薛晓、青岛聚泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁02民终10384号

• 案件编号

  （2021）鲁02民终10384号

• 案件名称

  薛晓、青岛聚泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省青岛市中级人民法院

• 所属地区

  山东省青岛市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  薛晓;青岛聚泰物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10384号上诉人（原审被告）：薛晓，女，1982年9月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。被上诉人（原审原告）：青岛聚泰物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区新华路（原4号）。负责人：蔡玉霞，总经理。上诉人薛晓因与被上诉人青岛聚泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛晓上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案上诉费用由被上诉人共同承担。事实和理由：1、2010年12月22日，被上诉人与青岛华瑞置业有限公司签订《前期物业服务合同》，对银领国际小区进行物业服务，业主从未收到更换物业公司的通知或者被上诉人聚泰物业与我们业主重新签订物业服务合同。另外，据我所知，该公司法定代表人周培军已去世多年，目前该物业公司一直未变更法定代表人，上诉人认为该物业公司已不具备公司资质，而继续由所谓的物业经理蔡玉霞收取业主的物业费、广告费及停车费等费用存在巨大安全隐患，这是我拒缴物业费的理由之一。2、2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业服务费并没有进行减免，而是我购买的该小区4号楼1401室房屋存在质量问题，投诉到青岛市黄岛区质量监督局，经调解后开发商青岛华瑞置业有限公司将房屋质量赔偿金共计3300元直接用于交纳14个月的物业费。3、2018年3月11日，我通过个人微信转账到蔡玉霞微信账号两笔费用分别为人民币6000元和97元。6000元是从2015年3月1日到2017年12月31日的物业费，97元是水费。涉案房屋连续空置近三年，向物业提出减免申请，物业经理蔡玉霞同意将原价7986元的物业费优惠75%左右，收取了我6000元，她亲自手写记录在物业收费登记本上，我微信转账也做了记录。因此从2014年1月1日到2017年12月31日，我已全部交齐物业费用。从2018年到2020年6月30日物业费应该是7046元，而不是判决书中9020元。被上诉人辩称：被上诉人与开发商签订了前期物业服务合同，为小区提供物业服务，有权收取物业服务费，上诉人所交6000元物业费是截止到2017年4月17日，且上诉人没有提交证据证明是截止到2017年12月31日，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。青岛聚泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令薛晓支付2017年4月18日至2020年6月30日的物业费、电费、水费共计9523.2元；2.请求判令薛晓支付自拖欠之日起每个缴费期间次月1日至实际给付之日按照0.3%每天之标准计算的违约金；3.请求判令薛晓承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2010年12月22日，聚泰物业与青岛华瑞置业有限公司签订《前期物业服务合同》，聚泰物业一直提供物业服务。《前期物业服务合同》中载明，高层住宅：物业服务费1.2元/月/平方米；电梯运行费：0.4元/月/平方米。2、薛晓系青岛市黄岛区珠江路1389号4栋1单元1401户房屋业主，2013年12月13日聚泰物业与薛晓签订《物业管理服务地五协议》。3、2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业服务费减免，薛晓2017年12月31日缴费6000元，聚泰物业主张薛晓应先补缴2015年3月1日至2017年4月17日期间的物业服务费及电梯运行费6000元（1.6元×146.81平方米×25.54个月6000元）。4、薛晓自2017年4月18日至2020年6月30日未缴纳物业服务费及电梯运行费9020元（1.6元×146.81平方米X38.4个月）。薛晓在庭审中称，入住协议不是其本人签字，但薛晓自认2016年入住涉案房屋。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，依法订立的合同，应当受法律保护。本案中，聚泰物业为小区业主提供物业服务，薛晓作为小区业主，聚泰物业将《物业服务合同》中约定的义务履行完毕后，依据合同约定的收费标准向薛晓收取物业服务费及电梯运行费，合法有据。聚泰物业请求薛晓缴纳自2017年4月18日至2020年6月30日所欠的物业服务费及电梯运行费9020元，于法有据，一审法院予以支持。一审法院在审理过程中，聚泰物业自愿申请撤回对水费的起诉，是对自己诉讼权利的处分，其撤诉申请符合法律规定的撤诉条件，一审法院予以准许。关于聚泰物业主张的违约金问题，聚泰物业在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，薛晓拖欠相应物业服务费并非故意违约，故聚泰物业主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：薛晓于判决生效之日起十日内支付聚泰物业自2017年4月18日至2020年6月30日的物业服务费及电梯运行费9020元；二、驳回聚泰物业的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，聚泰物业已预交），由薛晓负担。本院二审期间，薛晓提交2018年3月11日的微信转账记录，证明其转账6000元物业费与97元水费，且备注2017年12月31日的物业费6000元。聚泰物业质证称，对转账金额无异议，但对备注有异议，是薛晓个人单方面的备注，不能证明6000元是截止到2017年12月31日止的物业费。本院认为，该证据虽是薛晓单方面备注，但是结合聚泰物业提交的费用台账的记录“2017年12月31日交费6000元”，本院认定薛晓所交物业费6000元是截止到2017年12月31日，对薛晓提交该新证据本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为薛晓所交6000元物业费的计费期间。本院认为，一审中聚泰物业提交的费用台账中记载“2017年12月31日交费6000元”，薛晓认为该证据证明其交物业费6000元是截止到2017年12月31日，且提交自己转账记录的备注，该二份证据相互印证能够证明薛晓所交6000元物业费是自2015年3月1日至2017年12月31日期间的费用，聚泰物业称费用台账中的日期系估计日期，但没有提交证据证明，本院不予采信。一审认定6000元物业费系2015年3月1日至2017年4月17日期间的费用不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人薛晓的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初832号民事判决；二、薛晓于本判决生效之日起十日内支付青岛聚泰物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年6月30日的物业服务费及电梯运行费7046元；三、驳回青岛聚泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取，青岛聚泰物业管理有限公司已预交），由薛晓负担18元，由青岛聚泰物业管理有限公司负担7元。二审案件受理费50元，由青岛聚泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　陈晓静审 判 员　林伟光审 判 员　刘昭阳二〇二一年九月三日法官助理　于丽人书 记 员　翟国媛 马 克 数 据 网