鹿邑浩祥物业服务有限公司、王进仓等租赁合同纠纷民事再审民事判决书（2021）豫1628民再11号

• 案件编号

  （2021）豫1628民再11号

• 案件名称

  鹿邑浩祥物业服务有限公司、王进仓等租赁合同纠纷民事再审民事判决书

• 审理法院

  鹿邑县人民法院

• 所属地区

  鹿邑县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  鹿邑浩祥物业服务有限公司;王进仓;牛开彦;兰海峰

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第三百九十六条；《中华人民共和国合同法》:第四百零二条；《中华人民共和国合同法》:第四百零三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四百零三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四百零三条第三款；《中华人民共和国合同法》:第四百一十条

河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民再11号再审申请人（原审被告）：鹿邑浩祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91411628MA3X44KA4F，住所地：河南省鹿邑县紫气大道西段路北。法定代表人：张海涛，该公司经理。委托诉讼代理人：张维，河南真源律师事务所律师。被申请人（原审原告）：王进仓，男，1974年4月14日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被申请人（原审第三人）：牛开彦，男，1973年10月24日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马葆智，河南豫安律师事务所律师。被申请人（原审第三人）：兰海峰，男，1970年1月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县。再审申请人鹿邑浩祥物业服务有限公司因与被申请人王进仓、牛开彦、兰海峰委托出租房屋合同纠纷一案，不服本院（2020）豫1628民初585号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年5月25日作出（2021）豫1628民申8号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人鹿邑浩祥物业服务有限公司的法定代表人张海涛及其委托诉讼代理人张维，被申请人王进仓、被申请人牛开彦及其委托诉讼代理人马葆智、被申请人兰海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑浩祥物业服务有限公司申请再审称，依法撤销鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初585号民事判决；依法改判牛开彦将王进仓的涉案房屋隔断恢复原状。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。鹿邑浩祥物业服务有限公司与牛开彦签订有商铺租赁合同，应当由牛开彦将涉案房屋隔断恢复原状。2、原审判决赔偿损失，超出了原审原告的诉讼请求，违背了民法的基本原则。3、鹿邑浩祥物业服务有限公司已经履行了合同约定义务，依约不应承担将涉案房屋恢复原状的责任。王进仓辩称，原审判决公平公正，依法应当维持。牛开彦辩称，1、鹿邑法院（2021）豫1628民申8号民事裁定没向牛开彦送达受理通知书及再审申请书，程序违法；2、原审判决当事人均没有上诉，应当视为对原审判决的认可，再审请求应予驳回；3、本案再审属于“一事再理”；4、牛开彦承租原审案涉房屋时根本没有隔断；5、超过再审期限，本案不应再审。综上，应当驳回再审申请人的请求。兰海峰辩称，原审判决正确，不应当再审。王进仓向本院起诉请求：1、依法判令被告履行合同第十一项第三款，恢复房屋原样，归还原告房屋，并支付违约金15030元；2、本案诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：原告王进仓在鹿邑通冠国际汽贸城以337510元购买5号楼5单元103（3）号商品房一套，2016年2月17日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了委托出租合同，合同约定，甲方将其所有的鹿邑县汽贸城5号楼3号商铺委托给乙方鹿邑浩祥物业服务有限公司出租，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日；乙方每年按甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》约定购房总价款的8％标准作为税前租金向甲方支付，租金已经由开发商在购房价款中予以折抵；三年期满后，双方租金协商不能达成一致的，甲方有权收回房屋，乙方需让承租方恢复房屋原样。2015年12月1日，被告与第三人牛开彦签订商铺租赁合同，被告将涉案房屋租赁给第三人牛开彦用于经营电动车生意，租赁限间自2016年5月1日至2022年4月30日，并约定承租方不得破坏主体结构，若有破坏需恢复原状。2018年6月8日，第三人牛开彦与第三人兰海峰签订门面租赁转让协议，牛开彦将涉案房屋转租给兰海峰使用，被告鹿邑浩祥物业服务有限公司又与兰海峰签订了商铺租赁合同，租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日。原、被告合同到期后，原告发现涉案房屋隔断被拆除，要求恢复房屋原状，双方发生纠纷，致使涉案房屋未能按期返还原告。诉讼中，被告认为，涉案房屋隔断拆除系承租人所为，申请追加承租人牛开彦、兰海峰为本案第三人，牛开彦、兰海峰对拆除涉案房屋隔断事实不予认可。本院原审认为，原告王进仓与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司签订的委托出租合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，违约应承担违约责任。原、被告约定委托出租期限自2016年5月1日至2019年4月30日，委托出租期满后，被告未将涉案房屋按照合同约定交还原告，构成违约。原告要求被告按照合同约定将涉案房屋恢复原样后交还原告，应予支持；原告要求被告赔偿一年房租损失9000元，不超过合同约定的标准，应予支持，但考虑到“新冠”病毒疫情影响，房租损失酌情以6000元计算为宜；原告要求赔偿下水损失，因未提供相关证据，本院不予支持。被告抗辩不存在违约行为，应由第三人承担责任的抗辩主张，因被告未提供充分证据加以证实，且第三人不予认可，本院不予支持。被告要求第三人承担违约责任，可另行主张。本院原审判决：一、被告鹿邑浩祥物业服务有限公司将涉案房屋恢复原样后交还原告王进仓；二、被告鹿邑浩祥物业服务有限公司赔偿原告王进仓损失6000元；三、上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告王进仓的其他诉讼请求。案件受理费175.74元，减半收取87.87元，由被告鹿邑浩祥物业服务有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定人如下：王进仓提交租赁合同、房产证、房屋买卖合同、照片一组，证明隔断是鹿邑浩祥物业服务有限公司拆除，鹿邑浩祥物业服务有限公司应当恢复原状，已经影响房屋结构，但仍未恢复返还。鹿邑浩祥物业服务有限公司对王进仓提交的证据的真实性没有异议，对其证明目的的异议为，该证据不能证明是被告拆除的隔断且合同也明确约定被告只有通知承租方恢复原状的义务，被告没有恢复的义务。牛开彦对王进仓提供的证据没有异议，但质证认为王进仓提交的合同与牛开彦没有任何关系。兰海峰质证认为王进仓的合同与兰海峰没有任何关系；兰海峰通过转租牛开彦的房屋，跟牛开彦订的有合同，然后又跟物业补订了转租合同，租赁时都没有隔断。原审认定王进仓提交的证据的真实性，再审对该组证据的真实性也予以认定，并认定王进仓与鹿邑浩祥物业服务有限公司之间的委托出租房屋合同关系。鹿邑浩祥物业服务有限公司提交：1、鹿邑浩祥物业服务有限公司与王进仓签委托出租合同一份，证明王进仓将涉案房屋委托给鹿邑浩祥物业服务有限公司出租，双方存在委托出租关系，鹿邑浩祥物业服务有限公司不具有恢复原状义务；2、于2019年7月26日拍摄的王进仓房屋招租广告两份，证明双方合同约定的权利义务已经履行完毕，王进仓直接招商出租房屋，至其起诉前并没有向鹿邑浩祥物业服务有限公司主张恢复原状；3、鹿邑浩祥物业服务有限公司与牛开彦2015年12月1日签订的商铺租赁合同一份，证明鹿邑浩祥物业服务有限公司将鹿邑汽贸市场5号楼1-7、21-27（其中5号是两间）共15间商铺出租给牛开彦，交付牛开彦时主体结构完整，每间都有隔断；4、鹿邑浩祥物业服务有限公司与第兰海峰签订的租赁转让协议、兰海峰与人牛开彦签订的转租协议，证明2018年6月8日牛开彦将房屋转租给兰海峰；5、提交设计图纸一份，证明出租给牛开彦时，商铺现状是每间都有隔断；6、照片一组，证明牛开彦承租时为了方便使用，打通了房屋隔断。王进仓质证意见：对第一组证据委托出租合同没有异议；对第二组证据招租广告不知情，不是本人张贴，但承认在广告上写了字迹；对第三组证据牛开彦租赁合同、第四组证据牛开彦、兰海峰之间的转租合同、兰海峰签订的租赁合同没有异议；对第五组证据房屋图纸没有异议；对第六组的证据有隔断无异议，但后来谁拆除的不知情。牛开彦质证意见：王进仓与鹿邑浩祥物业服务有限公司的委托租赁协议，与牛开彦无关；对房屋招租没有异议，但恰恰证明第三人交付给鹿邑浩祥物业服务有限公司房子不存在破坏，不然鹿邑浩祥物业服务有限公司不会接收。对2015年12月1日签订的商铺租赁合同无异议，但牛开彦承租物业公司房屋时，房屋没有隔断墙；反而证明牛开彦交给鹿邑浩祥物业服务有限公司，鹿邑浩祥物业服务有限公司认可的事实。对图纸没有异议，但不能证明交给牛开彦时有隔断。第六组证据照片不能证明是谁拆除的隔断。兰海峰质证认为第二组证据房屋招租广告，恰恰证明已经交付房屋及钥匙的事实，否则不会出租，关于钥匙交付，原审时说的很清楚。对鹿邑浩祥物业服务有限公司提交的其他证据均没有异议。原审对鹿邑浩祥物业服务有限公司提交的相关合同的真实性予以认定，经再审各当事人均对相关合同的真实性没有异议，应当确认当事人间委托出租、承租、转租的事实。再审中鹿邑浩祥物业服务有限公司提供胡志彦出庭作证，其证明房屋验收竣工时各商铺够有隔断；但不知道租赁后谁拆的隔断。高鹿军出庭作证证明不知道谁拆除的隔断。李晓光出庭作证，证明王进仓委托租赁合同到期前（2019年4月份）通知其接收房屋，2019年6月与王进仓到商铺实地查看，兰海飞送的钥匙，因隔断未恢复，协商的是兰海峰不要装修费了，当时未协商成功。对于胡志彦、高鹿军证言，因其不知道拆除隔断的是哪方，仅能证明房屋隔断被拆除的事实。对李晓光证明先通知业主合同到期但业主没回来，后王进仓到现场后，一同查看商铺，兰海飞送钥匙并协商是否恢复隔断的事实认定；鹿邑浩祥物业服务有限公司、牛开彦、兰海峰对李晓光的证言没有异议，王进仓认可2019年6月30日通知不租房屋的情况，因没有回复、隔断没说出结果才没回来的事实。结合原审中兰保国（兰海飞）证言，本院认定王进仓、兰海峰协商过是否恢复原状及支付装修费的事实。原审中兰保国出庭作证，证明兰海峰承租房屋时没有隔断，不租交钥匙时、鹿邑浩祥物业服务有限公司让交给王进仓，2019年6月，证人和鹿邑浩祥物业服务有限公司人员小光（李晓光）一块把钥匙交给王进仓，兰海峰放弃装修费、王进仓放弃恢复隔断的事实。鹿邑浩祥物业服务有限公司、牛开彦、兰海峰对兰保国的证言没有异议，王进仓异议认为，没收到钥匙、没见到证人、没达成协议。综合兰保国、李晓光以及涉案房屋的现承租人王映的调查笔录，可以证实王进仓与兰海峰协商过接收房屋的事实，但对于最后达成接收钥匙、放弃恢复隔断的协议则缺乏证据证明。王映调查笔录，证实2020年7月份至今一直承租王进仓房屋，因耽误生意不同意恢复隔断，王进仓说先恢复隔断随后就扒掉的事实。鹿邑浩祥物业服务有限公司、牛开彦、兰海峰对王映的证言没有异议；王进仓认可自2020年10月通过电话以每年8000元直接出租给王映、并跟王映说如恢复中间隔断随后扒掉的事实。该调查笔录证明的事实，本院虽予以认定，但不能证明原审被告可以不回复房屋原状。由此再审查明，王进仓在鹿邑通冠国际汽贸城以337510元购买5号楼5单元103（3）号商品房一套。2016年2月17日，王进仓为甲方，鹿邑浩祥物业服务有限公司为乙方，双方签订了委托出租合同，合同约定，甲方将其所有的鹿邑县汽贸城5号楼3号商铺委托给乙方出租，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日；乙方每年按甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》约定购房总价款的8％标准作为税前租金向甲方支付，租金已经由开发商在购房价款中予以折抵；三年期满后，双方租金协商不能达成一致的，甲方有权收回房屋，乙方需让承租方恢复房屋原样。2015年12月1日，鹿邑浩祥物业服务有限公司与牛开彦签订商铺租赁合同，将涉案房屋租赁给牛开彦用于经营电动车生意，租赁限间自2016年5月1日至2022年4月30日，并约定承租方不得破坏主体结构，若有破坏需恢复原状。2018年6月8日，牛开彦与兰海峰签订门面租赁转让协议，牛开彦将涉案房屋转租给兰海峰使用；鹿邑浩祥物业服务有限公司又与兰海峰签订了商铺租赁合同，租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日。王进仓与鹿邑浩祥物业服务有限公司委托出租合同于2019年4月30日届满后，因承租人兰海峰不再承租，鹿邑浩祥物业服务有限公司即通知王进仓接收房屋。王进仓因涉案房屋隔断被拆除，要求恢复房屋原状，原被告双方发生争议。随后王进仓在房屋门面上书写电话号码招租。2020年3月2日王进仓诉讼来院，要求恢复房屋原状。本院于2020年4月23日作出原审判决：一、被告鹿邑浩祥物业服务有限公司将涉案房屋恢复原样后交还原告王进仓；二、被告鹿邑浩祥物业服务有限公司赔偿原告王进仓损失6000元；三、上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告王进仓的其他诉讼请求。案件受理费175.74元，减半收取87.87元，由被告鹿邑浩祥物业服务有限公司负担。2020年8月，王进仓将案涉房屋以每年8000元租赁给王映使用。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是原审被告鹿邑浩祥物业服务有限公司是否违约、应否将房屋恢复原状并赔偿损失。原审原告王进仓讲房屋交与鹿邑浩祥物业服务有限公司、委托该公司进行出租经营，该法律关系应当定性为委托出租关系，更符合委托合同的法律特征，而原审判决将本案定性为房屋租赁合同纠纷欠妥。当事人订立合同，应当全面履行自己的义务。原告王进仓与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司签订的委托出租合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，违约应承担违约责任。本案委托出租合同约定，委托出租合同期满，不能达成一致，原审原告收回房屋，鹿邑浩祥物业服务有限公司应通知承租人将房屋恢复原状，依照合同相对性原则，该约定应当仅对合同签订方发生拘束力、对合同外实际承租人不发生拘束力。本案原审原被告签订的委托出租合同，虽约定恢复原状的义务由鹿邑浩祥物业服务有限公司需让承租方承担。但承租人不是合同当事人，原审原告无法向承租人主张合同权利，只能向原审被告鹿邑浩祥物业服务有限公司主张，因此原审原告要求原审被告恢复原状的主张，本院予以支持。原审被告鹿邑浩祥物业服务有限公司以委托合同有“三年期满后，双方租金协商不能达成一致的，甲方有权收回房屋，乙方需让承租方恢复房屋原样”的约定不应承担恢复原状的义务、应由承租人承担的抗辩，没有法律依据，本院不予支持。另，本案原审原告已经实际占有房屋并已经实际出租给他人，不需要原审被告再交付给原审原告。委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。本案原审原被告签订的委托出租合同届满、承租人不再承租而合同终止，不属于合同的解除。合同终止后，作为委托方的原审原告虽与原审被告因合同标的物恢复原状发生争议，但该争议并不影响原审原告对自己房屋的经营使用，而原审原告主张鹿邑浩祥物业服务有限公司赔偿耽误租金的收入及自己出租与物业出租的差价、物业费等等损失，因没有提供合法的证据证明损失的存在、也没有相应的法律依据；况且本案委托出租合同到期后，原审被告并没有实际出租，没有租金收入，不应当继续支付租金。因此原审原告要求支付损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、撤销本院（2020）豫1628民初585号民事判决第二项、第三项；二、维持本院（2020）豫1628民初585号民事判决第一项：原审被告鹿邑浩祥物业服务有限公司将涉案房屋恢复原状，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、维持本院（2020）豫1628民初585号民事判决第四项。案件受理费175.74元，由原审原告王进仓负担75.74元，由原审被告鹿邑浩祥物业服务有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长　　赵德峰审判员　　荆武成审判员　　朱　光二〇二一年九月十四日书记员　　李沛霖 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