湖南群惠物业管理有限公司、临湘市森林佳园业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终3007号

• 案件编号

  （2021）湘06民终3007号

• 案件名称

  湖南群惠物业管理有限公司、临湘市森林佳园业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  湖南群惠物业管理有限公司;临湘市森林佳园业主委员会

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终3007号上诉人(原审被告)：湖南群惠物业管理有限公司，住所地：湖南省临湘市长安镇长五东路南侧氮肥厂二生活区1幢。法定代表人：李建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：临湘市森林佳园业主委员会，住所地：临湘市云湖街道办事处石咀社区。负责人：沈松柏，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李潇，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人：方瑶，湖南永发律师事务所实习律师。上诉人湖南群惠物业管理有限公司（以下简称群惠物业公司）因与被上诉人临湘市森林佳园业主委员会（以下简称森林佳园业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2021）湘0682民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。群惠物业公司上诉请求：1、撤销一审错误判决，改判被上诉人决定新的解除物业服务合同的有效通知；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院违背了客观公正的基本审判原则，罔顾事实，事实认定错误，且不符合法律规定，依法应当予以撤销首先解聘物业服务人，必须经业主表决同意，《民法典》第278条规定：“应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决人数过半数的业主同意。解聘决定作出后，业主应当按照合同约定的期限或者本条规定的期限书面通知物业服务人。”本案中被上诉人未提供任何解聘上诉人合同有业主参与表决同意的证据，更没有提供有效的合同约定的提前三个月告知的决定，而一审审判人员仅凭被上诉人一张因其它事务张贴的公告，就认定为系被上诉人履行了提前告知的决定，是极为错误和不当的。一是法律规定的解聘决定应当书面送达告知，张贴的公告能视为是不能视为书面送达的决定的。只有在上诉人拒绝接受书面通知的情况下，公告送达才具有法律效力，这是基本法律常识，审判人员对此不可能不知晓，却仍错误认定，不令人产生怀疑。二是就公告的内容而言，没有只字片言表达了解聘上诉人合同的意思表达。公告数百字通篇略与本案有关的仅为“2021年物业收费使用业主委员会出具票据收费，森林佳园小区可另行招聘物业管理服务公司，原物业管理公司优先”表述，而可另行招聘物业公司本是业主的权利，这句话无论如何也不能理解为法律规定的明确解聘决定的告知。这样的常识型错误竟发生在人民法院审判人员的判决书里，令人发省。二、一审法院对上诉人至今仍在履行物业管理的合同义务的事实于不顾，竟违背客观事实认定为物业服务合同已经终止，是一审审判人员枉法裁决。人民法院的判决必须有事实和证据作为支撑才能做出裁定。本案中大量的事实证明，一审法院对该事实的认定是严重错误的，姑且不论该错误是审判人员的什么动机导致的。首先，被上诉人一审自己举证证明，2021年4月1日才发布召开业主大会的公告最终选任了新的物业公司，而2021年3月被上诉人就公告与新的物业公司签定了物业合同。被上诉人自己证明自己违反了法定的解聘程序。第二，2021年5月6日石咀社区公告，因被上诉人的原因，需对上诉人组织进行培训整改，在此期间仍由上诉人继续履行小区物业管理权不变，进一步证明了合同到期上诉人一直继续在履行物业服务工作，完全否定了一审对该事实的错误认定。第三，至上诉人上诉时止，上诉人仍在提供物业服务后收取业主物业费。上述事实足以推翻一审判决的错误认定。综上事实及理由，上诉人认为，一审判决事实认定错误，系应当撤销的判决，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，客观公正的审理案件，以维护法律的尊严和上诉人的合法权益。临湘市森林佳园业主委员会辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审判决应予以维持。答辩人与被答辩人签订的《物业服务合同》期限为2019年4月1日至2021年3月31日，按照合同约定，答辩人于2020年12月28日在森林佳园小区发布公告，告知小区内全体业主及被答辩人《物业服务合同》即将到期，可另行招聘物业管理服务公司，并在公告中明确“原物业管理公司优先”。被答辩人在知悉该通知内容后并没有向答辩人表达续签物业服务合同的意思表示。于是答辩人在2021年3月2日在临湘市张贴《招聘物业公告》，然而被答辩人在知悉公告信息后，也并未进行招聘登记。前述事实均是一审庭审中被答辩人认可的事实，一审中被答辩人还将前述两份公告作为证据提交，既然是被答辩人自己提交的证据，自己确认的事实，为何又提起上诉来否认自己已经认可的事实呢？《物业服务合同》的内容是双方基于真实意思表示协商一致后订立的合同，没有违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，答辩人按照双方合同约定提前三个月以书面公告的形式通知被答辩人，在一审中，被答辩人对答辩人以公告的方式告知其解除合同事宜本身并未否定，且在庭审中认可对公告内容知情，被答辩人知悉通知内容后并未做出续签的意思表示，依据合同的约定和法律规定，双方的合同因到期且未达成续签而合法终止，双方之间的权利义务终止。一审法院基于前述事实，依据《民法典》第九百四十九条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。”的规定，做出被答辩人退出临湘市森林佳园物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给答辩人的判决是在查明案件事实，正确运用法律规定的情形下做出的判断，应当予以维持。二、新的物业公司选聘程序合法，答辩人与新的物业公司签订的合同符合法律规定，已于2021年4月1日生效。被答辩人向答辩人移交物业服务单位条件依法已具备。答辩人作为临湘市森林佳园小区业主委员会，法律赋予其决定选聘物业服务企业的方式和签订物业服务合同等职权。临湘市森林佳园小区在与被答辩人之间的服务到期后不论以何种方式选聘新的物业公司，并不是本案讨论的范围，也不与选择不续签合同的被答辩人发生关系。即使要对选聘新的物业公司程序提出质疑，对新的物业服务合同的效力提出质疑，也是另外的法律关系，是其他的民事案由调整的范围，且提出的主体也不应该既不是业主也不是合同利害关系人的被答辩人。三、双方签订的《物业服务合同》到期后，被答辩人拒不退场，也未提供物业服务，使新聘请的物业公司无法进驻，对临湘市森林佳园小区造成巨大损失。关于被答辩人上诉状中陈述的“2021年5月6日石咀社区发布的整改公告”，事实上是因被答辩人拒不退场造成答辩人及部分业主之间产生误会，社区站在缓和矛盾的角度最终确定的过渡方案，其中第二点“在业主委员会整改完毕之前，由原群惠物业公司暂继续进行小区物业管理权不变”的决定仅仅是在为期一周的整改期间内，被答辩人暂时性继续管理小区物业的约定，这不能代表被答辩人获得对小区物业持续性的管理权限，更不能作为与答辩人继续签订《物业服务合同》的依据。因合同到期后，被答辩人拒不退场也不提供物业服务，小区内物业处于一片混乱、无人管理的状态，答辩人不得不提起诉讼要求被答辩人退出物业单位。时至今日，被答辩人都一直在没有合同基础和法律依据的情形下霸占答辩人小区物业用房，物业工作人员更是对小区内业主态度恶劣，当众辱骂。综上，答辩人认为一审判决事实认定正确，被答辩人的上诉理由不成立。请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。临湘市森林佳园业主委员会向一审法院起诉请求：1．请求判令被告立即退出临湘市森林佳园小区物业服务区域，并向原告移交物业服务用房、相关设施及因物业服务所取得的小区相关资料和其代管的专项维修资金；2．请求判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告森林佳园业主委员会放弃主张代管的专项维修资金的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年3月20日，临湘市林业小区业主大会与群惠物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年4月1日至2021年3月31日，合同第十条第（九）项约定：“合同终止时，乙方（群惠物业公司）应移交物业管理权，撤出物业管理区域，协助甲方（临湘市林业小区业主大会）做好物业服务的交接和善后工作，移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目”，合同第二十四条约定：“本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方”。合同签订后，群惠公司进入临湘市林业小区进行物业服务。在合同履行期间，临湘市森林佳园（原临湘市林业小区）在临湘市居民委员会的指导下，于2020年9月选举成立了第二届业主委员会，业主委员会委员9个人，任期从2020年9月15日至2025年9月16日，选举结果已报临湘市居民委员会和临湘市物业管理服务中心备案。2020年12月18日，临湘市森林佳园业主委员会发出《公告》，公告内容：……2021年物业收费使用业主委员会出具票据收费，森林佳园小区可另行招聘物业管理服务公司，原物业管理公司优先……。该公告张贴在森林佳园小区内。2021年3月2日，临湘市森林佳园业主委员会发出《招聘物业公告》，公告明确：……现因原物业在3月31日合同到期，经物业局、居委会和多数业主认可、同意，业主委员会重新对外招聘物业公司，……。该公告同样张贴在森林佳园小区及门卫处。该公告张贴后被人撕掉，森林佳园业主委员会又重新张贴，公告其他内容不变，但在公告上加了备注“小区内部物业一律不招聘”。森林佳园业主委员发布公告至合同期限届满前，原、被告未续订物业服务合同。2021年3月28日，临湘市森林佳园业主委员会发出《通知》，通知内容：各位业主，因原群惠公司于2021年3月31日合同已到期，小区业主委员会已在2020年12月13日对外已公布重新招聘物业公司。……我们业主的条件要求，到目前为止只有一家临湘市业主委员会做了招聘登记，所有物业手续齐全，符合我小区要求与条件。现与临湘市华宇物业服务管理签订了有效合同，从4月1日起，森林佳园小区所有有关物业服务事务，由临湘市华宇物业管理公司接洽管理。2021年4月1日，临湘市森林佳园业主委员会与临湘市华宇物业管理有限公司签订《物业服务合同》。一审法院认为，本案争议焦点：1．森林佳园业主委员会主体是否适格？2．解除物业服务合同是否提前通知？3．物业服务合同终止，被告是否应退出物业服务区域？关于焦点1，原告森林佳园业主委员会主体是否适格？临湘市森林佳园选举第二届业主委员会是在临湘市居民委员会的指导下进行的，公开选举业主委员会委员，并将选举结果报至临湘市居民委员会与临湘市物业管理服务中心备案，程序合法，森林佳园业主委员是本案的适格主体。业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围，群惠物业公司若对业主委员会选举中的事宜有异议，应依法向有关行政主管部门申请解决。现临湘市森林佳园第二届业主委员会并未解散，群惠物业公司以业主委员会选举不合法为抗辩理由，法院不予支持。关于焦点2，解除物业服务合同是否已提前通知？临湘市林业小区业主大会与群惠物业公司签订《物业服务合同》期满前，森林佳园业主委员会虽未单独书面通知群惠物业公司，但已于2020年12月18日在林业小区内张贴了重新选聘物业公司的《公告》。森林佳园业主委员会张贴公告在物业小区范围内，群惠物业公司每天有人在物业小区上班，且群惠物业公司答辩提出森林佳园业主委员会多次发布不同内容的选聘公告，说明群惠物业公司对森林佳园业主委员会发布公告重新选聘物业是知情的，森林佳园业主委员会已履行提前三个月通知群惠物业公司的合同义务。群惠物业公司以未在合同期满前三个月收到书面通知作为不退出物业服务区域的抗辩理由，法院不予支持。关于焦点3，物业服务合同终止，群惠物业公司是否应退出物业服务区域？《中华人民共和国民法典》第九百四十九条第一款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”。本案中，临湘市林业小区业主大会与群惠物业公司签订的《物业服务合同》已于2021年3月31日期满，物业服务期限届满前，业主未依法共同决定续聘群惠公司，群惠公司也未与森林佳园业主委员会续签合同，且在物业期限届满后，森林佳园业主委员会又另聘物业服务公司。故森林佳园业主委员会要求群惠物业公司退出临湘市森林佳园小区物业服务区域，并移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料，符合法律规定，法院予以支持。临湘市林业小区业主大会与群惠物业公司签订物业服务合同期满后，森林佳园业主委员会作为临湘市森林佳园第二届业主委员会，选聘物业服务公司系履行职责，其与华宇物业公司签订物业服务合同的程序是否合法，不是本案的审理范围，群惠物业公司据此不退出物业服务区域，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条第一款规定，判决：湖南群惠物业管理有限公司于判决生效之日起五日内退出临湘市森林佳园物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给临湘市森林佳园业主委员会。案件受理费500元，由湖南群惠物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人群惠物业公司向法庭提交了4份证据：证据1、石水社区的证明，证据2、业主水电物业缴费的收据，证据3、保安提供服务的照片，证据4、被上诉人的答辩状第三点，拟共同证明上诉人群惠物业公司到今天仍然在小区从事物业管理工作，被上诉人森林佳园业主委员会也同意群惠物业公司在小区提供服务。被上诉人森林佳园业主委员会认为上诉人提交的证据超过了举证期限，对证据1证明的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，无法证明上诉人提供了实质的服务，只是物业公司在小区还没有完全退场。对证据2收据的三性均有异议，收据上没有物业公司的财务用章，也没有其他的证据可以佐证实际上收受物业费，收据上也没有说明是哪个时间段的物业费，对证据3照片的三性均有异议，照片没有拍摄的时间、地点、拍摄人，不能达到上诉人主张的证明目的，也不能证明是在双方权利义务终止之后由物业公司聘请的保安在森林佳园小区内进行安保服务。对证据4证明目的有异议。经过举证、质证，本院对上诉人提交的证据认定如下：上诉人提交的证据与本案有关，本院予以采纳，至于能否达到各方的证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1、森林佳园业主委员会是否已经按照合同的约定，提前三个月书面通知群惠物业公司解除物业服务合同，公告通知解除物业服务合同是否有效？2.解除物业服务合同的程序是否符合法律的规定，物业服务合同是否已经解除？关于焦点一。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。本案中森林佳园业主委员会在合同到期前3个月2020年12月18日在小区内发布公告，声明重新选聘新的物业公司并不与群惠物业继续签订物业服务合同。在小区张贴公告应当视为公告送达的一种，而民法典明确规定必须书面送达。本院查明森林佳园业主委员会并没有书面通知群惠物业公司解除物业服务合同或者不予继续签订物业服务合同。所以对于焦点一森林佳园业主委员会没有按照合同的约定，提前三个月书面通知群惠物业公司解除物业服务合同，公告通知解除物业服务合同无效。关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：业主共同决定的事项（四）选聘和解聘物业服务企业，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与人数过半数的业主同意。森林佳园业主委员会于2021年4月14日召开业主大会选聘新的物业公司，小区总共业主800多户，参加业主大会的业主代表153人，签字的业主87户，参与人数和投票结果都没有达到过半数，会议程序存在问题对该次会议结果新聘物业公司的效力本院不予认可。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。本案双方的物业服务合同于2021年3月31日到期，由于前述森林佳园业主委员会公告送达的方式无效，所以双方的物业管理合同自到期之日起转为不定期物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案双方自2021年3月31日合同到期转为不定期物业服务合同之后，森林佳园业主委员会于2021年5月10日向人民法院提起诉讼应当视为向群惠物业公司书面主张解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定到7月10日为止，双方的不定期物业服务合同依法解除。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。群惠物业公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2021）湘0682民初1333号民事判决；二、湖南群惠物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内退出临湘市森林佳园物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给临湘市森林佳园业主委员会；三、驳回湖南群惠物业管理有限公司其他的诉讼请求。二审案件受理费500元，由临湘市森林佳园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长　刘景镔审 判 员　许震鹏审 判 员　王延红二〇二一年九月十三日法官助理　孙　浩书 记 员　羿　林 来自：www.nlaw.org