沈成蓉、绵阳市博杰实业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川0724民初1955号

• 案件编号

  （2021）川0724民初1955号

• 案件名称

  沈成蓉、绵阳市博杰实业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  绵阳市安州区人民法院

• 所属地区

  绵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  沈成蓉;绵阳市博杰实业有限公司;四川众益清算事务所有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0724民初1955号原告：沈成蓉，女，1971年5月5日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。委托诉讼代理人：冯罗延，四川兴睿峰（绵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄应军，四川兴睿峰（绵阳）律师事务所律师。被告：绵阳市博杰实业有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇滨河水路，统一社会信用代码：915107240541134490。法定代表人：王英，系公司董事长。管理人：四川众益清算事务所有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区油坊街9号盛鑫苑2幢1-5-B，统一社会信用代码：915107037958247153。法定代表人：陈利云，系公司总经理。委托诉讼代理人：范鹏飞，四川川北律师事务所律师。被告：四川众益清算事务所有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区油坊街9号盛鑫苑2幢1-5-B，统一社会信用代码：915107037958247153。法定代表人：陈利云，系公司总经理。原告沈成蓉与被告绵阳市博杰实业有限公司（以下简称：博杰公司）、四川众益清算事务所有限公司（以下简称：众益清算公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月3日公开开庭进行了审理。原告沈成蓉委托诉讼代理人冯罗延，被告博杰公司委托诉讼代理人范鹏飞、众益清算公司法定代表人陈利云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈成蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告博杰公司向原告交付案涉商铺并办理过户登记，由被告众益清算公司协助；2.判令博杰公司向原告支付逾期交房违约金直至实际交付之日止，剩余房款从中抵扣，逾期交房违约金暂-计2021年6月9日，为11,842,246.84元，抵扣剩余房款3,149,293.00元后，为8,692,953.84元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年9月8日，原告与二被告签订了《融资销售协议》，约定由原告以33,000,000.00元购买位于“水韵风情一条街”项目Ⅰ标段（A.C组团）合计3874.37㎡的商铺，原告分批付款，被告博杰公司应在2019年6月1日前交房，若逾期未交，博杰公司按原告已付款的1.8%/月向原告支付违约金。协议签订后，原告按照协议约定向博杰公司支付了29,700,000.00元（剩余房款3,300,000.00元，实际为3,149,293.00元，约定在办理不动产权证书时付清），但是被告未按照协议约定在2019年6月1日前向原告交付房屋。另，2020年11月14日期间，被告博杰公司与原告指定的第三人签订了其中价值4,574,615.00元商铺的《商品房买卖合同》并交付了该部分商铺，但是，剩余商铺至今均未交付。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告博杰公司辩称，针对第一项诉讼请求，被告认为条件不成就，1.按照融资销售协议第3条第4款的约定，在原告付清了剩余融资款的下办理不动产证和过户；2.被告是破产重整企业，涉及产权证办理统一进行，目前管理人与不动产部门协调好时间再统一办理；3.原告购买的门面众多，按照融资销售协议，最后一页备注原告涉及的产权证办理需要更名，原告的门面转让以更名的方式进行，被告按照原告要求进行了部分门面的更名销售，根据销售合同约定办理产权证的时间是720天，原告在时间没有到的情况下且没有付清余款要求办理产权过户不符合双方约定，该诉讼请求在目前条件下不成就，请求驳回。针对第二项诉讼请求，原告主张同样不能成立，理由是被告在具备交房条件时，已经将全部门面移交给了原告，原告的门面通过商管公司进行了租赁使用，原告对此知情，且原告也按照与被告的约定销售了6套门面，进行了转让，在房屋交房后的2020年11月6日，原告申请将先前购买的门面进行变更登记形式销售，2021年4月29日原告向被告申请要求对其所有房屋当中没有更名部分进行自主经营并要求被告免收车位费、物管费，原告申请充分证明原告接收了被告移交的全部资产，原告再以具体交房请求支付违约金不符合本案实际情况，其诉讼请求不具有合法性、正当性，请求驳回。被告众益清算公司辩称，1.同意被告博杰公司的辩称意见；2.原告起诉被告众益清算公司主体不适格，众益清算公司不是本案当事人，博杰公司进入破产重整，众益清算公司只有监督义务，没有协助义务，请求驳回对众益清算公司的诉请。经审理查明：2018年9月8日，被告博杰公司（甲方）与原告沈成蓉（乙方）、被告博杰公司管理人（丙方）签订《融资销售协议》，三方就“水韵风情一条街”项目部分房源融资销售事宜达成一致意见，确认了融资销售房源位置及价格，最终融资销售商铺建筑面积3874.37㎡，房屋实际成交金额为3300万元，三方还约定了付款方式：1.甲乙丙三方于2018年9月8日签订本协议，2018年9月10日乙方即支付给甲方50万元融资购房定金，该日甲方收到定金后本协议即生效；2.在2018年9月15日之前乙方必须支付给甲方总融资款的80%（含定金），即2640万元；3.在甲方办理完预售许可证后，即通知乙方签订《商品房买卖合同》，在签订合同时，乙方支付给甲方总融资款的10%，即330万元；4.剩余的10%融资款，在办理不动产权证时一次付清……。关于交房日期的约定：双方约定除不可抗力因素外，甲方在2019年6月1日前交房，若逾期未交，甲方同意按乙方已付款的1.8%/月支付乙方利息。甲乙丙三方的权利与义务：1.甲方必须按照本协议规定的用途使用房款，不得挪作他用，不得用房款进行违法活动，并按照本协议办理有关手续。2.乙方应当按期足额将所购房款款项交付给丙方账户，并承诺其所购之商铺的招商招租服从甲方统一的招商运作及业态安排。3.丙方监督甲方按照本协议约定履行义务，并按照本协议约定协助办理有关法律手续。三方还对违约责任、协议的变更或解除、解决合同纠纷的方式等进行了约定，同时在该《协议》上备注“甲方同意乙方在签订正式的《商品房买卖合同》更名”字样。《协议》签订后，原告沈成蓉支付了共计2970万元的购房款，博杰公司管理人向沈成蓉出具金额为2640万元和330万元的《收据》两份。另查明，2019年1月5日，本院作出《公告》，载明：1.绵阳市博杰实业有限公司重整是依据法律规定进行的，“水韵风情一条街”（洋马路）楼盘继续修建并公开销售符合法律规定。2.“水韵风情一条街”（洋马路）楼盘已取得合法有效的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等，证件齐全。3.“水韵风情一条街”（洋马路）楼盘的购房者购房后，绵阳市博杰实业有限公司在管理人的监督下将按期交房，并按照法律的规定办理不动产登记证。4.“水韵风情一条街”（洋马路）楼盘的购房者合法权益依法受法律保护。再查明，原告沈成蓉购买商铺为Ａ1＃一楼整层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124，Ｃ2××××301、302、303、304、四楼401，Ｃ3××××203、204、205、206、207、三楼301、302、303、304、305、四楼401、402。2020年11月14日，原告沈成蓉向博杰公司提出《关于网签的申请》，要求将融资购房协议中部分商铺（Ｃ2-401、Ｃ3-401、Ｃ3-402、Ａ1-101、Ａ1-123、Ａ1-124）签约至指定人名下，该《申请》载明：同意。但原融资购房款是开具了总购房款收据的，而网签备案须有每套房的购房收据。因此，本次网签6套房源的房款收据票开具后暂时由博杰保留，待沈成蓉融资购房协议中其他房款都处理好时，沈成蓉返回原购房收据总票，换网签合同每套分票，后相关购买人与博杰公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉Ｃ2-401、Ｃ3-401、Ｃ3-402、Ａ1-101、Ａ1-123、Ａ1-124商铺。2019年6月，成都环亚恒基商业管理有限公司与陈志、唐博、付强等分别签订《洋马路商铺房屋租赁合同》，将案涉Ｃ2-107、Ｃ2-108、Ｃ2-109、Ｃ2-110等房屋出租。上述事实有原告身份证复印件、被告博杰公司企业信息复印件、被告众益清算公司营业执照、（2015）安民破字第2号民事裁定书、（2015）安民破字第2-1号决定书、《融资销售协议》、《收据》、《公告》、《洋马路商铺房屋租赁合同》、法庭审理笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告沈成蓉要求被告博杰公司交付案涉商铺并办理过户登记，同时要求被告众益清算公司予以协助，对此本院评述如下：第一，沈成蓉与博杰公司、博杰公司管理人签订《融资销售协议》系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规则，该《融资销售协议》合法有效，但《融资销售协议》的性质不能等同于商品房买卖合同，甚至不能等同于商品房预售合同。第二，因商品房包括案涉商铺的买卖，均需签订在相关行政管理部门备案的商品房买卖（预售）合同，从庭审查明的事实来看，《融资销售协议》签订于2018年9月8日，而案涉房屋于2018年9月30日才取得《商品房预售许可证》，原告与被告博杰公司并未签订商品房买卖合同，故原告主张按照《融资销售协议》第五条“甲方在2019年6月1日前交房”的约定履行，显然于法无据，该项诉讼请求本院不予支持。关于原告沈成蓉要求被告众益清算公司协助办理过户登记，因前项诉讼请求不予支持，在此不再赘述。对于原告沈成蓉主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院评析如下：第一，如前所述，沈成蓉主张按照《融资销售协议》约定的交房时间2019年6月1日起计算违约金，但《融资销售协议》并不等同于商品房买卖合同，该主张无事实和法律依据。第二，《融资销售协议》备注中载明“甲方同意乙方在签订正式的《商品房买卖合同》前更名，结合博杰公司与案外人朱艳华、蔡建文、孔亚娇等签订的《商品房买卖合同》，原告沈成蓉在与博杰公司签订正式的《商品房买卖合同》前，将部分商铺转卖给了上述案外人，案涉商铺均是同一批次修建完工并取得预售许可证，案外人购买取得了部分商铺且交由第三方公司经营管理，应视为案涉商铺已经交付，沈成蓉未与博杰公司签订《商品房买卖合同》是为规避相关税费，并非博杰公司意愿，故原告沈成蓉的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告沈成蓉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,325.00元，由原告沈成蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员　　刘　伟二〇二一年九月七日法官助理　　孙　洋书 记 员　　王钲皓 马 克 数 据 网