成都鼎炎商业管理有限公司、王立成等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13911号

• 案件编号

  （2021）川01民终13911号

• 案件名称

  成都鼎炎商业管理有限公司、王立成等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  成都鼎炎商业管理有限公司;王立成;成都中新锦泰房地产开发有限公司;成都实展行营销策划有限公司;四川川实诚投商业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13911号上诉人（原审被告）：成都鼎炎商业管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区汇川街166号1栋1单元5楼5号。法定代表人：黄海雯。委托诉讼代理人：彭锐，四川山皆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立成，男，1979年7月23日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：付倩，四川凡高律师事务所律师。原审被告：成都中新锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉江浦路660号。法定代表人：罗雨，执行董事。委托诉讼代理人：贾勇，男，系公司员工。原审被告：成都实展行营销策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区电信南街8号附6号。法定代表人：宋科。原审被告：四川川实诚投商业管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华新中街215号1层。法定代表人：黄泽辉。上诉人成都鼎炎商业管理有限公司（以下简称鼎炎公司）因与被上诉人王立成、原审被告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新锦泰公司）、原审被告成都实展行营销策划有限公司（以下简称实展行公司）、原审被告四川川实诚投商业管理有限公司（以下简称川实诚投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎炎公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王立成一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费、公告费等费用由王立成承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，鼎炎公司已按照约定向王立成完成了案涉商铺的交付。王立成签署租赁合同和鼎炎公司向王立成交付案涉商铺、王立成签署验收交接单时，案涉商铺均为相互贯通的整体，因此鼎炎公司所交付的商铺与合同约定一致，鼎炎公司已履行完商铺的交付义务，王立成在接收案涉商铺及签署交接单时对此予以确认。且鼎炎公司在交付商铺后，商铺的可利用空间发生变更属于鼎炎公司是否违反“适租义务”的审查范围，不能以交付后可利用空间发生变更而否认鼎炎公司交付案涉商铺以及王立成对案涉房屋的验收结果为合格的事实。二、一审法院认定王立成合法解约属于事实认定错误、法律适用错误。王立成在2019年6月9日首次联系鼎炎公司要求重新进场、变更免租期，在2019年8月30日第二次联系鼎炎公司以鼎炎公司未交付商铺，加盟即将过期等为由发出解除合同的通知，均未提及案涉商铺可利用空间发生变更。一审法院却以案涉商铺可利用空间发生变更为由，认定王立成享有解除权，其为合法解约。三、一审法院未查清案涉商铺可利用空间发生变更的时间，而认定从商铺交付之日起鼎炎公司构成违约，明显与事实不符，且王立成在租赁合同解除前，从未向鼎炎公司提出过因案涉商铺可利用空间发生变更导致合同目的不能实现而需要解除租赁合同。鼎炎公司在完成案涉商铺的交付后，商铺即由王立成经营管理，鼎炎公司无权再进入商铺内部，商铺内部可利用空间的变更，王立成作为实际控制人，应当在知晓后及时通知鼎炎公司，鼎炎公司若知晓就有义务排除妨害。但王立成在合同解除后才提出该事项，此时租赁关系不存在。因此，因王立成违法解除租赁合同，鼎炎公司无需退还履约保证金和租金，也无需赔偿物业费损失。王立成辩称，认可一审法院认定的事实，鼎炎公司上诉理由不成立，没有相应的事实和法律依据，请求维持原判。中新锦泰公司述称，认可一审法院认定的事实，请求依法裁判。实展行公司、川实诚投公司均未向本院提交陈述意见。王立成向一审法院起诉请求：1.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成返还租金163443元；2.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成返还履约保证金27241元；3.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成赔偿迟延退付租金及履约保证金的利息损失3954元（暂计算到2020年2月20日，以190684元为基数，按照银行同期贷款利率4.35%，自2019年8月30日计算至中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司退还为止）；4.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带赔偿王立成损失171688元（包括设计费损失费17500元、物业费用损失23900元、卡尼尔经销合同损失128000元、增值服务费损失2288元）；5.判令由中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司承担本案诉讼费和保全费。本案一审审理过程中，王立成增加一项诉讼请求，请求判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成赔偿购买装修材料费用20000元。一审法院认定事实：2018年6月12日，中新锦泰公司（甲方）与实展行公司（乙方）签订《“洲际·亚洲湾”项目包销协议》，该协议约定包销项目位于成都市温江江浦路，包销范围为附件一《洲际亚洲湾地上商业房源表》、附件二《洲际亚洲湾地下车位情况表》（含产权车位、人防车位、机械车位及其他车位）所列的全部物业，甲方选定的100个车位除外。2018年6月13日，中新锦泰公司向实展行公司出具《洲际亚洲湾招商租赁委托书》，该委托书载明，中新锦泰公司将位于四川省成都市××建筑商业物业共计83061.93㎡［详见主合同及附加一（房源表）］，全权委托实展行公司进行招商租赁和商业运营管理事宜；委托期限自2018年6月13日至2020年8月12日。该委托书由中新锦泰公司和实展行公司分别加盖印章。2018年8月6日，实展行公司向鼎炎公司出具《授权委托书》，载明实展行公司作为成都市温江区光华大道三段江浦路288号洲际·亚洲湾项目的合法招商租赁代理机构，兹全权委托鼎炎公司全面负责项目物业的招商租赁代理工作，包括客户接待、宣传介绍、物业带看、合同签订、款项收取等工作；代理期限自本授权委托书出具之日起，至该项目物业招商租赁完毕之日止。2018年12月20日，鼎炎公司（甲方）与王立成（乙方）签订《商业物业租赁合同》，该合同约定甲方同意将坐落于成都市××层（门牌号：××、2、3、4号）商铺的商业物业出租给乙方使用，该物业建筑面积为544.81平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房产的平面图为准，租赁面积以开发商委托的测绘机构出具的实测面积为准）；甲方将该物业出租给乙方经营（类别：美发）用途，主要营业美容美发；租赁期限为8年，自2019年3月19日起至2027年3月18日止；前2年租金标准均为50元，从第3年起，每1年在前一年租金的基础上递增5%；在本合同签订当天，乙方须向甲方交纳27241元作为履约保证金。该合同第四条约定，该房屋约定在年月日（该处为空白，未注明具体交付日期）前交付使用。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；甲乙双方同意交付时间变动的，免租期及租期相应提前或顺延，双方互不承担违约责任；自房屋交付之日的次日起开始计算装修免租期与租赁期，装修免租期为120个日历天，自该商铺交付之日的次日起算；在该免租装修期内乙方无需交付租金，但仍需承担物业管理费、装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费以及装修和／或经营活动而产生的政府税费及其他费用。合同还约定，甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、实用性能、共用部位等均无异议；在交付租赁物时，双方应签署租赁物移交确认书予以确认。如乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内外装修（包括重新装修、外墙墙面装修）或增加设备的，应于施工前将设计图、材料、承建商等有关装修资料提交甲方及物业管理公司审核，必须取得甲方及物业管理公司的书面同意并订立书面协议后才能进行。同日，王立成分别向鼎炎公司转账100000元、向张贤伟转账90684元，合计190684元，用于支付租金及履约保证金。鼎炎公司于2018年12月21日向王立成出具收据两张，金额分别为27241元和163443元。2019年4月28日，王立成签署房屋验收交接单（4-2-202），该交接单载明验收项目土建部分墙面、地面、屋面，验收结果为合格。同日，王立成签署《装饰装修服务协议书》《装饰装修备案申请表》《装饰装修备案登记证》等。其中，根据鼎炎公司提供的《装饰装修备案申请表》记录了成都曲氏英联华物业服务有限公司（以下简称英联华物业公司）客户服务中心收取费用合计为19620.17元，含装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元、电表1800元、押金3000元、泄水费1200元。王立成向一审法院提供了英联华物业公司于2019年4月28日出具的收据三张，前两张分别载明装修履约保证金3000元，消防泄水费1200元，最后一张收据载明物业服务费6080.07元、装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元，共计19700元。王立成向案外人英联华物业公司转账支付了两笔费用，金额分别为19700元和1200元，均有银行POS凭证佐证。2019年6月9日，王立成向鼎炎公司发出《关于四栋××商家就入场情况说明及赔偿诉求》的函，提出因甲方原因导致该商铺迟迟无法交予其正常使用，自签约起已经近6个月，造成了王立成损失，并要求鼎炎公司予以赔偿。2019年8月30日，王立成向鼎炎公司发出《关于解除商业物业租赁合同》的通知，该通知内容：因鼎炎公司违反合同约定，未将商铺交付王立成进行经营，导致加盟的卡尼尔综合会所品牌时效即将过期、事先组建的团队成员离职，进而致使在租赁合同中的目的已无法实现，根据法律规定通知鼎炎公司，《商业物业租赁合同》于通知到达贵公司之日起终止，并要求退还履约保证金和租金，赔偿相关损失。2019年9月2日，鼎炎公司向王立成发出《关于解除商业物业租赁合同通知的回函》，载明鼎炎公司已收到王立成发出的《解除商业物业租赁合同通知》，表示鼎炎公司已于2019年3月19日前使商铺满足适租条件、交付条件，并通知你方入场，你方已在物业服务中心办理了相关手续，你方因自身业务与管理原因未及时入场装修，现你方向我司单方面提出解约请求，我司同意王立成提出的解约请求，但你方应当承担违约责任，我司收取的保证金不予退还，你方应支付违约金40862元，你方依据合同支付的租金不予退还。2019年11月29日，王立成就案涉房屋砌墙事情与鼎炎公司法定代表人黄海雯通过电话交涉。其中，王立成称：“……你们一直砌墙砌墙，砌了三次墙，一年的时间”；黄海雯称：“……砌墙是销售现场的事情……隔墙的事情把你进场时间延后了，你不应该找招商头上来了……你租赁是生效的，项目现场隔墙，隔墙耽误了时间该给你们补钱就补钱……。”一审法院另查明，2018年12月23日，王立成与案外人卡尼尔美业（武汉）科技有限公司签订《29.8万北斗七星》店经销合约，合约金为298000元，合约有效期自2018年12月23日起至2019年12月22日止。2019年12月19日，王立成与卡尼尔美业（武汉）科技有限公司签了《协商解除协议书》，解除了《29.8万北斗七星》店经销合约，并约定向王立成退款170000元。一审法院再查明，2020年3月27日，四川省成都市温江公证处出具《公证书》一份，该公证书对位于成都市温江区涌泉江浦路288号4栋2层××、2、3、4号商铺现状进行现场拍照、摄像，该公证书及拍摄的照片显示，案涉××、2、3、4号商铺在2020年1月3日上午存在隔墙。一审法院还查明，《商业物业租赁合同》约定的成都市××层（门牌号：××、2、3、4号）商铺即位于温江区，截至一审法庭辩论终结，该房屋登记的权利人为成都中新锦泰房地产开发有限公司，用途为商业。一审法院认定上述事实，有当事人一审的当庭陈述、“洲际·亚洲湾”项目包销协议、洲际亚洲湾招商租赁委托书、授权委托书、商业物业租赁合同、案涉房屋ＣＡＤ平面图、鼎炎公司收据、英联华物业公司专用收据及交通银行ＰＯＳ签购单、经销合约书、协商解除协议书、房屋验收交接单、装饰装修备案登记证、装饰装修服务协议书、装饰装修备案申请表、关于四栋××商家就入场情况说明及赔偿诉求、关于解除商业物业租赁合同的通知、关于解除商业物业租赁合同通知的回函、王立成与鼎炎公司法定代表人黄海雯的电话录音证据、成都市温江公证处出具的公证书、川（2019）温江区不动产权第0××0号产权证书等证据审核在卷。一审法院认为，一、本案争议焦点在于鼎炎公司交付案涉商铺是否符合约定。王立成与鼎炎公司签订的《商业物业租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同履行各自义务。本案中王立成在签订租赁合同后按约缴纳了租金和保证金，鼎炎公司也向王立成交付了案涉商铺。签订合同之时案涉商铺现状为一个相互贯通的整体商铺，门牌号为××层××、2、3、4号，这一事实有案涉房屋ＣＡＤ平面图佐证，且鼎炎公司和王立成均予以认可。而待王立成接收商铺后，该商铺被分割为互不相通的四个独立商铺，产权证上登记的门牌号变更为温江区xx4号、附xx5号、附xx6号、附xx7号。根据王立成提供的2019年11月29日与鼎炎公司法定代表人黄海雯的电话录音。黄海雯说到“……砌墙是销售现场的事情……隔墙的事情把你进场时间延后了，你不应该找招商头上来了……你租赁是生效的，项目现场隔墙，隔墙耽误了时间该给你们补钱就补钱……”，上述内容说明在王立成接收案涉商铺后，该商铺确实被隔墙且耽误了王立成进场装修的事实。根据《商业物业租赁合同》第四条第4段的约定，甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、实用性能、共用部位等均无异议。综合上述事实，案涉商铺由一个相互贯通的整体空间格局，变为完全独立的四个商铺，内部可利用空间发生重大变化，对王立成将其作为一间美容美发店整体进行装修构成重大影响，导致其虽然接收商铺但不能按计划进行装修，根据成都市温江公证处的公证文书，该状态一直持续到2020年3月27日（王立成向一审法院起诉后），故一审法院认定案涉商铺的交付不符合约定的可利用空间。二、关于案涉租赁合同是否已解除的问题。王立成于2019年8月30日向鼎炎公司发出解除合同的通知，主张案涉房屋迟迟未能交付进行经营，致使合同目的不能实现，宣布租赁合同自通知到达鼎炎公司时终止。虽然鼎炎公司在《关于解除商业物业租赁合同通知的回函》中表示其已在2019年3月19日前使商铺满足适租条件、交付条件，认为王立成以未交付租赁房屋为由解除合同系违约行为。但因案涉商铺存在结构格局的重大变化，导致王立成无法按事先拟定的方案进行装修并经营美容美发店，故王立成以不能实现合同目的为由解除双方签订的《商业物业租赁合同》，符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除条件，故对鼎炎公司辩称王立成系违约解除合同的意见一审法院不予采纳。本案王立成依法享有合同解除权，合同解除时间应自王立成解除合同的通知到达鼎炎公司时解除。本案中，王立成于2019年8月30日发出《关于解除商业物业租赁合同》的通知，虽无法查明到达中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司处的准确时间，但一审庭审中王立成与鼎炎公司均认可以2019年9月2日鼎炎公司回函时间为双方合同解除时间，故一审法院确认鼎炎公司与王立成签订的《商业物业租赁合同》于2019年9月2日已解除。三、关于本案责任主体问题，一审法院认定如下：（一）中新锦泰公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。根据原《中华人民共和国合同法》第四百条的规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的权益需要转委托的除外。”本案中，实展行公司接受中新锦泰公司就案涉房屋进行租赁事宜的委托后，应亲自处理委托事务，但实展行公司在未征得中新锦泰公司同意的情况下转委托鼎炎公司进行租赁，事后也未得到中新锦泰公司的追认，故中新锦泰公司不承担本案中的法律责任。（二）鼎炎公司和实展行公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。对此，鼎炎公司辩称其系受房屋所有人及实展行公司的委托，责任承担主体应是委托人。鼎炎公司为此提交了中新锦泰公司出具给实展行公司的《洲际亚洲湾招商租赁委托书》、实展行公司出具给鼎炎公司的《授权委托书》以及案外人与鼎炎公司签订的《商铺代租代管协议》《房地产出租居间协议》，拟证明鼎炎公司受实展行公司及房屋买受人的委托与王立成签订租赁合同，鼎炎公司与王立成签订的《商业物业租赁合同》责任承担主体应为实展行公司及房屋买受人。根据一审庭审查明的事实，案涉租赁房屋所有权人登记为中新锦泰公司，并非鼎炎公司主张的与其签订《商铺代租代管协议》中涉及的案外人，中新锦泰公司亦不认可鼎炎公司提出的案涉商铺已转卖的事实，并表示没有就案涉商铺与其他人签订买卖合同。且实展行公司在本案中亦未提供相关案外人的商品房买卖合同或其他证据，故案涉商铺的委托方为实展行公司。同时，王立成表示其在签订租赁合同时并不知道鼎炎公司与实展行公司就案涉房屋租赁事宜存在委托关系，鼎炎公司亦未提交证据证明签订租赁合同时已告知王立成鼎炎公司是受实展行公司的委托。根据原《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人……。”现因出租人原因不能保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，致使合同解除，鼎炎公司在案件审理过程中向王立成披露了委托人实展行公司，据此王立成可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利。经一审法院释明后，王立成表示其向受托人鼎炎公司主张权利，故一审法院依法确认鼎炎公司承担《商业物业租赁合同》解除后产生的相应法律责任。（三）川实诚投公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。根据本案审理查明的事实，案涉商铺租赁合同与川实诚投公司无关联，故川实诚投公司就案涉租赁合同关系产生的纠纷不承担相应责任。四、关于王立成主张的各项损失赔偿问题，一审法院认定如下：（一）关于王立成主张的返还租金163443元、履约保证金27241元及相应资金利息损失的问题。因鼎炎公司交付的商铺内部可利用空间发生重大变化，导致王立成无法及时进场装修并正常经营，不能实现订立租赁合同的目的，故王立成享有解除合同并要求出租方赔偿的权利。出租方应退还王立成交纳的全部租金、履约保证金，并自一审法院认定的合同解除之日的次日（即2019年9月3日）起，以未退还的租金和履约保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止。（二）关于王立成主张的赔偿卡尼尔经销合同损失的请求。王立成在与案外人签订298000元的经销合约，后又协议解除了经销合约，并约定退还170000元，现王立成主张其合同损失128000元，其应就具体损失提交证据予以证明。但因该经销合同尚未履行，王立成也未在举证期内提交发票等证据证明其实际损失，应承担举证不能的责任，故一审法院对王立成的该项请求不予支持。（三）关于王立成请求的装修设计费损失。王立成主张其支付了设计费17500元，但并未提供支付该笔费用的转账记录和相应发票，不能证明其实际损失，故一审法院对王立成要求赔偿17500元的设计费损失不予支持。（四）关于王立成主张的物业费用损失23900元的诉讼请求。王立成向一审法院提供了英联华物业公司于2019年4月28日出具的收据及银行POS凭证，王立成已向英联华物业公司交纳物业服务费6080.07元、装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元、消防泄水费1200元，共计20900元，该部分由物业公司收取的费用属于王立成为履行租赁合同而产生的损失费用，应由出租方进行赔偿。王立成提出的装修履约保证金3000元，系其保证装修过程中守约缴纳的费用，且属于可退还项目，不宜认定为因案涉租赁合同产生的实际损失，故对王立成要求鼎炎公司赔偿3000元的装修履约保证金的请求不予支持。（五）关于王立成请求的增值服务费2288元。因川实诚投公司并非本案租赁合同关系的相对方，王立成出示的向川实诚投公司支付的增值服务费收据不能证明与案涉租赁合同履行有关联性，不能证明该费用属于因租赁合同产生的实际损失，故一审法院对王立成请求的增值服务费2288元不予支持。（六）关于王立成请求的装修材料款20000元。王立成仅提交了一份向案外人转账20000元的转账记录，且王立成自述其并未进场装修，该证据不能直接证明系案涉房屋的装修材料款，不宜认定为案涉租赁合同产生的实际损失，故一审法院对王立成请求的装修材料款20000元不予支持。（七）关于诉讼费和保全费。本案未实际产生保全费，故一审法院不予支持。对于诉讼费，一审法院根据王立成所诉金额获得支持的比例进行分担。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第四百条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、鼎炎公司于判决生效之日起五日内返还王立成租金、履约保证金合计190684元及利息（该利息以190684元为基数自2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）；二、鼎炎公司于判决生效之日起五日内赔偿王立成支付的物业费用损失20900元；三、驳回王立成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3397元，由鼎炎公司负担1962元，由王立成负担1435元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，中新锦泰公司陈述为了将案涉房屋产权分割为四个，进行过砌墙分割房间。鼎炎公司陈述其在案涉租赁合同解除后才知道案涉房屋曾砌墙分割过房间。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是鼎炎公司是否应退还租金、履约保证金并赔偿相应的物业费损失。就争议焦点评述如下：首先，鼎炎公司作为出租人负有租赁物能够正常使用的义务。从本案查明的事实来看，案涉房屋原本为一个相互贯通的整体空间，为了分割办理所有权，相关人员对案涉房屋进行了砌墙分割。而办理产权需要经过行政机关审批确定，因此，在经过行政机关审批同意前，砌墙分割的状态极有可能一直存续，该状态必然导致王立成不能依约使用案涉房屋。故王立成有权解除合同。其次，在王立成因案涉房屋物理形态发生变化而不能依约使用案涉房屋并解除案涉租赁合同的情况下，王立成不应支付相应的租金或占有使用费，鼎炎公司亦应退还相应的履约保证金，故鼎炎公司应当将其收取的租金和履约保证金返还给王立成。同时，一审法院认定鼎炎公司应当于解除案涉租赁合同之日退还租金及履约保证金并从解除案涉租赁合同之次日起算相应的利息正确，本院予以确认。最后，如前所述，鼎炎公司出租的案涉房屋存在使用障碍，导致案涉租赁合同解除，鼎炎公司应当赔偿王立成的损失。王立成未能使用案涉房屋期间而支出的物业费应当属于王立成的损失，故一审法院认定鼎炎公司应当赔偿物业费损失正确，本院予以维持。综上所述，鼎炎公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4697元，由成都鼎炎商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　　何广智审判员　　赵　韬审判员　　王　果二〇二一年九月三日书记员　　曹成香四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13911号上诉人（原审被告）：成都鼎炎商业管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区汇川街166号1栋1单元5楼5号。法定代表人：黄海雯。委托诉讼代理人：彭锐，四川山皆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立成，男，1979年7月23日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：付倩，四川凡高律师事务所律师。原审被告：成都中新锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉江浦路660号。法定代表人：罗雨，执行董事。委托诉讼代理人：贾勇，男，系公司员工。原审被告：成都实展行营销策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区电信南街8号附6号。法定代表人：宋科。原审被告：四川川实诚投商业管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华新中街215号1层。法定代表人：黄泽辉。上诉人成都鼎炎商业管理有限公司（以下简称鼎炎公司）因与被上诉人王立成、原审被告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新锦泰公司）、原审被告成都实展行营销策划有限公司（以下简称实展行公司）、原审被告四川川实诚投商业管理有限公司（以下简称川实诚投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎炎公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王立成一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费、公告费等费用由王立成承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，鼎炎公司已按照约定向王立成完成了案涉商铺的交付。王立成签署租赁合同和鼎炎公司向王立成交付案涉商铺、王立成签署验收交接单时，案涉商铺均为相互贯通的整体，因此鼎炎公司所交付的商铺与合同约定一致，鼎炎公司已履行完商铺的交付义务，王立成在接收案涉商铺及签署交接单时对此予以确认。且鼎炎公司在交付商铺后，商铺的可利用空间发生变更属于鼎炎公司是否违反“适租义务”的审查范围，不能以交付后可利用空间发生变更而否认鼎炎公司交付案涉商铺以及王立成对案涉房屋的验收结果为合格的事实。二、一审法院认定王立成合法解约属于事实认定错误、法律适用错误。王立成在2019年6月9日首次联系鼎炎公司要求重新进场、变更免租期，在2019年8月30日第二次联系鼎炎公司以鼎炎公司未交付商铺，加盟即将过期等为由发出解除合同的通知，均未提及案涉商铺可利用空间发生变更。一审法院却以案涉商铺可利用空间发生变更为由，认定王立成享有解除权，其为合法解约。三、一审法院未查清案涉商铺可利用空间发生变更的时间，而认定从商铺交付之日起鼎炎公司构成违约，明显与事实不符，且王立成在租赁合同解除前，从未向鼎炎公司提出过因案涉商铺可利用空间发生变更导致合同目的不能实现而需要解除租赁合同。鼎炎公司在完成案涉商铺的交付后，商铺即由王立成经营管理，鼎炎公司无权再进入商铺内部，商铺内部可利用空间的变更，王立成作为实际控制人，应当在知晓后及时通知鼎炎公司，鼎炎公司若知晓就有义务排除妨害。但王立成在合同解除后才提出该事项，此时租赁关系不存在。因此，因王立成违法解除租赁合同，鼎炎公司无需退还履约保证金和租金，也无需赔偿物业费损失。王立成辩称，认可一审法院认定的事实，鼎炎公司上诉理由不成立，没有相应的事实和法律依据，请求维持原判。中新锦泰公司述称，认可一审法院认定的事实，请求依法裁判。实展行公司、川实诚投公司均未向本院提交陈述意见。王立成向一审法院起诉请求：1.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成返还租金163443元；2.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成返还履约保证金27241元；3.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成赔偿迟延退付租金及履约保证金的利息损失3954元（暂计算到2020年2月20日，以190684元为基数，按照银行同期贷款利率4.35%，自2019年8月30日计算至中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司退还为止）；4.判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带赔偿王立成损失171688元（包括设计费损失费17500元、物业费用损失23900元、卡尼尔经销合同损失128000元、增值服务费损失2288元）；5.判令由中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司承担本案诉讼费和保全费。本案一审审理过程中，王立成增加一项诉讼请求，请求判令中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司连带向王立成赔偿购买装修材料费用20000元。一审法院认定事实：2018年6月12日，中新锦泰公司（甲方）与实展行公司（乙方）签订《“洲际·亚洲湾”项目包销协议》，该协议约定包销项目位于成都市温江江浦路，包销范围为附件一《洲际亚洲湾地上商业房源表》、附件二《洲际亚洲湾地下车位情况表》（含产权车位、人防车位、机械车位及其他车位）所列的全部物业，甲方选定的100个车位除外。2018年6月13日，中新锦泰公司向实展行公司出具《洲际亚洲湾招商租赁委托书》，该委托书载明，中新锦泰公司将位于四川省成都市××建筑商业物业共计83061.93㎡［详见主合同及附加一（房源表）］，全权委托实展行公司进行招商租赁和商业运营管理事宜；委托期限自2018年6月13日至2020年8月12日。该委托书由中新锦泰公司和实展行公司分别加盖印章。2018年8月6日，实展行公司向鼎炎公司出具《授权委托书》，载明实展行公司作为成都市温江区光华大道三段江浦路288号洲际·亚洲湾项目的合法招商租赁代理机构，兹全权委托鼎炎公司全面负责项目物业的招商租赁代理工作，包括客户接待、宣传介绍、物业带看、合同签订、款项收取等工作；代理期限自本授权委托书出具之日起，至该项目物业招商租赁完毕之日止。2018年12月20日，鼎炎公司（甲方）与王立成（乙方）签订《商业物业租赁合同》，该合同约定甲方同意将坐落于成都市××层（门牌号：××、2、3、4号）商铺的商业物业出租给乙方使用，该物业建筑面积为544.81平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房产的平面图为准，租赁面积以开发商委托的测绘机构出具的实测面积为准）；甲方将该物业出租给乙方经营（类别：美发）用途，主要营业美容美发；租赁期限为8年，自2019年3月19日起至2027年3月18日止；前2年租金标准均为50元，从第3年起，每1年在前一年租金的基础上递增5%；在本合同签订当天，乙方须向甲方交纳27241元作为履约保证金。该合同第四条约定，该房屋约定在年月日（该处为空白，未注明具体交付日期）前交付使用。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；甲乙双方同意交付时间变动的，免租期及租期相应提前或顺延，双方互不承担违约责任；自房屋交付之日的次日起开始计算装修免租期与租赁期，装修免租期为120个日历天，自该商铺交付之日的次日起算；在该免租装修期内乙方无需交付租金，但仍需承担物业管理费、装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费以及装修和／或经营活动而产生的政府税费及其他费用。合同还约定，甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、实用性能、共用部位等均无异议；在交付租赁物时，双方应签署租赁物移交确认书予以确认。如乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内外装修（包括重新装修、外墙墙面装修）或增加设备的，应于施工前将设计图、材料、承建商等有关装修资料提交甲方及物业管理公司审核，必须取得甲方及物业管理公司的书面同意并订立书面协议后才能进行。同日，王立成分别向鼎炎公司转账100000元、向张贤伟转账90684元，合计190684元，用于支付租金及履约保证金。鼎炎公司于2018年12月21日向王立成出具收据两张，金额分别为27241元和163443元。2019年4月28日，王立成签署房屋验收交接单（4-2-202），该交接单载明验收项目土建部分墙面、地面、屋面，验收结果为合格。同日，王立成签署《装饰装修服务协议书》《装饰装修备案申请表》《装饰装修备案登记证》等。其中，根据鼎炎公司提供的《装饰装修备案申请表》记录了成都曲氏英联华物业服务有限公司（以下简称英联华物业公司）客户服务中心收取费用合计为19620.17元，含装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元、电表1800元、押金3000元、泄水费1200元。王立成向一审法院提供了英联华物业公司于2019年4月28日出具的收据三张，前两张分别载明装修履约保证金3000元，消防泄水费1200元，最后一张收据载明物业服务费6080.07元、装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元，共计19700元。王立成向案外人英联华物业公司转账支付了两笔费用，金额分别为19700元和1200元，均有银行POS凭证佐证。2019年6月9日，王立成向鼎炎公司发出《关于四栋××商家就入场情况说明及赔偿诉求》的函，提出因甲方原因导致该商铺迟迟无法交予其正常使用，自签约起已经近6个月，造成了王立成损失，并要求鼎炎公司予以赔偿。2019年8月30日，王立成向鼎炎公司发出《关于解除商业物业租赁合同》的通知，该通知内容：因鼎炎公司违反合同约定，未将商铺交付王立成进行经营，导致加盟的卡尼尔综合会所品牌时效即将过期、事先组建的团队成员离职，进而致使在租赁合同中的目的已无法实现，根据法律规定通知鼎炎公司，《商业物业租赁合同》于通知到达贵公司之日起终止，并要求退还履约保证金和租金，赔偿相关损失。2019年9月2日，鼎炎公司向王立成发出《关于解除商业物业租赁合同通知的回函》，载明鼎炎公司已收到王立成发出的《解除商业物业租赁合同通知》，表示鼎炎公司已于2019年3月19日前使商铺满足适租条件、交付条件，并通知你方入场，你方已在物业服务中心办理了相关手续，你方因自身业务与管理原因未及时入场装修，现你方向我司单方面提出解约请求，我司同意王立成提出的解约请求，但你方应当承担违约责任，我司收取的保证金不予退还，你方应支付违约金40862元，你方依据合同支付的租金不予退还。2019年11月29日，王立成就案涉房屋砌墙事情与鼎炎公司法定代表人黄海雯通过电话交涉。其中，王立成称：“……你们一直砌墙砌墙，砌了三次墙，一年的时间”；黄海雯称：“……砌墙是销售现场的事情……隔墙的事情把你进场时间延后了，你不应该找招商头上来了……你租赁是生效的，项目现场隔墙，隔墙耽误了时间该给你们补钱就补钱……。”一审法院另查明，2018年12月23日，王立成与案外人卡尼尔美业（武汉）科技有限公司签订《29.8万北斗七星》店经销合约，合约金为298000元，合约有效期自2018年12月23日起至2019年12月22日止。2019年12月19日，王立成与卡尼尔美业（武汉）科技有限公司签了《协商解除协议书》，解除了《29.8万北斗七星》店经销合约，并约定向王立成退款170000元。一审法院再查明，2020年3月27日，四川省成都市温江公证处出具《公证书》一份，该公证书对位于成都市温江区涌泉江浦路288号4栋2层××、2、3、4号商铺现状进行现场拍照、摄像，该公证书及拍摄的照片显示，案涉××、2、3、4号商铺在2020年1月3日上午存在隔墙。一审法院还查明，《商业物业租赁合同》约定的成都市××层（门牌号：××、2、3、4号）商铺即位于温江区，截至一审法庭辩论终结，该房屋登记的权利人为成都中新锦泰房地产开发有限公司，用途为商业。一审法院认定上述事实，有当事人一审的当庭陈述、“洲际·亚洲湾”项目包销协议、洲际亚洲湾招商租赁委托书、授权委托书、商业物业租赁合同、案涉房屋ＣＡＤ平面图、鼎炎公司收据、英联华物业公司专用收据及交通银行ＰＯＳ签购单、经销合约书、协商解除协议书、房屋验收交接单、装饰装修备案登记证、装饰装修服务协议书、装饰装修备案申请表、关于四栋××商家就入场情况说明及赔偿诉求、关于解除商业物业租赁合同的通知、关于解除商业物业租赁合同通知的回函、王立成与鼎炎公司法定代表人黄海雯的电话录音证据、成都市温江公证处出具的公证书、川（2019）温江区不动产权第0××0号产权证书等证据审核在卷。一审法院认为，一、本案争议焦点在于鼎炎公司交付案涉商铺是否符合约定。王立成与鼎炎公司签订的《商业物业租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同履行各自义务。本案中王立成在签订租赁合同后按约缴纳了租金和保证金，鼎炎公司也向王立成交付了案涉商铺。签订合同之时案涉商铺现状为一个相互贯通的整体商铺，门牌号为××层××、2、3、4号，这一事实有案涉房屋ＣＡＤ平面图佐证，且鼎炎公司和王立成均予以认可。而待王立成接收商铺后，该商铺被分割为互不相通的四个独立商铺，产权证上登记的门牌号变更为温江区xx4号、附xx5号、附xx6号、附xx7号。根据王立成提供的2019年11月29日与鼎炎公司法定代表人黄海雯的电话录音。黄海雯说到“……砌墙是销售现场的事情……隔墙的事情把你进场时间延后了，你不应该找招商头上来了……你租赁是生效的，项目现场隔墙，隔墙耽误了时间该给你们补钱就补钱……”，上述内容说明在王立成接收案涉商铺后，该商铺确实被隔墙且耽误了王立成进场装修的事实。根据《商业物业租赁合同》第四条第4段的约定，甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、实用性能、共用部位等均无异议。综合上述事实，案涉商铺由一个相互贯通的整体空间格局，变为完全独立的四个商铺，内部可利用空间发生重大变化，对王立成将其作为一间美容美发店整体进行装修构成重大影响，导致其虽然接收商铺但不能按计划进行装修，根据成都市温江公证处的公证文书，该状态一直持续到2020年3月27日（王立成向一审法院起诉后），故一审法院认定案涉商铺的交付不符合约定的可利用空间。二、关于案涉租赁合同是否已解除的问题。王立成于2019年8月30日向鼎炎公司发出解除合同的通知，主张案涉房屋迟迟未能交付进行经营，致使合同目的不能实现，宣布租赁合同自通知到达鼎炎公司时终止。虽然鼎炎公司在《关于解除商业物业租赁合同通知的回函》中表示其已在2019年3月19日前使商铺满足适租条件、交付条件，认为王立成以未交付租赁房屋为由解除合同系违约行为。但因案涉商铺存在结构格局的重大变化，导致王立成无法按事先拟定的方案进行装修并经营美容美发店，故王立成以不能实现合同目的为由解除双方签订的《商业物业租赁合同》，符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除条件，故对鼎炎公司辩称王立成系违约解除合同的意见一审法院不予采纳。本案王立成依法享有合同解除权，合同解除时间应自王立成解除合同的通知到达鼎炎公司时解除。本案中，王立成于2019年8月30日发出《关于解除商业物业租赁合同》的通知，虽无法查明到达中新锦泰公司、鼎炎公司、实展行公司、川实城投公司处的准确时间，但一审庭审中王立成与鼎炎公司均认可以2019年9月2日鼎炎公司回函时间为双方合同解除时间，故一审法院确认鼎炎公司与王立成签订的《商业物业租赁合同》于2019年9月2日已解除。三、关于本案责任主体问题，一审法院认定如下：（一）中新锦泰公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。根据原《中华人民共和国合同法》第四百条的规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的权益需要转委托的除外。”本案中，实展行公司接受中新锦泰公司就案涉房屋进行租赁事宜的委托后，应亲自处理委托事务，但实展行公司在未征得中新锦泰公司同意的情况下转委托鼎炎公司进行租赁，事后也未得到中新锦泰公司的追认，故中新锦泰公司不承担本案中的法律责任。（二）鼎炎公司和实展行公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。对此，鼎炎公司辩称其系受房屋所有人及实展行公司的委托，责任承担主体应是委托人。鼎炎公司为此提交了中新锦泰公司出具给实展行公司的《洲际亚洲湾招商租赁委托书》、实展行公司出具给鼎炎公司的《授权委托书》以及案外人与鼎炎公司签订的《商铺代租代管协议》《房地产出租居间协议》，拟证明鼎炎公司受实展行公司及房屋买受人的委托与王立成签订租赁合同，鼎炎公司与王立成签订的《商业物业租赁合同》责任承担主体应为实展行公司及房屋买受人。根据一审庭审查明的事实，案涉租赁房屋所有权人登记为中新锦泰公司，并非鼎炎公司主张的与其签订《商铺代租代管协议》中涉及的案外人，中新锦泰公司亦不认可鼎炎公司提出的案涉商铺已转卖的事实，并表示没有就案涉商铺与其他人签订买卖合同。且实展行公司在本案中亦未提供相关案外人的商品房买卖合同或其他证据，故案涉商铺的委托方为实展行公司。同时，王立成表示其在签订租赁合同时并不知道鼎炎公司与实展行公司就案涉房屋租赁事宜存在委托关系，鼎炎公司亦未提交证据证明签订租赁合同时已告知王立成鼎炎公司是受实展行公司的委托。根据原《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人……。”现因出租人原因不能保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，致使合同解除，鼎炎公司在案件审理过程中向王立成披露了委托人实展行公司，据此王立成可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利。经一审法院释明后，王立成表示其向受托人鼎炎公司主张权利，故一审法院依法确认鼎炎公司承担《商业物业租赁合同》解除后产生的相应法律责任。（三）川实诚投公司是否为案涉租赁合同法律责任的承担主体。根据本案审理查明的事实，案涉商铺租赁合同与川实诚投公司无关联，故川实诚投公司就案涉租赁合同关系产生的纠纷不承担相应责任。四、关于王立成主张的各项损失赔偿问题，一审法院认定如下：（一）关于王立成主张的返还租金163443元、履约保证金27241元及相应资金利息损失的问题。因鼎炎公司交付的商铺内部可利用空间发生重大变化，导致王立成无法及时进场装修并正常经营，不能实现订立租赁合同的目的，故王立成享有解除合同并要求出租方赔偿的权利。出租方应退还王立成交纳的全部租金、履约保证金，并自一审法院认定的合同解除之日的次日（即2019年9月3日）起，以未退还的租金和履约保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止。（二）关于王立成主张的赔偿卡尼尔经销合同损失的请求。王立成在与案外人签订298000元的经销合约，后又协议解除了经销合约，并约定退还170000元，现王立成主张其合同损失128000元，其应就具体损失提交证据予以证明。但因该经销合同尚未履行，王立成也未在举证期内提交发票等证据证明其实际损失，应承担举证不能的责任，故一审法院对王立成的该项请求不予支持。（三）关于王立成请求的装修设计费损失。王立成主张其支付了设计费17500元，但并未提供支付该笔费用的转账记录和相应发票，不能证明其实际损失，故一审法院对王立成要求赔偿17500元的设计费损失不予支持。（四）关于王立成主张的物业费用损失23900元的诉讼请求。王立成向一审法院提供了英联华物业公司于2019年4月28日出具的收据及银行POS凭证，王立成已向英联华物业公司交纳物业服务费6080.07元、装修管理费4358.40元、建渣清运费2724.05元、生活垃圾处理费6537.72元、消防泄水费1200元，共计20900元，该部分由物业公司收取的费用属于王立成为履行租赁合同而产生的损失费用，应由出租方进行赔偿。王立成提出的装修履约保证金3000元，系其保证装修过程中守约缴纳的费用，且属于可退还项目，不宜认定为因案涉租赁合同产生的实际损失，故对王立成要求鼎炎公司赔偿3000元的装修履约保证金的请求不予支持。（五）关于王立成请求的增值服务费2288元。因川实诚投公司并非本案租赁合同关系的相对方，王立成出示的向川实诚投公司支付的增值服务费收据不能证明与案涉租赁合同履行有关联性，不能证明该费用属于因租赁合同产生的实际损失，故一审法院对王立成请求的增值服务费2288元不予支持。（六）关于王立成请求的装修材料款20000元。王立成仅提交了一份向案外人转账20000元的转账记录，且王立成自述其并未进场装修，该证据不能直接证明系案涉房屋的装修材料款，不宜认定为案涉租赁合同产生的实际损失，故一审法院对王立成请求的装修材料款20000元不予支持。（七）关于诉讼费和保全费。本案未实际产生保全费，故一审法院不予支持。对于诉讼费，一审法院根据王立成所诉金额获得支持的比例进行分担。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第四百条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、鼎炎公司于判决生效之日起五日内返还王立成租金、履约保证金合计190684元及利息（该利息以190684元为基数自2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）；二、鼎炎公司于判决生效之日起五日内赔偿王立成支付的物业费用损失20900元；三、驳回王立成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3397元，由鼎炎公司负担1962元，由王立成负担1435元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，中新锦泰公司陈述为了将案涉房屋产权分割为四个，进行过砌墙分割房间。鼎炎公司陈述其在案涉租赁合同解除后才知道案涉房屋曾砌墙分割过房间。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是鼎炎公司是否应退还租金、履约保证金并赔偿相应的物业费损失。就争议焦点评述如下：首先，鼎炎公司作为出租人负有租赁物能够正常使用的义务。从本案查明的事实来看，案涉房屋原本为一个相互贯通的整体空间，为了分割办理所有权，相关人员对案涉房屋进行了砌墙分割。而办理产权需要经过行政机关审批确定，因此，在经过行政机关审批同意前，砌墙分割的状态极有可能一直存续，该状态必然导致王立成不能依约使用案涉房屋。故王立成有权解除合同。其次，在王立成因案涉房屋物理形态发生变化而不能依约使用案涉房屋并解除案涉租赁合同的情况下，王立成不应支付相应的租金或占有使用费，鼎炎公司亦应退还相应的履约保证金，故鼎炎公司应当将其收取的租金和履约保证金返还给王立成。同时，一审法院认定鼎炎公司应当于解除案涉租赁合同之日退还租金及履约保证金并从解除案涉租赁合同之次日起算相应的利息正确，本院予以确认。最后，如前所述，鼎炎公司出租的案涉房屋存在使用障碍，导致案涉租赁合同解除，鼎炎公司应当赔偿王立成的损失。王立成未能使用案涉房屋期间而支出的物业费应当属于王立成的损失，故一审法院认定鼎炎公司应当赔偿物业费损失正确，本院予以维持。综上所述，鼎炎公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4697元，由成都鼎炎商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　　何广智审判员　　赵　韬审判员　　王　果二〇二一年九月三日书记员　　曹成香 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