单超琼、单桂玉等宁波星馨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）浙02民终2756号

• 案件编号

  （2021）浙02民终2756号

• 案件名称

  单超琼、单桂玉等宁波星馨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  浙江省宁波市中级人民法院

• 所属地区

  浙江省宁波市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  单超琼;单桂玉;宁波星馨房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2021）浙02民终2756号 上诉人（原审原告）：单超琼，女，1985年11月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人（原审原告）：单桂玉，女，1964年9月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：韩志清，浙江同舟律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：聂铖铖，浙江同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波星馨房地产开发有限公司。住所地：宁波市海曙区柳汀街225号月湖金汇大厦8层8-1号。 法定代表人：王基平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏敏，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人单超琼、单桂玉因与被上诉人宁波星馨房地产开发有限公司（以下简称星馨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2021）浙0203民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 单超琼、单桂玉上诉请求：撤销一审判决，改判：1．被上诉人向上诉人支付逾期违约金136211元［按人民币2660371元为基数每日万分之五从2020年10月1日至2021年3月8日止（158天，已支付51天40703.68元），减去疫情影响天数25天（2020年1月23日至2020年2月19日减去春节3天）］。2．被上诉人向上诉人支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金（按人民币2660371元为基数，自2020年12月30日至实际收到证书之日止，减去疫情影响25天，90天万分之一，90天后每天万分之一）。事实和理由：1．一审法院对涉案房屋符合交房条件的事实认定和法律适用错误。首先，涉案项目虽然于2017年4月20日取得商品房预售许可证，而法院据此不适用2018年6月10日生效的法律文件，但宁波市住房和城乡建设委员会于2012年12月13日颁布的《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》［甬建发（2012）257号］（以下简称257号文件）应当可以适用。根据该规定第二条和第二十五条的规定，成品住宅装修工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织竣工验收。成品住宅工程交付使用时，建设单位应把质量分户结果作为《住宅质量保证书》的内容之一交给住户。被上诉人提供给上诉人的《住宅质量保证书》中并没有质量分户验收的结果，上诉人因此有权拒收。其次，一审法院应根据上述文件中关于宁波市成品住宅装修工程质量分户验收规定，对涉案房屋实际验收进行核实。而不是简单认定现行法律和行政法规就住宅的全装修检验标准作出明确规定，就对涉案房屋的实际验收情况不予核查，而认定涉案房屋符合交付条件。第三，涉案房屋属于全装修交付，属于可以拎包入住的住房。分户验收的质量是否合格直接关系业主的健康和生命安全。一审法院既未查明涉案房屋全装修的实际装修结束和检测报备时间，对于房屋交付双方争议最大，涉及百姓切身健康和安全的全装修房屋质量检测要求未进行实际查明，仅从理论上来认定验收备案即符合交付条件。一审法院对于上诉人提交的法律法规文件也未一一进行法律适用对照。2．一审法院认定疫情影响期限为37天，事实认定错误。上诉人认为，涉案房产之所以不能按时交付的根本原因在于，被上诉人自身管理原因导致工程进展缓慢，而不是新冠疫情导致。首先，从被上诉人公司公众号文章《赢：宁波蜂巢攻坚记》的内容看，涉案房屋因一些历史原因、施工难度问题才导致施工进程落后，也因施工进程落后在2020年年初在当地区政府开复工复产会议中被政府领导现场点名批评。其次，2020年2月18日被上诉人已经向地方政府申请复工，且申请中明确人数为68人，具备复工条件。因此，被上诉人受疫情影响停工时间从2020年1月23日至2020年2月19日，扣除春节三天应为25天。3．一审法院根据被上诉人将涉案房屋初始登记证书交付给权证代办机构的时间，就等同于被上诉人将土地、房屋权属证书已交付给上诉人的事实认定不清。上诉人认为，根据《商品房买卖合同》第十六条第三款的约定，即使上诉人委托被上诉人办理涉案房屋的转移登记手续，但并不代表被上诉人将涉案房屋初始登记证书交付给权证代办机构时，就意味着被上诉人已经完成合同约定的将土地、房屋权属证书交付给上诉人的义务。所以上诉人认为，一审法院并不能根据附件八补充协议第十条第1项约定进行扩大解释。并且上诉人在2017年12月26日与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人并未向上诉人释明，因而该条款属于无效格式条款，未经法庭质证其有效性，一审法院予以适用属于适用法律错误。被上诉人将涉案房屋不动产权初始登记证书和登记凭证交付给权证代办机构并未经上诉人明示同意授权，也未经上诉人确认，不符合《商品房买卖合同》第十六条第三款的约定。因此，一审法院认定被上诉人已将涉案房屋的土地房屋权属证书于2021年3月27日交付给上诉人缺乏事实依据，属于认定事实错误，应当按实际将权属证书交付买受人时计算逾期天数。综上，一审法院事实认定错误，判决缺乏严谨的法律依据，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 星馨公司辩称，一、涉案房屋已符合交房条件。涉案房屋已于2020年12月25日取得宁波市海曙区房屋建筑工程竣工验收备案证明书。装修瑕疵不影响房屋交付。而且涉案项目已于2020年1月2日通过主体结构验收，2020年8月28日通过分户验收。上诉人援引的257号规定所对应的《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300已废止，且现行有效的标准中仅有二条为强制性规范，涉案项目并不适用全装修的相关规范性法律文件。涉案项目于2016年2月15日获得建筑工程施工许可证，于2017年4月20日获得商品房预售许可证，故涉案项目应不适用上诉人援引的关于全装修的相关规范性文件。二、涉案项目实际受影响天数超过56天，一审法院根据公平原则酌情认定项目受疫情影响37天，判决被上诉人承担逾期交房54天的违约责任，被上诉人对此予以认可。三、一审法院认定被上诉人将涉案房屋初始登记证书交付给权证代办机构，即等同于将土地、房屋权属证书交付给上诉人，并无不当。上诉人交付的应为初始登记，并非所有权为上诉人的不动产权证，上诉人对此理解有误。初始登记系办理产权登记的必备材料，被上诉人将其交付给产权证代办机构即视为履行了交付义务。涉案合同附件八补充协议第十条第1款不存在无效情形，本案可以适用该条款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 单超琼、单桂玉向一审法院起诉请求：一、判令星馨公司支付逾期交房违约金（自2020年10月1日起至实际交房房屋时止以2660371元为基数按日万分之五计，暂计至2020年12月30日为121046元）；二、判令星馨公司支付逾期办理土地、房屋权属证书违约金（自2020年12月30日起至实际办理证书之日止以2660371元为基数按日万分之一计）。 一审法院审理认定：2017年12月26日，星馨公司作为出卖人与单超琼、单桂玉作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买星悦中心1#楼2单元3004室的预售商品房一套，总价款为2660371元；付款方式为合同签署之日，买受人支付首付款800371元，余款1860000元以按揭贷款方式支付；第九条第（一）款：交付期限及条件，出卖人应在2020年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1．建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3．用水用电用气道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：．．．2．遭遇不可抗力，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括．．．大规模流行性疾病等社会重大影响的事件。第十条：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，．．．买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十六条：出卖人负责土地使用权初始登记和该商品房所有权初始登记，并承诺于2020年12月29日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第一条第1项约定：双方一致同意订立以下补充条款作为对《商品房买卖合同》正文条款的修改和补充。第九条第5项：在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理房屋验收交接手续，在此情况下，买受人不得拒绝接收房屋，出卖人不构成延期交房，但出卖人应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：1．房屋存在非重大质量问题（主体结构和地基基础不合格的除外）；2．市政基础设施、公共配套建筑未达到合同约定的标准。第十条第1项：合同约定出卖人办理房屋权属登记的期限，是指出卖人将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门的期限。第十条第3项：根据合同约定或法律规定由出卖人办理房屋权属登记的，因出卖人原因导致逾期交房的，出卖人办理房屋权属登记的期限自出卖人实际交付该房屋（含视同交付之日）起算，即产权证的办理期限按出卖人逾期交房的时间相应顺延。第十七条：1．该房屋系全装修房．．．；4．双方同意，对装修及设备设施的修复或整改不视为出卖人逾期交房，房屋交付时，买受人对合同附件八第十八条所述标准有异议的，可按有关法律规定维护自己的合法权益，但不影响买受人按规定期限完成对房屋的验收交接。 2017年12月26日、2018年1月16日，星馨公司分别开具金额为800371元、1860000元的增值税普通发票。 2020年12月25日，星馨公司就宁波原汽车南站地块一期工程通过竣工验收备案。 2020年12月28日，星馨公司向单超琼、单桂玉送达《交房通知书》，载明：您所购的星悦中心项目1幢2单元3004室已于2020年12月28日前具备合同约定的交付条件，因受疫情等不可抗力因素影响，本项目延期交付，在此深表歉意，按照《商品房买卖合同》之约定，不可抗力因素影响以外的逾期交付责任，我司将按约承担（逾期交付赔偿40703.68元，按已付房款的日万分之三×51天计付）。因疫情原因，为避免人员集中，本次交付采取预约制，您的预约办理时间为2020年12月30日3-4时。 2021年3月8日，单超琼就案涉房屋办理收房手续。同日，双方共同签订具结书一份，载明：案涉房屋因新冠疫情不可抗力原因导致该房屋未能按约交付，经双方协商，就延期交付等事宜达成如下内容：一、合同约定交付日为2020年9月30日，实际交付日为2020年12月28日，超过约定交付日88天，其中，双方认可因新冠疫情不可抗力原因导致该房屋顺延交付37天（合同中关于产证交付的相关期限亦据此顺延），除此之外延期交付责任（共延期51天），星馨公司根据合同约定，按违约天数向单超琼、单桂玉支付已交付房价款万分之三的违约金，共计40703.68元作为未按期交付的一次性赔偿，在单超琼、单桂玉收到赔偿金后，星馨公司延期交付赔偿义务履行完毕；鉴于单超琼、单桂玉收房时，需向星馨公司支付房屋面积补差款及由星馨公司代收物业专项维修资金，单超琼、单桂玉同意延期交付赔偿金相抵扣，上述费用抵扣后，星馨公司应支付单超琼、单桂玉25134.36元。为表示单超琼、单桂玉对星馨公司后期建设的谅解和支持，星馨公司给予减免停车费6个月和减免物业服务费6个月，本具结书自星馨公司盖章、单超琼、单桂玉签名之日起生效。星馨公司在落款处签章，单超琼签名，并备注：暂收到部分违约金，最终金额以法院为准，本人迫于住房压力前来收房，并不代表符合交付条件及不追究法律责任。同日，星馨公司向单超琼转账支付25134.36元。 2021年3月26日，星馨公司取得案涉房屋不动产权初始登记证书，并于次日将该登记凭证交付给权证转移登记代办机构宁波华岳房产经纪有限公司。 2016年2月15日，星馨公司就案涉项目取得建筑工程施工许可证，于2017年4月20日取得商品房预售许可证。 因爆发新冠肺炎疫情，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于2020年3月2日将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 一审法院审理认为：本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交房条件。二、合同履行受新冠疫情影响的期限。三、《商品房买卖合同》附件八补充协议第十条第3项约定的效力。 关于争议焦点一。一审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，住宅工程建设单位办理工程竣工验收备案，应向备案机关提交竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即建设单位取得案涉《商品房买卖合同》第九条第一款约定的交付条件所涉证明文件是办理竣工验收备案的前提条件。2020年12月25日，星馨公司已取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，表明星馨公司已向宁波市海曙区住建局提交了上述证明文件，即涉案房屋已经具备《商品房买卖合同》第九条第一款约定的交付条件。至于房屋装修问题，根据《商品房买卖合同》附件八第十七条第4项“双方同意，对装修及设备设施的修复或整改不视为出卖人逾期交房，房屋交付时，买受人对合同附件八第十八条所述标准有异议的，可按有关法律规定维护自己的合法权益，但不影响买受人按规定期限完成对房屋的验收交接”的约定，涉及房屋装修问题，不影响交房，单超琼、单桂玉可通过保修等途径解决，且现行法律和行政法规尚未就住宅的全装修检验标准作出明确规定，故对单超琼、单桂玉关于应有相关机构进行检验的主张，不予支持。综上，单超琼、单桂玉未在星馨公司通知的交房期限即2020年12月30日予以收房，系处分自身权利行为，此后的逾期交房责任不应由星馨公司承担。 关于争议焦点二。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，如遇不可抗力，出卖人对房屋的交付可据实予以延期。本次爆发的新冠疫情，系突发公共卫生事件，符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特征，为防治新冠疫情，政府采取了一系列疫情防控措施，导致商品房建设在一段时间内受到影响，本案工程工期因疫情影响延误，可认定为不可抗力。综合考虑浙江省重大公共突发卫生事件一级、二级响应时间，往年春节期间的用工情况、企业复工复产后，人员、机器设备的准备、进场，材料采购供应期限，各地对人员流动的不同政策等因素，根据公平原则，酌情认定案涉星悦中心项目受新冠疫情影响期限为37天，交付日期据此顺延，即星馨公司应于2020年11月6日前将符合交房条件的房屋交付给单超琼、单桂玉。涉案房屋于2020年12月30日视为交付，已构成逾期，星馨公司应按《商品房买卖合同》约定的已付房价款每日万分之三承担违约责任，即43098.01元（2660371元×0.0003×54天），扣除星馨公司已支付的违约金40703.68元，尚应支付违约金2394.33元。 关于争议焦点三。一审法院认为：附加八补充协议第十条第3项约定与《商品房买卖合同》第十六条约定相互矛盾，且排除、限制了单超琼、单桂玉的主要权利，免除了星馨公司逾期办证的责任，该条款属于免除星馨公司按时办证义务的无效格式条款，星馨公司仍应按合同第十六条之约定承担逾期办证的违约责任。星馨公司于2021年3月27日才将涉案房屋初始登记证书交付给权证代办机构，延期办证的期限为51天［88天（自2020年12月30日至2021年3月27日）-37天（受疫情影响的天数）］未超过90天，依照合同约定，星馨公司应承担逾期办证违约金266.04元（购房总价款2660371元的万分之一）。 综上，单超琼、单桂玉和星馨公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。星馨公司未按合同约定时间交付商品房和房屋初始登记证书，应承担相应的违约责任。单超琼、单桂玉诉请合理部分，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、宁波星馨房地产开发有限公司支付单超琼、单桂玉逾期交房违约金2394.33元、逾期办证违约金266.04元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回单超琼、单桂玉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2721元，减半收取1360.50元，由单超琼、单桂玉负担918.50元，宁波星馨房地产开发有限公司负担442元。 本院二审期间，单超琼、单桂玉提供以下证据：1．全装修住宅室内装饰装修工程分户检验表一份，单超琼、单桂玉主张因为这个表格后面没有相应的附件，所以可以推断出涉案房屋没有进行实质性的检验的事实。2．被上诉人公司公众号上的文章一份，单超琼、单桂玉主张根据这一篇文章，涉案工程是在9月封底，故不可能在8月进行实质验收。星馨公司质证认为：1．分户验收是在质监站主持下进行的，已通过验收。2．对公众号文章的真实性无法确认，对合法性、关联性有异议，涉案房屋在2019年年底结顶。本院认为，证据1本身的内容已经显示分户检验已合格，单超琼、单桂玉仅以无相应附件为由主张未进行实质性检验，理由不能成立，本院不予采信。证据2的真实性星馨公司有能力予以确定，其主张无法确定的理由，本院不予采纳。本院对该证据的真实性予以确认，与本案争议事实的关联性结合其他证据下文再述。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点是：1．涉案房屋在星馨公司通知交房的2020年12月30日是否符合房屋交付条件；2．合同履行受疫情影响的具体天数；3．星馨公司将涉案房屋初始登记证书交付给权证代办机构是否等同于星馨公司已将土地、房屋权属证书交付给单超琼、单桂玉。针对上述争议问题，本院分析认定如下： 关于房屋交付条件。单超琼、单桂玉二审期间主张257号文件应当适用于本案，星馨公司未提供涉案房屋全装修结束后的装修工程质量分户验收合格相关材料，违反了257号文件的规定，应当认定涉案房屋不符合交付条件。对此，本院认为，257号文件第十二条第二款是针对进行竣工验收条件的规定，即成品住宅装修工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织竣工验收。该条规定并不是商品房交付的条件。2020年12月25日，星馨公司已取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，表明涉案房屋已经竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》第九条第一款约定的交付条件。根据原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第78号）第八条规定，建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当由备案机关在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。在未有证据显示涉案工程2020年12月25日通过竣工验收备案后被责令停止使用需要重新组织竣工验收的情况下，一审法院认定2020年12月30日星馨公司通知单超琼、单桂玉收房时，涉案房屋已通过竣工验收合格，符合交付条件，并无不当，本院予以维持。单超琼、单桂玉以星馨公司未提供涉案房屋装修工程质量分户验收合格材料为由，主张涉案房屋不符合交付条件，缺乏事实和法律依据，理由不能成立。另外，关于甲醇超标等属于房屋装修质量的问题，单超琼、单桂玉可以收集证据另行通过其他途径维权，要求星馨公司履行保修义务或者要求解除合同和赔偿损失。因这些请求不属于本案诉讼请求范围，故本院对此不予审理。 关于受疫情影响的具体天数。新冠疫情作为突发的公共卫生事件，属于法律所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。不可抗力的影响程度则因不同地区和不同企业特点而有所不同。由于房地产开发过程中的建筑施工用工人数众多，且多为外地工人，受制于工人户籍所在地防疫政策的差异，即便在宁波本地允许企业复工复产后，工人全员返岗也是个逐步推进的过程。客观上很难准确界定疫情影响的具体时间。一审法院认定新冠疫情影响天数为37天，符合合同当事人互让互谅、合理分摊损失的公平原则，并无不当，本院对此予以维持。公众号的推文属于企业的自身宣传文稿，并不属于涉案合同的组成部分，也不属于诉讼中的自认，该推文内容也不直接反映疫情影响的具体结束时间，故单超琼、单桂玉以此主张疫情影响时间为25天，依据不足，本院不予支持。 关于权属证书的交付时间。附件八补充协议第十条第1项是对星馨公司办理权属证书内容和期限义务的具体解释，其中“甲方将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门的期限”内容是明确的，即星馨公司负责的是房屋权属登记所需资料。该约定也与《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定的，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，相一致。单超琼、单桂玉以一审法院对附件八补充协议第十条第1项约定内容进行了扩大解释为由，主张应当按照实际权属证书交付买受人之时计算逾期天数，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2721元，由上诉人单超琼、单桂玉负担。 本判决为终审判决。 审判员赵晖 二○二一年九月七日 代书记员姜黎娜 微信公众号“马克 数据网”