陈哓彤等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10832号

• 案件编号

  （2021）京03民终10832号

• 案件名称

  陈哓彤等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  陈哓彤;唐月保

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10832号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐月保，男，1968年12月29日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈哓彤，女，1978年10月6日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。上诉人唐月保与上诉人陈哓彤房屋租赁合同纠纷一案，双方因均不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐月保上诉请求：1．请求判令陈哓彤向唐月保增加支付2020年6月1日至2020年11月10日租金21390元及日0．003%的滞纳金；2．请求判令陈哓彤增加支付2020年11月11日至2020年12月24日期间房屋占用使用费7026元及日0．003%的滞纳金；3．请求判令陈哓彤向唐月保增加赔偿装修损失100000元；4．请求判令陈哓彤向唐月保支付违约金50000元；5．请求判令唐月保无需向陈哓彤支付拆除装修费用10085元；6．一审、二审案件受理费、保全费由陈哓彤承担。事实与理由：1．陈哓彤违反支付租金义务，应当承担违约责任。陈哓彤自2020年8月1日起再未支付租金，唐月保于2020年11月10日向陈哓彤邮寄送达了解除合同腾退房屋的通知时，唐月保已经逾期远超一个月的支付租金期限，故系陈哓彤违反协议约定及法律规定，逾期支付租金致使双方之间的合同解除。2．唐月保积极对房屋进行维修，履行了出租人义务，不应承担违约责任。一审查明的事实不清，房屋并不存在不同程度的持续性漏水现象。陈哓彤依法对房屋亦具有维护妥善保管及维修的义务，陈哓彤是房屋承租人，也是物业服务的被服务人，与物业公司之间为物业合同关系，陈哓彤亦有义务在其实际占有使用期间及时联系物业公司对房屋进行维修，但陈哓彤不仅未履行积极维修的义务，且在唐月保积极维修时不予配合，唐月保多次约维修师傅上门时陈哓彤不接电话，唐月保多次询问漏水况时，陈哓彤也需要几天的时间确认，不遵守诚实信用原则，放任损失进一步加大，所带来的进一步的损失不能由出租人来承担。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。即租赁房屋出现漏水时，唐月保承担的是维修义务，也积极履行了维修义务，即便出租人未履行维修义务，法律赋予承租人的权利也是要求出租人支付其垫付的维修费用，而不是直接的合同解除权。涉案房屋仅一处漏水点且已经修理完毕，不足以致使合同不能履行，陈哓彤不应以细微的瑕疵不进行整体装修，是陈哓彤放任损失进一步扩大。3．陈哓彤应当赔偿唐月保全部装修损失。合同约定期满后所装修的固定材料设施不得拆除破坏，对于出租人来说无论租给谁，均会考量租客的经济实力和经营实力，唐月保的期待利益是留下一个15万元左右的装修，而本案中陈哓彤将装修拆除后并未进行新的装修，给唐月保造成巨大损失，因合同的解除系陈哓彤原因造成，根据合同其拆除费用应当自付。陈哓彤辩称：不同意唐月保的全部上诉请求。陈哓彤上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审案件受理费均由唐月保承担。事实与理由：1．一审法院审查事实不清，适用法律错误。首先，一审法院查证唐月保出租给陈哓彤的房屋存在漏水问题，唐月保负有对房屋维修义务，因唐月保的房屋存在不同程度的持续漏水现象，造成陈哓彤无法装修正常适用租赁房屋，对此应承担一定责任。在上一家承租人索菲亚公司租赁期间因装修过程中导致房屋防水层受到损坏致使房屋漏水，此时房屋还在保修期内，由开发商进行维修，唐月保作为房屋所有人明知该房屋存在漏水情况，仍然将该房屋继续对外出租，并且在继续出租时未尽到告知、提醒义务也未尽到管理义务，作为出租方应定时到出租房屋内查看房屋状态，如发现有需要进行维修、更换的设施、设备，应及时进行维修、更换，唐月保不仅未进行维修还在明知房屋漏水的情况下对外出租，显然存在欺瞒故意，应当承担主要责任。其次，陈哓彤在签订合同时，唐月保以未一次性支付全年租金为由，以30万元为本金提前收取一年利息3万元，该利息收取于法无据，现双方已提前解除租赁协议，应当退还陈哓彤自2020年11月12日至2021年5月31日期间提前预支但未实际产生的利息。陈哓彤在承租期间，足额缴纳水电费，双方在2020年12月24日签订的房屋交接单中明示电费剩余4362．51元，该剩余电费应当予以退还。最后，陈哓彤在签订租赁合同后进行拆除装修过程中发现房屋漏水，陈哓彤拆除房屋装修是再次装修的必经程序，该程序未继续进行的原因是唐月保未能修复房屋漏水问题，未履行适租义务，唐月保并未因为陈哓彤拆除房屋造成任何经济损失，一审法院认定拆除原房屋装修损失5万元明显过高。2．陈哓彤在发现漏水后及时联系物业及房主进行维修，2020年7月唐月保也向物业公司进行过报修，在修理后仍然漏水，物业找外修人员也进行过维修。陈哓彤在发现漏水后第一时间即联系唐月保进行维修，期间历经两次维修，致使陈哓彤无法正常使用该房屋，在此期间的房屋租金应当相应减少，一审法院以合同约定租金判决陈哓彤给付唐月保2020年8月1日至2020年11月11日期间的房屋租金84167元及2020年11月12日至2020年12月24日期间房屋占有使用费35000元显然有违相关规定，适用法律错误。唐月保辩称：不同意陈哓彤的上诉请求。唐月保向一审法院起诉请求：要求确认唐月保与陈哓彤签订的房屋租赁协议依法解除，由陈哓彤给付唐月保租金104584．60元、违约金50000元、房屋占有使用费42026元、空闲期间租金50336元、拆除装修损失150000元、支付供暖费2628元、物业费1077元、垃圾清运费75元。陈哓彤向一审法院反诉请求：要求唐月保返还租金35000元、一次性利息30000元、租金50000元、电费4362元、租房定金2000元、拆除物品清运费20170元。一审法院认定事实：2020年5月24日，唐月保、陈哓彤之间达成租房意向，陈哓彤给付唐月保定金2000元（此定金已经抵顶陈哓彤购买家具款项）。2020年5月29日，唐月保、陈哓彤就承租房屋事宜达成协议并签订了《房屋租赁协议》，协议约定由陈哓彤承租唐月保涉案房屋用于商业经营，租期为三年，自2020年6月1日起至2023年5月30日止，年租金35万元。协议签订后，陈哓彤向唐月保交纳押金35000元，给付唐月保第一年利息30000元，2020年6月、7月租金50000元、交纳电费4362元。2020年6月起，陈哓彤开始对承租的房屋原有装修进行拆除，拆除了承租前唐月保房屋的全部样板间装修。2020年7月，陈哓彤发现拆除装修后的房屋漏水遂通知唐月保予以维修解决，唐月保通知物业进行了修理，但房屋一直存在不同程度的漏水现象。2020年7月29日，陈哓彤停止拆除工程，支付拆除费用20170元。2020年8月起，陈哓彤以房屋漏水无法装修为由停止装修施工，此后未按约定向唐月保支付租金。2020年11月10日，唐月保向陈哓彤发出解除《房屋租赁协议》、腾退房屋通知书，陈哓彤于2020年11月11日签收通知书，双方于2020年12月24日进行了房屋交接，交接的房屋为毛坯状态，房屋内无任何陈哓彤的物品。另查，陈哓彤租赁房屋期间应支付供暖费2628元、物业费1077元、垃圾清运费75元，唐月保已向相关部门交纳。2020年12月25日，唐月保向法院申请诉前财产保全，请求查封、冻结陈哓彤银行账户存款或等值财产，保全限额450000元。法院（2020）京0118财保267号民事裁定书裁定：一、查封唐月保名下×1楼房（担保财产）；二、查封、冻结陈哓彤银行账户存款或等值财产，保全限额450000元。唐月保支付保全费2770元。后唐月保诉于法院形成本诉，在法院审理过程中，陈哓彤提起反诉，法院与本诉合并进行了审理。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，唐月保、陈哓彤签订的房屋租赁协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。陈哓彤于2020年11月11日接收了唐月保要求解除合同腾退房屋的通知，可以认定双方签订的房屋租赁合同于2020年11月11日解除。由于陈哓彤自2020年8月起未向唐月保交纳租金，故唐月保要求陈哓彤支付双方合同解除前未交纳的租金、合同解除后至房屋交接前的房屋占有使用费、供暖费、物业费、垃圾清运费及陈哓彤反诉要求唐月保退还押金之请求，并不违反合同约定，法院予以支持；唐月保主张房屋交接后的房屋闲置期间租金及陈哓彤反诉要求唐月保返还已经交纳的一次性利息、租金、电费的请求，于法无据，法院不予支持。本案的争议焦点为双方当事人是否应承担违约责任及承担责任的比例问题。纵观本案，唐月保出租给陈哓彤的房屋存在漏水问题，唐月保负有对房屋维修义务，因唐月保的房屋存在不同程度的持续漏水现象，造成陈哓彤无法装修正常使用租赁房屋，对此唐月保应承担一定责任；另一方面，陈哓彤如果认为唐月保怠于或无法修复房屋漏水现象，造成合同无法履行，理应及时与唐月保协商解除合同，避免双方损失扩大，而陈哓彤是以拒绝向唐月保交纳租金的行为放任事态发展，在唐月保通知下才与唐月保解除合同，对此陈哓彤亦应承担一定责任，故唐月保、陈哓彤应承担同等违约责任。对唐月保要求陈哓彤赔偿拆除装修损失及陈哓彤要求唐月保支付拆除费用之合理诉求，法院予以支持，具体数额由法院依据涉案房屋拆除前的装修现状及陈哓彤支付拆除费用的实际情况，按双方应承担的责任酌情予以认定。鉴于双方对解除合同均应承担相应责任，故对唐月保要求的滞纳金及违约金之请求法院不予支持。综上，一审法院判决：一、唐月保与陈哓彤二〇二〇年五月二十九日签订的《房屋租赁协议》于二〇二〇年十一月十一日解除；二、陈哓彤于判决生效之日起七日内给付唐月保二〇二〇年八月一日至二〇二〇年十一月十一日期间的房屋租金八万四千一百六十七元；三、陈哓彤于判决生效之日起七日内给付唐月保二〇二〇年十一月十二日至二〇二〇年十二月二十四日期间房屋占有使用费三万五千元；四、陈哓彤于判决生效之日起七日内赔偿唐月保拆除原房屋装修损失五万元，给付唐月保供暖费二千六百二十八元、物业费一千零七十七元、垃圾清运费七十五元，共计五万三千七百八十元；五、唐月保于判决生效之日起七日内返还陈哓彤房屋押金三万五千元；六、唐月保于判决生效之日起七日内赔偿陈哓彤拆除装修费用一万零八十五元；七、驳回唐月保及陈哓彤其他之诉讼及反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈哓彤提交视频和照片，用以证明房屋在租给陈哓彤之前就存在漏水的问题，唐月保故意隐瞒导致陈哓彤后续没法装修和经营。唐月保对视频和照片均不认可，表示照片没法看出现场是哪里，具体的情况租户没跟唐月保说过，后续也经过租户装修了。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁协议，是当事人真实的意思表示，应属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。关于合同的解除问题。根据查明的事实，陈哓彤于2020年11月11日接收了唐月保要求解除合同腾退房屋的通知，故一审法院认定双方房屋租赁合同于2020年11月11日解除并无不当。关于违约责任的问题。唐月保作为出租人，应当负有保证租赁房屋的能够正常使用的义务，且唐月保负有对房屋维修的义务，但因涉案房屋存在不同程度的持续漏水现象，造成陈哓彤无法装修正常使用租赁房屋，故出租人唐月保应承担一定责任；陈哓彤如认为唐月保怠于或无法修复房屋漏水导致合同无法履行，应及时协商解决以避免损失扩大，而陈哓彤以拒绝交纳租金的方式放任事态发展，陈哓彤亦应承担一定责任。故一审法院综合考虑合同履行过程及双方过错程度等因素，认定唐月保、陈哓彤承担同等违约责任并无不当。关于租金、房屋占有使用费、供暖费、物业费、垃圾清运费的问题，因陈哓彤自2020年8月起未向唐月保交纳租金，故唐月保有权要求陈哓彤支付双方合同解除前未交纳的租金、合同解除后至房屋交接前的房屋占有使用费、供暖费、物业费、垃圾清运费。关于押金，因双方合同已经解除，故唐月保应退还陈哓彤交纳的押金。陈哓彤主张要求唐月保返还已经交纳的一次性利息、租金、电费，依据不足，一审法院不予支持。关于滞纳金和违约金的问题，因双方对解除合同均应承担相应责任，故一审法院对唐月保主张的滞纳金及违约金不予支持并无不当。关于赔偿装修损失和拆除费用的问题，一审法院综合考虑装修情况、支付拆除费用的实际情况及双方过错责任等因素，酌情予以确定，唐月保主张增加赔偿装修费用及不支付拆除费用，没有依据，本院不予支持。唐月保、陈哓彤的上诉主张，均依据不足，本院不予采纳。综上所述，唐月保、陈哓彤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共4897元，由唐月保负担1138元（已交纳）；陈哓彤负担3759元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　申峻屹审 判 员　杨　夏审 判 员　张　弘二〇二一年九月十日法官助理　张　立书 记 员　任　宇 搜索“马 克 数 据 网”