北京市刘氏线业有限公司等合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10807号

• 案件编号

  （2021）京03民终10807号

• 案件名称

  北京市刘氏线业有限公司等合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/11 0:00:00

• 当事人

  北京市刘氏线业有限公司;北京嘉正伟业印刷包装有限公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10807号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉正伟业印刷包装有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府东侧。法定代表人：李海，总经理。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市刘氏线业有限公司，住所地北京市通州区漷县开发区西区10号。法定代表人：刘佳华，总经理。委托诉讼代理人：彭镇坤，北京云亭律师事务所律师。上诉人北京嘉正伟业印刷包装有限公司（以下简称嘉正伟业公司）与上诉人北京市刘氏线业有限公司（以下简称刘氏线业公司）合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人嘉正伟业公司之委托诉讼代理人孙晓莉，上诉人刘氏线业公司之委托诉讼代理人彭振坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉正伟业公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、四项；2.改判刘氏线业公司支付转让款利息起算日自最后一笔转让款2017年4月10日开始，2017年4月10日-2019年8月19日之间按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月19日之后至所有款项实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付；3.改判刘氏线业公司赔偿嘉正伟业公司厂区装修改造费用593万元；4.改判嘉正伟业公司无须向刘氏线业公司支付占用费；5.本案一、二审诉讼费用由刘氏线业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为嘉正伟业公司在受让涉案土地和地上建筑物时即清楚土地情况，并以此为依据划分双方过错责任，是错误的，嘉正伟业公司在2019年之前从来不知悉涉案土地的土地性质，对合同无效不存在过错。根据（2019）京0112民初9596号和（2020）京03民终3966号民事判决，导致合同无效的原因是刘氏线业公司在耕地上建设建筑物并用于工业用途，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定，且刘氏线业公司在土地上建设的建筑物亦未取得审批规划手续。刘氏线业公司分别于2003年和2007年与通州区漷县镇政府和三黄庄村村委会签订涉案土地出让合同，在2016年嘉正伟业公司受让涉案土地和地上物时，已经过去了十几年，在这么长的时间里，刘氏线业公司一直在正常使用涉案土地。嘉正伟业公司有充分理由相信涉案土地性质没有问题，在刘氏线业公司没有告知嘉正伟业公司土地性质的情况下，嘉正伟业公司作为一家普通市场主体，没有办法获知涉案土地的性质。2019年，在刘氏线业公司以项目转让合同纠纷起诉嘉正伟业公司过程中，北京市通州区人民法院（以下简称通州区法院）就涉案土地情况向北京市规划和自然资源委员会通州分局查询，该委员会于2019年7月8日复函通州区法院，法院在之后组织双方进行质证时，嘉正伟业公司才知悉涉案土地包括耕地。因此，一审法院认为嘉正伟业公司在受让时即清楚土地情况，是与事实不符的认定，是错误的，请二审法院结合本案实际情况，对一审法院据此认定嘉正伟业公司承担40%过错责任予以纠正。二、一审法院在判决中，支持了嘉正伟业公司利息的主张，也支持了刘氏线业公司占用费的主张，但在利息计算和占用费计算时，却存在明显的起算时间不对等，对嘉正伟业公司显失公平，请二审法院予以纠正。在一审诉讼过程中，嘉正伟业公司的一项诉讼请求是要求刘氏线业公司返还1180万元转让款并支付利息，在刘氏线业公司的反诉请求中，刘氏线业公司要求嘉正伟业公司支付占用费。一审法院在判决中对双方的主张都进行了支持，但是，在计算上却存在非常明显的起算时间不对等：关于利息，一审法院认为嘉正伟业公司要求返还转让款并支付利息是合同无效后才会发生的后续问题，因此，以前案二审法院判决维持合同无效的次日即2020年4月1日起开始计算；关于占用费，一审法院是以交房时间为起算时间，支持了四年的占用费，起算时间远远早于利息的起算时间。嘉正伟业公司认为，在合同被判无效前，嘉正伟业公司在支付了转让费后占有并使用土地是双方合同的应有之意，不应该支付占用费，即使法院支持占用费，考虑到合同的对等性，也应该自合同被判无效后开始计算，即与利息计算起点时间一致，或者将利息计算的时间起点提前为嘉正伟业公司支付最后一笔转让款之日即2017年4月10日，否则，对嘉正伟业公司明显不公平，请二审法院予以纠正。三、关于装修改建费用。因刘氏线业公司未认清土地性质且建筑物未取得合法手续，是导致合同无效的完全过错方，理应全额赔偿。因装修完成后政府政策原因，嘉正伟业公司基本没有进行过生产，所以不存在折旧问题。但一审法院在认定折旧的基础上又根据划分错误的过错责任仅支持了很少部分改建费用，嘉正伟业公司对此不能信服。关于厂房和厂区的装修改建，因刘氏线业公司未按合同约定对厂房进行改建，且当时北京市政府东迁要占用嘉正伟业公司位于通州区黎辛庄的厂区，嘉正伟业公司在时间紧迫的情况下自行委托第三方完成了对厂区的改建。一审诉讼过程中，嘉正伟业公司提交了施工合同、转账记录、施工明细清单等予以证实，一审法官、嘉正伟业公司和刘氏线业公司代理人也曾共同对厂区进行了实地勘验，明确了改建是确实进行的，且是在原有建筑物的基础上进行并未拆除原有建筑物，新增的部分只是消防、污水处理设施。嘉正伟业公司认为，如前所述，因嘉正伟业公司在导致合同无效中不存在过错，过错方完全在刘氏线业公司，因此，嘉正伟业公司装修改建的费用，刘氏线业公司必须全部赔偿。综上，嘉正伟业公司认为一审法院在判决中存在事实认定不清，过错责任划分错误，重要费用计算起点不一致导致显失公平的情形，请二审法院在查明事实的基础上，结合证据和本案实际情况，支持嘉正伟业公司的上诉请求。刘氏线业公司辩称，不同意嘉正伟业公司的上诉请求。在本案二审第一次庭审后，涉案场地有新变化，嘉正伟业公司将原先扩建的一部分建筑物自行拆除。刘氏线业公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二、四、六项；2.判决嘉正伟业公司立即向刘氏线业公司支付占有使用费，以233.28万元/年为标准，自2017年3月17日起计算至其实际返还案涉土地、建筑物等之日；3.判决嘉正伟业公司恢复涉案土地、建筑物原状；4.本案一、二审全部诉讼费用由嘉正伟业公司负担。事实和理由：一、在嘉正伟业公司尚未实际将涉案土地、建筑物交还刘氏线业公司之前，一审判决将占有使用费的计算期间固定为4年，事实认定不清。自2017年3月17日刘氏线业公司将涉案土地、建筑物等交付给嘉正伟业公司至今已超过4年，且嘉正伟业公司至今仍占有、使用，嘉正伟业公司会于何时归还刘氏线业公司涉案土地，仍处于不确定的状态。故，一审判决将占有使用费的计算期间固定为4年时间，事实认定不清。二、占有使用费的确定与涉案土地情况无关、与嘉正伟业公司的“停产情况”和“现如今占用情况”无关，更与转让费无关。一审判决在有明确租金市场价格的情况下，错误认定了占有使用费金额。1.占有使用费与涉案土地情况不存在任何关联，只要占有、使用了就应该支付该项费用。而在刘氏线业公司将涉案土地、地上建筑物转让给嘉正伟业公司之前，刘氏线业公司将部分地上建筑物出租给案外人，该租赁合同明确约定标的物为“厂房”，根本不存在“对应的建筑物亦无法具体确定”的情形。何况，根据现场踏勘，涉案土地上的建筑物除了厂房外，还有一栋办公楼。依据一般的社会生活经验，办公楼的租金通常要高于厂房的租金，因此刘氏线业公司以厂房的租金标准来计算涉案土地上1万平米建筑物的租金并无不当。而且，该租赁合同系刘氏线业公司将涉案土地、建筑物转让给嘉正伟业公司前的最近也是最后一次出租，完全能反映嘉正伟业公司占有使用涉案土地、建筑物时，涉案土地、建筑物的租金市场价格。嘉正伟业应支付的占有使用费应以该租赁合同所反映的价格为准计算。2.转让与租赁性质完全不同，一为所有权的变更一为使用权的交换，两者的价格不存在互为参考的可能。转让费是转让双方综合考虑了资金成本、使用期限、续期的可能与成本、拆迁、管理费用、折旧、运营费用、维护费用等因素确定的，其支付即使是分期也远远早于租金的回收。占有使用更多的是一种短期、临时性、持续的事实状态，其完全不同于转让的一次性、终结性、权属变更性质的法律状态，而更接近于租赁的短期、不发生权属变更、只是使用权的交换的事实状态，因此占有使用费金额的确定应以租金的价格作为主要参考，而不应以转让费为参考标准。更何况，刘氏线业公司已提交了充分的证据证明涉案1万平米建筑的市场租赁价格为233.28万元/年，本案根本不需要去酌定占有使用费的标准。3.嘉正伟业公司在占有使用涉案土地后，其自身的“停产情况”以及“现如今占用情况”不由刘氏线业公司控制也不受刘氏线业公司影响，更与刘氏线业公司无关。该等情况的出现不影响嘉正伟业公司对涉案土地、建筑物的实际控制和使用。故，该等情况不应作为嘉正伟业公司应支付的占有使用费的考量因素，一审判决在确定嘉正伟业公司应支付的占有使用费时却予以考量，实属不当。如上所述，一审判决在确定占有使用费时错误考量了诸多与之无关的因素，混淆了转让与租赁与占有使用的区别。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，在确定占有使用费标准时，应参考标的物出租的市场价格，在本案中即为233.28万元/年。三、嘉正伟业公司所谓的装修改建是明显的关联交易，加之相关证据疑点重重、不具有真实性、无证明力，一审判决错误采信，事实认定不清。1.依据嘉正伟业公司提交的证据，装修改建的施工单位为北京圣地华艺建筑装饰工程有限公司（以下简称圣地华艺公司）。而圣地华艺公司由嘉正伟业公司法定代表人李海于2002年9月设立，其与嘉正伟业公司注册地址相同，对外公布的联系邮箱相同，均为嘉正伟业公司邮箱。在嘉正伟业公司与圣地华艺公司签订“厂区改造施工合同”的2017年9月29日以及嘉正伟业公司支付所谓装修改建费用的2018年7月12日，两公司的法定代表人均为李海。该笔交易系明显的关联交易，结合合同约定与“实际履行”的差异、“实际履行”中种种不符合日常生活经验的情形，所谓的593万元装修改建费根本不是涉案装修改建的费用，而是两公司之间的其他往来。甚至不排除，该“厂区改造施工合同”和付款凭证完全是嘉正伟业公司恶意伪造的证据。因此，该等证据缺乏证明力不应被采信。2.嘉正伟业提交的用于证明其发生装修改建费用为593万元的施工合同与转账记录，不符合常理、不符合行业惯例、也不符合日常生活经验，该等证据根本不应采信。首先，根据嘉正伟业公司提交的“厂区改造工程施工合同”，该合同项下的付款方式是“分阶段按已完成工程量造价的60%付款。工程竣工验收评为合格，办理完工程结算后再付工程总造价的35%，剩余5%的尾数作为质量保修金，待工程保质期满无质量问题后付清。”然而，嘉正伟业公司提交的证据显示，其于2018年7月12日一次性支付的全部593万元价款。这明显与合同约定不符，既没有分期，也没有以验收合格为付款条件，更没有保留质保金，完全与建设施工领域的日常生活经验不符。其次，上述施工合同第六条明确约定决算方式为“以实际工程量为准进行决算”，然而，嘉正伟业公司所谓支付的工程总价款与合同约定的总价款分毫不差，完全不符合日常生活经验。再次，“厂区改造工程施工合同”约定的工期为2017年10月1日至2018年9月30日，而刘氏线业公司曾在2018年8月3日明确要求嘉正伟业公司停止装修改建施工。显然在2018年8月3日装修改建并未结束，然而，嘉正伟业公司却于2018年7月12日在施工尚未结束的情况下，支付完了全部合同价款，完全不符合日常生活经验。最后，所谓的“施工明细”只是简单罗列了施工大项，所有数额均为整数，甚至个位数上全部为零，且该明细没有施工时间，也没有制作时间，完全不符合日常生活经验。3.嘉正伟业公司未就其所主张的593万元装修改建费提供圣龙华艺公司开具的发票，其所谓的证据并不充分。在明显属于关联交易的情况下，圣龙华艺公司未向嘉正伟业公司开具593万元发票，即表明圣地华艺公司未将该笔款项确认为收入，该笔款项很可能又转回了嘉正伟业公司。因此，嘉正伟业公司有关593万元装修改建费用的支付未形成完整的证据链，其证据不充分。综上，依据民事诉讼法第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及民诉法解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在明显属于关联交易、在案证据疑点重重且明显不符合日常生活经验、证据链条不完整不闭环的情况下，在案证据无证明力，不能证明嘉正伟业公司因所谓装修改建确实发生了593万元的费用。而嘉正伟业公司在庭审中又明确拒绝对装修改建申请鉴定，故此，人民法院应驳回嘉正伟业公司的该项诉请。虽然考虑了装修改建的折旧，但一审判决仍以嘉正伟业公司上述所谓证据证明的593万元为基础计算装修改建费用，显属不当。四、刘氏线业公司曾明确要求嘉正伟业公司停止装修改建，嘉正伟业公司因强行自行施工所产生的装修改建损失应自行承担。在未支付完全部2680万元转让款，转让合同项下大部分义务尚未履行完毕且嘉正伟业公司明显存在违约行为的情况下，嘉正伟业公司的装修改建本应征求并获得刘氏线业公司的同意。然而，涉案装修改建不仅未获得刘氏线业公司的同意，嘉正伟业公司反而在刘氏线业公司多次明确反对的情况下仍强行施工。因此，所谓的装修改建损失并非是因为合同无效而必然发生的，更主要是由于嘉正伟业公司擅自行为、对刘氏线业公司不得施工的要求置若罔闻造成的，该损失与合同无效之间并不存在必然的因果关系，刘氏线业公司不应对此承担任何责任。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，即使该装修改建费用真实、有效也应由嘉正伟业公司自行承担，如由刘氏线业公司承担，显然对刘氏线业公司不公平，对刘氏线业公司过于苛责。一审判决在评价嘉正伟业公司该项诉请时，未对刘氏线业公司明确反对装修改建的情况予以考量，将嘉正伟业公司强行施工的行为及后果强加给刘氏线业公司，属于事实认定不清，进而法律适用错误，显属不当。五、装修改建增加的价值对刘氏线业公司而言无任何意义，嘉正伟业公司应对在未经刘氏线业公司同意的情况下进行的装修改建承担恢复原状的责任。装修改建客观上增加的价值并不必然转化为使用价值，这要区分不同的使用人、不同的使用需求和不同的使用方式。涉案装修改建系嘉正伟业公司为满足自身生产、运营需要而进行的，刘氏线业公司的生产、运营与嘉正伟业公司并不相同。嘉正伟业公司属于“印刷和记录媒介复制业”，而刘氏线业公司属于“纺织业”，两公司业务类型无交叉，生产工艺、消防标准、环保标准等均不相同。装修改建新增的设施、设备等对刘氏线业公司无任何使用价值，反而会增加刘氏线业公司的拆除费用。而其他的装修改建也并非刘氏线业公司所需要的。况且，其中部分新增设施即使拆除也不贬损其使用价值，如新增的货梯、污水处理设备。更为重要的是，涉案装修改建不仅未获得刘氏线业公司的同意，反而是在刘氏线业公司的明确反对下强行进行的。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，刘氏线业公司请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，一审判决以“装修改建增加了厂房的使用价值，拆除反而会扩大损失”为由，不支持恢复原状，实属不当。综合以上，一审判决事实认定不清、法律适用错误。恳请二审法院依法公正判决，支持刘氏线业公司全部上诉请求。嘉正伟业公司辩称：不同意刘氏线业公司的上诉请求。事实和理由：1.关于占有使用费，在合同被判无效之前，嘉正伟业公司已经支付了转让费，属于一个合理的使用，所以不同意支付占用费。即便要支付，嘉正伟业公司认为也应该和利息时间对等。2.关于占用费的标准，嘉正伟业公司不同意刘氏线业公司主张的标准。因为众所周知的状况，北京市政府迁到通州以后，大批企业都已经外迁了，涉案场地也一样，大批厂房是闲置的，根本就没有人使用，市场情况已经发生了一个翻天覆地的变化。要是没有国有土地使用证，房屋也没有房产证，这种状况你白给别人用可能都不用，因为环保、消防都查得非常严，所以刘氏线业公司主张的占有使用费的标准，嘉正伟业公司是不同意的。3.关于恢复原状的问题，因为刘氏线业公司转给嘉正伟业公司的厂房，在合同中写的很明确，就是8000平米的简易房，嘉正伟业公司是做了装修改建；也就是说，嘉正伟业公司装修改建以后，其实是把厂房的价值给增加了。如果要是恢复原状的话，肯定损失非常大。4.关于装修改建费用。刘氏线业公司对装修改建一直是持怀疑态度，但是在一审中，嘉正伟业公司提交了施工合同、支出转账凭证以及装修清单给法院。而且关键的一点是，在一审的时候进行了现场勘验，厂房的装修改建是切实发生了的，刘氏线业公司对装修改建是认可的。对装修改建费用，在双方的转让合同中有一个专门的条款，按约定应该是由刘氏线业公司来进行装修改造，但是刘氏线业公司没有去做，然后嘉正伟业公司委托了第三方来进行。根据工程量来讲，是符合实际的，也是切实可信的，所以刘氏线业公司关于占有使用费和装修改建费的主张，嘉正伟业公司不予认可。嘉正伟业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘氏线业公司返还嘉正伟业公司转让款1180万元，并按银行同期贷款利率支付利息，利息自最后一笔款支付的2017年4月10日到2019年8月19日之间按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月19日之后按照银行间同业拆借的利率计算；2.判令刘氏线业公司赔偿嘉正伟业公司8000平方米简易棚拆除及重建的费用593万元；3.诉讼费由刘氏线业公司承担。刘氏线业公司向一审法院反诉请求：1.嘉正伟业公司返还刘氏线业公司案涉19.5亩土地及1万平米建筑物、配套设施等转让合同项下全部权益；2.嘉正伟业公司恢复案涉19.5亩土地及1万平米建筑物原状，拆除其建设的厂房并恢复被其拆除的原有厂房；3.嘉正伟业公司向刘氏线业公司支付自2017年3月17日至实际返还案涉土地、建筑物等之日的占有使用费（以刘氏线业公司2015年出租案涉土地建筑物的价格标准为基数即233.28万元/年，暂计至2020年9月16日为816.48万元）；4.嘉正伟业公司赔偿刘氏线业公司因原有建筑物被拆除后遭受的土地拆迁补偿款损失60万元；5.嘉正伟业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月16日，刘氏线业公司（甲方）与嘉正伟业公司（乙方）签订《转让合同》，鉴于以下内容：1.甲方于2003年9月30日，与北京市通州区漷县镇人民政府签订一份《土地使用权出让协议书》，协议有效期50年，自2003年9月30日起至2053年9月29日止，土地面积17.5亩（其中占地16.5亩北侧、代征地1亩在南侧），甲方于2007年3月1日，与北京市通州区漷县镇三黄庄村委会签订了一份《土地租赁协议》，协议有效期50年，自2007年3月1日起至2057年2月28日止，租赁土地面积4亩；在租赁的4亩土地南侧的2亩土地与上述出让的16.5亩土地东西相接形成院落占地18.5亩，院落南侧代征地1亩，共计19.5亩（见附件本合同占地平面示意图）；上述院落建有约1万平方米建筑物（其中房屋2000平方米、简易棚8000平方米）及相应设施等（上述17.5亩土地出让使用权益、2亩土地租赁使用权益、建筑物及相应设施等为本合同的转让内容，以下简称“标的物”）；2.甲、乙双方充分协商，甲方同意将该标的物转让给乙方，乙方同意受让；3.甲方与通州区漷县镇人民政府进行了充分沟通，漷县镇政府同意本合同标的物转让交易，同意由乙方继续履行甲方与镇政府2003年9月30日签订的土地使用权出让协议书中的各项条款，并为甲方出具盖有漷县镇政府公章的确认函；4.甲方与通州区漷县镇三黄庄村委会进行了充分沟通，三黄庄村委会同意本合同标的物转让交易，同意由乙方继续履行甲方与村委会2007年3月1日签订的土地租赁协议中南侧2亩土地各项协议条款，并为甲方出具盖有三黄庄村委会公章的确认函。标的物位置及概况：1.位置：通州区漷县镇工业开发区东区，漷兴五街北侧，三黄庄村西口处；2.标的物内容：上述土地19.5亩，面积约1万平方米的建筑物（其中房屋2000平方米、简易棚8000平方米），包括但不限于生产、仓储、办公室、宿舍、食堂、配电、锅炉、门卫等用房，地上、地下设施除变压器外，包括但不限于配电柜、配电箱等；3.四至范围：东至三黄庄村西街，南至漷兴五街，西至威德土行孙公司界限，北至土行孙公司界墙。转让期限：本合同项下标的物上述19.5亩土地部分的转让期限，为上述《土地使用权出让协议书》及《土地租赁协议》约定期限，标的物中的建筑物及设施转让交付后，乙方则取得该建筑物及设施的永久全部所有权益。转让费金额及支付：1.本合同转让费总计为人民币1180万元；2.本合同签订后一周内，乙方预付260万元标的物转让费给甲方，甲方须在2017年3月19日前，将标的物院落腾空并通知乙方，乙方收到通知后一周内，支付剩余标的物转让费给甲方，甲方须开具不动产转让增值税专用发票给乙方；3.甲方与通州区漷县镇三黄庄村委会2007年3月1日签订的《土地租赁协议》中的标的物交付后，该部分每年应交给三黄庄村委会的租金4000元（2000元/亩）由乙方负责交纳。标的物交付：本合同签订后，甲方在收到预付的标的物转让费后当日，须将盖有甲方公章的转让标的物一切相关手续复印件交给乙方；甲方在收到预付标的物转让费后45日内，须将盖有甲方公章的上述漷县镇政府及三黄庄村委会同意本合同交易的确认函复印件交给乙方；甲方在2017年3月19日前须在乙方付清本合同所有款项同时，将符合本合同约定的标的物院落腾空交给乙方。第九条，特别约定：1.本合同签订后，甲方须在2017年3月19日前，代乙方将8000平方米简易棚改建成厂房并交付给乙方使用，乙方与甲方代建使用的建筑工程公司签订改建合同，工程验收合格后，乙方将改建工程款1500万元一次性支付给甲方所使用的建筑工程公司，建筑工程公司为乙方开具建筑增值税专用发票。双方在合同中亦约定了其他事项。2016年11月8日至2017年4月10日期间，嘉正伟业公司陆续向刘氏线业公司支付转让款1180万元。刘氏线业公司亦依约向嘉正伟业公司交付涉案场地。涉案场地上建筑物并未有相关建设审批手续。2019年7月8日，北京市规划和自然资源委员会通州分局向一审法院出具关于《北京市刘氏线业有限公司的协助查询通知书》的复函，载明：根据附图中标注地块的大致范围和位置，经与最新土地利用现状数据核对，该地块土地利用现状包括耕地和城镇村及工矿用地。刘氏线业公司向一审法院提交了2018年9月27日和2018年11月4日刘佳华（刘氏线业公司法定代表人）和李海（嘉正伟业公司的法定代表人）的谈话的录像。2018年9月27日的录像主要内容摘录如下：刘佳华：本身那个合同，本身建筑合同就是虚的，就是为了避税，对吧，李海：对，我知道，我知道；刘佳华：真的是，当时呀，我都没想到是这么复杂，早知道那么复杂我还真的是不要避这点税，就2680，写到一口价，哎呀，为了避这点税，撇出一个1500的承包合同，你说弄到现在又这么折腾，李海：现在这个事情就是这样，主要是，老刘，咱说这个争吧争吧也说了这么多次了，对不对，当时起因就是因为你那章没盖来，让我觉得这里面；刘佳华：章是后来的事，就是从合同本身来说，2680什么事没有，李海：对，合同本身当时咱订的没问题；刘佳华：后来为了避税，又又，李海：你也是当时为了省点钱，对不对，后来作为我来讲，出现了这种风险，我肯定我，咱俩要说这事呀，而且在之前我再三提醒你了，因为我就怕出这种事，你知道吗。2018年11月4日的录像主要内容摘录如下：李海：因为你看呀，老刘咱这么说，假说，要是不拆肯定好，假如要真是拆了的话，这1万平米，确实是差不少钱，你说，这一万平米，全揉在里面，咱2680对1万平米。合2680一平米呢，现在他要是给你拆了的话，可不会按这个钱给；2018年9月27日的录像主要内容摘录如下：刘佳华：刚才说的，你就别说这么多，你刚才说因为有风险，剩下1500你说减多少，我听听，2680的情况下你打算减多少，我听听，咱们能答应就答应，答应不了咱再说……，你也不可能这1500就不给我了，就这么用着；李海：这不可能，这不可能，不是因为现在目前呢。刘氏线业公司与嘉正伟业公司之间的《转让合同》改变了土地用途，刘氏线业公司转让的建筑物未取得审批规划手续，《转让合同》违反了法律的强制性规定。（2019）京0112民初9596号判决《转让合同》无效，2020年3月31日（2020）京03民终3966号维持无效判决。（2020）京民申3118号民事裁定书驳回刘氏线业公司的再审申请。嘉正伟业公司对转让后的房屋进行了装修改建，改建未拆除原有建筑物，是在原有建筑物的基础上进行的，新增部分与原有建筑物是融为一体的。嘉正伟业公司主张装修改建共花费593万元，刘氏线业公司不认可这笔费用。关于装修改建费用，双方均不申请鉴定，嘉正伟业公司陈述没有装修改建前的资料，无法对比；刘氏线业公司认为举证责任应由嘉正伟业公司承担。2017年3月17日，刘氏线业公司将转让标的物交付于嘉正伟业公司。现嘉正伟业公司在控制场地，但没有在生产使用，库房内存有一些物品。一审法院认为，刘氏线业公司和嘉正伟业公司签订的《转让合同》，嘉正伟业公司受让的标的物内容包括土地使用权和地上建筑物，用途为工业用途。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局2019年7月8日向一审法院出具的关于《北京市刘氏线业有限公司的协助查询通知书》的复函可知，涉案土地包括耕地和城镇村及工矿用地。因此刘氏线业公司在耕地上建设建筑物并将土地和建筑物一并转让嘉正伟业公司用于工业用途，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定。且根据查明事实，刘氏线业公司转让的建筑物未取得审批规划手续，亦违反了法律的强制性规定。依据双方的诉辩称及证据材料可知双方关于土地情况都是清楚的，故此一审法院认为双方对《转让合同》无效均存在过错责任，综合考虑转让的土地及厂房情况，一审法院认为过错责任以六四分割为宜，出租方承担主要过错责任，承租方承担次要过错责任。一审法院以六四比例分割过错责任，还考虑到嘉正伟业公司与刘氏线业公司同为市场经济中的企业主体，合同注意义务应当相仿，如前所言，嘉正伟业公司在受让时亦清楚土地情况，其过错也是明显的。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于嘉正伟业公司主张的返还转让款1180万元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，但嘉正伟业公司应支付占有期间的使用费。对于占有期间的使用费，使用费的多少首先要判定双方的合同转让款数额到底为何，依据转让合同内容和双方之间的录音，一审法院认定转让费为2680万元。鉴于涉案地块存在不同情况，对应的建筑物亦无法具体确定，故此一审法院关于使用费的确定，一方面参考转让费对应使用期限情况，一方面参考租赁市场价格，酌定每年使用费50万元。一审法院结合交房时间和嘉正伟业停产情况及现如今占用情况，综合考量确定嘉正伟业公司支付四年的使用费200万元。对嘉正伟业公司主张的利息问题，依据上述分析，对合同无效双方均有过错，转让款的返还与其他问题一并解决更为妥当，返还转让款是无效后才会发生的后续问题，故此一审法院对于利息问题以二审判决维持合同无效之次日起算。关于装修改建费用，嘉正伟业公司主张593万元，其提交了施工合同、转账记录、施工明细等。刘氏线业公司对此不予认可，认为支付情况不符合常理，但没有提交反证。一审法院认为嘉正伟业公司支付工程款与合同约定的支付日期是存在冲突，但提前付清工程款是不利于自身的行为，嘉正伟业公司自愿为之，他人不便置评。结合一审法院现场勘查情况，再考虑装修改建的折旧问题，一审法院酌定嘉正伟业公司因合同无效所造成的损失为450万元。对于该损失由双方依据责任比例分别承担。对于刘氏线业公司反诉嘉正伟业公司返还土地和地上物的诉求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持；对其请求拆除新建并恢复原有厂房的诉求，一审法院认为装修改建增加了厂房的使用价值，拆除反而会扩大损失，故而对该项反诉不予支持；对其请求土地拆迁补偿款损失60万元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决如下：一、刘氏线业公司返还嘉正伟业公司转让款1180万元，并支付以1180万元为基数自2020年4月1日起至该款项实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于判决生效之日起七日内执行清；二、嘉正伟业公司支付刘氏线业公司使用费200万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、嘉正伟业公司返还刘氏线业公司案涉合同中约定的19.5亩土地及地上物，于判决生效之日起二十日内执行清；四、刘氏线业公司赔偿嘉正伟业公司装修改建损失270万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回嘉正伟业公司其他的诉讼请求；六、驳回刘氏线业公司反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘氏线业公司向本院提交下列证据：1.圣地华艺公司信用报告，2.嘉正伟业公司信用报告，上述证据用以证明圣地华艺公司由嘉正伟业公司法定代表人李海于2002年9月设立，其与嘉正伟业公司注册地址相同，对外公布的联系邮箱均为嘉正伟业公司邮箱；在嘉正伟业公司与圣地华艺公司签订“厂区改造施工合同“的2017年9月29日以及嘉正伟业公司支付所谓装修改建费用的2018年7月12日，两公司的法定代表人均为李海；涉案装修改建系明显的关联交易，嘉正伟业公司提交的证据不具真实性，无证明力，不应予以采信。3.厂房租赁合同，4.网上银行电子回单，5.收据，6.微信聊天记录，上述证据用以证明涉案土地厂房的租金为厂房1元/天/平方米，办公楼租金为1.5元/天/平方米，刘氏线业公司主张的占有使用费标准是合理的，应予支持。7.照片6张，用以证明嘉正伟业公司拆除了加建的部分。嘉正伟业公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性认可，证明目的不认可。对证据3-6的真实性和证明目的均不认可，认为该证据是案外人的，证据显示的位置与涉案场地并不是处于一条街上；当地工业园区特别多，差别是非常大的，有没有国有土地使用证和房产证是非常关键的，如果有的话，可能能租出去，如果没有是租不出去的，也没有人用。对证据7的真实性认可，称拆除的是加建中的一部分，是于2021年8月2日拆除的，是应政府的要求所拆。经本院询问，双方均认可涉案场地现面临拆迁。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案二审争议焦点为：一、双方对合同无效的过错分担问题；二、刘氏线业公司应返还嘉正伟业公司转让款的利息计算问题；三、占有使用费的认定问题；四、装修改建费用的认定问题；五、涉案场地应否恢复原状。关于争议焦点一，根据已查明的事实，涉案《转让合同》因违反法律强制性规定，已被前案生效判决确认无效。刘氏线业公司作为转让方，对于转让的土地性质和建筑物未取得规划审批手续应属明知，故对于合同无效具有过错。嘉正伟业公司作为受让方，根据在案证据，其至少对于转让建筑物缺乏合法手续一事明知，且对于涉案土地的性质并未尽到合理的注意义务，故对于合同无效亦具有过错。一审法院综合考虑转让土地及厂房的情况，对于双方过错责任比例分担适当，本院予以维持，双方应按照责任比例承担各自的责任。嘉正伟业公司主张其对于合同无效无过错，不应承担过错责任，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，根据前述认定，双方对于合同无效均有过错，且一审法院已就转让款的返还与其他问题综合予以考虑，故一审法院将前案二审判决作出之次日作为利息起算日，并无明显失当之处，亦不会造成双方权利义务失衡，本院对此予以维持。关于争议焦点三，虽然涉案《转让合同》无效，但嘉正伟业公司对于涉案场地进行了占有使用，故应支付相应占有使用费。根据已查明的事实和当事人的陈述，在涉案《转让合同》签订后，因装修改建及双方发生纠纷等原因，嘉正伟业公司在一段期间内对于涉案场地并未正常经营使用；且涉案土地部分为耕地、涉案建筑物缺少合法手续，涉案场地已面临拆迁，故一审法院参考转让费对应的使用期限及租赁市场价格等因素，酌情确定嘉正伟业公司应向刘氏线业公司支付200万元占有使用费，并无明显失当之处，本院予以维持。刘氏线业公司主张应按租赁市场价格标准计算嘉正伟业公司应付占有使用费，但因涉案部分土地为耕地，涉案建筑物并非合法建筑，故刘氏线业公司的该项主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点四，根据已查明的事实及一审法院现场勘验情况，嘉正伟业公司对原有建筑物进行装修改建的事实成立。对于嘉正伟业公司的装修改建投入，嘉正伟业公司提供了相应证据予以证明。刘氏线业公司虽然对此不予认可，但未充分举证予以反驳，亦未就此申请鉴定，且法律并未禁止施工人为其关联公司进行装修改建施工；关于工程款的支付，属于嘉正伟业公司与施工人之间合同履行问题，并不影响嘉正伟业公司对于装修改建进行投入事实的认定，故刘氏线业公司的该项主张，本院不予采纳；刘氏线业公司主张不应赔偿嘉正伟业公司相应装修改建损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘氏线业公司主张其曾要求嘉正伟业公司停工而嘉正伟业公司未停工，嘉正伟业公司主张的装修改建损失中存在扩大损失的部分；根据已查明的事实，在嘉正伟业公司于2017年开始装修改建施工之初，未有证据显示刘氏线业公司对此持有异议；在刘氏线业公司发送电子邮件要求停工时，已临近施工完毕，且刘氏线业公司要求停工的原因系因嘉正伟业公司未支付剩余转让款项，并非因为嘉正伟业公司违规建设，故对于刘氏线业公司的该项主张，本院不予采信。因涉案场地一直处于嘉正伟业公司占有状态，其装修改建部分必然存在折旧，故一审法院根据现场勘验情况并考虑装修改建的折旧问题，所酌情确定嘉正伟业公司的装修改建损失适当，本院予以维持。嘉正伟业公司主张刘氏线业公司应全额赔偿其装修改建损失，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点五，根据已查明和认定的事实，嘉正伟业公司对原有建筑物进行了装修改建，增加了原有厂房的使用价值，如拆除恢复原状，则不利于建筑物的使用利用，对于双方并无益处；且现涉案场地已面临拆迁，已无恢复原状之必要，故一审法院对于刘氏线业公司要求恢复原状的反诉请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉正伟业公司、刘氏线业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122264元，由北京嘉正伟业印刷包装有限公司负担48410元（已交纳12980元，剩余35430元于本判决生效后七日内交纳），由北京市刘氏线业有限公司负担73854元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　鲁　南审 判 员　　贾　旭审 判 员　　姜　君二〇二一年九月十一日法官助理　　杨　扬法官助理　　李圆圆 来源：马 克 数 据 网