倪辉、衡阳星美置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）湘04民终2218号

• 案件编号

  （2021）湘04民终2218号

• 案件名称

  倪辉、衡阳星美置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  倪辉;衡阳星美置业发展有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘04民终2218号上诉人（原审原告）：倪辉，男。委托诉讼代理人：刘庆丰，湖南德巍律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体二楼。法定代表人：谢伟欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人倪辉因与被上诉人衡阳星美置业发展有限公司(以下简称星美公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2021）湘0408民初419号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪辉上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续进行审理。事实和理由：一审法院认定总房款数额有误，倪辉一审起诉不属于重复起诉。星美公司辩称：倪辉本次起诉有违一事不再理原则，一审法院作出驳回起诉裁定依法有据，应予以维持；一审就已支付房款金额的认定来源于倪辉在起诉状中的自认，一审根据程序规定裁定驳回起诉，该金额本身对本案裁定结果的正确性没有任何影响，不属于二审争议范畴。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。倪辉向一审法院起诉请求：1、判令星美公司支付倪辉购房款利息599873元，违约金460955元，并自2021年2月1日起按867元每天向倪辉支付违约金和利息，至星美公司将位于衡阳市蒸湘区房屋产权办理至倪辉名下之日止；2、本案诉讼费用由星美公司承担。一审法院认定事实：2017年，倪辉从星美公司购买了位于衡阳市蒸湘区的房屋。2018年1月11日，倪辉与星美公司就倪辉购买的位于衡阳市蒸湘区的房屋分别签订了四份合同编号分别为ＨＹ2018002660、ＨＹ2018002822、ＨＹ2018002824、ＨＹ2018002848号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该四份合同均对项目建设依据、预售依据、商品房基本情况、商品房价款、付款方式及期限、逾期付款责任等内容进行了具体明确的约定。同时，《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及补充协议与涉案相关的其他约定为：1、合同第二十条第（三）款约定因星美公司的原因，导致倪辉未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同的，由出卖人负责继续为买受人办理房屋所有权转移登记，同时自买受人付款之日起，按已付房款根据中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，直到房屋所有权转移登记办妥之日止。2、补充协议第五条第4项（2）约定除因出卖人未按第二十条约定期限将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报房屋所有权登记机关备案而导致买受人不能在约定时间内取得房屋所有权证书外，出卖人不承担逾期办证或房屋登记的违约责任。3、补充协议第五条第4项（3）约定买受人委托出卖人办理房屋登记的，备案合同由出卖人保管，且买受人必须在交房之前按衡阳市房产管理局有关规定缴清办理产权证的相关费用，包括契税、产权证代办费等，如未按约定及时缴清，由此导致无法按期办理房地产登记手续的，出卖人不承担本合同第二十条约定的房屋登记违约责任。上述合同签订后，倪辉分别向星美公司支付了该星美城市综合体Ａ栋办公楼*至**室的房屋购房款（其中，*室房款为717924元，**室房款为696669元，***室房款为732804元，****室房款为696670元，共计2842000元），星美公司亦于2018年1月11日向倪辉出具了四份盖有星美公司财务专用章的收据。另倪辉以房屋委托管理租金收益抵扣的形式向星美公司支付了464000元。2018年1月11日，倪辉作为甲方与星美公司作为乙方签订了四份《商铺委托管理协议》，该四份协议与涉案相关的相同约定为：1．乙方为星美ＣＣ．ＰＡＲＫ奥莱小镇（步行街）项目的统一管理方，甲方同意将该项目购买的涉案商铺委托乙方统一管理，并由乙方实现该商铺的保值与升值；2．委托管理的期限为8年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止；3．协议期内，本协议为不可解除协议，乙方为该商铺的唯一管理者；4．自商铺实际交付之日起开始计算管理回报，前两年的回报甲方已冲抵为购买商铺时所享受的优惠价款，后6年每年按该商铺《商品房买卖合同》内签订的成交价格的7％作为回报。之后，倪辉以星美公司未按期为其办理房屋不动产权证为由，要求星美公司承担违约责任。倪辉亦于2020年5月25日向一审法院起诉星美公司，该案件中倪辉诉请：1．判令解除倪辉与星美公司签订的合同编号为ＨＹ2018002660、ＨＹ2018002822、ＨＹ2018002848、ＨＹ2018002824共计四份《衡阳市商品房买卖合同》；2．判令星美公司返还倪辉支付的购房款共计2844067元；3．判令星美公司赔偿倪辉因此支付的房屋维修基金共计28042元；4．判令星美公司赔偿倪辉购房款及房屋维修基金款项的资金占用损失共计325950.55元（其中购房款占用损失323097.86元，自2018年1月11日起暂计算至2020年5月20日；房屋维修基金占用损失2852.69元，自2018年4月11日暂计算至2020年5月20日）。该案件中星美公司提出反诉请求：1．判令倪辉向星美公司补交房款661224元并支付逾期付款违约金17059元（自2019年10月10日起算至2020年6月28日共计258天），后续违约金按日万分之一继续计算，直至支付完毕之日止；2．判令倪辉承担反诉费用。该案件在审理过程中，经一审法院主持调解，倪辉与星美公司达成调解，该院于2020年7月30日作出（2020）湘0408民初1258号民事调解书，确认调解协议为：一、倪辉、星美公司继续履行双方于2018年1月11日分别签订的合同编号依次为ＨＹ2018002660、ＨＹ2018002822、ＨＹ2018002848、ＨＹ2018002824《衡阳市商品房买卖合同》；二、双方一致确定同意案涉位于衡阳市蒸湘区房屋的建筑面积以实测面积为准，其中*室房屋建筑面积为98.24平方米，**室、***室、****室房屋的建筑面积均为95.26平方米。因上述房屋实测建筑面积变化导致倪辉应付的房屋总价款共计增加661224元，双方同意将该增加的总房款调整为462856.8元；三、本调解协议确认倪辉应增付的总房款462856.8元，星美公司同意以上述四套房屋应付给倪辉的税后租金进行抵扣，直至增付总房款462856.8元抵扣完毕为止。即便因第三方原因导致不能抵扣，亦由星美公司自行负责，倪辉不再承担支付上述四套房屋增付总房款462856.8元的义务；四、倪辉于本调解协议生效之日起30日内办理案涉四套房屋的产权证，星美公司予以协助，因转移登记产生的税、费，由办证部门依法核定；五、双方原共同签订的四份《衡阳市商品房买卖合同》（注：合同编号详见本调解协议第一条）与本调解协议内容不一致的，以本调解协议的内容为准，其他部分以原签订的合同为准；六、倪辉放弃本诉的其他诉讼请求，并承担本诉案件受理费16192元；七、星美公司放弃反诉的其他诉讼请求，并承担反诉案件受理费5291元。星美公司对衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体A栋办公楼*室等享有房屋单独所有权，产权证号为湘（2018）衡阳市不动产权第*号，共有宗地面积23112.5㎡，房屋建筑面积为20429.15㎡，权利性质为出让／办公用房，商业用房。一审法院认为，倪辉在本案中诉请星美公司支付倪辉购房款利息、违约金，并要求星美公司按867元／天向倪辉支付逾期办理产权证的违约金、利息一事，已在该院于2020年5月25日审理的（2020）湘0408民初1258号案件中进行处理，即（2020）湘0408民初1258号民事调解书中第三、四、五、六项协议已对倪辉诉请主张的涉案四套房屋产权证办理事由、购房款利息（购房款资金占用损失）支付问题进行了调解确认，并已发生法律效力，若星美公司未履行（2020）湘0408民初1258号民事调解书确认的调解协议，倪辉有权依法向该院申请强制执行。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，倪辉又以同一被告、同一事实和理由向该院提起诉讼属于重复起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，裁定：驳回原告倪辉的起诉。本案受理费1573元，予以退还。本院审理查明，倪辉在与星美公司签订案涉房屋买卖合同后，分别向星美公司支付了该星美城市综合体A栋办公楼*至*室的房屋购房款。其中，*室房款为717924元，*室房款为696669元，***室房款为732804元，****室房款为696670元，共计2844067元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0408民初1258号倪辉与星美公司房屋买卖合同纠纷一案中，倪辉诉请解除倪辉与星美公司签订的案涉四份《衡阳市商品房买卖合同》，请求星美公司返还倪辉的购房款、赔偿房屋维修基金、赔偿购房款及房屋维修基金款项的资金占用损失等；星美公司提出反诉请求由倪辉向星美公司补交房款并支付逾期付款违约金等。该案件在审理过程中，经一审法院主持调解，倪辉与星美公司达成调解，一审法院于2020年7月30日作出（2020）湘0408民初1258号民事调解书。该民事调解书中第三、四、五、六项协议对倪辉诉请主张的购房款利息（购房款资金占用损失）支付问题、涉案四套房屋产权证办理事由进行了调解确认，故本案中倪辉重新就上述事项向一审法院提出诉讼请求，属重复起诉。综上，倪辉的上诉请求不能成立，一审裁定虽认定部分事实有误正确，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长　　周　宏审 判 员　　刘丽娅审 判 员　　张　健二〇二一年九月三日法官助理　　许晓华书 记 员　　刘婉君 关注公众号“马 克 数 据 网”