广州京科房地产开发有限公司、原审反诉第三人）等建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）粤01民终11363号

• 案件编号

  （2021）粤01民终11363号

• 案件名称

  广州京科房地产开发有限公司、原审反诉第三人）等建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  广州京科房地产开发有限公司;原审反诉第三人）;广州市白云区人和镇新联村经济联合社;李少强

• 案件缘由

  建设用地使用权纠纷；买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)粤01民终11363号上诉人(原审原告、原审反诉被告)：广州京科房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区黄村路自编8号二楼D387房。法定代表人：陈美林，董事长。委托诉讼代理人：练美华，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少强，广东海际明律师事务所实习律师。上诉人(原审原告，原审反诉第三人)：深圳市创融城投资有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道南坑村麒麟西一巷八号213。法定代表人：施长河，董事长。委托诉讼代理人：练美华，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艾瑾，广东海际明律师事务所律师。上诉人(原审被告、原审反诉原告)：广州市白云区人和镇新联村经济联合社，住所地广东省广州市白云区人和镇新联村江人公路旁。法定代表人：杨应祥。委托诉讼代理人：阮防，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州京科房地产开发有限公司(以下简称“京科公司”)、深圳市创融城投资有限公司(以下简称“创融城公司”)、广州市白云区人和镇新联村经济联合社(以下简称“新联经济社”)土地使用权出让、转让合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初17601号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院认为，根据各方本反诉提出诉讼请求所依据的请求权基础，可见各方对于涉案合同效力存在较大分歧，京科公司和创融城公司认为涉案合同有效，而新联经济社则认为涉案合同无效。而对于合同效力的判定首要是确定本案合同究竟是建设用地使用权转让合同还是合作开发房地产合同。建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同；而合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。认定为合作开发房地产合同的关键是当事人共同承担开发房地产的经营风险。对于出地方不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。根据涉案《新联村留用地项目合作开发合同书》约定“首期合作项目建成后，由新联经济社分得30％物业，由京科公司和创融城公司分得70％物业。”虽根据该约定新联经济社分得固定比例的房屋，但对于房屋无法建成时，并未约定京科公司需要赔偿其相应的损失，可见新联经济社亦是需要对项目是否建成以及建设到何种程度是承担经营风险的。故本案合同符合合作开发房地产合同的法律特征，应属于合作开发房地产合同。一审法院认定涉案合同为建设用地使用权转让合同属于定性错误，并依据调整建设用地使用权转让合同的相关法律规范对涉案合同的效力进行判断属于适用法律错误，本院对此予以纠正。由于一审法院对于涉案合同定性错误，导致其对于影响该合同效力的基本事实，如当事人是否具有房地产开发资质，刑事案件是否对于合同效力存在实质影响等均未予以实体审查。同时鉴于各方就涉案房地产合作开发项目成立了项目公司广州市创融城房地产有限公司，因此涉案合同的权利义务以及本案的处理与其具有法律上利害关系，本案应追加其作为当事人以便查明涉案合同的履行情况，从而确定各方权利义务，一审法院未追加其为本案第三人存在遗漏当事人，属于程序不当。综上所述，一审法院因合同定性错误，导致查明认定本案基本事实不清且程序上存在遗漏当事人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初17601号民事判决；二、本案发回广东省广州市白云区人民法院重审。上诉人广州京科房地产开发有限公司、深圳市创融城投资有限公司预交的二审案件受理费100元予以退回。广州市白云区人和镇新联村经济联合社预交的二审案件受理费86600元予以退回。审判长　李　琦审判员　庞智雄审判员　刘　欢二〇二一年九月十八日书记员　吴嘉茵 微信公众号“马克数据网”