龙凤等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10396号

• 案件编号

  （2021）京03民终10396号

• 案件名称

  龙凤等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  龙凤;刘玫

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国物权法》:第七十七条；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10396号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘玫，女，1956年12月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨英直，北京东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸣儒，北京东卫律师事务所实习律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：龙凤，女，1967年11月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李云周，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳琳，北京声驰律师事务所实习律师。上诉人刘玫、龙凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人刘玫之委托诉讼代理人杨英直、李鸣儒，上诉人龙凤及其委托诉讼代理人李云周、徐琳琳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玫上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项和第三项内容，发回原审人民法院重审，或者在维持第一项和第四项内容的基础上改判支持刘玫的全部诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由龙凤承担。事实和理由：一、本案的基本事实2019年12月1日，刘玫与龙凤签订《房屋租赁合同》（下称案涉合同）第一条约定，刘玫将坐落于北京朝阳区的房屋（下称案涉房屋）出租予龙凤使用。第二条约定，租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日。第三条约定，每月租金为17000元。提前支付13000元作为押金。第四条约定，房租支付时间分别为2019年12月4日、2020年2月20日、2020年5月20日和2020年8月20日；支付方式为按季度缴纳，每季度缴纳51000元。未经刘玫同意，龙凤拖欠房租超过10日，刘玫有权收回房屋。第五条第二款约定，租赁期内所使用的冷热水、电、公摊用电、天然气、电视收视费、电话费、上网费、卫生费、停车费等，由龙凤每月按实际用量付费。第五条第三款约定，龙凤应妥善管理并注意使用房屋及附属设施，爱惜屋内设备，如龙凤造成房屋及设施损坏应给予经济赔偿。租赁期满后，依附于房屋的装修归刘玫所有。如有房屋损坏，龙凤需负责赔偿损失。第五条第九款约定，房屋如因不可抗拒的原因导致和造成刘玫以及龙凤的损失，双方互不承担责任。第五条第十款约定，双方因特殊情况导致提前退房，必须支付对方三个月的房租，作为违约补偿金。案涉合同签订后，龙凤除依约支付第一季度房租外，再未支付任何租金。虽经刘玫多次催促，龙凤仍然未能依约支付欠付房租。2020年7月1日，刘玫向一审法院诉请解除案涉合同，要求龙凤腾退案涉房屋，并支付租金及违约金。2020年10月27日，一审法院组织了第一次庭审程序，庭审过程中一审法院要求龙凤于10月29日腾退案涉房屋。2020年10月29日，龙凤腾退案涉房屋并交还予刘玫时，严重破坏房屋内的各项设施，导致案涉房屋相关水电和天然气均无法正常使用，无奈之下，刘玫只得将案涉房屋交给房屋中介公司进行简单装修，在后方才具备继续出租的条件。一审判决支持了刘玫的部分诉请，驳回了龙凤的全部反诉请求。二、一审判决酌减龙凤应当支付刘玫欠付的房屋使用费用共计4903．23元，缺乏事实和法律依据。一审判决载明：“考虑到刘玫通知龙凤解除合同后，龙凤为准备搬家腾房确会对其正常使用房屋造成一定影响，依据公平原则，本院对合同解除后的房屋使用费予以适当酌减，本院对龙凤应负担的租金和房屋使用费共计酌予支持13万元。”刘玫认为，一审判决对于上述认定存在明显错误。一审判决亦载明：“龙凤的违约行为导致刘玫无法实现合同目的，刘玫有权解除合同。刘玫的起诉状可视为解除合同通知，双方合同已于2020年9月22日龙凤签收起诉状之日解除。”据此，一审法院亦认定因为龙凤违约行为导致案涉合同已于2020年9月22日解除。本案中，龙凤在接到刘玫民事起诉状后，已经知晓刘玫行使解除权解除案涉合同。合同解除后，龙凤继续占用案涉房屋已缺乏事实和法律依据，其继续占用房屋的行为实际上是对刘玫权利的侵害。有鉴于此，龙凤在其接到解除通知后理应尽快找寻其他房屋并腾退案涉房屋，然而龙凤在其接到解除通知直至其实际腾房1月有余的时间里，并没有积极履行腾退义务，也正是由于龙凤逾期腾退案涉房屋的行为，方才产生了房屋使用费。综上，一审判决保护了恶意违约方的权益，龙凤因恶意违约导致案涉合同解除，其所谓的损失亦应由龙凤自行承担。有鉴于此，一审判决酌减房屋使用费用缺乏事实和法律依据。三、鉴于13000元押金系保证龙凤在租用案涉房屋期间按照合同约定使用案涉房屋，故在龙凤对于案涉房屋严重破坏的情况下，押金不应予以退还，而应折抵刘玫的损失。一审判决载明：“本院对龙凤应负担的租金和房屋使用费共计酌予支持13万元龙凤交纳的押金1．3万元应用于折抵租金和房屋使用费，折抵后龙凤还需支付11．7万元。”（见一审判决第9页正数第11行至正数第12行）。刘玫认为，一审判决对于上述认定存在明显错误。（一）鉴于龙凤腾退并交还案涉房屋时，对于房屋破坏严重，其应当支付装修赔偿金106886．75元。承前所述，案涉合同第五条第三款约定龙凤应妥善管理并注意使用房屋及附属设施，如其造成房屋及设施损坏的，应给予经济赔偿。同时，房屋租赁期满后，依附于房屋的装修归刘玫所有。2020年10月29日，龙凤将案涉房屋交还刘玫时，恶意破坏房屋内的各项设施，导致案涉房屋无法继续出租使用，具体情况包括但不限于：1．拆走马桶的同时破坏防水设施，导致卫生间必须破坏地砖、墙砖后重做防水。2．电灯、电盒、电线等电路几乎均破坏致不能使用，故必须重新开槽布线，房顶甚至还须破坏吊顶方才能布线。3．案涉房屋内原本为复合木地板，龙凤装修时粘贴地板革，交房时许多地方已经破坏，地脚线被拆除；除去地板革后，因为全是胶粘，原地板也无法继续使用。4．房间门被破坏，放空调室外机的两处大门也因损坏无法关闭。5．房内墙壁破坏严重，有的墙面砸掉几平方米，有的承重墙上凿出几个洞，有的瓷砖墙面打出许多空，导致无法正常使用。有鉴于此，龙凤的恶劣行为直接导致案涉房屋相关水电和天然气均无法正常使用，必须进行重新装修案涉房屋方才能再次出租。无奈之下，刘玫只得将案涉房屋交给房屋中介公司进行简单装修，一审程序中，刘玫亦提交了中介公司出具的相关证明，以此证明案涉房屋损坏而产生的装修费用为106886．75元。（二）鉴于13000元押金系保证龙凤在租用案涉房屋期间依约使用案涉房屋，故在龙凤恶意破坏案涉房屋的情况下，押金不应退还，而应折抵刘玫的损失司法实务中，相关法律法规并未对押金作出禁止性规定，根据公法“法无明文禁止则准入”的原则，应当允许当事人在合同中自行约定押金条款。有鉴于此，当事人双方可以约定，承租人向出租人给付一定数额的押金，作为承租人不损坏房屋结构、设施、电器及不拖欠水、电、燃气、电视费等费用的保证，担保范围包括欠付的租金、费用以及承担的违约责任，即押金性质为履行房屋租赁合同的一种担保。承租人依约履行合同义务后，押金返还；反之，押金抵扣或由出租人作为债权优先受偿。据此，房屋租赁合同押金其实是一种拟制的意定担保物权，依当事人约定而创设，具有补偿性的特点，其目的是为了保证交易安全，保障出租人利益的实现。本案中，案涉合同明确约定房屋内设施在期满后归刘玫所有，一审判决亦认定龙凤交还房屋时，恶意破坏案涉房屋。据此，承前所述，因押金性质系承租人不损坏房屋结构、设施以及不欠付租金等依约履行合同的担保，而龙凤的恶意违约行为，直接导致案涉房屋需要重新装修，从而造成损失。有鉴于此，案涉合同解除后，押金应当抵扣应由龙凤承担的赔偿案涉房屋相关损失，故押金此时不应退还，而应折抵刘玫的损失。综上，一审法院直接将押金作为租金以及房屋占用费抵扣，缺乏事实和法律依据。龙凤上诉请求：1．维持一审判决第一项、第三项；2．依法撤销一审判决第二项，发回重审或改判龙凤支付租金和房屋使用费79000元（即减免3个月租金）、龙凤不支付违约金51000元；3．依法撤销一审判决第四项，发回重审或改判刘玫退还押金13000元；4．一、二审案件受理费由刘玫承担。事实及理由：一、一审法院未充分考虑疫情作为不可抗力，对双方租赁合同履行的影响，未支持案涉合同租金减免属于适用法律错误。新冠疫情属于不可抗力司法实务已成共识，承租人能否以不可抗力为由主张减免租金，则要看新冠疫情防控措施对双方合同履行造成的影响程度，即情势变更原则在本案中的法律适用。本案中，承租的房屋用途系以美容中心（个体工商户）的名义提供美容按摩服务，很显然龙凤承租房屋目的是用于商业经营。而新冠疫情防控期间，承租房屋的小区大门封闭，造成龙凤无法正常开展经营活动和使用承租房屋，经营收入明显减少长达8个月，且龙凤在疫情之初及时通过电话微信等方式与刘玫协商租金减免事宜，及时向刘玫履行了告知义务。如疫情期间所有损失皆由龙凤负担，对龙凤明显不公平。根据《中华人民共和国合同法》第5条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。最高人民法院关于合同法解释（二）理解与适用第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。依照上述法律规定，根据公平原则，人民法院应当酌情予以适当减免租金。一审法院未对房租进行减免属于适用法律错误。二、一审法院判决龙凤支付全额违约金，明显不公，适属于认定事实不清，适用法律错误。龙凤认为，本案中龙凤逾期支付租金的原因系新冠疫情影响，致使其资金周转困难、营业收入明显减少。而非龙凤主观违约，而一审法院认定“龙凤未按照支付房租导致合同解除，符合合同约定对双方因特殊情况导致提前退房的情况”属于认定事实不清。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条．“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。一审法院认定龙凤逾期支付房租违约，进而判决龙凤承担51000元违约金，与上述法律规定明显相悖，应予纠正。刘玫向一审法院起诉请求：1．判令刘玫与龙凤签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除。2．判令龙凤支付2020年3月1日至2020年7月1日欠付的房租,并按照每月1．7万元标准向刘玫支付自2020年7月1日至2020年10月29日的房屋占用费，前述费用共计为134903．23元(1．7万元/月×8个月-1096．77元【提前退房2天】=134903．23元)。3．判令龙凤以51000元为基准,按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)向刘玫支付自2020年2月21日起算至实际给付之日止的利息;以34000元为基准,按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)向刘玫支付自2020年5月21日起算至实际给付之日止的利息,截至2020年12月9日前述利息暂计为2500元。4．判令龙凤赔付腾退案涉房屋时拆卸并带走的一台歌华有线机顶盒以及一台海尔冷热空调共计2000元。5．判令龙凤向刘玫支付违约补偿金51000元。6．判令龙凤承担案涉房屋因损坏而产生的装修费用106886．75元（本判决书中的货币均为人民币）。龙凤向一审法院反诉请求：1、判令刘玫向我支付违约金51000元。2、判令刘玫退还13000元押金。3、判令刘玫赔偿我装修损失160000元。一审法院认定事实：2014年11月25日，刘玫（甲方）与龙凤（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将202房屋出租给乙方办公使用；租期3年，自2014年11月1日至2017年11月30日止,租金每月1．3万元，押金1．3万元；乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或赔偿；乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计等方案应事先征得甲方同意；租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有；房屋如因不可抗拒的原因导致和造成双方的损失,双方互不承担责任;双方因特殊情况导致提前退房,必须提前三个月通知对方并支付三个月房租作为补偿金。合同末尾乙方一栏同时注明乙方公司名称：xx美容中心。《物业交接单》一栏列明有海尔牌冷热风空调一个。该合同到期后，双方续约改为一年一签。双方签署的第二份合同租期是2018年12月1日至2019年11月31日（原文如此），租金变为每月1．7万元，押金仍为1．3万元；房租交纳方式为押一付三，每次付款时间乙方需提前10天支付，若不按合同约定交付房租，按违约处理，合同自行终止；未经甲方同意，乙方拖欠房租超过付款日10天的，甲方有权收回房屋；乙方因业务或使用上需要改善装潢及增加设备，应征求甲方同意，乙方退房时需要将房屋恢复原样（比如两房改为一大间的情况）。该合同到期后，刘玫、龙凤双方于2019年12月4日通过直接在该合同上将租期涂改为2020年11月30日到期的方式续约，租金、押金均无变化。该合同所附《物业交接清单》一栏亦列明有海尔牌冷热风空调一个。龙凤于2020年9月22日签收了一审法院邮寄的起诉状。2020年10月27日庭审时，鉴于龙凤答辩同意解除合同，为避免损失扩大，法庭建议双方先办理房屋交接，双方均同意第二天进行房屋交接，装修不动，物品搬走。当天刘玫称，房屋内的装修不需要拆除，我留着用。龙凤称，因为合同约定要恢复原状，所以我已经拆了一部分了。刘玫、龙凤于10月28日办理了房屋交接，龙凤于10月29日向刘玫交还了房屋钥匙。刘玫提交其收房当天拍摄的29个视频，证明龙凤将房屋内原有装修全部拆除破坏。刘玫称，房屋交给龙凤时是精装修，空调、电热水器、马桶、水池子都有，现在都被龙凤拆除了。龙凤续租之后我没再去过，空调她一直在用。龙凤称，房屋交给我时不是精装修，里面什么都没有，灯也没有。我们之前是一个婚庆公司在租，他们没有厨房，我们租了以后自己做了个厨房，装的临时橱柜、油烟机，燃气是我装的。马桶是我自己买的。玻璃、窗户都是我自己花钱换的。灯是我们买的。吊顶是我们自己吊的，隔断是我们自己打的。我买的新空调比刘玫原来的空调好，所以我让她把自己的空调拆走了，但是单子上这项没有勾掉。机顶盒我搬家时给收废品的了，我可以要回来。隔断是我自己做的，因为合同约定要恢复原状，我们准备撤出就拆了一点，开庭之后没再动过。灯我要用，所以拆走了。现场没有打扫卫生是因为我们双方在现场吵起来了。刘玫提交二家房屋中介公司工作人员出具的书面证言，证明因202号房屋内装修被拆除破坏，需要重新布线装修，装修费需10万元至13万元。因刘玫申请财产保全，一审法院于2020年12月21日作出(2020)京0105民初59545号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人龙凤名下价值297289．98元的财产。在执行该裁定书过程中，一审法院根据刘玫提供的财产线索于2020年12月31日冻结了龙凤名下工商银行、平安银行账户内部分款项，冻结到期日为2021年12月31日。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院判决认定，刘玫、龙凤签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。龙凤辩称合同约定“房屋因不可抗拒的原因造成甲乙双方的损失,双方互不承担责任”，因为疫情不可抗拒导致无法经营,因此双方都不承担责任,不应支付房租。对于该项抗辩意见，根据该合同条款的文义，应指因房屋本身的问题给双方造成损失时双方均免责，而疫情属房屋之外的因素，与房屋本身无关。本案中并未发生因房屋本身问题给双方造成损失的情况，该合同条款不应适用。龙凤引用该条款认为其不应支付房租的抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采信。对于龙凤辩称因疫情影响要求减免房租一节，龙凤以该理由请求减少房租应与刘玫平等协商解决，或在诉讼过程中向法院提出。在诉讼之前，刘玫并没有法定或约定义务必须给龙凤减免租金，在双方无法就变更租金数额协商一致的情况下，龙凤仍应履行合同义务按时足额交纳租金。龙凤在2020年3月1日后未支付任何租金，已构成违约，龙凤的违约行为导致刘玫无法实现合同目的，刘玫有权解除合同。刘玫的起诉状可视为解除合同通知，双方合同已于2020年9月22日龙凤签收起诉状之日解除。对于刘玫要求龙凤按照月租金标准支付2020年3月1日至2020年10月29日期间租金和房屋使用费134903．23元的诉讼请求，龙凤确因疫情影响而无法充分利用房屋经营收益，但刘玫并不是专以出租房屋为业，刘玫出租房屋并非商事行为，龙凤以疫情影响为由要求减免房租的抗辩意见该院不予采信。考虑到刘玫通知龙凤解除合同后，龙凤为准备搬家腾房确会对其正常使用房屋造成一定影响，依据公平原则，该院对合同解除后的房屋使用费予以适当酌减，该院对龙凤应负担的租金和房屋使用费共计酌予支持130000元。龙凤交纳的押金130000元应用于折抵租金和房屋使用费，折抵后龙凤还需支付117000元。龙凤要求退还押金的反诉请求该院不予支持。因龙凤未按时支付房租导致合同解除，符合合同约定的“双方因特殊情况导致提前退房”的情况,刘玫根据合同约定要求龙凤支付三个月房租51000元作为违约金的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。对于龙凤要求减少违约金的抗辩意见，龙凤未按时支付租金，应当赔偿利息损失；龙凤未举证证明刘玫自己拆走了房间内原有空调，龙凤应当赔偿空调损失；龙凤在交房时未一并交还房屋内原有机顶盒，应当赔偿机顶盒损失；结合交易习惯分析在案证据，可以认定刘玫在将房屋交付龙凤时存在室内装修，根据合同约定，合同终止时装修物归刘玫所有，但龙凤交还房屋时对室内装修进行了不当拆除和破坏，龙凤应当赔偿相应的装修损失。考虑到刘玫同时主张了违约金和房屋装修损失、空调和机顶盒损失、利息损失，该院综合在案证据，依据公平原则，依法酌定刘玫主张的上述损失均予以考虑在违约金之内，不再另行支持，同时该院对龙凤要求减少违约金的抗辩意见不予采信。刘玫未举证证明上述违约金不足以弥补其实际损失，刘玫要求龙凤另行赔偿房屋装修损失、空调和机顶盒损失、利息损失的诉讼请求该院均不予支持。刘玫没有违约行为，龙凤要求刘玫支付违约金并赔偿龙凤装修损失的反诉请求没有事实和法律依据，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、刘玫与龙凤2019年12月4日续签的《房屋租赁合同》已于2020年9月22日解除；二、龙凤于判决生效之日起15日内向刘玫支付租金和房屋使用费共计117000元、违约金51000元；三、驳回刘玫的其他诉讼请求；四、驳回龙凤的全部反诉请求。龙凤如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，刘玫提交以下新的证据材料：刘玫与龙凤在2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》，以证明房屋租赁目的是居住使用。龙凤对刘玫提交新的证据材料的意见为：不属于新证据，不能作为认定事实的依据，对其真实性予以认可，但对合法性、关联性、证明目的不予认可。本院经审查认为：根据本案现有证据查明的事实及本案待证事实，刘玫提供的《房屋租赁合同》不能证明本案待证事实成立，故本院对刘玫提交的《房屋租赁合同》不作为新证据予以确认。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，涉案的法律事实发生于民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据刘玫、龙凤签订的《房屋租赁合同》的约定，刘玫、龙凤之间存在房屋租赁合同法律关系。2014年11月25日《房屋租赁合同》约定刘玫将202房屋出租龙凤用于办公，现有证据证明，龙凤将其承租房屋实际用于美容中心经营，故案涉202房屋系用于经营。北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。租赁合同双方为民营企业或自然人的，应引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则确定租金减免的标准。根据刘玫、龙凤有关“龙凤2020年2月未依约支付2020年2月以后的房屋租金”的陈述，又根据一审法院卷宗记载刘玫于2020年7月1日书写起诉书的内容，由于疫情防控措施导致龙凤营业收入明显减少，刘玫以“承租人没有按照约定的期限支付租金”为由于2020年7月1日请求解除租赁合同并要求龙凤承担违约责任的请求不应予以支持，同时刘玫应根据公平原则减免龙凤的相应租金。北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应自2020年7月20日零时起由二级下调为三级后，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，在龙凤提供的证据不能证明其于2020年7月20日以后有权迟延支付房屋租金主张所依据的事实成立的情形下，结合龙凤实际占有案涉房屋的时间，龙凤应对北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后迟延支付租金的行为承担相应违约责任，刘玫有权据此要求解除租赁合同，结合龙凤于2020年9月22日签收了一审法院邮寄的起诉状的事实，一审法院有关“刘玫与龙凤2019年12月4日续签的《房屋租赁合同》已于2020年9月22日解除”的处理意见并无不妥。综合上述认定，一审法院酌定龙凤应支付2020年3月1日至2020年10月29日租金和房屋占用费应酌定为支付117000元的处理意见并无不妥，本院对龙凤有关“改判龙凤支付租金和房屋使用费79000元（即减免3个月租金）”的上诉请求不予采纳，本院对刘玫有关“龙凤支付房租及房屋占用费134903．23元”诉讼请求中合理的部分予以支持。由于租赁合同中约定的押金13000元属于保证金，目的是为保证房屋租赁合同义务的全面履行，根据龙凤在2020年7月20日后迟延支付租金、对房屋内装修进行拆除、无法退还合同约定的空调、机顶盒的事实，刘玫无需向龙凤返还押金13000元，本院对龙凤有关“发回重审或改判刘玫退还押金13000元”的上诉理由和请求不予采纳。根据我国法律规定，违约金以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的利益冲突。根据上述认定，龙凤应就未支付租金及房屋占用费向刘玫承担相应的违约责任。根据案涉租赁合同中“租赁期满后依附于房屋的装修归刘玫所有”的约定，结合龙凤在办理案涉房屋交接前对房屋内的装修进行了拆除的事实，龙凤对此应向刘玫承担相应的违约责任。龙凤无法向刘玫退还合同约定的空调、机顶盒，龙凤应对此向刘玫承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述事实及规定，结合本案合同履行情况、违约方的过错程度、合同预期利益、案涉房屋装修年限和残值、合同约定的押金不予退还等情形，一审法院酌定龙凤向刘玫支付违约金51000元的处理意见并无不妥，本院对龙凤有关“不应向刘玫支付违约金”的上诉请求和理由不予采纳，本院对刘玫有关“龙凤承担案涉房屋因损坏而产生的装修费用106886．75元、违约金及利息”请求中合理的部分予以支持。综上所述，一审判决处理结果部分有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59545号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59545号民事判决第二项“龙凤于本判决生效之日起15日内向刘玫支付租金和房屋使用费共计十一万七千元、违约金五万一千元”为“龙凤于本判决生效之日起15日内向刘玫支付租金和房屋使用费共计十一万七千元、违约金五万一千元；龙凤支付刘玫的押金一万三千元不予退还”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1025元、财产保全费2006元（刘玫已预交），共由刘玫负担1363元（已交纳），共由龙凤负担1668元（龙凤于本判决生效之日起十日内支付给刘玫）。一审反诉案件受理费2330元（龙凤已预交），由龙凤负担（已交纳）。二审案件受理费5759元，由刘玫负担2612元（已交纳），由龙凤负担3147元（已预交8110元，剩余案件受理费于本判决生效后退回）。本判决为终审判决。审 判 员　张印龙二〇二一年九月三日法官助理　秦嘉泽法官助理　黄　蕾书 记 员　王　艳-1- 来源：百度“马 克 数据网”