郑梅芳、阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4305号

• 案件编号

  （2021）新01民终4305号

• 案件名称

  郑梅芳、阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  郑梅芳;阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4305号上诉人（原审原告）：郑梅芳，女，1979年11月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。        委托诉讼代理人：李多成（系郑梅芳丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。        被上诉人（原审被告）：阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）通安南路1999号阳光恒昌万象天地商务公园1-1办公楼三楼。        法定代表人：邢鹰，该公司总经理。        委托诉讼代理人：赵向伟，新疆天阳律师事务所律师。        上诉人郑梅芳因与被上诉人阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司（以下简称恒昌地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后依法组成合议庭，于2021年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人郑梅芳的委托诉讼代理人李多成、被上诉人恒昌地产公司的委托诉讼代理人赵向伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        郑梅芳上诉请求：判令恒昌地产公司向我支付逾期交房的违约金46，734.45元。事实和理由：我在一审中提交的证据足以证明恒昌地产公司违约。我与恒昌地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示。我已于2017年9月21日前付清了房屋首付款126，802元，余款125，000元向银行申请按揭贷款，也已审核通过。合同约定恒昌地产公司应在2018年9月30日前交付涉案房屋，但在一审法庭辩论终结前，恒昌地产公司仍然未向我交付涉案房屋。恒昌地产公司发布公告的日期不能视为我收房的日期。2018年11月4日早上，我去恒昌地产公司办理入住时，工作人员问我有没有入住通知单，我说没有；工作人员在电脑里也查不到我的信息，后来工作人员打电话给恒昌地产公司领导核实，告知因我与恒昌地产公司有债务纠纷，所以办不了入住。2018年11月4日、5日我与李多成共三次前往恒昌地产公司，要求办理入住手续，恒昌地产公司均以尾款未结清为由，拒绝向我交房。经一审法院协调，恒昌地产公司才于2021年5月25日向我交付了涉案房屋，但由于恒昌地产公司始终不愿意给我提供涉案房屋的入住通知单，此时恒昌地产公司是在没有向我提供涉案房屋入住通知单的情况下，与物业工作人员协商后才能办理的入住手续。故，恒昌地产公司存在违约，其应承担违约责任。按合同约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起出卖人，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”251，802元×0.02％×928天（2018年11月4日到2021年5月24日），违约金应为46，734.45元。综上，请求二审法院改判，支持我的上诉请求。        恒昌地产公司辩称：郑梅芳因自身原因未能在我公司通知其的七日内办理房屋交付手续，依据双方签订《商品房预售合同》约定，应视为我公司按通知之日已交付房屋。郑梅芳要求我公司支付逾期交房违约金的上诉请求，不能成立。郑梅芳从一审至二审，一直陈述我公司以房屋尾款未结清为由拒绝交房的情况不属实。郑梅芳购房款于入住通知前已经交清，我公司对此事实一直是认可的，从未以未结清房款为由拒绝交房，而郑梅芳未办理交房手续的原因是其接到入住通知是在10月份，其不想承担暖气费和物业费，是因其自身原因未办理入住。综上，郑梅芳要求我公司支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回郑梅芳的上诉请求，维持原判。        郑梅芳向一审法院起诉请求：1．判令恒昌地产公司继续履行合同义务交付房屋（在一审审理中，恒昌地产公司已将案涉房屋交付郑梅芳，郑梅芳遂撤回该项诉讼请求）；2．判令恒昌地产公司向郑梅芳支付逾期交房违约金，从2018年11月4日至实际交付房屋之日止，按合同约定的总房款按日支付万分之二的违约金。        一审法院认定事实：2017年9月21日，郑梅芳与恒昌地产公司签订《商品房预售合同》，约定：恒昌地产公司将自己开发的位于乌鲁木齐市高新区（新市区）房屋出让给郑梅芳，房屋建筑面积为46.63平方米，房价款为每平方米5，400元，共计251，802元。郑梅芳于2017年9月21日前付清总房款的50％的首付款126，802元，余款125，000元向银行申请按揭贷款。恒昌地产公司应于2018年9月30日前向郑梅芳交付房屋。如恒昌地产公司逾期超过180日后未能交付房屋，郑梅芳有权解除合同；郑梅芳解除合同的，恒昌地产公司应自郑梅芳解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。郑梅芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒昌地产公司按日向郑梅芳支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，恒昌地产公司应当书面通知郑梅芳办理交付手续。由于郑梅芳原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：郑梅芳在接到入住通知（恒昌地产公司的电话通知或短信通知或微信通知或书面通知或媒体公告或恒昌地产公司网站公告或小区公告通知）后，应在7日内办理交付手续，如未来办理交付手续的视为恒昌地产公司按通知之日已交付使用，郑梅芳应承担交付之日起产生的所有费用以及一切法律责任，恒昌地产公司委托新疆阳光恒昌物业服务有限责任公司办理入住手续，并收取相关费用。一审庭审中，双方均认可郑梅芳已将案涉房屋的全部房价款交清。2018年10月15日，恒昌地产公司在乌鲁木齐晚报发布《入住通知》，内容为：尊敬的业主：由恒昌地产公司开发的位于乌市新市区的项目1-8号楼，现已通过五方验收，请于2018年10月30日起到1号楼105号、106号门面办理入住手续，请业主本人携带以下证件和资料原件及复印件各一份1．身份证、2．购房合同、3．契税发票、4．维修基金发票、5．购房交款收据，按照下列具体时间前来办理（4号楼于11月4号办理）。一审庭审中，郑梅芳称收到了恒昌地产公司发送的办理入住手续的通知，但恒昌地产公司未向其交房的原因是因为自己与恒昌地产公司之间还有装修的纠纷，郑梅芳欠恒昌地产公司装修公司的钱。2018年11月27日，郑梅芳给恒昌地产公司发送催告函，内容为：恒昌地产公司：您好，感谢您对本人的支持。郑梅芳于2017年8月4日购买恒昌地产公司开发的位于乌鲁木齐市新市区的房屋。郑梅芳与恒昌地产公司签署了商品房预售合同，合同编号：XXXXXX，房屋代码：XXXXXX，郑梅芳于2017年9月21日前付清了总房款的50％首付款126，802元，余款125，000元向银行申请按揭贷款。申请审核已经通过，贷款期限为10年，每月向银行支付本金和利息合计为1，380.24元，郑梅芳契税和房屋维修基金已按时交纳，郑梅芳与恒昌地产公司签订的《商品房预售合同》约定于2018年9月30日前交付房子，由于恒昌地产公司单方原因房屋推迟于2018年11月4日交付，郑梅芳接到通知于2018年11月4日前往恒昌地产公司办理入住手续，房屋公司以尾款没有交完为由拒绝交房，郑梅芳未欠恒昌地产公司交付房屋，如不按《商品房预售合同》约定向郑梅芳交房，郑梅芳将向法院提起诉讼要求向郑梅芳交房，要求恒昌地产公司赔偿自约定之日（2018年11月4日）至房屋交房日期间产生的暖气费、物业费、郑梅芳在外住宿产生的费用。因房屋未交付，装修推迟、物价上涨和人工工资上涨由恒昌地产公司承担。特此函告以快递邮寄给恒昌地产公司销售顾问（隆燕）及微信告知。一审庭审中，郑梅芳提交了两份顺丰速运的运单复印件，以上运单既无法看清是否存有签字，运单号也无法查询物流记录。一审庭审后，经一审法院协调，恒昌地产公司已将案涉房屋交付给郑梅芳。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑梅芳要求恒昌地产公司承担逾期交房违约金的前提是郑梅芳有证据证明由于恒昌地产公司的原因未能交房。从郑梅芳提交的证据及庭审中的陈述来看，郑梅芳认为恒昌地产公司存有违约责任的事实为：1．恒昌地产公司以郑梅芳未交完尾款为由拒绝交房，郑梅芳给恒昌地产公司发送的催告函中提到前述事实；2．双方之间存在纠纷，恒昌地产公司未能给郑梅芳交房，这在郑梅芳提交的录音3段、郑梅芳的一审陈述和庭审中有记载。但一是郑梅芳给恒昌地产公司发送的催告函，仅是郑梅芳的陈述，恒昌地产公司是否认可郑梅芳陈述的事实，没有证据证实；该催告函是否已经交付给恒昌地产公司，一审法院依据郑梅芳提交的运单无法查实；二是郑梅芳提交的录音中不论对方是谁，都无法明确郑梅芳提出的因为恒昌地产公司原因未能交房的事实，里面的工作人员仅是在说需要汇报领导，之后的情况无证据证实。因此，一审法院无法区分清楚未能交房究竟是郑梅芳自己的原因，还是恒昌地产公司的原因造成的，在2018年11月4日、5日之后（按照双方合同约定，办理入住手续应在恒昌地产公司发布入住通知后7日内）郑梅芳再未提供证据证明自己曾找过恒昌地产公司要求办理入住手续，故一审法院对郑梅芳要求恒昌地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回郑梅芳的诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒昌地产公司在二审期间未提交新证据。郑梅芳在二审期间提交以下证据：1．告知函1份，2．法院判决书2份，以上证据共同证明郑梅芳已经付清房款，但恒昌地产公司以购房款未付清为由，拒绝交付房屋。恒昌地产公司对郑梅芳提交的上述证据真实性予以认可，对关联性不予认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。另，本院结合案件事实对郑梅芳在一审中提交的录音3段的真实性、合法性、关联性均予以确认。        一审庭审中，郑梅芳称恒昌地产公司未向其交房的原因是因其与阳光恒昌建筑装饰工程有限公司之间存在借贷纠纷，郑梅芳仍欠阳光恒昌建筑装饰工程有限公司的钱款。一审法院对该项事实记录及表述有误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。        本院查明2017年9月20日，阳光恒昌建筑装饰工程有限公司与郑梅芳、李多成签订《借款协议》，协议约定：郑梅芳向阳光恒昌建筑装饰工程有限公司借款100，000元；郑梅芳承诺在2018年2月3日、2018年8月3日、2019年2月3日、2019年8月3日前分别偿还25，000元；李多成作为连带责任保证人签名。合同签订后，阳光恒昌建筑装饰工程有限公司向郑梅芳出借100，000元。同日，郑梅芳向阳光恒昌建筑装饰工程有限公司出具借据，借据载明收到借款100，000元。郑梅芳分别于2018年2月3日、2019年2月1日向阳光恒昌建筑装饰工程有限公司偿还借款25，000元，共计50，000元。由恒昌地产公司向郑梅芳出具收条。之后，郑梅芳未偿还2018年8月3日和2019年8月3日应当偿还的借款。2019年8月1日，阳光恒昌建筑装饰工程有限公司将郑梅芳、李多成起诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院；2019年12月6日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院判决后郑梅芳、李多成不服一审判决上诉至本院；2020年6月9日，本院判决：一、维持郑梅芳偿还阳光恒昌建筑装饰工程有限公司借款50，000元；李多成对郑梅芳应偿还阳光恒昌建筑装饰工程有限公司借款及利息承担连带清偿责；二、变更郑梅芳支付阳光恒昌建筑装饰工程有限公司利息1，861.64元。该案庭审调查中，当事人均认可案涉借款关系系因郑梅芳、李多成向恒昌地产公司购房时首付不充足，阳光恒昌建筑装饰工程有限公司作为恒昌地产公司的关联公司向郑梅芳、李多成出借款项以供其支付首付、办理按揭的等事宜。另，2019年7月31日，阳光恒昌建筑装饰工程有限公司将其对郑梅芳、李多成的上述债权，转让给恒昌地产公司，并通过告知函的形式通知郑梅芳、李多成。        本院认为，郑梅芳与恒昌地产公司的纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案的争议焦点为：案涉房屋有无逾期交付，以及逾期交付的原因是什么。围绕郑梅芳的上诉意见及恒昌地产公司的答辩意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：        关于涉案房屋有无逾期交付的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。郑梅芳与恒昌地产公司签订的《商品房预售合同》约定，恒昌地产公司应于2018年9月30日前向郑梅芳交付涉案房屋；但直到2021年5月25日，经一审法院协调，恒昌地产公司才将案涉房屋交付给郑梅芳。即涉案房屋确存在逾期交付的问题。        关于逾期交付的原因。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。首先，郑梅芳在一审提交的录音3段，证明郑梅芳曾向恒昌地产公司主张要求向其交付涉案房屋。其次，郑梅芳在二审提交的告知函1份与判决书2份，证明郑梅芳与恒昌地产公司、阳光恒昌建筑装饰工程有限公司间因涉案房屋，确存在借贷纠纷。再结合本院查明的另案事实，郑梅芳诉称恒昌地产公司不向其交付涉案房屋的理由具有高度盖然性。恒昌地产公司辩称郑梅芳因不想承担暖气费和物业费而未办理入住，但双方合同约定的交房日期（2018年9月30日）至郑梅芳起诉至法院（2021年4月16日）的时间已超过1年。另，恒昌地产公司在一审中提交的《办理入住通知书》，证明其曾向涉案房屋所在楼栋的其他住户发放过《办理入住通知书》，但并未举证证明曾向郑梅芳发放过该《办理入住通知书》。故，恒昌地产公司没有证据证明其反驳郑梅芳诉求的事实，应承担相应不利后果。综上，本院对郑梅芳诉称恒昌地产公司拒绝向其交房的事实予以确认。因恒昌地产公司未能按合同约定履行交付房屋的义务，恒昌地产公司应按照合同约定承担违约责任，郑梅芳主张由恒昌地产公司承担2018年11月4日到2021年5月24日的逾期交付房屋违约金46，734.45元（251，802元×0.02％×928天）的上诉请求成立，本院予以支持。        综上所述，郑梅芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初4713号民事判决；        二、阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司给付郑梅芳逾期交房违约金46，734.45元。        以上款项，阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审争议标的298，737.89元，给付标的46，734.45元，占请求标的的15.64％，一审应收案件受理费5，781.07元，减半收取2，890.53元（郑梅芳已预交2，538.51元），由郑梅芳承担84.36％即2，438.45元，由阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司负担15.64％即452.08元。二审案件受理968.36元（郑梅芳已预交），由阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    余刚审判员    金爱民审判员    杨扬二〇二一年九月二十二日书记员    杨海鵾>>  来自马克数据网