马士军、陈化平与刘文孝房屋买卖合同纠纷二审判决书（2021）苏03民终5540号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5540号

• 案件名称

  马士军、陈化平与刘文孝房屋买卖合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  马士军;陈化平;刘文孝

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5540号上诉人（原审原告）：马士军，男，1989年11月30日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：陈化平，女，1989年11月22日生，汉族，住徐州市铜山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张珊花，江苏众联成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文孝，男，1963年4月21日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人马士军、陈化平因与被上诉人刘文孝房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人马士军、陈化平上诉请求:一、请求维持原审判决第一项和第二项；二、请求撤销原审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋增值损失或发回重审；三、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一、本案在合同履行过程中，房屋未能办理过户的原因是被上诉人未能及时解除抵押登记，后房屋又被法院查封拍卖，其未能依照合同约定的日期即2014年8月底前办理房屋过户手续，被上诉人系根本违约，故其应当向上诉人承担赔偿损失的违约责任。二、涉案《房屋买卖合同》第六条约定：“经甲方充分考虑，承诺于2014年8月底前协助办理产权过房手续”。第七条违约责任及损失承担约定：“如甲方不能够按期限办理产权过户手续，因承担违约责任，违约金按已付购房款一倍计算。乙方因购买房屋作为婚房，对该房屋进行的装修等，如甲方原因，导致乙方所购买房屋不能按期取得产权、因甲方原因引起的房屋纠纷等，甲方应全价赔偿乙方的全部损失。”涉案合同原审法院已判决解除，合同解除后，不影响合同中关于违约责任的约定及清算条款。因被上诉人违约，故其应承担房屋因价格上涨的增值损失。2013年10月涉案房屋总价为38万，建筑面积为136.04平方米，单价为2793元/平方米，该地段的房价近几年一直持续大涨，上诉人如今用38万买不到同地段同类型的房屋，上诉人的损失没有得到填平和弥补，主张的房屋增值损失，符合双方合同约定，且被上诉人在签订合同时对该条款清晰明了，愿意承担上诉人的全部损失，也未超过其合理预期，依法应当予以支持。三、原审法院以“上诉人在签订买卖合同时，房屋已办理抵押登记，其应当知道涉案房屋存在抵押，上诉人对涉案房屋不能办理过户登记存在明显过错。”故不予支持房屋增值损失的观点难以让人信服。房屋存在抵押，并非不能交易，只要被上诉人及时涤除抵押，就可以及时办理过户，并不能就此认定是上诉人的过错，拒不支持任何的房屋增值损失。四、退一万步讲，就算上诉人有一定过错，也应该和被上诉人分担过错责任比例，人民法院也应该根据合同履行情况、当事人过错程度及预期可得利益等等综合因素，来确定合理的赔偿损失数额，而不是拒不支持该项损失。被上诉人刘文孝未到庭，也未提交书面答辩意见。马士军、陈化平向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令刘文孝返还已付购房款30万元并赔偿房屋增值损失(待评估后确定数额)；3、本案诉讼费、评估费由刘文孝承担。一审法院认定事实:2013年10月27日，马士军及其妻陈化平（乙方，买方）与刘文孝（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定刘文孝将位于徐州市铜山区出售给马士军、陈化平，该房屋套内面积为124.55平方米，建筑面积136.04平方米，成交价格为380000元。付款方式为双方签订合同时付款30万元，于2014年8月底前甲方协助办理过户手续后七日内付清余下8万元。合同第六条中，甲方承诺于2014年8月底前协助办理产权过户手续。双方违约责任中约定：如甲方不能够按期办理产权过户手续，应承担违约责任，违约金按已购房款一倍计算。乙方因购买房屋作为婚房，对该房屋进行的装修等，如甲方原因导致乙方购买房屋不能够按期取得产权、因甲方原因引起的房屋纠纷等，甲方应全价赔偿乙方的全部损失。马士军、陈化平通过朱树恩的账户分别于2013年10月20日、22日、26日向刘文孝转账5万元、5万元、20万元，共付房款30万元。2013年11月9日刘文孝为陈化平、马士军出具收条，收到购房款30万元。后刘文孝一直未予办理房屋过户手续，马士军、陈化平也未向刘文孝支付剩余房款8万元。2015年4月17日，唐凤芹与刘文孝、刘建美民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2015）铜民诉保字第00038号民事裁定：一、查封刘文孝、刘建美所有的位于徐州市铜山区，上海路北延长段西侧商住楼（现为上海路163#）一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；二、查封刘文孝、刘建美所有的位于徐州市铜山区，南京路西38-1地商住楼一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；三、查封刘文孝、刘建美所有的位于徐州市铜山区，上海路北延长段西侧商住楼5楼房产一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；四、……。案件审理过程中，唐凤芹与刘文孝、刘建美于2015年10月9日达成调解协议：刘文孝、刘建美欠唐凤芹借款本金475万元以及利息（利息计算方式：以475万元为基数，按年息5%，自2015年4月1日计算截止至2015年10月9日），于2015年10月15日前还清；案件受理费减半收取22770元，刘文孝、刘建美负担10000元，唐凤芹负担12770元;保全费5000元，由刘文孝、刘建美负担。法院作出（2015）铜民初字第01440号民事调解书予以确认。该调解书发生法律效力后，根据唐凤芹的申请，一审法院于2016年3月15日立案执行，案号为（2016）苏0312执1641号。在该案执行过程中，一审法院于2017年7月28日作出（2016）苏0312执1641号之一执行裁定，拍卖被执行人刘文孝所有的位于徐州市铜山区地商住楼。2017年10月24日，一审法院作出（2016）苏0312执1641号强制迁出公告，责令刘文孝、刘建美及该房产使用人自公告之日起15日内从上述房产中迁出并将个人物品清理完毕。马士军提出异议，一审法院于2018年5月28日作出（2018）苏0312执异27号执行裁定，驳回马士军的异议申请。2018年7月5日，一审法院受理了马士军与唐凤芹、刘文孝、刘建美、徐州淮海农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉一案，该案中马士军提出诉讼请求，要求判决不予执行位于徐州市铜山区，并依法确认徐州市铜山区属于马士军、陈化平所有。该案中，一审法院查明2007年7月19日，刘文孝贷款240万元将上述房屋抵押给交行徐州分行，于2010年3月2日注销；注销当日又贷款450万元将该房屋抵押给铜山农村信用合作联社徐州汽配城信用分社，2012年2月22日注销；2012年2月27日又贷款450万元在该分社继续抵押，2013年4月1日注销；2013年4月2日贷款500万元，在徐州淮海农商银行股份有限公司设定抵押，抵押期限为2013年3月25日至2015年3月24日；在贷款到期后，刘文孝和淮海银行签订了借款展期协议，约定展期后借款日期由2015年3月24日变更为2016年3月23日。一审法院认为，在涉案房屋未办理过户登记手续的情况下，马士军要求确认徐州市铜山区属于其所有的请求于法无据。2018年12月29日，法院作出（2018）苏0312民初6401号民事判决书，认为马士军与刘文孝签订房屋买卖合同时，房屋已登记办理抵押登记，其应当知道涉案房屋存在抵押，马士军对涉案房屋不能办理过户登记存在明显过错，遂判决驳回马士军的诉讼请求。马士军对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院。该案由于上诉人未缴纳案件受理费，按马士军自动撤回上诉处理。现该判决已生效。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。马士军、陈化平依约向刘文孝支付购房款，刘文孝未协助马士军、陈化平办理过户登记导致房屋被依法拍卖给他人，双方之间的房屋买卖合同已经没有继续履行的可能，依法应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于涉案房屋已经无法交付，马士军、陈化平已经支付的购房款应当予以返还，故对于马士军、陈化平要求刘文孝返还购房款30万元的诉请，法院予以支持。马士军在与刘文孝签订房屋买卖合同时，房屋已办理抵押登记，其应当知道涉案房屋存在抵押，马士军、陈化平对涉案房屋不能办理过户登记存在明显过错。因此对于马士军、陈化平要求刘文孝赔偿房屋增值损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、刘文孝于判决生效后十日内向马士军、陈化平返还购房款30万元；三、驳回马士军、陈化平的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交从唐凤芹与刘文孝的民间借贷执行案中调取的涉案房地产估价报告一份，时间节点为2017年3月16日，涉案整体房产建筑面积2114.43平方米，总价值1448.6万元，平均单价为6851.02元每平方米。因一审法院不予启动评估程序，上诉人愿意用此单价作为涉案房屋的市场价值，涉案房屋的价值为136.04平方米*6851.02=932012元，增值的损失为932012-380000=552012元。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，马士军与刘文孝签订房屋买卖合同时，涉案房屋已办理抵押登记。双方约定合同签订十个月后再进行过户，且马士军亦认可购房时双方曾一起到房产部门咨询涉案房屋是否能办理过户。故，马士军应当知道涉案房屋存在抵押，在抵押涤除前其对涉案房屋不能办理过户登记明知。在刘文孝并无故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，马士军明知涉案房屋存在抵押而购买的情况下，属于自担风险。原审法院对于马士军、陈化平要求刘文孝赔偿房屋增值损失的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人马士军、陈化平的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人马士军、陈化平负担。本判决为终审判决。审判长　　廖伟巍审判员　　苏　团审判员　　孟　娟二〇二一年九月七日书记员　　侯梦池