李绍勇、苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽08民终2387号

• 案件编号

  （2021）辽08民终2387号

• 案件名称

  李绍勇、苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省营口市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省营口市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  李绍勇;苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2387号上诉人（原审被告）：李绍勇，男，1970年7月5日出生，汉族，住盖州市。被上诉人（原审原告）：苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司，住所地盖州市国际新城A区物业办公室楼。负责人：陈长文。委托诉讼代理人：于成富，盖州市恒通法律服务所法律工作者。上诉人李绍勇因与被上诉人苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2021）辽0881民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。李绍勇上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或查清案件事实将本案发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的2015至2018年间的物业费请求权己过诉讼时效，原审判决要求上诉人承担此期间的物业费无法律依据。如果上诉人拖欠被上诉人物业费用，那么被上诉人也应在诉讼时效期间内向上诉人主张权利。被上诉人主张上诉人从2015年开始拖欠物业费，那么关于上诉人2018年前拖欠的物业费，被上诉人最迟应在2021年前向上诉人主张权利。被上诉人起诉时候，2018年前的物业费请求己过诉讼时效，因此根据《民法典》188条规定，被上诉人己经丧失胜诉权利，原审判决上诉人承担2015年至2018年的物业费无法律依据。二、被上诉人提供的物业服务无法达到约定标准，无权要求上诉人全额缴纳物业服务费用。1、物业未尽到看管责任。2015年至2018年间，上诉人家中养殖盆花，在此期间上诉人陆续丢失了5-6盆花。原物业未尽到看护责任，致使小区业主财产权利无法保证，因被上诉人工作存在重大过失，其无权要求上诉人缴纳全额物业费。2、原物业未尽到修缮义务。2012年盖州市发大水，致使上诉人车库被水泡，上诉人找到原物业，原物业承诺让上诉人先自己修缮车库，费用由物业费用抵顶，所以上诉人车库维修的费用应由物业费抵折。3、2015年至2018年间，小区污水污染了自来水管道，使得小区业主生活用水受限，严重影响业主生活质量。4、通行受阻，物业未尽到排除妨害义务。上诉人家车库门前，几乎每天都有车辆堵在车库门口，影响上诉人车库及车辆正常使用，上诉人多次要求被上诉人解决车辆、车库使用问题，但至今被上诉人未能妥善解决。三、被上诉人无权按0.8元平方米标准收取物业费用。上诉人入住时签的物业费标准是0.55元每平方米，但是被上诉人接管物业管理后，在未与业主达成合意的情况下私自上调物业费至0.8元每平方米，其私调物业费用的行为是无效的。苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物业费共计肆仟玖佰伍拾伍元（¥4955.00元），并支付日万分之五的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系国际新城A区27号楼1单元401室业主，房屋面积131.77平方米。国际新城A区前期物业服务企业为扬州市恒久物业服务发展有限公司（以下简称“恒久物业”）。2018年5月份，原告苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司（以下简称“依士达物业”）开始接管国际新城A区物业，其与恒久物业于2018年5月28日签订《和解协议》，协议第一条“乙方（恒久物业）应于2018年4月30日撤场国际新城项目后，将预收的物业费479121元、装修押金106000元、装修垃圾清运费10781元，合计595902元移交于甲方（依士达物业）”。协议第二条“有鉴于乙方（恒久物业）实际经营之困难，无力向甲方（依士达物业）支付各类预收款项，甲方同意乙方用在国际新城项目历年来的业主欠物业费（合计1623986元）之债权进行抵充、偿还；乙方将在国际新城项目历年来的业主陈欠物业债权全部移交于甲方，由甲方收取”。债权转移后，原告向被告发出债权转让通知书并追缴物业费。被告在2015年至2019年期间，累计拖欠47个月的物业费，共计4955元。一审法院认为，被告享受了物业服务，理应支付相应的服务费。原告取得了恒久物业对被告的物业费债权，债权转让事宜已告知被告，被告应当向原告履行债务。关于被告提出的园林绿化不合格、车辆乱停放等小区管理问题，被告并未提供充足的证据证明物业管理存在以上问题，故对于原告主张物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求的违约金，因未有约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下：一、判令被告李绍勇于本判决生效之日起十日内给付原告苏州依士达物业管理有限公司盖州分公司物业费4955元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李绍勇负担。本院二审期间上诉人提交照片一份，证明物业服务不到位，服务的不好，给业主带来非常大的伤害。被上诉人质证意见为缺乏真实性，缺乏关联性，与本案无关。照片没有明确的地点，看不出是谁家的房屋。本院审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向物业服务提供方被上诉人交纳物业服务费。上诉人虽诉请被上诉人在提供物业服务过程中物业管理服务不到位，存在花盆丢失无人看管、公共设施损坏无人修、房屋漏水无人管等问题，应不交或少交物业服务费，但并未充分举证证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。关于上诉人主张的诉讼时效问题，因其未于一审期间提出诉讼时效抗辩，应视为上诉人对诉讼时效抗辩权的放弃。另，小区居住环境的改善应靠小区业主与物业服务提供者共同努力共同维护，双方均不能置身事外。被上诉人作为小区物业服务提供方在收取相应物业服务费的同时，应与业主积极沟通，切实履行自身职责。对上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的长期未解决的共性问题，上诉人亦可组织业主成立小区业主委员会统一向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人李绍勇上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李绍勇负担。本判决为终审判决。审 判 长　段建勇审 判 员　王　娣审 判 员　杨名环二〇二一年九月三日法官助理　宫　剑书 记 员　杜梓琦 来自：www.nlaw.org