赵龙海与李冉等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终10291号

• 案件编号

  （2021）京02民终10291号

• 案件名称

  赵龙海与李冉等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  赵龙海;李冉;北京我爱我家房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10291号上诉人(原审被告)：赵龙海，男，1996年4月28日出生，汉族，长城汽车股份有限公司销售经理，住北京市大兴区。被上诉人(原审原告)：李冉，男，1983年7月28日出生，汉族，中核投资有限公司人力资源部副主任，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：北京我爱我家房地产经纪有限公司，实际经营地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。上诉人赵龙海因与被上诉人李冉、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初31814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵龙海上诉请求：1.撤销一审判决；2.认可一审判决的水费、电费、燃气卡补卡费，请求维持；不认可一审判决的房屋租金、保洁费及违约金，请求驳回李冉的请求；同意赔偿冰箱，不同意支付折价款。事实与理由：一审认定错误，我同意支付水费、电费、燃气卡补卡费，我同意赔偿冰箱，但不同意支付折价款，同意配冰箱，其他判项不认可，不符合约定，双方微信沟通好配合看房无责搬走押金不退，故不同意另行支付一个月租金的违约金。我为房屋支出了费用，请求房东赔偿。李冉辩称，同意一审判决，不同意赵龙海的上诉请求。我爱我家公司辩称，同意一审判决，不同意赵龙海的上诉请求。李冉向一审法院起诉请求：1.请求判令赵龙海支付拖欠的水费615元、电费1128元，房屋保洁费500元，燃气卡补卡费10元，拖欠的房租2800元及违约金6800元，冰箱费用1000元，共12853元；2.判令我爱我家公司履行无限连带责任；3.诉讼费由赵龙海、我爱我家公司承担。一审法院认定事实：2019年6月22日，赵龙海（乙方）与李冉（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于北京市丰台区南苑乡新宫新村翠海明苑16-1-601号房屋租赁给乙方。有效期从2019年7月1日至2022年6月30日止。租金标准：2019年7月1日至2021年6月30日，租金标准6800元/月，2021年7月1日至2022年6月30日，租金标准7000元/月。支付方式：押一付六。无居间费用的约定。合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不按照约定支付租金达7日的。违约责任：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，李冉交付了诉争的房屋，赵龙海交纳了押金，租赁使用诉争房屋，并正常交纳租金至2020年9月。2020年9月30日，赵龙海通过微信转账方式向李冉转租金4004元，并表示2800元这两天付，李冉表示认可，此后赵龙海未再交纳过租金，并实际租住房屋至2020年10月26日。赵龙海于2020年10月26日自行搬出，双方未进行房屋的交接和费用的结算。李冉在自行收房后补交了电费1128元，水费615元，赵龙海表示认可并同意给付。李冉表示其收回房屋后进行了保洁，向保洁人员支付保洁费500元，但发票没有了，屋内的冰箱没有了，是2015年购买的，购买时候的价款1000元，并且因为找不到燃气卡，补卡花费10元，赵龙海认可搬出时未对房屋进行清洁，同意赔偿冰箱和结清水电费，但不同意给付违约金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。李冉、赵龙海、我爱我家公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效，法院予以确认，双方均应按合同约定履行义务。合同中明确了租赁期限，赵龙海在合同履行期内拖欠租金，已经构成违约，应支付租金至实际搬出之日止，赵龙海未支付房租且提前退租，违反合同约定，应承担违约责任，李冉要求其给付违约金，并无不当，李冉同意扣除押金，要求赵龙海给付一个月的租金6800元作为违约金，法院予以支持；关于水电费，因赵龙海自行搬离房屋，拒绝与李冉交接房屋，未结清水电费，李冉自行交纳相关费用，该费用系发生在其承租期间，故应将相关费用给付李冉；关于房屋保洁费、冰箱、燃气卡丢失费用，赵龙海在腾退房屋时未尽到清洁房屋的义务，导致李冉只能自行或聘用他人清洁房屋，故应给付保洁费，但因李冉丢失支付保洁人员保洁费的发票，且未提供其他证据证明其保洁费的实际支出，故法院参考保洁行业内的一般费用酌情予以确定，冰箱虽然丢失，但根据李冉陈述，冰箱系2015年购买，购买金额为1000元，冰箱已经使用5年，故应扣减部分使用折旧费，燃气卡丢失导致李冉需要补卡才能使用燃气，故赵龙海应支付补卡费用。因我爱我家公司系居间人，在合同履行过程中已经完成居间的义务，并未收取相关居间费，拖欠租金及相关费用与其无关，故李冉无权要求我爱我家公司承担赔偿义务。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十九条规定，判决：一、赵龙海于判决生效后七日内，给付李冉房屋租金2063元；二、赵龙海于判决生效后七日内，给付李冉水费615元，电费1128元，燃气卡补卡费10元，房屋保洁费300元，冰箱折价款400元；三、赵龙海于判决生效后七日内，给付李冉违约金6800元；四、驳回李冉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案争议焦点是赵龙海应否支付李冉房屋租金、保洁费、冰箱折价款及违约金。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，赵龙海与李冉签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方合同约定，2019年7月1日至2021年6月30日期间租金标准为6800元/月，赵龙海正常交纳租金至2020年9月，2020年9月30日，赵龙海通过微信转账方式向李冉转租金4004元，此后未再支付租金，赵龙海于2020年10月26日自行搬出，双方未进行房屋的交接和费用的结算，李冉要求赵龙海支付其居住期间剩余租金，具有事实依据，一审法院认定赵龙海应支付李冉房屋租金2063元，并无不当。赵龙海搬离房屋时未履行清洁房屋的义务，李冉支出房屋保洁费，虽李冉未能提交相应票据，但该笔费用的支出具有合理性，一审法院参考保洁行业内的一般费用标准酌情确定赵龙海应支付保洁费300元，并无不当。房屋内冰箱丢失，赵龙海在一审中认可亦同意赔偿，一审法院根据冰箱购买使用时间、购买价格，酌情确定赵龙海赔偿冰箱折价款400元，合理适当，赵龙海上诉主张同意赔偿冰箱但不同意支付折价款，缺乏依据，本院不予支持。根据涉案合同第十条约定“乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金。”赵龙海未按约定履行支付房屋租金的义务，构成违约，李冉要求赵龙海支付违约金具有合同依据。李冉同意以赵龙海支付的押金折抵违约金，一审法院支持李冉要求赵龙海给付一个月的租金6800元作为违约金的请求，并无不当。赵龙海上诉主张双方约定其配合看房无责搬走押金不退，故不同意另行支付违约金，李冉不认可赵龙海主张的事实，赵龙海提交的证据不足以证明其主张，法院难以采信。关于赵龙海上诉主张其为涉案房屋投入装修等费用请求李冉赔偿一节，超出一审诉讼请求范围，本院不予处理。综上所述，赵龙海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵龙海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　蒋春燕审 判 员　朱　印审 判 员　施　忆二〇二一年九月十三日法官助理　周　珍书 记 员　吕可心 更多数据：www.nlaw.org