重庆市朝天门商贸有限责任公司与陈正林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）渝04民终1248号

• 案件编号

  （2021）渝04民终1248号

• 案件名称

  重庆市朝天门商贸有限责任公司与陈正林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  重庆市第四中级人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  重庆市朝天门商贸有限责任公司;陈正林

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

重庆市第四中级人民法院重庆市第四中级人民法院民事判决书 （2021）渝04民终1248号     上诉人（原审被告）：重庆市朝天门商贸有限责任公司，住所地重庆市黔江区城东街道解放路303号，统一社会信用代 码915001147093812695。法定代表人：王华，系该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：庞俊超，重庆金讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈正林，男，1981年7月2日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 上诉人重庆市朝天门商贸有限责任公司（以下简称朝天门商贸公司）因与被上诉人陈正林房屋租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3240号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2021年9月14日对上诉人朝天门商贸公司的委托诉讼代理人庞俊超，被上诉人陈正林进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝天门商贸公司上诉请求：一、撤销(2021)渝0243民初3240号民事判决，依法改判驳回陈正林的诉讼请求；二、依法委托司法鉴定机构对陈正林在一审中举示的《催款函》的形成时间进行司法鉴定，视鉴定情况调整上诉请求；三、本案一审和二审案件受理费由陈正林负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。陈正林主张2018年7月1日至2020年5月31日递增6%部分的租金不能成立。朝天门商贸公司不否认，2017年1月1日起至2018年6月30日期间，朝天门商贸公司已按《补充协议》约定每年递增6%的租金标准向陈正林支付了该期间的全部租金，但在经营期间，朝天门商贸公司因经营困难，多次向陈正林提出租金标准还原到《商铺租赁合同》约定的租金标准，陈正林予以认可。所以，自2018年7月1日起至2020年5月31日，朝天门商贸公司是按原《商铺租赁合同》约定租金标准按时向陈正林支付租金，陈正林也一直未提出任何异议。如果朝天门商贸公司与陈正林没有就2018年7月1日起的租金交纳标准协商一致，在长达2年的分7次支付租金的期间，陈正林不可能不提出异议。这完全可以佐证朝天门商贸公司按原合同约定租金标准向陈正林支付租金一定是有原因的，这个原因就是双方认可不再按《补充协议》约定递增租金标准支付，还原到按原合同约定租金标准继续履行。同时，在长达2年的时间里陈正林未对租金交纳标准、金额提出异议，更说明合同履行期间双方对租金标准恢复至原合同标准是取得一致意见的。更为关键的是，《商铺租赁合同》约定的租期届满后，朝天门商贸公司实际经营至2020年7月17日，2020年7月28日朝天门商贸公司在向陈正林支付最后31361元租金时，实际转账支付21361元，另1万元是用朝天门商贸公司原交纳的保证金进行的抵扣。《商铺租赁合同》租赁合同第六条违约责任条款第1项约定:“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回房本屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利:(1)擅自改变租赁商铺的经营范围;(2)利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益;(3)拖欠房屋租金累计30日以上。”据此约定，拖欠房租累计30日以上被上诉人是不退还保证金的，然而，陈正林同意以朝天门商贸公司交纳的1万元保证金抵扣清楚了尚欠的房租，一方面说明双方对整个租赁关系存续期间的债权债务是清算的，另一方面陈正林同意以保证金予以抵扣最后的房租也说明朝天门商贸公司没有拖欠过租金，否则，陈正林是不可能同意退还保证金的。一审判决仅以陈正林不认可租金标准恢复到《商铺租赁合同》约定标准为理由，根本不顾及朝天门商贸公司按原合同租金标准交纳长达2年租金陈正林一直未提出异议的事实，认定2018年7月1日至2020年5月31日的租金标准仍是《补充协议》约定的租金标准，明显错误。二、关于2019年6月28日的《催款函》的问题。形成时间为2019年6月28日的《催款函》，朝天门商贸公司对王卫的签名及其内容的真实性不持异议，但王卫的签字不能代表职务行为，朝天门商贸公司也未授权其对外签收任何文书，未有公司法定代表人签收或盖章签收依据，朝天门商贸公司并不知晓该《催款函》，也未有邮寄送达签收痕迹，且陈正林的妻子与王卫是同学关系，不排除他们之间相互串通损害朝天门商贸公司合法利益的可能;另《补充协议》原件只有2份，在此协议形成后，双方又口头协定不再调整房屋租金，因此被上诉人并未向朝天门商贸公司索取该《补充协议》，长时间均保存于朝天门商贸公司处，陈正林根本不可能有原件但却持有，其中原因朝天门商贸公司有证据佐证，这也从中佐证《催款函》的形成时间不是2019年6月28日，而是在此时间之后。朝天门商贸公司合理怀疑落款时间为2019年6月28日的《催款函》是陈正林意图否认保证金退还后双方债权债务已清结的事实，也由此为陈正林主张本案本不该得到支持的租金作铺垫和准备，朝天门商贸公司强烈要求对该证据的形成时间(即是否形成于2019年6月28日)进行司法鉴定，以便为二审人民法院依法裁判本案提供可靠的证据支撑。综上，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，陈正林的诉讼请求依法应予以驳回，请求二审人民法院查清事实，明辨是非，依法撤销一审判决，驳回陈正林的一审诉求。陈正林辩称，根据2016年1月13日签订的《商铺租赁合同》，租期为2016年1月1日至2020年5月31日止。每月租金为20254元，并在2017年1月1日双方签订了补充协议约定，租金从2017年1月1日起至合同期满，每年以6%递增。具体计算方式:第一年为2016年1月1日至2016年12月31日止租金为243048元。第二年2017年1月1日至2017年12月31日止。根据补充协议要递增6%，租金为257630元。第三年租金为2018年1月1日至2018年12月31日止，租金递增6%为273088元。第四年租金为2019年1月1日至2019年12月31日止，租金递增6%为289473元。第五年2020年1月1日至2020年5月31日止，租金递增6%，租期5个月租金为127850元，2020年6月1日至2020年7月31日应该付延长退房2个月租金51140，合计朝天门商贸公司应该付租金1242229元。陈正林已经支付16笔租金具体明细为，2016年1月20日支付到陈正林三峡银行账户121524元，2016年6月7日支付租金121524元，2016年12月27日支付121524元，2017年6月16日支付 110623元，2017年6月16日委托支付给王卫租金25484元，2017年12月20日支付租金50000元，2018年1月5日支付30000元，2018年1月22日支付48815元，2018年6月14日支付7729元，2018年6月14日支付121524元，2019年1月10日支付60762元，2019年7月2日支付60762元,2019年12月18日支付50000元，2020年1月3日支付51270元，2020年7月28日支付21360元，合计朝天门商贸公司支付租金1063663元。朝天门商贸公司应该支付合同约定租金1242229元，减去已经支付的租金1063663元，因此，朝天门商贸公司尚欠陈正林租金为178566元。陈正林多次口头和发书面催收短信催收，几年来到朝天门商贸公司黔江办公室催收不下10次，但朝天门商贸公司一直拒绝支付，因涉案房屋中的一半房屋也是我从其他业主租赁过来，并以同等的价格租给朝天门商贸公司使用，朝天门商贸公司也是知晓的，陈正林为朝天门商贸公司垫付租金178566元，不可能朝天门商贸公司做生意，让陈正林私人来为你垫钱做生意，于情于理，对我私人亦不公平。根据合同约定，朝天门商贸公司拖欠租金30日以上视为违约，因此，朝天门商贸公司合同保证金10000不应该退还，并支付20000元的合同违约金，故，朝天门商贸公司应该支付陈正林房租178566元，支付违约金20000元，保证金10000元，合计应该支付208566元。从朝天门商贸公司支付的租金节点可以看出，朝天门商贸公司的租金支付时间应该为每年的12月15日及6月15日，在一审判决第7页中的支付租金1-10笔支付情况看，朝天门商贸公司多数时间都是没有按合同约定，如2017年12月20日、2018年1月5日、2018年1月22日支付2018年1月1日至2018年6月30日房租，都是分了3笔支付，实际支付应该是2017年12月15日支付半年房租，因为朝天门商贸公司经常多次而且不准时支付，账务混乱，至陈正林无法及时核对支付的金额是否准确，截止陈正林向人民法院起诉之时，陈正林多次要求结算房租，由于朝天门商贸公司多种理由不予结算，导致双方的递增金额没有及时支付给陈正林，恰恰形成了朝天门商贸公司单方面不按合同履行的违约事实。而不是朝天门商贸公司枉顾事实说的双方达成了一致意见。至于搬迁中陈正林没有武力干预，因为陈正林懂得尊重他人，尊重法律，懂得依法解决。在一审判决书第4页朝天门商贸公司自认，明确朝天门商贸公司餐饮店负责人王卫与陈正林进行了房租结算，实际陈正林没有和朝天门商贸公司有任何结算，在补充协议上王卫代表公司签字盖章，证明公司是授权给王卫的王卫作为公司的副总经理，代表公司签字、签收催收函是合理合法的，朝天门商贸公司管理不好自己的员工，是公司内部问题，应当由其承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，陈正林在合同有效期内随时都可以向朝天门商贸公司主张上诉人履行合同相关约定事宜，向法院提交陈正林向朝天门商贸公司法人王华催收房租的短信1份佐证该事实。陈正林为了催收房租，通过电话催收、书面催收、短信催收、多次催收无果、王总经理口头亲自告知陈正林，他们公司不支付递增租金，让陈正林到法院起诉，由于无奈才通过诉讼解决。而不是朝天门商贸公司说的陈正林没有催收过。关于保证金问题，朝天门商贸公司应该将2020年6月1日至2020年7月31日应该付延长退房2个月租金51140支付给陈正林(其中上诉人已经支付21361可以扣除)。保证金不应该直接抵扣房租。按合同约定由于朝天门商贸公司违约，保证金应当不予退还。综上，朝天门商贸公司严重违约，恳请法院驳回朝天门商贸公司的请求。陈正林向一审法院起诉请求：判决朝天门商贸公司立即支付陈正林房屋租金204356元并承担本案的起诉费、保全费。  一审法院经审理查明：2016年1月13日，陈正林（甲方名义）与朝天门商贸公司（乙方名义）签订《商铺租赁合同》，将黔龙阳光国际3栋名优特超市楼上，建筑面积为394.67平方米的房屋出租给朝天门商贸公司使用，租赁期限为2016年1 月1日至2020年5月31日，共计4年零5个月（53个月），约定租金标准为每月20254元，支付方式为半年支付，由朝天门商贸公司在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，先缴后用。《商铺租赁合同》第六条违约责任条款第1项内容：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。”第3项内容：“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。如违约乙方向甲方一次性支付两万元违约金。”2017年1月1日，双方签订《补充协议》，约定对前述《商铺租赁合同》的租金价格作如下补充：“1、房屋租金从2017年1月1日起至合同期满每年以6%递增。2、本合同自双方签字（盖章）后生效。”2019年6月28日，陈正林向朝天门商贸公司发出《催款函》，内容如下：“根据贵公司与我方于2016年1月13日签订的房屋租赁合同及2017 年1月1日签订的补充协议约定，贵公司应按合同约定支付每年递增 6%房屋租赁租金，特此书面通知贵方，请及时履行房屋租金递增的支付业务。”王卫（《补充协议》代表朝天门商贸公司签字，（时任朝天门商贸公司副总）签署“收悉，按双方所签合同及协议兑现支付。”另查明，朝天门商贸公司实际租赁使用房屋至2020年7月17日。根据朝天门商贸公司提供的租金支付材料，朝天门商贸公司向陈正林支付房租的情况如下：1.2016年1月20日支付6个月房租121524元、20000元板楼修建费、10000元保证金；2.2016年6月7日支付2016年7月1日至2016年12月31日租金121524元；3.2016年12月27日支付2017年1月1日至 2017年6月31日租金121524元；4.2017年6月16日支付租金136107元（包括2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金121524元、2017年租金在2016年基础上上浮14583元）；其中直接向陈正林支付的为110623元，另陈正林欠王卫货款25484元，三方协议抵扣由被告直接支付给王卫。5.2017年12月20日、2018年1月5日、2018年1月22日三次共计支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金128815元。另在2018年6月14日，支付了2018年1 月1日至2018年6月30日期间在2017年基础上的上浮部分7729元。6.2018年6月14 日支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金121524元。7.2018年12月25日、2019年1月10日各支付租金60762元，共计121524元，期间为2019年1月1日至2019年6月30 日。8.2019年6月18日、2019年7月2日各支付租金60762元，共计121 524 元，期间为2019年7月1日至2019年12月31日。9.2019年12月18日、2020年1月3日共支付租金101270元，期间为2020年1月1日至2020年5月31日。10.2020年7月28日支付2020年6月1日至2020年7月17日的租金21361元（应支付租金31361元，抵扣10000元保证金后实际支付了21361元）。 一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。争议的焦点问题在于：一、陈正林提出的朝天门商贸公司未按《补充协议》的约定支付房屋租金的递增部分的请求是否成立？二、陈正林提出的保证金、违约金请求是否成立？关于第一个争议焦点。首先，陈正林、朝天门商贸公司双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方自愿协商达成，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，缔约双方应当按照合同内容的约定履行各自的义务。具体到房屋租金的递增部分，双方在《补充协议》中作出了明确的约定，从2017年1月1日起至合同期满每年以6%递增。朝天门商贸公司辩称从2018年7月1日起双方又协商将租金标准恢复为《商铺租赁合同》约定的标准，但陈正林对此不予认可，且朝天门商贸公司亦未举示证据对此予以证明。反之，陈正林举示的 2019年6月28日《催款函》，可印证其在主张房屋租金递增部分。故此，对于朝天门商贸公司提出的从2018年7月1日恢复原租金标准的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。对于陈正林要求朝天门商贸公司支付未支付的递增租金的请求应予支持。2017年1月1日至2017年12月31日的应付租金为257630.88元（243048元+243048元×6%）；2018年1月1日至2018年12月31日的应付租金为273088.73元（257630.88 元+257630.88元×6%）；2019年1月1日至2019年12月31日的应付租金为289474.05元（273088.73元+273088.73元×6%）；2020年1月1日至2020年5月31日的应付租金为127851.04元[（289474.05元+289474.05元×6%）÷12个月×5 个月]。即2017年1月1日至2020年5月31日期间共计应付租金为948044.7元，减去朝天门商贸公司在该期间已支付的（即审理查明中的3-9项付款情况）860017元，朝天门商贸公司未按约定支付的租金应为88027.7元。关于争议焦点二。对于保证金10000元，朝天门商贸公司在最后一次支付房租时已抵扣，陈正林在庭审中对此亦予确认。且根据双方的交易习惯来看，朝天门商贸公司支付租金的方式一直都是通过银行转账的方式支付到陈正林的银行账户上或者陈正林指定的人的银行账户上，在朝天门商贸公司最后一次支付租金时抵扣了10000元的保证金，陈正林对此不可能不知情，而陈正林从收到最后一笔租金起至一审法庭辩论终结前，没有证据证明其对保证金抵扣租金提出了异议。故此，应当视为陈正林同意该10000元保证金抵扣了租金，对于陈正林提出的保证金请求不予支持。对于违约金，根据《商铺租赁合同》第六条违约责任条款第3项内容来看，针对的是朝天门商贸公司“提前解除或者终止合同”，而从《商铺租赁合同》及《补充协议》的其他内容来看，双方并未对租金的延迟支付约定违约金。另外，朝天门商贸公司在租赁期间内按照约定及时支付了绝大部分的租金，仅就少部分递增租金未支付。综合前述情况，对陈正林主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朝天门商贸公司在本判决生效后三日内向陈正林支付递增租金88027.7元；二、驳回陈正林的其他诉讼请求。二审中，朝天门商贸公司向本院举示证据如下：两份补充协议。证明仅有两份补充协议原件，现出现三份，其中一份是王卫调换的，可以佐证《催款函》的内容和形成时间不真实。陈正林质证认为，1.补充协议代表签署过递增的事实。2.王卫在有公章的前提下签字代表是公司授权支持，王卫的签署及后续的催收函代表公司行使职能职责，是合情合理的，至于补充协议有几份，与本案没有直接关系，我的原件也是通过上交彭水法院，双方认定的不争事实。原件与复印件的内容是否一致由法庭核查为准。二审中，陈正林向本院举示证据如下：2021年4月25日对王华催款的短信信息截图一张。证明陈正林对朝天门商贸公司有多次催收过程。朝天门商贸公司质证认为，1.该证据不是新证据。2.短信发送于2021年4月25日，朝天门商贸公司与陈正林租金结算是2020年7月28日，因是保证金抵扣了部分租金，双方的权利义务已经履行完毕，陈正林对自己的权利进行处分后，又主张递增部分的租金权利，朝天门商贸公司没有予以认可，是陈正林对自己权利的自由处分，朝天门商贸公司不应承担短信中诉称的递增部分租金。    本院经审查认为，朝天门商贸公司举示的证据虽然客观真实，但不能达到其证明目的；陈正林举示的证据客观真实，来源合法，本院予以采信。二审中，朝天门商贸公司申请对《催收函》的形成时间进行鉴定，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”本案中，朝天门商贸公司申请对《催收函》的形成时间进行鉴定，该申请应当在举证期限届满前提出，其在二审中申请鉴定超过了申请鉴定的期限，且该鉴定结果并不会对本案的处理产生实质性的影响，故本院对朝天门商贸公司的鉴定申请不予准许。本院二审查明：陈正林于2021年4月25日向朝天门商贸公司的法定代表人王华发了一条短信，内容为：“王总你好,关于霸王牛肉房租递增一事，我已经帮你们公司垫付几个月了，并且已经实际交付给了房东，麻烦你安排初财务，把尚欠的房租款及时安排过来，谢谢！”王华未回复。本院二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于该司法解释规定的情形，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：双方对递增部分租金是否经过协商一致进行了变更，即对增加的租金标准的支付责任通过协商一致予以免除。现综合评述如下：首先，朝天门商贸公司主张其与陈正林及其它出租人达成口头协议从2018年7月1日起租金仍按照《商铺租赁合同》标准执行，对递增部分予以免除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，朝天门商贸公司应当承担对租金递增部分免除的举证责任。本案中，朝天门商贸公司并未提交其与陈正林就案涉房屋租金结算完结的相关协议以及就租金递增部分与陈正林或其它出租人的协商过程的依据，仅以其2018年7月1日至2020年7月17日均按照《商铺租赁合同》约定20254元缴纳，且陈正林未提出异议为由，抗辩双方对租金6%的递增部分经过协商一致进行了免除，故朝天门商贸公司提交的证据不能证明租金递增部分免除的事实，朝天门商贸公司应承担举证不利的后果。其次，虽然陈正林在朝天门商贸公司主动支付最后一笔租金之前仅举示了一份王卫签订认可的《催收函》作为其催收递增部分租金的依据，朝天门商贸公司认为王卫存在与陈正林串通将时间提前的可能，但朝天门商贸公司并未举示王卫的证言等证据来证明确实存在倒签时间的事实。因王卫系双方签订的《补充协议》上签名确认的朝天门商贸公司的代表，且根据朝天门商贸公司提供的证据《租金支付请示》显示，2017年6月至2020年7月的请示报告王卫均在分管领导处签名，朝天门商贸公司庭审中也自认王卫于2021年4月因职务原因才由黔龙集团调离朝天门商贸公司，以上足以证明王卫当时系朝天门商贸公司具体分管彭水店的负责人，王卫签字的行为属于职务行为。不管王卫真正的签字时间为何时，至少该函能够证明陈正林在本案诉前通过书面形式催收过租金，不能仅仅因为其未在协议约定的递增部分租金到期后及时催收就推定双方就递增部分租金已经协商一致免除的事实成立；再次，从二审中陈正林举示的其与王华的短信内容来看，如朝天门商贸公司实际上已经就递增部分租金经过协商一致免收，那么王华理应对该催租短信进行回复，告知陈正林就递增部分租金经过协商一致免收而不应再要求支付租金。相反，王华并未回复该短信，且朝天门商贸公司在二审中也未就王华为何未回复作出合理解释。故，朝天门商贸公司主张其已经就递增部分租金与陈正林达成了免除协议的理由不能成立，一审法院判令其支付递增部分租金是正确的。综上，上诉人朝天门商贸公司的上诉请求及理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4365.34元，由上诉人重庆市朝天门商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    张泽端审  判  员    王勐视审  判  员    谢长江 二Ｏ二一年九月十七日 法 官助 理    刘原菲书  记  员    肖秋薇- 1 - 搜索“马 克 数 据 网”