姜波、大连晟泽文化休闲产业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0211民初2472号

• 案件编号

  （2021）辽0211民初2472号

• 案件名称

  姜波、大连晟泽文化休闲产业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  大连市甘井子区人民法院

• 所属地区

  大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  姜波;大连晟泽文化休闲产业有限公司;大连百斯德商业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条

大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初2472号原告：姜波。委托诉讼代理人：脱某（系原告儿子）。委托诉讼代理人：徐维贵，系辽宁瑾华律师事务所律师。被告：大连晟泽文化休闲产业有限公司。被告：大连百斯德商业管理有限公司。二被告共同委托诉讼代理人：惠廉，系辽宁功卓律师事务所律师。原告姜波与被告大连晟泽文化休闲产业有限公司（以下简称晟泽公司）、大连百斯德商业管理有限公司（以下简称百斯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜波向本院提出诉讼请求：请求被告立即退还租金41,182.5元、宣传推广费5,496元、押金28,000元，合计74,678.5元。事实和理由：2019年4月25日，原、被告三方签订了租赁合同，合同中晟泽公司是甲方，百斯德公司是丙方，原告是乙方。合同约定丙方将“百斯德”内区出租给乙方，租赁面积为455平，经营的品牌类型为：轰趴（聚会、休闲、娱乐为一体），租赁期为自2019年5月1日至2022年1月30日止。合同还约定租金标准、支付时间、履约保证金和宣传推广费等事宜。2019年12月26日原告一次性交纳了一年的广告宣传费5,496元，同年12月27日一次性交纳了半年租金83,265元。2020年1月武汉突发疫情，因原告经营的是聚会、休闲、娱乐为一体人员密集性场所，这类场所更是政府绝对禁止在疫情期间开放营业的。2020年5月，政府部门对于原告的经营场所依然实行严格的管控，尤其原告的经营场所是在地下，没有窗户，没有独立的通风系统，复工复产遥遥无期。2020年5月25日原告向被告发出了解约申请，但被告公司始终不同意，也不允许原告撤店。2020年7月22日大连本地又发生了本土疫情，导致原告的经营场所复工复产彻底无望。原告没有能力继续等待，2020年7月31日原告雇人撤走了相关的经营设施，将场地空出。2020年8月12日在原告已经撤场的情况下，被告二向原告签发了一份不道德的，有失公允的公函，要求原告继续交纳租金，而免除撤场后的一个月租金，同时还声称要追究原告的违约责任。原告认为因疫情原因，导致原告交纳的租金一天也没有经营，交纳的广告费一天也没有享用，被告也没有宣传，在原告积极找被告协商解决，被告不予理睬的情况下，不得以才撤店。因疫情原因导致的停业，关于租金的减免国家和地方政府均有相关的规定，被告无视这些规定，不积极与原告协商解决，导致原告损失一直在扩大，现原告为维护自身的合法权益特法院提起诉讼，请法院依法裁决。被告大连晟泽文化休闲产业有限公司、大连百斯德商业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、此次疫情影响虽然很大，但并未导致合同完全不能履行。商场出台了优惠政策，双方完全可以共担风险，共克时艰，共渡难关，此次疫情影响不是合同解除的决定性因素，合同解除的根本原因是原告违约。况且，考虑疫情影响，被告已经同意给予原告一个月的免租期，原告因不满足而解约，属于原告单方违约，应当承担合同约定的违约责任，向被告支付经济补偿金。2、此次疫情并没有导致任何一家商户从疫情发生后就一直都无法经营，原告整整半年都没有营业，显然不是疫情的原因。3、商场店铺租赁不同于普通的房屋租赁。虽然原告没有使用租赁区域，但被告一直正常对商场进行运营管理和维护工作，被告并没有因为原告停止经营而获得任何利益或减少任何成本，原告理应向被告支付租金。4、抛开法律不论，从营商环境的角度考虑，原告的诉讼请求也不应当支持。如果每家商户都以疫情为借口要求退租、免租或者解约，那么商场就关门倒闭了，这是不利于营商环境健康发展的。经审理查明：2019年4月25日，原告（乙方、承租人）与晟泽公司（甲方、出租人）、百斯德公司（丙方、管理人）签订租赁合同，合同中有如下约定：2.1乙方租赁位于百斯德内区的商铺；2.2该店铺面积约455平方米；2.3乙方在该店铺内经营的品牌为轰趴，经营项目为零售；3.1租期自2019年5月1日-2022年1月30日；4.1租金标准2019.5.1-2020.1.30为1元/㎡/日，2020.1.31-2022.1.30为1.2元/㎡/日，详见附件3租费明细表；4.2乙方应在本合同签订之日起五日内，向甲、丙方支付首次租费，以后按季度支付，乙方应于每季度倒数第二个月的25日前向甲、丙方支付下个区间的租费及相关费用；5.1乙方应于本合同签订的同时，向丙方支付履约保证金28,000元；5.2如乙方违反本合同之规定，则丙方有权以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲、丙方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方。如丙方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述5.1款的约定之金额，乙方应根据丙方的通知，立即向丙方补交该等差额。但乙方无权要求以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。乙方在7日内未予补交保证金的，每逾期1日应向丙方支付所欠差额的5%作为滞纳金。5.3租赁关系终止时，乙方应办妥以该店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，且该店铺及其装修、设备和设施已按照本合同之相关规定恢复原状，丙方应在乙方完成前述所有事项后60天内将保证金按照本合同约定作出扣除(如有)后，一次性无息退还乙方。保证金不足以赔偿乙方给甲、丙方或第三方造成的损失的，乙方还须足额赔偿。6.2乙方同意合同期内每年支付丙方因统筹经常性宣传推广活动而产生之费用，费用标准按当年年租费的3%/年计提，缴费时间与该店铺首次固定租金支付时间相同，一次性全额缴清；若乙方未及时缴纳，则乙方同意：丙方无需通知乙方，即可在乙方店铺的保证金中直接扣除此款项。非甲方或丙方原因致使乙方中途退租、解除合同的，丙方无需退还已经收取的宣传推广费用。14.1由于一方违约而导致合同解除的，违约方除按约定扣除或返还保证金外，还应向守约方根据租期剩余的时间支付补偿金。无论何种原因导致合同解除，任何一方除了保证金和合同约定的补偿金以及违约责任之外，均无需再向对方支付装修、增建、改建或设施设备的损失或补偿费用，合同另有约定除外。补偿金具体金额为：14.1.1离租期结束多于六个月(含六个月)，则收取等额于解除合同当年月租金标准三个月租金及物业费总额的赔偿金；2019年12月14日，原告与二被告签订补充合同，约定：2020年1月31日至2020年7月31日期间乙方租金变更为1元/天/㎡，其他费用标准不变，租赁合同其他约定不变。原告已支付2020年1月31日至2020年7月31日的租金83,265元及2020年全年的广告宣传费5,496元。2020年1月28日，大连市新冠疫情防控指控部第一号令第八条规定室内文化娱乐场所暂停对外开放。2020年5月31日，通告在防控措施到位的前提下，棋牌室、游艺厅、公共文化馆（站）、社区活动场所、互联网上网服务营业场所（网吧）、舞厅、歌厅（KTV）、室内景区等场所可有序恢复开放。同时通知，密闭空间达不到通风要求，不具备疫情防控和安全生产基本保障的不得开业，开业后经检查发现达不到基本要求且整改不力的，责令停业整改。2021年7月23日，再次通知剧院、游艺厅、文化馆（站）、网吧、舞厅、KTV、室内景区等相关文化旅游类产业和单位暂停开放。原告提供一份微信截图，未提供原始载体。被告对该份证据真实性不认可。微信截图中显示原告方表示发送了解约申请，同时表示拟申请解约或者协商免租或减租。对方表示不清楚具体沟通情况。原告提供两份录音，称是原告的代理人脱某与百斯德公司王经理的录音（2020年6月29日）以及原告和原告的代理人脱某共同与百思德公司的张经理的谈话录音（2021年7月29日）。拟证明原告及其儿子多次找被告协商因疫情的原因无法经营要求解合同退还押金，而被告却始终找各种借口不解除，也不退押金，也承认国家关于疫情属于不可抗力的各种规定。被告对录音的真实性没有异议，不认可原告拟证明的内容，被告认为与王经理的录音中，原告多次与商场方协商改变租赁方式为联营，足以证明原告的经营项目是可以持续下去的，尽管疫情发生，但并不会导致原告的项目无法继续经营，解约完全是原告自身的原因导致的，原告应该按照三方约定承担违约责任，与张经理的录音可以证明商场方并没有同意原告无责解约。与王经理的录音主要内容如下：原告表示因为疫情1月24日开始停业，现在无力经营，希望退钱，看看押金和租金一共可以退多少钱。被告表示希望商户和企业共同抗衡，被告没有收到补贴，提前解除合同不退保证金。原告表示国家有文件。被告表示没有接到文件。原告表示押金先不谈，关于房租应该共同承担。被告表示已经复工了。原告表示接到了停工通知。然后双方关于原告承租商铺是否属于地下室、是否满足复工条件进行了交谈。被告表示可以免除一个月租金，让原告在已付租金的数额下多经营一个月。之后双方又交谈了原告此前拟转让商铺的事情，原告还表示可以和被告联营并介绍了联营的具体想法。与张经理的录音主要内容如下：原告表示自己没有违约，此前已经申请解除合同，不同意被告要求额外赔偿5万元的请求，原告要撤店。被告表示双方可以协商，双方互不给付。原告表示，需要被告退还押金和因为疫情没有营业的租金，自己撤场不是违约。被告表示原告是违约。原告表示需要退押金同时希望被告为原告撤店提供条件。被告表示可以给一个月免租期。原告表示免租期无法利用。被告表示押金要上报。原告表示希望于7月31日前撤走，以免产生新的费用。2020年8月12日，百斯德公司向原告发函，表示:“租赁期内，考虑到新冠病毒疫情可能给贵方经营造成一定影响，故我方决定在贵方缴纳2020年8月1日至2020年10月31日的租费时，免除贵方2020年8月份租期；免租期内，贵方无需支付租金，但仍需缴纳发生的水、电等能源费用。然而，贵方却向我方提出单方解约，并在未办理解约手续的情况下，于2020年7月31日搬离了店铺。因此，我方决定根据原合同的约定追究贵方单方解约的违约责任。”原告于2021年7月31日从案涉租赁物处搬离。原、被告均认可案涉合同已经解除。原告认为是2020年3、4月份的时候曾向被告交过解约通知。被告认为是向原告发函的时候解除的。被告认为是在发送上述2020年8月12日函件时解除。原告在案涉租赁物处经营甘井子区百斯德商场面聚轰趴休闲娱乐馆（个体工商户），经营者为原告。原告表示要求退还的租金时2020年1月31日至2020年7月31日期间租金的一半。被告认可原告不欠付租赁期间的水电费，被告认可收到原告支付的履约保证金28,000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，原告于2020年7月31日从案涉租赁物处搬离，且在此前原告与被告工作人员已经进行过交涉，双方仅是对押金等费用的退还事宜未达成一致意见，故应当认定为双方的合同在2020年7月31日解除。关于原告要求被告退还押金的诉讼请求。本院认为，在2020年上半年，因疫情管控原因，原告有四个月左右的时间无法经营，故依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，酌定被告应退还原告两个月的租金共计27,300元（455平方米*1元/㎡/天*60天）。关于宣传推广费，原告已经预付全年宣传推广费5,496元，因双方的合同在2020年7月31日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，故被告应将剩余五个月的宣传推广费2,290元（5，496元/12*5）。关于押金。案涉合同解除应认定系由原告原因导致。原告主张疫情为不可抗力解除合同的理由虽不成立，但因疫情客观上对原告正常使用案涉租赁物经营产生一定影响，基于公平原则考虑，可适当减轻其违约责任，据此本院酌情认定由被告扣除原告已付押金中14,000元作为违约赔偿后，由被告将剩余14,000元返还给原告。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连晟泽文化休闲产业有限公司、被告大连百斯德商业管理有限公司返还原告姜波租金27,300元、宣传推广费2,290元、押金14,000元，共计43,590元；二、驳回原告姜波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,667元，原告已预交，由原告负担777元，二被告负担890元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审　判　长　　李盼盼人民陪审员　　吕秀梅人民陪审员　　刘红岩二〇二一年九月六日书　记　员　　王　健 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