巴州宝瑞企业管理有限公司、刘婷婷房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新28民终908号

• 案件编号

  （2021）新28民终908号

• 案件名称

  巴州宝瑞企业管理有限公司、刘婷婷房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/20 0:00:00

• 当事人

  巴州宝瑞企业管理有限公司;刘婷婷

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终908号上诉人（原审原告）：巴州宝瑞企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道6号凯旋公馆销售中心二楼。        法定代表人：杨光焰，经理。        委托诉讼代理人：张彭**，新疆阳光律师事务所        上诉人（原审被告）：刘婷婷，女，1990年1月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。        委托诉讼代理人：黄鹏，男，汉族，住石化大道丝路华庭9号楼3单元202室，系刘婷婷丈夫。        原审第三人：朱宣谕，女，1981年8月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        委托诉讼代理人：张彦军，新疆同明律师事务所律师。        上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司与上诉人刘婷婷、原审第三人朱宣谕房屋租赁合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2021）新2801民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司的委托诉讼代理人张彭**，上诉人刘婷婷的委托诉讼代理人黄鹏到庭参加诉讼，原审第三人朱宣谕经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。        巴州宝瑞企业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销库尔勒市人民法院作出的（2021）新2801民初629号民事判决书二项，依法改判上诉人向被上诉人支付租赁费35，825元，商业管理费1，885.5元，律师费4，000元，共计41，710.5元。2、一审、二审诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人应当向上诉人支付租金及商业服务。（1）本案是上诉人与被上诉人之间签订《商业租赁及商业服务合同》，根据合同相对性原则，向上诉人履行义务的是上诉人刘婷婷，与原审第三人没有任何关系，故一审法院以第三人的答辩意见作为本案的定案依据错误。（2）本案，上诉人刘婷婷在未经上诉人同意的情况下转租，在上诉人刘婷婷逾期支付租金后，上诉人通过各种方式联系刘婷婷支付租金，但始终联系不上，所以才进行了上锁行为。上诉人的上锁行为不是解除合同的行为，而是在无法联系上诉人刘婷婷，以免租赁的商铺内的财产丢失，才不得已上锁也是希望刘婷婷能够主动联系上诉人来解决租金的方法。一审法院认为上诉人的上锁行为致使合同目的无法实行的根本原因，实际上使合同目的无法实现的原因是被上诉人未经允许私自转租，逾期支付租金，上诉人无法联系上被上诉人。故一审法院没有查清上诉人与被上诉人之间的事实。（3）第三人在2019年8月中旬起诉被告要求被上诉人返还转让返还款时，上诉人巴州宝瑞作为第三人参加庭审，当庭表示如果上诉人刘婷婷和第三人朱渲谕如都不想租赁商铺，尽快将商铺返还给上诉人，以免扩大损失，上诉人在这次庭审后，也与上诉人刘婷婷丈夫沟通，尽快将商铺返还，刘婷婷丈夫表示先等案子结束，如果他败诉，他会将欠缴的租金支付完毕，后第三人朱渲渝撤诉。第三人朱渲渝因转租合同纠纷又向法院起诉，巴州宝瑞作为第三人参加一审、二审庭审，在两次庭审中，巴州宝瑞均向两人表示将商铺返还给巴州巴瑞，如因两人不交商铺扩大的损失由两人承担，但两人置之不理。在2020年10月终审判决生效，巴州宝瑞向被告及商铺送达了催缴通知书及解除通知书，刘婷婷在收到后将通知书又邮寄给朱渲渝。从上诉人的多次通知返还商铺，支付租金来看，被上诉人一直不履行合同义务，是导致本案的原因。4、被上诉人和第三人在转租合同纠纷中，向法庭说明了店铺里有电脑、字画和相关装修，被上诉人既不向上诉人解除合同又不返还商铺，且商铺中有贵重物品，上诉人不敢自行处置。综上所述，上诉人是与被上诉人签订的租赁合同，与第三人无关，上诉人无法联系到被上诉人，被上诉人转租，是本案合同无法继续履行的原因。上诉人以免被上诉人财产丢失、以及希望被上诉人能够主动联系上诉人解决租金才不得已锁门，上诉人的行为不是合同目的实现的根本原因，一审法院只片面的看到了上诉人上锁，但没有查明上锁原因。至于第三人是否能继续使用商铺跟本案没有关系。二、被上诉人应当向上诉人支付律师费。上诉人向被上诉人送达的催缴通知书及解除通知书中，明确说明如逾期未履行，产生的律师费等一切费用应当由上诉人刘婷婷承担。本案，上诉人刘婷婷在收到通知函后，不履行通知函义务，致使上诉人起诉至法院，故因此产生的律师费应当由被上诉人承担。        刘婷婷辩称，对于关于宝益商贸中心上诉人提出的以下我们有以下异议，第一个就是他提出未经保理商的同意，我们将房屋出租给朱先煜，但是我们在房屋租给朱轩之前，已经向宝瑞商管中心提交过书面申请，而且书面申请一式一份，宝瑞商贸中心作为保留，并没有给我们出示。第一、第二，在2019年5月14日的时候，周先域在宝日商管中心交的是2019年2月份到2019年7月份房租的时候，收房租时，宝瑞公司并没有提出任何异议，也没有提出不同意转让店铺的申请，也没有提出不同意转让店铺的异议。所以说原审原告提出不同意转让店铺是不合理的。因为店铺转让一直是由第三人使用的，我们实际从来没有使用，由州监狱管理实际使用，所有的费用应当是由第三人承担。我没有任何关系。因为通过上一次中院和高院判决书和裁定书，认定，刘婷婷和周宣的这店铺转让合同是合法有效的，合同当中约定在使用期间所有费用由周先云承担，以及保利商务中心提到跟刘婷婷丈夫多次沟通，尽快将商铺返还刘婷婷老公表示案子结束，如果它败诉，会将租金支付，刘婷婷老公并没有做出这种承诺，以及商管中心的锁门时候并没有通知过刘婷婷，刘婷婷完全不知情。        第三人提交书面答辩意见：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。        刘婷婷上诉请求：请求依法撤销库尔勒市人民法院（2021）新2801民初629号民事判决，并依法改判或者发回重审。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实理由，上诉人与被上诉人于2017年1月6日签订一份商业租赁及商业服务合同，约定被上诉人将石化大道6号领地凯旋公馆B区7栋2层6号商铺租赁给上诉人经营，租赁期5年，至2017年2月1日至2021年十12月30日，上诉人与第三人于2018年12月20日签订店铺转让合同，约定上诉人将案涉商铺转让给第三人，第三人同意代替上诉人履行，上诉人履行原有店铺租金，合同中所有的条款，第3人以上诉人名义向被上诉人支付了2019年2月1日到2019年7月31日租金11，353元，以及商业服务费590.5元，被上诉人于2019年8月12日将门上锁，第三人以房屋租赁合同纠纷将上诉人起诉至法院，要求解除与上诉人签订的店铺转让合同，并要求上诉人退还转让费及押金55000，经一审、二审第三人的诉讼请求，被依法驳回。一、上诉人已将涉案店铺交给第3人占有使用，第3人也接受了合同约定的标的物，案涉店铺由第3人实际支配。被上诉人对该事实明知，故被上诉人让上诉人返还案涉店铺与事实不符。上诉人与第三人因为案涉店铺打过两场官司，经过中院审理后，人民法院作出2020新民终二星28民终1202号民事判决书，确认，第三人与上诉人订立的店铺转让合同合法有效，上诉人已将该垫付与被上诉人租赁合同中的约定的权利义务转移给第三人，第三人是店铺的实际经营者、管理者以及使用人，上述店铺并不占有案涉，上诉人并不占有案涉店铺。被上诉人对房屋租赁的事实和第三人占有案涉店铺的事实完全知晓，被上诉人应当向第三人要求返还案涉店铺，被上诉人要求上诉人返还案涉店铺与事实不符，请求中院查明事实，驳回一审法院的判决。二、被上诉人应当向第三人索要拖欠的租金和管理费，而不是向上诉人索要该费用。2020年薪2028民终1202号民事判决书认确认第三人与上诉人订立的店铺转让合同合法有效，上诉人已将该店铺于被上诉人这租赁合同约定的权利义务转移给第三人，第三人是店铺的经营者管理者，实际使用人是第三人，怠于履行按逾期交纳租金的义务，才是导致被上诉人损失的根本原因。第三人朱宣谕应按照约定积极履行缴纳店铺租费等相关费用的义务，原审第三人是店铺的经营者，管理、管理及使用人，与本案有直接利害关系，被上诉人应当向第三人索要拖欠租金和管理费，而不是向上诉人索要以上费用。三、上诉人在履行与被上诉人商业租赁及商业服务合同过程中，不存在违约行为，不应当向上诉人支付违约金。理由，上诉人与第三人2018年12月20号签订店铺转让合同，将案涉店铺转给第三人，被上诉人对此知晓，店铺转让合同已经经巴州中级人民法院判决书认定有效，上诉人已经将该店铺与被上诉人租赁合同权利义务转给第三人，第三人应当按照约定积极履行权利、履行义务，第三人应承担延迟支付租金造成违约责任。被上诉人向被上诉人支付违约金，而不应当由上诉人支付违约金。综合所述，上诉人希望二审法院依法查明以上事实，撤销原审判决并改判或者发回重审，维护上诉人的合法权益。        巴州宝瑞企业管理有限公司辩称，第一点，上诉人与被上诉人签订的事实，租赁合同，根据合同相对性原则以及民法点关于租赁合同的相关规定，即使被上诉人将商铺转租，但是不影响被上诉人向上诉人履行合同义务。第二，根据双方签订的租赁合同中的约定，被上诉不得就是承租方不得转租，所以是被上诉人违约的一个依据，所以应当是向上诉人承担违约金。第三点，朱宣宇是否使用商铺，上诉人不知道，上诉人没有同意上诉人被上诉人转租行为，即使朱先煜在2019年5月14日向上诉人支付了租金，但上诉人也当时表示的是以被上诉人的名义，这是收取的租金，也就这就该商铺的租金，不论无论是上诉人、被上诉人蛟支付，还是朱先煜支付，上诉人只认可是刘婷婷支付的租金。        第三人提交书面答辩意见：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。        宝瑞管理公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商业租赁及商业服务合同》及被告向原告返还被告租赁的位于库尔勒市凯旋公馆7栋2层6号商铺；2、依法判令被告支付原告租赁费36，582元、商业服务费1，925.5元，违约金50，000元，律师费4，000元，共计92，507.5元；3、本案诉讼费等由被告承担。        一审法院认定事实：原告与被告于2017年1月6日签订一份《商业租赁及商业服务合同》，约定原告将位于库尔勒市石化大道6号领地凯旋公馆B区7栋2层6号商铺租赁给被告经营，租期5年（自2017年2月1日至2021年12月30日），总租金为105，960元，总服务费为5，578元，支付方式为半年支付，首次支付租金及商业服务费时间为交付场地前5个工作日，首次支付租金为6，307元，商业服务费为332元。以后租赁期租金及商业服务费按此方式按半年按时支付，且支付时间为季度最后一个月20日前支付下季度租金及商业服务费。被告于合同签订当日支付5，000元作为租赁保证金给原告，未经甲方（即原告）书面同意，乙方（即被告）不得将租赁物进行转租、分组、转让、转借或与他人调换使用等。双方还约定了违约责任。合同签订后原告将涉案房屋交付给被告，被告支付了部分租金。        另查明，被告与第三人于2018年12月20日签订《店铺转让合同》，约定被告将涉案商铺转让给第三人，第三人同意代替被告履行原有店铺租金合同中所规定的条款。第三人依约向被告支付了转让费50，000元及5，000元保证金。第三人以被告名义向原告支付了自2019年2月1日至2019年7月31日止租金11，353元及商业服务费597.5元。原、被告及第三人于2019年5月因预付租金未达成一致意见，未办理变更商业租赁及商业服务合同手续。后原告于2019年8月12日将门上锁，并于2020年11月4日向被告发出《催缴通知书暨违约通知函》，又于2020年11月26日以邮寄及向商铺贴通知的方式向被告送达《合同解除通知函》，载明合同解除，租赁保证金不予退还，被告承担因此产生的一切费用。        另，第三人以房屋租赁合同纠纷将被告起诉至法院，要求解除与被告签订的《店铺转让合同》，并要求被告退还转让费及押金55，000元。经一、二审第三人的诉讼请求被依法驳回。        以上事实有商业租赁及商业服务合同、催缴通知函、合同解除通知函、照片、判决书、委托代理合同、发票、店铺转让合同及原、被告当庭陈述为证。        一审法院认为，原、被告签订的商业租赁及商业服务合同系双方真实意思表示，其内容合法有效。关于原告主张解除该合同返还房屋的请求，经法庭调查原告于2019年8月12日对涉案商铺上锁，合同目的无法实现，故本院认为双方合同已于2019年8月12日解除，现被告应当返还商铺给原告。被告反驳称已将房屋转让给第三人，应当由第三人支付租金及服务费，但被告出示的判决书明确载明被告与第三人之间的店铺转让合同成立，并不是房屋转租合同成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告没有证据证实转租行为经原告书面同意，故本院认为该反驳意见不成立，对此不予采信。关于原告主张的租金及服务费38，507.5元的请求，合同已于2019年8月12日解除，原告主张在此之后的租赁费没有事实及法律依据，故本院认为被告应当承担的租赁费为757元（22，706元÷12个月÷30天×12天），服务费40元（1，195元÷12个月÷30天×12天）。关于原告主张违约金50，000元的请求，虽然合同有约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定额过分高于造成的损失。”被告在代理意见中明确表示违约金过高，根据上述法律规定本院认为违约金应计算为6，811.8元（22，706元×30％），超出部分本院不予支持。关于原告主张的律师费4，000元的请求，双方在《商业租赁及商业服务合同》中对此没有约定，且原告该费用不属于诉讼必要性支出，故本院对此不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：        一、被告刘婷婷于本判决生效之日起十五日内将位于凯旋公馆7栋2层6号商铺返还给原告巴州宝瑞企业管理有限公司；        二、被告刘婷婷于本判决生效之日起十五日内支付原告巴州宝瑞企业管理有限公司拖欠的租金757元及管理费40元，共计797元；        三、被告刘婷婷于本判决生效之日起十五日内支付原告巴州宝瑞企业管理有限公司违约金6，811.8元；        四、驳回原告巴州宝瑞企业管理有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘婷婷在二审庭审中出示了一份新疆维吾尔自治区高级（2021）新民申1035号民事裁定书。证实上诉人于第三人朱宣谕签订的店铺转让合同有效，由于第三人未按期交纳租金，导致上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司锁门，形成本案纠纷，上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司对于该份证据的真实性认可，但认为上诉人刘婷婷与第三人的转租合同是否有效，不影响刘婷婷与巴州宝瑞企业管理有限公司之间的租赁合同之间的效力，并且不影响刘婷婷承担合同义务。本案对于该份证据真实性予以认定，但与本案的关联性不予认可。        本院认为，本案争议焦点为1、上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司主张的租金应当由谁来支付；租金如何计算2、上诉人刘婷婷是否违约，上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司主张的违约金是否有事实法律依据，其他损失舒服应予赔偿。        关于上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司主张的租金应当由谁来支付的问题，本案中巴州宝瑞企业管理有限公司与刘婷婷签订了期限为五年的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律，应认定为有效。租赁期内应当由签订房屋租赁合同的双方当事人承担权利与义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。”本案承租人刘婷婷将商铺转让给第三人，经生效判决确定转让合同有效，该合同也明确租赁房屋一并转租，上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司虽未明确表示同意，但在刘婷婷与第三人朱宣谕的案件中，其也参加诉讼，认可只要缴纳租金谁租都可以，故应视为其同意承刘婷婷将涉案房屋转租，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人的租赁合同继续有效，担巴州宝瑞企业管理有限公司主张的租金应当由被告刘婷婷支付，并无不当。。刘婷婷不是实际承租人，但刘婷婷可根据与第三人签订的转租合同在支付租金后另行向第三人主张。由于巴州宝瑞企业管理有限公司2019年8月12日对涉案商铺上锁，合同目的无法实现，故一审法院确定租期截止到锁门日期并按此计算租金，体现民事法律公平原则，应予维持。        关于刘婷婷是否违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上诉人刘婷婷抗辩与第三人签订转让合同，应由第三人支付的理由，根据合同相对性原则，不符合正当理由，故其由于未支付租金，造成巴州宝瑞企业管理有限公司一定损失，一审法院酌情赔偿，并无不当。其他损失双方合同未约定，且无事实和法律依据，本院不予支持。        综上所述，巴州宝瑞企业管理有限公司、刘婷婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        维持原判，驳回上诉。        二审案件受理费892.76元，由上诉人巴州宝瑞企业管理有限公司负担892.76，由上诉人刘婷婷负担50元。        本判决为终审判决。        审判长    杨奇志审判员    巴都木才次克审判员    刘涛二〇二一年九月二十日书记员    涂玥洁>  来源：百度搜索“马克数据网”