崔超、广州市石井开发公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15815号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15815号

• 案件名称

  崔超、广州市石井开发公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  崔超;广州市石井开发公司;阮广能;阮重潮;阮重文;广州市白云区人民政府石门街道办事处

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15815号上诉人（原审原告）：崔超，男，1979年4月9日出生，汉族，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：李**，广东格士律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市石井开发公司，住所地广东省广州市白云区石井街石安路267号二楼之一。法定代表人：谢永坚。委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮广能，男，1945年9月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：阮重潮，男，1971年8月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：阮重文，男，1968年5月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：王冬梅，广东大篆律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈梓漫，广东大篆律师事务所实习人员。原审第三人：广州市白云区人民政府石门街道办事处，住所地广东省广州市白云区石沙路288号。负责人：蓝瑞娥，该办事处主任。委托诉讼代理人：杨砚，广东连越律师事务所律师。上诉人崔超因与被上诉人广州市石井开发公司（以下简称石井公司）、阮广能、阮重潮、阮重文及原审第三人广州市白云区人民政府石门街道办事处（以下简称石门街道办）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1854号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。崔超在一审的诉讼请求：1.石井公司、阮广能、阮重潮、阮重文共同向崔超返还骗领的应直接支付给崔超的搬迁补偿费60000元及停产停业损失补偿费90000元，合计150000元（根据《石门街朝阳联新东街地块土地及非住宅房屋征收补偿办法》规定，搬迁补偿标准可按100元/平方米进行补偿，停产停业损失按150元/平方米进行补偿）；2.石井公司、阮广能、阮重潮、阮重文共同向崔超赔偿损失（损失以150000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自起诉之日计算至实际返还之日）；3.本案诉讼费由石井公司、阮广能、阮重潮、阮重文承担。一审法院判决如下：驳回崔超的全部诉讼请求。一审案件受理费1650元，由崔超负担。判后，上诉人崔超不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持崔超的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由石井公司、阮广能、阮重潮、阮重文承担。上诉的主要事实和理由：一审判决认定事实不清，遗漏关键事实，驳回上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.涉案商铺未取得建设工程规划许可证或其他建设工程规划文件，一审判决对该事实未予查清。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”根据上述规定，鉴于涉案商铺未取得建设工程规划许可证，就涉案商铺签订的租赁合同为无效合同，一审判决对此未予查清。2.鉴于上诉人与阮重文签订的租赁合同无效，租赁合同中的有关条款亦无效，包括“如遇政府有关部门征收、拆迁租赁场地，乙方无条件服从迁出，甲方不作任何补偿”的约定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：……（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条第二款规定：“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。”第三款规定：“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。”根据上述规定可知，征收补偿包含搬迁补偿和停产停业损失补偿，而对于被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，有约定的按约定，没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配。涉案租赁合同中有关“补偿”的约定仅针对装修、设备等，并不包含停产停业损失补偿，且停产停业损失的补偿主体是“政府”而非甲方。更何况租赁合同无效，该约定自然也无效。故上诉人有权分享停产停业损失补偿。另外，鉴于上诉人是被征收的涉案商铺的经营者，存在搬迁的也是上诉人，故上诉人应当享有全部搬迁补偿。3.政府征收房屋是否应当给予停产停业损失补偿和补偿的标准如何确定，是两个不同的概念，一审判决混淆了这两个概念。政府给予被征收房屋停产停业损失补偿，是基于被征收房屋是经营性用房而非住宅用房。至于补偿标准的确定，是根据上诉人的实际经营损失确定还是根据政府统一标准确定，上诉人具有选择的权利。4.其他大部分与上诉人一样的房屋经营者已经按标准获得了停产停业损失补偿、搬迁补偿等。被上诉人石井公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人阮广能、阮重潮、阮重文服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.阮广能取得涉案搬迁补偿费和停产停业损失补偿费具有事实和法律依据，上诉人并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的被征收人。在石门办拆迁涉案商铺之前，阮重文已依法解除了与上诉人的租赁关系，并给予了其充分的搬迁时间，此后上诉人占有涉案商铺没有正当法律依据。结合石门办在一审中明确表示涉案搬迁补偿费和停产停业损失补偿费是根据拆除场地面积计算，不论商铺当时是否有实际经营，因此涉案商铺所在的构筑物征拆的补偿依据并非上诉人实际经营的事实，与上诉人无关。2.石门办的拆迁行为并未对上诉人造成实际损害，亦未对上诉人造成实际的停产停业损失或搬迁损失。上诉人需要搬迁的最直接的原因，是阮重文基于不定期租赁关系，行使随时解除权，并要求其在合理期限内搬离租赁物业。阮重文在一审前已向上诉人退回了所有押金，相应的支付证明单中标注“互不追究”，以此表明双方因租赁关系产生的所有债权债务已全部结清。3.上诉人一审主张补偿的基础法律关系是租赁关系，二审又主张租赁合同无效，即双方不存在租赁关系，前后矛盾。4.涉案构筑物并非违法建筑，而是历史遗留建筑，石门办在一审中亦确认相关的补偿均是按照历史遗留建筑标准进行，涉案租赁合同不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效类型。原审第三人石门办的陈述意见：请求二审法院查明事实，依法判决。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，上诉人崔超提交广州市规划和自然资源局《政府信息公开申请告知书》（穗规划资源公开〔2021〕1949号），拟证明涉案租赁合同无效，上诉人有权取得征拆补偿中的搬迁补偿费和停产停业损失补偿费。被上诉人石井公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。被上诉人阮广能、阮重潮、阮重文的质证意见：1.上诉人直至一审辩论结束前均未对合同的效力提出质疑，该证据拟证明的内容与上诉人一审中的诉求相矛盾。2.该证据不属于二审中的新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。原审第三人石门办的质证意见：该证据不属于二审中的新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：崔超请求石井公司、阮广能、阮重潮、阮重文向其返还搬迁补偿费、停产停业损失补偿费并支付相应利息，在本案中是否应予支持。根据涉案《租赁合同》第七条第3点的约定，如遇政府有关部门征收、拆迁租赁场地，乙方（上诉人）无条件服从迁出，甲方不作任何补偿（含乙方在合同期内所增设的装修及建筑物等），甲方无息退回乙方保证金。崔超上诉主张涉案《租赁合同》无效，要求取得相应拆迁补偿，但涉案《租赁合同》约定的租赁期限早已届满，该上诉请求超出涉案《租赁合同》履行期间上诉人可期待获得的利益，上诉人不能基于合同无效而取得比合同有效更多的利益，故上诉人该项主张，理据不充分，本院不予采纳。根据本案查明事实，涉案《租赁合同》的租赁期在涉案商铺被征用拆迁前已经届满，阮重文已向崔超退还了涉案商铺的保证金，涉案商铺获得征拆补偿并不取决于有无实际经营。上诉人虽在二审中提交了新证据，但该证据尚不能改变上述案件基本事实的认定，不足以支持上诉人的上诉请求，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人崔超的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人崔超负担。本判决为终审判决。审判员　　谭健颖二〇二一年九月十三日书记员　　古嘉玲张海燕 更多数据：www.nlaw.org