陈学梅、天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）皖1181民初3586号

• 案件编号

  （2021）皖1181民初3586号

• 案件名称

  陈学梅、天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  天长市人民法院

• 所属地区

  天长市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  陈学梅;天长市粤恒置业有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1181民初3586号原告:陈学梅,女,1967年8月4日生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：瞿康宁，安徽天道律师事务所律师。被告：天长市粤恒置业有限公司，住所地天长市广陵路南侧东二凤南路西侧嘉福国际商务大厦1907号，统一社会信用代码91341181MA2RX77Y7K。法定代表人：王庆建，该公司总经理。委托诉讼代理人：余健，男，1990年3月4日生，汉族，住安徽省金寨县，该公司员工。原告陈学梅与被告天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿康宁、被告天长市粤恒置业有限公司的委托诉讼代理人余健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学梅向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》;2、要求被告返还购房款221340元并支付利息(利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止);3、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2020年1月8日签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》,认购书就购买房屋的位置、面积、价格以及支付方式以及何时签订正式的《商品房买卖合同》作出了明确的约定【约定:购买的房屋位置为天长恒大湖山半岛17幢1201室;价款为737700元;定金2万元;付款方式:分期付款(2020年1月10日前支付首期房款53780元,并签署《商品房买卖合同》,于2020年4月7日前付清73780元,2020年7月7日前付清73780元…)】。认购书签订后,原告按约给付了定金2万元以及首期房款53780元、第二期房款73780元以及第三期房款73780元,总计221340元。根据认购书的约定,在缴纳首期房款后,需签订正式的商品房买卖合同,故双方签订的认购书系预约合同。因当时购房时,恒大集团承诺无理由退房,原告符合无理由退房的条件。现双方就签订正式的商品房买卖合同不能达成一致意见,原告要求解除认购书,返还购房款221340元有事实和法律依据。故诉至法院,请求法院依法作出判决。被告天长市粤恒置业有限公司辩称，一、未签订《商品房买卖合同》主要是因为原告并不要求签署。被告没有不签订《商品房买卖合同》的故意性。1.未签订《商品房买卖合同》有利于原告在两年期内变更更名、进行投资，原告选择采用两年分期的支付方式，就是为了在两年期限内方便办理更名。为促进交易，被告对两年分期付款方式的业主提出不签署《商品房买卖合同》的要求进行认可，并且在两年分期内配合业主进行更名，即原告在此期间可以另买、变更实际购买人等事由进行更名。对此更有利于原告的投资。根据所有购房交易习惯，支付首付款的同时会签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一旦签订，没有法定事由和法定程序，是无法办理更名的。2.根据《商品房买卖合同》范本，逾期付款的违约责任为已交房款的10%向被告承担违约责任。故如签订《商品房买卖合同》，该违约责任条款对原告更苛刻，对被告更为有利，被告无不签订的理由。3.原告并没有提出证据证明其已经督促被告签订《商品房买卖合同》而被告拒绝与其签署的情形。其次，假设不签订《商品房买卖合同》是被告缘故，原告完全可在付首付款当日或者在合理期限内要求被告配合签订《商品房买卖合同》，而实际上，被告也可以与原告签署《商品房买卖合同》，认购书目的仍能实现。双方之前的商品房认购书可以继续履行而不是履行不能。4.签订《商品房买卖合同》并非被告单方可实施的行为，而是双务行为。双方到目前及以后任何时候，均可签订合同，认购书中约定的内容仍能履行，原告诉请认购书目的无法实现的理由不能成立。二、原告未按照认购书约定履行分期付款义务存在违约行为，未签商品房买卖合同为原告不要求签署，若法院最终判决解除认购书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及定金罚则之规定，原告已交付定金20000元被告有权不予退还。三、被告为销售案涉房屋支付给推荐人佣金奖励14756元和销售员现金奖励5000元。该费用属于被告的实际损失，现因原告原因导致认购书被解除，原告应当赔偿被告的支付该佣金的实际损失。因此，若法院最终判决解除认购书，被告最终返还原告的购房款中应扣除定金20000元和给予原告的恒房通佣金奖励14756元、销售员现金奖励5000元，且无需支付利息。另退还房款也应以原告实际缴纳房款为准，原告实际缴纳房款为221340元（包含定金）。陈学梅为支持其主张，提供了以下证据：证据一、原告身份证复印件一份。证明原告基本信息及主体适格。证据二、被告企业信息复印件一份。证明被告基本信息及主体适格。证据三、《天长市恒大湖山半岛商品房认购书》一份。证明原告就涉案房产已经签订了预约合同，并且就涉案房产位置、面积、价格以及支付方式作出了明确的约定。证据四、收款收据3份。证明原告按约履行了相关合同义务缴纳房款221340元，被告不按照认购书约定与其签订正式的《商品房买卖合同》。天长市粤恒置业有限公司的质证意见：对证据一、二、三的三性均无无异议。对证据四真实性无异议，证明目的不认可。未签订商品房买卖合同原因是原告没有要求与被告签署。天长市粤恒置业有限公司提供了以下证据：恒房通系统支付佣金截图一张。证明为销售涉案房屋，被告给与推荐人佣金奖励14756元，该损失为被告的实际损失。陈学梅的质证意见：该证据系被告单方制作，与本案没有关联性，且是公司内部行为与本案无关，原告不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年1月8日,原告陈学梅与被告天长市粤恒置业有限公司签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》一份,原告向被告认购天长恒大湖山半岛楼盘17幢1201单元,该商品房建筑面积共103.6平米,总金额为737799元,原告于本认购书签订时支付定金2万元。双方还约定原告于2020年1月10日前支付首期房款53780元,并签署《商品房买卖合同》,于2020年4月7日前付清73780元,于2020年7月7日前付清73780元…余款2021年7月7日前付清。认购书签订后,原告按约给付了定金2万元以及首期房款53780元、第二期房款73780元以及第三期房款73780元,总计221340元。被告向原告出具了《收款收据》。此后，原告未再按照认购书约定的时间付款。现原告认为其已经按照约定履行了付款义务,但是被告并未在约定的时间内与原告签订《商品房买卖合同》，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。故依法提起诉讼,请求法院判如所求。本院认为：一、原告陈学梅与被告天长市粤恒置业有限公司于2020年1月8日签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,各方当事人理应依法履行。二、原告按照认购书的约定截至2020年7月6日已经向被告交纳购房款221340元（含定金20000元）的事实，被告当庭认可，本院依法予以确认。三、签订《商品房买卖合同》系双务行为，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，原告诉称系因被告拒绝签订，被告对此不予认可，原告提供的证据也不足以证明系被告拒绝签订，对此，本院对原告的主张依法不予采纳。四、原告现向本院提起诉讼，要求与被告解除《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。被告庭审中同意与原告解除认购书，但要求扣除定金20000元及被告已经支付给恒房通佣金14756元、销售员现金奖励5000元。原告庭审中同意被告扣除定金20000元后返还其余购房款，并表示不再要求被告承担购房款利息，对此本院予以采纳。对被告提出的扣除已经支付给恒房通佣金14756元、销售员现金奖励5000元的辩解，因被告的辩解缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈学梅与被告天长市粤恒置业有限公司签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。二、被告天长市粤恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈学梅购房款201340元。三、驳回原告陈学梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，减半收取2310元，由原告陈学梅负担209元，被告天长市粤恒置业有限公司负担2101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员　　李锦章二〇二一年九月二日书记员　　时　彪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 马 克 数 据 网