怀化经纬房地产开发有限公司、贺丽萍商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1285号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1285号

• 案件名称

  怀化经纬房地产开发有限公司、贺丽萍商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  怀化经纬房地产开发有限公司;贺丽萍

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1285号上诉人(原审被告)：怀化经纬房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦溪北路208号（启生楼201号），统一社会信用代码91431200565900014A。法定代表人：夏建阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师，执业证号14312199910520132。被上诉人（原审原告）：贺丽萍，女，1981年8月20日出生，汉族，住山东省高密市。上诉人怀化经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬公司）因与被上诉人贺丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人怀化经纬房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡育进，被上诉人贺丽萍等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人经纬公司上诉请求：1.撤销（2021）湘1202民初2677号民事判决第二项、第五项判决；2.案件受理费由贺丽萍承担。事实和理由：1.一审判决认定“被告没有在相关业务部门给原告所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为原告代办有线电视安装开户。”没有事实基础，显然是错误的。《商品房买卖合同书》只约定经纬公司将水源水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线电视预埋到户，预留接口。并没有约定经纬公司向有关部门为贺丽萍所购商品房单独开立户供水、供电和代办有线电视开户。据此，一审判决要求经纬公司为贺丽萍所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电没有事实依据和法律依据。2.经纬公司收取贺丽萍有线电视安装费用460元及楼宇对讲安装费用1000元，是基于《商品房买卖合同书》的约定，一审判决认为经纬公司收取上述费用没有事实依据和法律依据，显然是错误的。合同第五条第四项约定的是有线电视安装费用460元，并非有线电视安装开户费用460元。第五条第五项约定，楼宇对讲每户1000元。合同附件二（10）（12）是对有线及楼宇对讲安装标准的约定，并没有排除经纬公司收取费用。经纬公司已经按照合同约定，将有线预埋到户，预留接口；单元可视楼宇对讲门主机已经安装，入户分机均已购置，对接好就可使用。460元有线和1000元楼宇对讲安装费用不是为第三方收取的费用，是实实在在的材料、设施和人工成本的支出。综上，请求二审法院依法改判并支持经纬公司的上诉请求。被上诉人贺丽萍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。贺丽萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令经纬公司为贺丽萍办理丽江房屋的产权证；2、判令经纬公司继续履行《商品房买卖合同》，向相关业务部门立户开通供水、供电以及通讯网络有线电视的管线安装到户；3、判令经纬公司向贺丽萍支付逾期办证违约金，暂计31812.7元（以已付房款290527元为基数，按每日万分之一计算，从2018年3月18日暂计至2021年3月17日计1095天为31812.7元，全部违约金应计算至产权证办妥之日止）；4、判决经纬公司退还代收贺丽萍交纳的房产证代收费4648元、住房维修基金5811元、土地使用证代收费2480元、有线安装460元、楼宇对讲机1000元；5、判令经纬公司承担本案的诉讼费用。原审法院查明：双方签订《商品房买卖合同书》约定：贺丽萍购买经纬公司开发的位于怀化市，购房款总金额优惠后为290527元；贺丽萍委托经纬公司代办理不动产权证并交纳相关办证税费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行，多退少补；贺丽萍付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给贺丽萍后，经纬公司于交房后18个月内为贺丽萍代办好不动产权证；第五条（代收税和费）约定内容，经纬公司代收取贺丽萍办理不动产权证的相关税费及有线电视安装费用460元、楼宇对讲每户1000元等费用。《商品房买卖合同书》附件二约定：水源主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门。合同签订后，贺丽萍依约向经纬公司交清了全部购房款290527元，向经纬公司交纳了代办证服务费及相关办证税费及物业专项维修资金，向经纬公司交纳了有线电视安装费用460元、楼宇对讲系统安装费1000元。经纬公司于2014年8月1日交房给贺丽萍，但至今未为贺丽萍代办理好所购商品房的不动产权证。本案所涉商品房至今未经工程竣工验收，有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，但楼宇对讲系统尚未完成安装，经纬公司没有在相关业务部门给贺丽萍所购商品房单独开立户供水、供电，也没有在相关业务部门为贺丽萍代办有线电视安装开户。贺丽萍所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市环城东路与太平溪交汇处东南侧（9栋）13层1303”。另查明，2021年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR）为年利率3.85％。原审法院认为，贺丽萍和经纬公司签订的《商品房买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，贺丽萍依约向经纬公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，经纬公司应交付贺丽萍符合合同约定及合同目的的商品房，及时代为贺丽萍办理好所购商品房的不动产权证，并给贺丽萍所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电。经纬公司于2014年8月1日交房给贺丽萍，依约应于2016年2月1日前为贺丽萍办理好不动产权证（2014年8月1日18个月后是2016年2月1日），经纬公司至今未给贺丽萍所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约，虽然，贺丽萍和经纬公司签订的《商品房买卖合同书》没有约定逾期办证违约金金额或违约金计算方式，但贺丽萍主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”比现行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且根据法院及上诉二审法院同类案件判例，贺丽萍主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”，法院予以支持，因此，经纬公司应支付贺丽萍逾期办证违约金31812.7元（290527元×0.0001×1095天＝31812.7元，贺丽萍主张的2018年3月18日至2021年3月17日相差1095天），2021年3月18日之后，经纬公司仍应按每天29.05元（290527元×0.0001＝29.05元）的标准支付贺丽萍逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。经纬公司没有在相关业务部门为贺丽萍代办有线电视安装开户，也没有提供超出《商品房买卖合同书》附件二约定“有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门”范围之额外工作内容，其另外代收取贺丽萍楼宇对讲1000元、有线电视安装460元没有事实和法律依据，应予退还贺丽萍。但经纬公司交付贺丽萍所购的商品房有线电视、电话线宽带网管线已预埋到户，贺丽萍再要求经纬公司履行该项合同内容的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。贺丽萍交纳契税、物业专项维修资金及代办证服务费是其委托经纬公司代办理不动产权证的应交款项，其委托经纬公司办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持，可待办妥不动产权证后双方据实结算。经纬公司以案外第三人的原因对本案贺丽萍诉讼请求予以抗辩没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十三条、第九百二十一条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、怀化经纬房地产开发有限公司为贺丽萍办理好所购位于怀化市（行政管理部门登记房号为“怀化市环城东路与太平溪交汇处东南侧〈9栋〉13层1303”）的不动产权证，于判决生效后90日内办好；二、怀化经纬房地产开发有限公司为贺丽萍所购商品房在相关业务部门单独开立户供水、供电，于判决生效后90日内办好；三、怀化经纬房地产开发有限公司支付贺丽萍逾期办证违约金31812.7元，于判决生效之日起7日内付清；四、怀化经纬房地产开发有限公司支付贺丽萍逾期办证违约金（按每天29.05元的标准，从2021年3月18日计算至实际办妥不动产权证之日止）；五、怀化经纬房地产开发有限公司退还贺丽萍楼宇对讲安装费1000元及有线电视安装费460元，于判决生效后7日内付清；六、驳回贺丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取478元，由怀化经纬房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明，经纬公司因资金不足，至今尚欠自来水公司铺设管道等工程款；业主现在所使用的水在自来水公司的户头中系经纬公司法定代表人夏建阳的个人户，用水性质为工程施工用水；业主即便自行到自来水公司办理自来水独立开户亦因经纬公司欠自来水公司工程款未结清、工程用水尚未转为生活用水等原因无法办理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审双方主要争议的焦点在于经纬公司为贺丽萍所购商品房单独开户供水、供电以及经纬公司收取有线电视安装费及楼宇对讲安装费用有无合同依据。第一，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第7项：水源，主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；第8项：电源，电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理。虽然合同约定的条件已满足，但是，由于经纬公司尚欠工程款，未为小区开设生活用水户等原因，导致业主无法自行办理独立开户事项。鉴于此，一审法院判决经纬公司为业主在相关业务部门单独开立供水、供电并无不当。再者，随着社会进步，现在居民用水用电均使用智能表，业主单独立户，而本案合同签订于2013年9月，双方当事人并未预料到该事项，合同中自然不包含水表电表升级的费用，因而，公共部分的费用应由经纬公司负担，属于业主个人所有的部分升级费用由业主自行承担。第二，双方当事人签订的《商品房买卖合同书》附件二第10项：有线、电话线宽带网，预埋到户，预留接口；第12项：单元安装黑白可视楼宇对讲门。案涉合同并未约定对于该两项部分需要购房户支付相关费用，故经纬公司收取相关费用缺乏合同依据，一审判决经纬公司将收取的费用予以返还并无不当。综上所述，经纬公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化经纬房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　冷旗帜审判员　　黄丽霞审判员　　欧晓林二〇二一年九月三日书记员　　申沁瑶 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org