张平、陕西恒辉置业投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0881民初3890号

• 案件编号

  （2021）陕0881民初3890号

• 案件名称

  张平、陕西恒辉置业投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  陕西省神木市人民法院

• 所属地区

  陕西省神木市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  张平;陕西恒辉置业投资有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0881民初3890号原告:张**,男,1973年10月出生,汉族,陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：郭顺旺，系陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：陕西恒辉置业投资有限公司，住所地：神木市神华路下段69号，统一社会信用代码：916100006779122043。法定代表人：王大虎，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高海忠，系该公司员工。委托诉讼代理人：王建国，系陕西秦北律师事务所律师。原告张**与被告陕西恒辉置业投资有限公司（以下简称：恒辉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**及其委托诉讼代理人郭顺旺、被告恒辉置业公司的委托诉讼代理人高海忠、王建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张**向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2012年9月14日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款64万元；3.判令被告赔偿原告银行按揭贷款本息损失169494.95元；4.判令被告返还原告车位款12万元；5.判令被告赔偿原告从2013年8月1日至今无法收取车位租金的损失48000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同对双方的权利义务均作了明确约定。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，其中房屋价格为64万元，车位价格为12万元，共计76万元。原告向被告直接支付了首付款，即总价款的30%，剩余房款590000元由华夏银行股份有限公司西安分行代原告向被告支付。但被告并未如约向原告交付房屋，已构成违约，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告恒辉置业公司辩称，1.原告张**至今未将首付款22.8万元全部交付于被告，其作为违约方无权请求解除合同，且原告请求解除合同的请求权基础不存在，应驳回原告的诉讼请求；2.合同解除的后果是恢复原状，若要解除合同原告亦应返还房屋，但现房屋已被拍卖，原告无法返还房屋；3.原告就合同违约已向神木市人民法院提起民事诉讼，故关于损害赔偿的诉讼请求与另案构成了重复起诉，根据一事不再理原则，应当在本案中驳回原告提出的赔偿损失的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《商品房买卖合同》一份，被告对证明目的有异议，表示根据约定原告应当在2014年8月11日之前行使解除权，现解除权已消灭，2014年8月本被告向原告交房时是原告未受领，且涉案房屋已被法院生效裁判文书确认至原告名下。经审查，该组证据可以证明原告与被告于2012年9月14日签订了《商品房买卖合同》，故本院对该事实予以认定；2.原告提供的陕西省高级人民法院（2020）陕民申622号民事裁定书一份，被告对证明目的有异议，表示其并没有将房屋买卖合同纠纷与保证合同纠纷混为一谈，且系原告违约，本院对该组证据的真实性予以采信；3.原告提供的限期交房保证书，被告对证明目的有异议，表示该项诉请原告在另案中已提出，构成了重复起诉。经审查，该组证据可以证明被告未按照合同约定的时间交房，并承诺于2014年6月底交房的事实，故本院对该事实予以认定；4.原告提供的榆林市中级人民法院（2021）陕08民再5号民事裁定书一份，被告对证明目的有异议，表示因原告违约未偿还按揭贷款而导致涉案房屋被拍卖给了第三人偿还了原告按揭贷款的债务。本院对该组证据的真实性予以采信；5.原告提供的《个人房屋抵押借款合同》一份，被告对证明目的有异议，认为担保人承担的仅是补充责任，且承担了补充责任后有权向债务人追偿，首付款应以原告实际交付的金额为准。经审查，该组证据可以证明原告向华夏银行股份有限公司西安分行申请了个人房屋抵押借款，被告为保证人，故本院对该事实予以认定；6.原告提供的银行流水明细一份，被告对证明目的有异议，表示原告与华夏银行之间产生了借款合同关系，在借款合同中是否违约与被告是否按期交房无直接关系。经审查，该组证据可以证明原告从2012年10月20日到2013年11月20日向华夏银行支付了按揭贷款，故本院对该事实予以认定；7.原告提供的华夏银行欠款证明一份，被告对证明目的有异议，表示原告与华夏银行之间产生了借款合同关系，在借款合同中是否违约与被告是否按期交房无直接关系。本院对该组证明的真实性予以采信；8.原告提供的西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初7705号民事判决书，被告对证明目的有异议，认为涉案房屋已被西安市碑林区人民法院司法拍卖，原告对执行裁定有异议，应就执行裁定提出异议。本院对该组证据的真实性予以采信；9.原告提供的杜小鱼、杨兴华的《商品房买卖合同》各一份，被告对证明目的有异议，认为房屋的方位、楼层不同，房屋的单价也不同，无法推算得出车位的价格。经审查，两份合同中所约定的每平方米的单价不同，无法推算出车位的价格，故本院对该组证据的证明目的不予采信；10.原告提供的证人杜小鱼、杨兴华的证言，被告有异议，认为证人与原告所购房屋的层数、位置均不同，无法推算出车位的价格。经审查，通过证人证言无法得出车位的价格，故本院对该组证据不予采信；11.被告提供的国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各一份，被告对证明目的有异议，认为商品房预售许可证至2013年8月6日已经失效，被告的建房手续不全向原告售房有过错。经审查，该组证据可以证明被告具有销售商品房的资格和条件，被告与原告于2012年9月14日签订合同，系在商品房预售许可证有效期内签订，故本院对该组证据予以采信；12.被告提供的照片一张，原告对证明目的有异议，认为照片不能证明房屋已验收合格。经审查，该照片可以证明涉案小区的住户现已实际入住，故本院对该事实予以认定；13.被告提供的西安市碑林区人民法院（2020）陕0103执恢667号执行裁定书一份，原告对证明目的有异议，表示该裁定书不能说明物权登记在原告名下，预告登记不产生物权确权的效力，且原告未收到该份裁定书，对原告不生效。本院对该组证据的真实性予以采信；14.被告提供的神木市人民法院（2021）陕0881民初2398号民事判决书一份，原告对证明目的有异议，认为违约金与违约损失不同，并未构成重复起诉。本院对该组证据的真实性予以采信。本院经审理查明以下事实：2012年9月14日，原告张**与被告恒辉置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于神木市铧山村融合家园小区1号楼2单元2002号商品房一套，该房屋建筑面积共144.68平方米，按建筑面积计算（含停车位）每平方米价格为5849元，房屋总价款为846233元，并约定房屋交付使用的时间为2013年8月1日前，出卖人不按合同约定按时交房逾期超过10日，应向买受人支付已交房款万分之十五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款17万元，其中59万元办理了按揭贷款，原告支付了部分按揭贷款后停止付款。截止2017年6月华夏银行已从被告的保证金中扣除贷款本息共计144138.39元。2014年3月19日，被告作出了限期交房保证，保证书的主要内容为：被告保证“融合家园”住宅小区A区于2014年6月底彻底交工并具备装修入住条件，交房时所有工程必须全部竣工且要有质监站的单项或总体工程验收报告，若2014年6月底不能如期交房，有购房户要求退房的以退房处理，有关未按合同时间交房的其他事项按原合同违约条款进行处理和协商。另查，因原告张**未按期偿还申请人华夏银行股份有限公司西安分行的贷款，该行起诉至西安市碑林区人民法院，后张**未履行支付义务，西安市碑林区人民法院于2020年12月25日作出（2020）陕0103执恢667号执行裁定书，将涉案房屋拍卖了534830.08元。又查，原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，神木市人民法院于2021年5月31日作出（2021）陕0881民初2398号民事判决书，判决：由被告陕西恒辉置业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张**支付迟延交付房屋的损失140000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》能否解除；二、原告提出的要求被告赔偿损失的请求能否得到支持。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”西安市碑林区人民法院（2020）陕0103执恢667号执行裁定书中载明“将被执行人张**、白小飞名下位于陕西省神木市麻家塔乡铧山村融合家园A区1幢2单元20层2002号房屋（不动产权证号：神木房预麻家塔字第09311958号）过户至买受人王维杰（身份证号：612722197309015379）名下，原房产证作废；注销房屋所有权人张**、白小飞房屋预告抵押登记”。上述已生效法律文书已经将涉案房屋的所有权确认至了原告名下，原告与被告签订《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，并不存在上述合同解除的事由。故对原告提出的请求解除合同及退还已付购房款、车位款的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金是以实际损失为计算基础的。原告在另案中提出的要求被告支付违约金的请求与本案中提出的赔偿损失的请求均是基于被告迟延交付房屋这一事实，神木市人民法院作出的（2021）陕0881民初2398号民事判决书已判决被告赔偿原告损失140000元，原告现基于同一事实要求被告赔偿损失，已构成重复起诉，故对原告提出的要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张**的诉讼请求。案件受理费3180元，由原告张**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员　曹　葆二〇二一年九月八日书记员　刘芳芳 来自：www.nlaw.org