《房屋买卖合同》，将十五里铺村XXXX小区4号楼X单元XXX室房屋钥匙交付原告并协助原告办理权属登记手续，办理产权登记的费用由三被告承担；2、请求依法判令三被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费、保全费等因本次诉讼所支出的各项费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月23日，薛平平、张青花、陈沙沙（甲方）与张建永（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。约定：甲方自愿将位于邯郸市丛台区，建筑面积166.3平方米的房产出售给乙方。总价款51万元。甲方应协助乙方到开发商直接签订购房协议，不得无故阻拦。如乙方不能与开发商直接签订购房协议或合同，以甲方名义签订购房协议的，甲方应协助乙方办理过户，如果需要甲方相关手续，甲方有义务协助提供。过户相关费用甲方承担。当天，薛平平出具收条，收到张建永购房款51万元整。另查明，涉案XXX小区XXX号房屋属于黄粱梦镇××村回迁房。2020年10月23日，薛平平签收XXX小区XXX号房屋验房单，领取钥匙。一审法院认为，原告张建永与三被告薛平平、张青花、陈沙沙签订《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，涉案房屋建设完毕具备交付条件，这不违反相关法律、法规，应为有效。本案中，薛平平收取了原告51万元购房款，三被告应按照约定交付房屋并办理房屋过户手续。鉴于涉案房屋现在不具备不动产登记条件，等具备条件后各被告应积极协助张建永办理该房屋所有权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告薛平平、张青花、陈沙沙于本判决生效之日起七日内，向原告张建永交付邯郸丛台区黄粱梦镇十五里铺XXX小区XXX房屋；二、在具备办理不动产转移的条件后，被告薛平平、张青花、陈沙沙应积极协助办理上述房屋所有权转移登记到张建永名下；三、驳回张建永其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，保全费3070元，由薛平平、张青花、陈沙沙负担。本院二审期间，上诉人薛平平、张青花、陈沙沙提交一份新证据：建设银行的银行流水一份，证明本案的实际法律关系是民间借贷，2014年7月20日薛平平借张建永40万元，2014年8月6日又借了19万元，截止到2014年9月12日归还了50.5万元，根本不欠51万元。被上诉人张建永质证认为：银行明细不全面，在2014年7月2日上诉人向被上诉人借款20万元，该款项并没有计入张建永向薛平平的转入款项；2014年8月1日转账的22万元是偿还7月2日的借款。2014年9月5日向张建永转款的16000元是支付2014年8月6日19万的利息。本院认为，对银行流水的真实性予以确认，但对其证明目的需结合其他证据与事实综合确认。被上诉人张建永提交一份新证据：薛平平与张建永的通话录音光盘一张，证明录音时间在一审开庭前（可能是诉前调解时），薛平平因房屋涨价要求张建永增加房款，薛平平认可收到51万元，并同意说返还房款并支付利息。薛平平、张青花、陈沙沙质证认为：录音真实性无异议，双方认可存在借贷，利息重新算；买房需以实际支付为准，不能以口头承诺为准，自始至终薛平平并没有认可具体数额和利息。本院认为，录音的真实性双方均无异议，本院予以确认。法院依职权向邯郸市不动产登记中心调取涉案土地性质，不动产登记中心出具情况说明，证明涉案土地权利类型为国有建设用地使用权，宗地状态为已抵押。上诉人薛平平、张青花、陈沙沙质证认为：土地已抵押，说明土地不能买卖。被上诉人张建永质证认为：没有异议，买的房子，跟地没关系。本院对情况说明的真实性予以确认。本院认定事实与一审基本相同，本院予以确认。另查明，自2014年开始，薛平平从张建永处借款，共计借款90万元，截止2014年9月12日薛平平共计向张建永转账50.5万元（包括本金和部分利息）。后因薛平平未按约偿还借款，薛平平、张青花、陈沙沙自愿将位于邯郸市丛台区的房产（当时尚未建好）抵债给张建永，抵债金额51万元。2015年8月23日，薛平平、张青花、陈沙沙与张建永签订《房屋买卖合同》一份，并由薛平平向张建永出具“今收到张建永购房款伍拾壹万（510000）元整”的收条一张。再查明，涉案土地权利类型为国有建设用地使用权，宗地状态为已抵押。根据上诉人诉称理由和被上诉人答辩意见，本案存在以下争议的问题：（一）关于一审法院送达程序是否有误的问题。本院认为，薛平平、张青花、陈沙沙为同住成年家属，一审送达地址确认书××地址为××村××东街××号，该地址因拆迁已不存在。一审法院经电话联系薛平平，薛平平向法院明确了新的送达地址，但未向法院告知张青花、陈沙沙有其他送达地址，一审法院按照薛平平告知的地址邮寄了传票等诉讼文书，薛平平亦予以签收。基于薛平平、张青花、陈沙沙为同住成年家属关系，薛平平能代表张青花、陈沙沙签收传票等诉讼文书。至于薛平平是否向张青花、陈沙沙进行告知不影响法院的送达。即使一审法院没有主动向薛平平进一步了解张青花、陈沙沙的具体情况，存在一定瑕疵，因张青花、陈沙沙对以房抵债的事实明知，也不影响本案实体审理结果。（二）关于涉案《房屋买卖合同》是否无效的问题。本院认为，薛平平因欠付张建永借款无法偿还，经协商，将涉案房屋售予张建永以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更，应予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由，只是因未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，并不等于禁止房地产买卖，故三上诉人提出其对涉案房屋没有取得所有权，无权处分的上诉理由不予采信。三上诉人提出涉案土地性质为集体土地使用权，只能售予本村村民的上诉理由，没有证据证明，且与本院查明的土地性质为国有建设用地使用权不一致，故该上诉理由不予采信。涉案房屋系三上诉人拆迁置换所得，权属明晰，三上诉人享有相应的处分权。涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。即使涉案土地为抵押状态，亦不能据此认定涉案《房屋买卖合同》无效。（三）关于张建永是否支付购房款51万元的问题。本院认为，涉案房屋的购房款51万元系薛平平欠付张建永的借款本息抵债金额，薛平平亦向张建永出具收条，表明双方对购房款的交付方式已达成一致意见。张建永已以抵顶借款的方式履行了付款义务，薛平平、张青花、陈沙沙亦应继续履行交房义务。关于办理房屋所有权转移登记手续的义务，因涉案房屋现在不具备不动产登记条件，无法履行，也不具有明确的执行内容，故不宜处理，可待具备办证条件后另行主张。综上所述，薛平平、张青花、陈沙沙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，但判决第二项内容缺乏明确的执行内容，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初508号民事判决第一、三项；二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2021）冀0403民初508号民事判决第二项。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，保全费3070元，由薛平平、张青花、陈沙沙负担；二审案件受理费80元，由薛平平、张青花、陈沙沙负担。本判决为终审判决。审判长　白　燕审判员　武运红审判员　梁国华二〇二一年九月十日书记员　韩　颖 马 克 数 据 网