广州洁雅物业管理服务有限公司、蔡波房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终17458号

• 案件编号

  （2021）粤01民终17458号

• 案件名称

  广州洁雅物业管理服务有限公司、蔡波房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  广州洁雅物业管理服务有限公司;蔡波

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17458号上诉人（原审被告）：广州洁雅物业管理服务有限公司，住所地广州市天河区五山路261号省农机所大院内自编25号楼4号（不可作厂房使用）（仅限办公用途）。法定代表人：罗庆新。委托诉讼代理人：林泽民，该公司股东。被上诉人（原审原告）：蔡波，男，1977年4月24日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市岭东区。委托诉讼代理人：黄树豪，广东纬联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林世雄，广东纬联律师事务所律师。上诉人广州洁雅物业管理服务有限公司（以下简称洁雅公司）因与被上诉人蔡波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13686号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人洁雅公司的委托诉讼代理人林泽民、被上诉人蔡波的委托诉讼代理人黄树豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的基础建设费37500元；2.本案诉讼费由蔡波承担。事实与理由：一、一审法院认为基础建设费可循环使用，但该费用其实是按照蔡波的要求在商铺内的装修所使用的，而每一个租户来都会按照自己经营的实际情况要求洁雅公司装修和改动，给商户基本是“拿包入住”的标准，根本不适合用在下一家的经营中，无法按折旧处理。二、洁雅公司在整个场地的所有基建费远远超过300万元，而蔡波的基础建设费是每户5万元只能用在自己的商铺内，不是整个场的基建费，只是蔡波的铺内所用的装修费。综上，请求二审法院予以改判。蔡波答辩称：不同意洁雅公司的全部上诉请求，洁雅公司收取的基础建设费实际上是入场费，在合同签订之时，洁雅公司要求蔡波支付的是入场费，从未提及过是基础建设费，故洁雅公司主张的基础建设费既没有合同约定，也不符合法律规定。且洁雅公司收取该5万元的费用，也没有向蔡波出具任何的收据、发票。蔡波认为基础建设是每个出租场所出租最基本的条件，洁雅公司实际上对商铺进行了不同程度的装修，相应的证据蔡波已在一审中提交。由于双方合同已经解除，故一审判决认为该费用应予退还，蔡波认为是合理的。关于消防费的方面，蔡波认为洁雅公司的收取是没有合同及法律依据的，因此应予退回。对于一审判决关于消防费方面的判项，蔡波基于想要尽快收回该款项，因此没有对此提起上诉。2020年5月7日，蔡波向一审法院起诉请求判令：一、一、解除蔡波与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》；二、洁雅公司向蔡波返还租赁保证金48000元、食品安全保证金16000元、租金12800元、入场费50000元、管理费2736元、垃圾费800元、装修押金3000元；三、洁雅公司向蔡波赔偿装修及设施设备损失47908元；四、本案诉讼费用由洁雅公司承担。一审法院经审理查明：2019年11月18日，洁雅公司（甲方、出租方）与蔡波（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路603号自编B17单元出租给乙方作餐饮使用；乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租；甲乙双方确认商铺建筑面积约为18平方米，各种费用的计算均以此面积为计算依据；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮，品牌为“贵州羊肉粉”使用，乙方须主动办理相关经营证照、税务登记及相应的行政许可手续；租赁期限自2020年1月1日至2022年12月30日；免租期至2020年1月30日，此期间仅收乙方管理费、中央空调费和水电费；租金为16000元/月，2021年1月1日起租金为17280元/月；乙方应于每自然月5日前支付下月租金、管理费、中央空调费；租赁保证金48000元及食品保证金16000元，租赁期满且乙方没有拖欠任何费用，支付完毕全部应付款项后，可予以退还，如乙方单方面解除合同或者违反本合同约定，履约保证金不予退还；乙方销售的食品或提供的服务发生质量纠纷导致甲方先行承担赔偿责任的，乙方同意甲方在食品保证金中扣除现应赔偿数额，乙方应在三日内补足食品保证金，否则视乙方违约；管理费为38元/㎡/月，乙方每月缴物业管理费合计1368元；因不可抗力提前解除合同的，甲方应当提前七天通知乙方，以甲方发出书面通知之日起计算一个月为合同正式解除日期，租赁保证金、食品保证金应当无息退还；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等有关费用超过七个日历天的，擅自停止营业的，甲方可随时单方解除合同，租赁保证金、食品保证金归甲方所有，并收回租赁房屋；如乙方在合同生效后未满40天即提出解除合同的，应提前七天书面通知甲方，租赁保证金、食品保证金不予退还，收归甲方所有，甲方守护租赁房屋，因此造成的损失和费用，由乙方负责赔偿，甲方保留追究其法律责任的权利；乙方未能按时在合同终止之日前将租赁房屋及《设备设施清单》所列物品完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按本合同租金标准的双倍向乙方收取房屋占用费；超过七个日历天的，甲方有权强行收回租赁房屋，一切后果由乙方自行负责，乙方不得向甲方追究任何经济损失的法律责任；由于国家政策或地震、台风、水灾或不可抗力的原因导致场地不能正常营业，造成损失或合同终止执行，乙方承担损失与风险，乙方不得要求甲方作出任何赔偿等。同日，蔡波向洁雅公司转账支付80336元，洁雅公司于当日向蔡波出具收据两张（一张载明收到蔡波租赁保证金48000元，食品保证金16000元，另一张载明收到蔡波2020年2月1日-2月28日租金折后12800元、2020年1月1日-2020年2月28日管理费2736元、2020年1月1日-2020年2月28日垃圾费800元）。2019年12月26日，蔡波向洁雅公司支付装修押金3000元。另，洁雅公司确认收到蔡波支付的5万元基础建设费，且洁雅公司确认免除蔡波至2020年4月30日前的租金。蔡波、洁雅公司双方确认案涉商铺于2020年1月1日左右交付。关于实际经营期间，蔡波主张其自2020年1月4日至2020年1月20日试业。洁雅公司则主张蔡波自2020年1月4日开始试业至2020年1月25日，此后未再经营，其曾于2020年3月底通知蔡波开业，但蔡波拒不开业。蔡波主张洁雅公司在办理证照、配套硬件设施等方面严重违约，已经向洁雅公司发出解除合同的通知，双方合同已解除，并提交《诉求》2份、《全体诉求》、《最后诉求》及送达视频与公示图片、《解除合同告知函》（大意为：洁雅公司未能兑现提供280个座位的承诺，亦未能满足其蔡波及其他商户的诉求，没有诚信，不能履行合同及事前承诺，故要求解除合同并要求洁雅公司赔偿损失）及送达视频，以及2020年3月12日政府部门调解视频和图片、商场漏水视频与图片、商场空间布置图片予以证明。洁雅公司对上述证据的质证意见如下：对于《诉求》2份、《全体诉求》是知道的，但是未收到；对《最后诉求》及送达视频与图片、《解除合同告知函》（时间为2020年4月10日）及送达视频，既不清楚，也未收到，这是在向莱福公司送达；对政府调解的视频，真实性确认；对商场漏水视频时图片的真实性予以认可，但认为原因是楼上盒马使用冷池导致滴水，后来盒马安装机器解决问题；对商场空间布置图片的真实性不予确认，该照片所拍摄的范围不是租赁范围，而是莱福广场的入口，照片中除了桌椅属于食尚荟的公共区域，照片其他的内容不属于租赁使用范围。洁雅公司提交企业名称自主申报告知书（网上打印件，显示广州市市场监督管理局通知自主申报名称获得通过的时间为2019年11月20日）、广州市天河区石牌品羊香餐饮店营业执照（复印件）、聊天记录，证明其一直帮助蔡波办理工商营业执照，但因为网上约号问题导致最终于2020年3月13日办理好蔡波的工商营业执照。蔡波对告知书不予确认，对营业执照的真实性确认，但认为洁雅公司未积极帮蔡波办理证照，而是经过蔡波及其他商户信访才办好了营业执照；对聊天记录的真实性不予确认，因无法核实聊天记录中的主体。蔡波、洁雅公司双方对洁雅公司收取的5万元是属于进场费还是基础建设费存在争议，洁雅公司为此提交与案外人钟嘉文（食尚荟商户之一）签订的租赁合同尾页及《招商证明》（复印件）予以证明。上述合同尾页有手写内容：“该合同商铺合约到期后，如果再续签2年，不收取基础建设费用，此内容不得泄露给其它商家，一经泄露造成不良影响，后果乙方自负。”《招商证明》加盖有“广州市同联商业房地产有限公司”字样印章，内容大意为洁雅公司收取的五万元为装修基础建设费，用于食尚荟商铺中的烟管、空调、隔油池等。蔡波对合同尾页的真实性、合法性、关联性不予确认，认为钟嘉文与洁雅公司签订的合同不能约束蔡波；对《招商证明》的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据没有出具的时间也没有相关经办人员的签名，且内容不真实，5万元实为进场费。洁雅公司于2020年5月25日签收起诉状副本等诉讼材料。经2020年6月30日庭审释明，蔡波于2020年7月5日将案涉商铺腾退洁雅公司。另查明：一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉商铺所在楼栋的规划报建情况，该局于2020年9月30日函复一审法院：天河区天河路603号的建设工程为省武警总队经建字〔1985〕42号《建设工程规划许可证》批准建设，未查询到该地址的产权登记信息。再查明：林泽民是洁雅公司的大股东。一审法院认为：蔡波与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约问题。首先，合同虽约定洁雅公司有协助蔡波办理证照的义务，但合同亦约定蔡波作为经营者须办理经营证照，且办理证照本是经营者的法定义务。而且，在蔡波发出解除合同通知前，并无证据证明其因证照迟延而到经营受到实际影响。鉴上，蔡波以此主张洁雅公司在租赁合同中违约，理据不足。其次，合同约定：“乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租”，且商铺确有公用区域，因此蔡波以实际使用面积与约定面积不符为由主张洁雅公司违约，缺乏理据，一审法院不予支持。再次，洁雅公司确认曾有漏水存在，但是因楼上商户使用冷水池不当引起，且很快改正，此情况并不构成根本违约，而蔡波确认其有试营业一段时间，因此，蔡波以此为由主张洁雅公司根本违约，一审法院不予支持。最后，新冠疫情的暴发及持续，对蔡波、洁雅公司履行合同均产生了客观影响，但2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。且租赁合同属继续性合同，案涉租赁合同租期至2022年12月30日届满，短时期内的疫情防控并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现，而洁雅公司亦免除了蔡波2020年4月30日前的租金。因此，蔡波完全可以通过共担风险的方式渡过疫情难关，继续履行合同。综上，洁雅公司履行合同存在瑕疵，但并未构成根本违约，蔡波不享有约定或者法定的合同解除权。蔡波于2020年7月5日腾退案涉商铺，双方合同实际于此时解除，洁雅公司免除租金至2020年4月30日，蔡波支付的租金12800元应该冲抵此后至腾退期间的租金，故蔡波请求退还租金理据不足，一审法院不予支持。至于管理费、垃圾费，合同约定不予免除，故蔡波请求退还理据不足，一审法院不予支持。同时，鉴于合同已经实际解除，一审法院对第一项诉讼请求不再审处。关于责任承担问题。首先，蔡波在未取得解除权的情况下，要求提前解除合同，并且腾退场地，应对合同的解除承担主要责任。因此，蔡波的第三项诉讼请求以及理据不足，一审法院不予支持。其次，洁雅公司履行合同存在瑕疵，综合考虑新冠疫情对蔡波、洁雅公司双方履约造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，一审法院酌定洁雅公司应退还蔡波一半租赁保证金24000元。关于部分费用的退还。一、食品保证金16000元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，蔡波经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。二、洁雅公司收取的50000元，双方未对其退还具体条件进行约定，考虑到基础装修已经固定于案涉商铺中，蔡波退租后乃由出租方即洁雅公司享有，故一审法院根据蔡波实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定洁雅公司退还蔡波基础建设费37500元（50000元×18个月÷24个月）。三、装修押金3000元，因装修已经完成，故应予以退还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年5月25日作出判决如下：一、洁雅公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向蔡波退还租赁保证金24000元、食品保证金16000元、基础建设费37500元、装修押金3000元；二、驳回蔡波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9873元，由蔡波负担8564元，洁雅公司负担1309元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对洁雅公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于洁雅公司收取的50000元应否退还问题。洁雅公司认为该款为基础建设费，用于涉案租赁商铺内的装修，且是根据租户的实际情况进行装修和改动的，不是整个商场的基建费，故不应退还；蔡波则认为该款系进场费，每个商铺收取的数额是一致的。本院认为，涉案《商铺租赁合同》并无对该款项作出约定，洁雅公司认为该款是根据租户的实际情况进行装修，但未能提供证据予以证明，且从关联案件的情况看，洁雅公司对各商铺所收取的费用均为50000元，并无不同。故，洁雅公司的主张缺乏依据，一审法院合理采信蔡波的主张，根据实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定退还部分费用37500元，并无不当。综上所述，洁雅公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由广州洁雅物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄春成审判员　　柳玮玮审判员　　李　娜二〇二一年九月二十二日书记员　　张　旭彭诗敏 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