抚顺信意达物业管理有限公司、马元良物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2193号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2193号

• 案件名称

  抚顺信意达物业管理有限公司、马元良物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  抚顺信意达物业管理有限公司;马元良

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2193号上诉人（原审原告）：抚顺信意达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：官忠信，该公司经理。委托诉讼代理人：隋薇，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：马元良，男，1954年3月13日出生，汉族，住抚顺经济开发区。上诉人抚顺信意达物业管理有限公司（以下简称信意达物业）因与被上诉人马元良物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人信意达物业的委托诉讼代理人隋薇，被上诉人马元良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信意达物业上诉请求：1、撤销抚顺市望花区人民法院(2021)辽0404民初1348号民事判决；2、发回重审或改判被上诉人全额交纳物业费；3、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1、被上诉人未向法庭举证证明上诉人服务质量有瑕疵，仅仅提出物业公司服务太差，且被上诉人没有举证证明其抗辩理由。因此，不应视为本公司服务质量差，不能作为拒绝缴纳物业费的理由。法院也不应以此认定上诉人服务质量和削减物业服务费收费标准。2、上诉人要求被上诉人缴纳的是2015年1月1日起至2020年12月31日六年的物业费，法庭拍照和录像的仅是2020年4月疫情期间和今年春天正在进行绿化的状况，本公司对于小区路面、房屋维修问题已经向法庭做了说明：小区大的维修应有开发区承担而不是本公司承担，由于开发区与沈东新区正在交接，没有明确该事情由谁来承担，因此，未能达到维修之目的，并非本公司不作为，仅靠照片和录像的现状推定本公司六年的物业服务质量，判令对原告收取六年的物业费都按照70%收取。不符合事实和法律规定。3、法庭没有调查沈东经济区关于某某小区园区内路面、房屋、栅栏等维修应由谁来承担的事实。二、一审判决适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被上诉人自上诉人接手本物业公司，对该小区进行物业服务开始仅仅在2014年为办产权登记而交纳一年的物业费，自2015年1月1日到2020年12月31日止一直没有交纳物业费，经上诉人多次书面催缴，上门催缴均无结果。上诉人所管理的物业小区是抚顺经济开发区沈东经济区自2009年拆迁后回迁的小区，回迁初期开发区的政策：物业费前五年物业公司对业主按50%收取，其余50%，由开发区补贴。上诉人接手之后，小区回迁入住已经满五年，这样经四方台村民委会作为监管单位与某某小区业主委员会推荐上诉人管理小区的物业，三方共同签订物业管理合同。而物业费标准是上诉人经三方签订合同书确定，在履行合同期间，不是任何单方可随意更改。原审法院未考虑上诉人的实际情况，未做调查，仅评现场拍照的几组照片和小区的录像，作为上诉人物业管理混乱为依据判令更改物业收费标准。造成上诉人所管理小区大多数业主找到上诉人提出削减物业费要求，如此判决侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人今后的工作带来极大的影响。上诉人自2017年至今多次向沈东经济区打报告，汇报小区的路面、房屋、栅栏、井盖等破损情况，要求沈东经济区给予维修，一直未得到落实。但现在新区已经做出计划：今年夏天对小区硬化和房屋维修时连同小区内的集装箱一并清理。现在正在进行工程招标，不属于上诉人对小区管理混乱不作为。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。马元良辩称，我确实6年没有交物业费，但是这6年物业干什么了？我都不知道有没有业主代表，谁是业主代表，路面、草坪都是乱七八糟，所以我没有交。我不同意全额缴纳物业费，上诉人的服务没有达到老百姓的要求。信意达物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付六年的物业服务费2355.84元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月15日，信意达物业、沈东经济区某某小区业主委员会、抚顺经济开发区沈东经济区四方台村委会共同签订《合同书》一份，约定由信意达物业为某某小区提供物业服务，物业费每平方米0.5元整，服务范围包括保安、环境卫生、绿化亮化工程、房屋各种维修服务，车辆停放停车位扩建，质量要求，不存在大的矛盾问题为标准。马元良房屋位于某某小区XX#-X-XXX，建筑面积65.44平方米，此房屋自2015年1月1日开始物业费未交纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，信意达物业与某某小区业主委员会签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。马元良作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于马元良向信意达物业交纳物业服务费的标准问题，马元良抗辩信意达物业服务存在瑕疵，经本院工作人员现场勘察，该园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，楼道内乱涂乱画现象严重，园区路面多处坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患。相比之下，与某某小区相邻且同样收费标准的刘尔小区在环境卫生、基础设施养护等方面有许多值得信意达物业学习改进的地方，考虑到信意达物业确实提供了一定的物业服务，故本院酌情确定马元良按合同约定的物业服务费标准的70%交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费1649.09元（65.44平方米*0.5元/月/平方米*72个月*70%）。关于信意达物业主张由于多数业主拖欠物业费造成公司资金周转不好一节，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以采取与业主沟通、协商、催告等方式要求业主在合理期限内支付，业主仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，而非为了减少支出而采取降低物业服务质量的方式减轻自身损失，此方式不仅损害了交纳物业费业主的合法权益，并会导致园区基础设施无法得到及时养护、加速损坏，从而引起物业服务人与更多业主的矛盾，不利于园区的和谐发展，故信意达物业的此项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决：一、被告马元良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费1649.09元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺信意达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告马元良承担。二审中，信意达物业提交照片、收据（复印件），欲证明：2018年上诉人对小区绿化购买了花卉。2021年我们对小区进行绿化，种植了油菜花。马元良质证意见：种油菜不算绿化，而且油菜在一个月前就没了，并且油菜生虫子。马元良提交照片，欲证明：小区内杂物乱放、路面坑洼不平，垃圾乱扔。照片拍摄于2021年7月31日。信意达物业质证意见：对照片的真实性有异议，不能证明是某某小区园区内情况，并且没有拍摄日期，需要说明的是路面坑洼的维修不归我们物业管理，关于垃圾的拍摄是在没有清运之前的，垃圾我们都已经清运了。关于小区内杂物乱放我们物业已经多次发出通知要求业主清理杂物，但是业主不听，并且物业公司没有执法权，我们每年都会与执法单位一起对杂物进行清理。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：关于信意达物业与小区业主物业服务合同纠纷案件，本院于2020年9月已作出（2020)辽04民终1667、1668、1669、1670号民事判决书，上述系列民事判决书均认定小区业主向信意达物业缴纳全额的物业费。一审法院于2021年上半年作出（2021)辽0404民初431、432、511号系列民事判决书，同样认定小区业主向信意达物业缴纳全额的物业费。本院认为，本案争议的焦点问题是：信意达物业向业主提供的物业服务是否构成实质瑕疵？一审酌定马元良按70%缴纳物业费是否合适？一审法院曾对案涉小区进行了现场勘察，认为信意达物业提供的物业服务有瑕疵，故判决马元良按照70%标准缴纳物业费。本院认为，信意达物业付出的物业服务标准与其向业主收取的每月每平0.5元物业费标准应当相当，信意达物业收取的物业服务费标准在当地属于较低档次，本着权利义务相一致原则，业主不能按照高档小区的物业服务水平要求信意达物业提供高档次物业服务。具体到本案中，马元良抗辩的卫生不合格、服务没有达到业主要求等均不构成物业服务的实质瑕疵，信意达物业向案涉小区提供物业服务需要支出人员、物资等经济成本，马元良作为小区业主在长达6年的时间内未缴纳物业费，此种违约行为必然会造成信意达物业资金紧张，影响信意达物业对园区物业服务的状态，一审认定马元良按照70%标准缴纳物业费显失公平，且与此前关联的系列案件生效裁判结果相冲突，为统一裁判尺度，本院对一审判决予以纠正，马元良应按照合同约定全额缴纳2015年至2020年的物业服务费2355.84元（65.44平方米×0.5元/月平方米×72个月）。综上所述，信意达物业的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2021)辽0404民初1348号民事判决；二、被上诉人马元良于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费2355.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），二审案件受理费50元，均由被上诉人马元良负担。本判决为终审判决。审 判 长　马开智审 判 员　李依桐审 判 员　张庆敏二〇二一年九月十四日法官助理　王　琪代书记员　唐瑀琪 马 克 数 据 网