何冬、何盛等建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤08民终2567号

• 案件编号

  （2021）粤08民终2567号

• 案件名称

  何冬、何盛等建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省湛江市中级人民法院

• 所属地区

  广东省湛江市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  何冬;何盛;郑云龙;湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂

• 案件缘由

  建设用地使用权转让合同纠纷

• 法律依据

-广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2567号上诉人（原审原告）：何冬，男，1961年1月4日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人（原审原告）：何盛，男，1963年7月22日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人（原审原告）：郑云龙，男，1982年12月28日出生，汉族，住湛江市霞山区。三位上诉人共同委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂，住所地：湛江市坡头区龙头镇上圩（佛子岭）。法定代表人：黄真保。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。上诉人何冬、何盛、郑云龙因与上诉人湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂（以下简称龙头石料综合厂）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人何冬及何冬、何盛、郑云龙的委托诉讼代理人陈梧桐，上诉人龙头石料综合厂及其委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何冬、何盛、郑云龙上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判支持何冬、何盛、郑云龙一审的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由龙头石料综合厂承担。事实和理由：一、一审违背了“不告不理”原则，龙头石料综合厂没有请求确认合同无效；二、一审法院认定涉案土地为国有划拨土地，缺乏事实依据；三、即使涉案土地为国有划拨土地，双方交易签订合同也是效力待定。龙头石料综合厂辩称，何冬方提出变更民事上诉状的时间是2021年7月12日，这个时间他的上诉请求有所改变，我方认为已经超出了15天的上诉期，不能再改变了，他原来的请求是驳回龙头石料综合厂一审诉讼请求，现在变更为改判支持其一审诉讼请求，原来龙头石料综合厂是被告，一审没有诉讼请求，所以该上诉请求没有异议，只能保留撤销一审判决的诉讼请求，变更民事上诉状的事实及理由，可以视为原来的补充。何冬方的上诉事实理由第一点认为一审判决超出不告不理，我们接受。第二点认为土地性质为国有划拨土地，我方认为一审认定正确，只不过一审法院在审理过程中没有向何冬方示明如果是划拨土地无效，可以变更诉讼请求，如果不变更应该驳回诉讼请求。实际上涉案土地如果在交出让金的情况下，可以作为有效土地买卖，但是本案双方都没有交，所以涉案土地合同是效力待定的土地买卖合同，在一审辩论之前如果补交了土地出让金可以视为有效。关于上诉事实理由第三点，我方同意该观点。龙头石料综合厂上诉请求：一、撤销一审民事判决，驳回何冬、何盛、郑云龙一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由何冬、何盛、郑云龙承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案土地是国有划拨土地，判决合同无效超出当事人诉讼请求；二、涉案土地厂房交易合同是效力待定合同。且涉案合同约定要在三个月内办好过户手续，何冬、何盛、郑云龙应在知道或者应当自身权利被侵犯之日起两年内行使诉权，本案诉讼时效已过。何冬、何盛、郑云龙辩称：1.龙头石料综合厂认为一审法院违反程序，我方认同；2.龙头石料综合厂认为涉案土地合同是效力待定的合同，我方不认同，目前没有任何证据可以证实涉案土地为国有划拨土地，如果是国有划拨土地就是效力待定的合同，涉案土地这么多年未能办理过户手续的责任不在于我方，而是龙头石料综合厂一直不给予配合，并且其法定代表人黄真保还欺骗我这方，他自己成立了一个和龙头石料综合厂一样名称的个体工商户的营业执照，要求何冬方支付了第二笔五十万的转让款，然后跟何冬去了坡头区工商局，注销他本人的营业执照，让何冬同一天成立了一个和龙头石料综合厂名称一样的营业执照，声称该龙头石料综合厂已经转让给何冬了，何冬没有法律意识，就以为该厂已经变更到他的名下，所以造成未能过户的原因全部在于龙头石料综合厂一方。综上，龙头石料综合厂一方的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回龙头石料综合厂的上诉请求。何冬、何盛、郑云龙向一审法院起诉请求：1、确认何冬、何盛、郑云龙与龙头石料综合厂签订的《厂房用地转让合同书》有效；2、判令龙头石料综合厂协助何冬、何盛、郑云龙办理湛坡府国用（1995）字第0400038号《国有土地使用证》国有土地使用权的过户手续；3、本案诉讼费由龙头石料综合厂承担。一审法院认定事实：龙头石料综合厂系于1986年11月17日在湛江市坡头区市场监督管理局登记成立的联营企业，法定代表人为黄真保，目前状态为吊销，未注销。2011年12月22日，龙头石料综合厂（甲方）与何冬、何盛、郑云龙（乙方）签订《厂房用地转让合同书》，主要约定：“一、甲方把位于龙头镇广湛路边的厂房及土地、厂区内高压线全部转让给乙方，土地面积柒仟陆佰玖拾肆平方米，土地证号19××80。二、转让价格：总转让价人民币壹佰零伍万元整（￥1050000.00元）。三、付款方式：在双方签订转让合同后，乙方即时付给甲方第一笔预付款贰拾万元整。（付到第三方龙头国土所吴**才处，由吴**才支付给甲方作为办证前期有关事项使用）；第二笔款伍拾万元整，在过户给乙方后七天内付给甲方，余下的叁拾伍万元整乙方在甲方修好上水埠村道路后七天内付清给甲方……六、甲方无条件提供有效的手续给乙方办证过户使用，无条件配合乙方办证过户。办证过户手续费及费用由乙方负责。七、甲方在收到乙方第一笔款后一个月内提供有效手续给乙方，乙方在三个月内办理好过户手续。如有特殊情况经双方协商解决……九、若甲方的土地证未能变更过户给乙方，造成乙方的损失，甲方必须无偿给乙方使用该宗地五十年……”。该合同甲方由黄真保签名及捺手指印，乙方由何冬、何盛、郑云龙签名及捺手指印，该合同未加盖龙头石料综合厂公章。合同签订后，何冬、何盛、郑云龙将现金200000元交由案外人吴**才，由吴**才交付给黄真保。黄真保于同日出具《收据》，载明：“今收到本协议吴**才交来现金贰拾万元正（￥200000.00），此据，经收人：黄真保”，该《收据》未加盖龙头石料综合厂公章。双方此后未能履行协议约定办理过户登记手续。另查明，涉案土地的《国有土地使用证》【湛坡府国用（1995）字第0400038号】于1995年4月20日由湛江市坡头区人民政府颁发，据登记信息显示：土地使用者为“坡头区龙头造纸石料综合厂”，地址为“龙头镇上圩”，地号为“080400780”，用途为“工厂”，四至为“东至粤海宜农加工厂共墙，南至空地，西至滨泉酒厂1.8米，光明电器厂围墙7.2米，北至广湛公路中心线28.1米”，用地面积为“柒仟陆佰玖拾肆平方（其中：建筑占地柒佰陆拾叁平方）”。该证中无土地种类性质及使用年限登记。庭审中，龙头石料综合厂称涉案土地用途为建设用地，地上建筑物为简易厂房，已被台风刮倒，没有房产证。龙头石料综合厂与何冬、何盛、郑云龙均承认涉案土地性质为国有划拨土地，双方均未向政府相关部门申请办理审批手续。一审法院认为：涉案《厂房用地转让合同书》将龙头综合石料厂的厂房、土地及厂区内高压线一并转让给何冬、何盛、郑云龙使用，双方因履行该转让合同产生争议，何冬、何盛、郑云龙诉请确认合同效力及继续履行合同义务，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案《厂房用地转让合同书》系2011年12月22日签订，该合同约定“甲方在收到乙方第一笔款后一个月内提供+有效手续给乙方，乙方在三个月内办理好过户手续”，但何冬、何盛、郑云龙在支付第一笔款后，并未能在约定的期限内办好过户手续，何冬、何盛、郑云龙认为系因龙头石料综合厂未能配合办理过户手续导致双方产生争议，本案应适用当时的法律、司法解释。本案中，涉案土地的《国有土地使用证》系湛江市坡头区人民政府颁发，登记信息中未明确记载土地性质，亦未规定土地使用年限，结合历史因素及国有土地使用权证未规定土地使用年限等情况，涉案土地符合国有划拨土地的特征，且龙头石料综合厂、何冬、何盛、郑云龙在庭审中均明确涉案土地为国有划拨土地，故认定涉案土地的性质为国有划拨土地。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条第一款“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本法第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”之规定，本案中，龙头石料综合厂作为湛坡府国用（1995）字第0400038号《国有土地使用证》登记的土地使用权人，有权将其所有的涉案土地使用权及附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并转让，但基于划拨土地的取得法定性和权利受限制性等特点，转让划拨土地使用权必须符合法定的转让条件，不得违反法律、行政法规的强制性规定。从本案双方庭审陈述及证据所示，双方在签订涉案《厂房用地转让合同书》后，未申请有批准权的人民政府部门审批，涉案土地上的建筑物也没有相关权属证明，双方均未与相关人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地出让金，且依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”之规定，涉案划拨土地使用权在起诉前也并未经有批准权的人民政府同意转让，没有对效力问题进行补正，涉案合同亦不能按照补偿性质的合同处理。故涉案《厂房用地转让合同书》因涉及国有划拨土地使用权的转让，该转让行为未经相应政府职能部门的批准，违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。此外，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，关于本案的诉讼时效问题，由于合同效力的认定，涉及国家及社会公共利益的保护，实质是维护国家及社会公共利益的需要对当事人之间的民事行为进行的干预，不受诉讼时效期间的限制。故对于龙头石料综合厂辩称本案已过诉讼时效，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任”之规定，涉案《厂房用地转让合同书》在签订时，双方当事人已明确知悉土地的性质，故对于涉案《厂房用地转让合同书》无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。涉案《厂房用地转让合同书》无效，自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没必要返还的应当折价赔偿，故龙头石料综合厂应将已收取的200000元转让款返还给何冬、何盛、郑云龙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于2011年12月22日签订的《厂房用地转让合同书》无效；二、限湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于判决发生法律效力之日起十日内向何冬、何盛、郑云龙返还转让款200000元；三、驳回何冬、何盛、郑云龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14250元，由何冬、何盛、郑云龙负担7125元，湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂负担7125元。本院二审期间，各方均没有新证据提交。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对何冬、何盛、郑云龙上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：案涉《厂房用地转让合同书》是否有效及能否履行。龙头石料综合厂于2011年12月22日与何冬、何盛、郑云龙签订案涉《厂房用地转让合同书》，将其厂房及土地、厂区内高压线全部转让给何冬、何盛、郑云龙。上述拟转让的土地虽取得了《国有土地使用证》，但未交纳土地出让金，依法属于国有划拨土地。国有划拨土地需经政府有关职能部门的批准方可转让，但该规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定，违反该规定并不必然导致案涉合同无效。案涉合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规效力性强制规定，也不涉及社会公共利益及社会公序良俗，依法应为有效。但如前所述，案涉土地的转让需得到政府有关职能部门的批准，在没有获得批准及交纳相应土地出让金之前，案涉土地并不具备过户的条件，故何冬、何盛、郑云龙请求龙头石料综合厂协助其过户的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于本案的诉讼时效问题，因案涉土地的转让尚未取得的政府有关职能部门的批准，何冬、何盛、郑云龙的民事权利是否受到侵害尚无法确定，而诉讼时效期间从当事人知道或应当知道其权利受到侵害是起算，故本案的诉讼时效期间并未超过，龙头石料综合厂该上诉主张，理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，何冬、何盛、郑云龙，龙头石料综合厂的上诉请求，部分理由成立，对有理部分，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律，实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初197号民事判决；二、确认何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于2011年12月22日签订的《厂房用地转让合同书》有效；三、驳回何冬、何盛、郑云龙的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各14250元共28500元，由何冬、何盛、郑云龙负担14250元，湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂负担14250元（何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂各已预缴二审案件受理费7125元）。本判决为终审判决。审 判 长　梁 子 轩审 判 员　刘　　芳审 判 员　王　　瑾二〇二一年九月一日法官助理　陈 虹 亨书 记 员　邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2567号上诉人（原审原告）：何冬，男，1961年1月4日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人（原审原告）：何盛，男，1963年7月22日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人（原审原告）：郑云龙，男，1982年12月28日出生，汉族，住湛江市霞山区。三位上诉人共同委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂，住所地：湛江市坡头区龙头镇上圩（佛子岭）。法定代表人：黄真保。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。上诉人何冬、何盛、郑云龙因与上诉人湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂（以下简称龙头石料综合厂）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人何冬及何冬、何盛、郑云龙的委托诉讼代理人陈梧桐，上诉人龙头石料综合厂及其委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何冬、何盛、郑云龙上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判支持何冬、何盛、郑云龙一审的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由龙头石料综合厂承担。事实和理由：一、一审违背了“不告不理”原则，龙头石料综合厂没有请求确认合同无效；二、一审法院认定涉案土地为国有划拨土地，缺乏事实依据；三、即使涉案土地为国有划拨土地，双方交易签订合同也是效力待定。龙头石料综合厂辩称，何冬方提出变更民事上诉状的时间是2021年7月12日，这个时间他的上诉请求有所改变，我方认为已经超出了15天的上诉期，不能再改变了，他原来的请求是驳回龙头石料综合厂一审诉讼请求，现在变更为改判支持其一审诉讼请求，原来龙头石料综合厂是被告，一审没有诉讼请求，所以该上诉请求没有异议，只能保留撤销一审判决的诉讼请求，变更民事上诉状的事实及理由，可以视为原来的补充。何冬方的上诉事实理由第一点认为一审判决超出不告不理，我们接受。第二点认为土地性质为国有划拨土地，我方认为一审认定正确，只不过一审法院在审理过程中没有向何冬方示明如果是划拨土地无效，可以变更诉讼请求，如果不变更应该驳回诉讼请求。实际上涉案土地如果在交出让金的情况下，可以作为有效土地买卖，但是本案双方都没有交，所以涉案土地合同是效力待定的土地买卖合同，在一审辩论之前如果补交了土地出让金可以视为有效。关于上诉事实理由第三点，我方同意该观点。龙头石料综合厂上诉请求：一、撤销一审民事判决，驳回何冬、何盛、郑云龙一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由何冬、何盛、郑云龙承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案土地是国有划拨土地，判决合同无效超出当事人诉讼请求；二、涉案土地厂房交易合同是效力待定合同。且涉案合同约定要在三个月内办好过户手续，何冬、何盛、郑云龙应在知道或者应当自身权利被侵犯之日起两年内行使诉权，本案诉讼时效已过。何冬、何盛、郑云龙辩称：1.龙头石料综合厂认为一审法院违反程序，我方认同；2.龙头石料综合厂认为涉案土地合同是效力待定的合同，我方不认同，目前没有任何证据可以证实涉案土地为国有划拨土地，如果是国有划拨土地就是效力待定的合同，涉案土地这么多年未能办理过户手续的责任不在于我方，而是龙头石料综合厂一直不给予配合，并且其法定代表人黄真保还欺骗我这方，他自己成立了一个和龙头石料综合厂一样名称的个体工商户的营业执照，要求何冬方支付了第二笔五十万的转让款，然后跟何冬去了坡头区工商局，注销他本人的营业执照，让何冬同一天成立了一个和龙头石料综合厂名称一样的营业执照，声称该龙头石料综合厂已经转让给何冬了，何冬没有法律意识，就以为该厂已经变更到他的名下，所以造成未能过户的原因全部在于龙头石料综合厂一方。综上，龙头石料综合厂一方的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回龙头石料综合厂的上诉请求。何冬、何盛、郑云龙向一审法院起诉请求：1、确认何冬、何盛、郑云龙与龙头石料综合厂签订的《厂房用地转让合同书》有效；2、判令龙头石料综合厂协助何冬、何盛、郑云龙办理湛坡府国用（1995）字第0400038号《国有土地使用证》国有土地使用权的过户手续；3、本案诉讼费由龙头石料综合厂承担。一审法院认定事实：龙头石料综合厂系于1986年11月17日在湛江市坡头区市场监督管理局登记成立的联营企业，法定代表人为黄真保，目前状态为吊销，未注销。2011年12月22日，龙头石料综合厂（甲方）与何冬、何盛、郑云龙（乙方）签订《厂房用地转让合同书》，主要约定：“一、甲方把位于龙头镇广湛路边的厂房及土地、厂区内高压线全部转让给乙方，土地面积柒仟陆佰玖拾肆平方米，土地证号19××80。二、转让价格：总转让价人民币壹佰零伍万元整（￥1050000.00元）。三、付款方式：在双方签订转让合同后，乙方即时付给甲方第一笔预付款贰拾万元整。（付到第三方龙头国土所吴**才处，由吴**才支付给甲方作为办证前期有关事项使用）；第二笔款伍拾万元整，在过户给乙方后七天内付给甲方，余下的叁拾伍万元整乙方在甲方修好上水埠村道路后七天内付清给甲方……六、甲方无条件提供有效的手续给乙方办证过户使用，无条件配合乙方办证过户。办证过户手续费及费用由乙方负责。七、甲方在收到乙方第一笔款后一个月内提供有效手续给乙方，乙方在三个月内办理好过户手续。如有特殊情况经双方协商解决……九、若甲方的土地证未能变更过户给乙方，造成乙方的损失，甲方必须无偿给乙方使用该宗地五十年……”。该合同甲方由黄真保签名及捺手指印，乙方由何冬、何盛、郑云龙签名及捺手指印，该合同未加盖龙头石料综合厂公章。合同签订后，何冬、何盛、郑云龙将现金200000元交由案外人吴**才，由吴**才交付给黄真保。黄真保于同日出具《收据》，载明：“今收到本协议吴**才交来现金贰拾万元正（￥200000.00），此据，经收人：黄真保”，该《收据》未加盖龙头石料综合厂公章。双方此后未能履行协议约定办理过户登记手续。另查明，涉案土地的《国有土地使用证》【湛坡府国用（1995）字第0400038号】于1995年4月20日由湛江市坡头区人民政府颁发，据登记信息显示：土地使用者为“坡头区龙头造纸石料综合厂”，地址为“龙头镇上圩”，地号为“080400780”，用途为“工厂”，四至为“东至粤海宜农加工厂共墙，南至空地，西至滨泉酒厂1.8米，光明电器厂围墙7.2米，北至广湛公路中心线28.1米”，用地面积为“柒仟陆佰玖拾肆平方（其中：建筑占地柒佰陆拾叁平方）”。该证中无土地种类性质及使用年限登记。庭审中，龙头石料综合厂称涉案土地用途为建设用地，地上建筑物为简易厂房，已被台风刮倒，没有房产证。龙头石料综合厂与何冬、何盛、郑云龙均承认涉案土地性质为国有划拨土地，双方均未向政府相关部门申请办理审批手续。一审法院认为：涉案《厂房用地转让合同书》将龙头综合石料厂的厂房、土地及厂区内高压线一并转让给何冬、何盛、郑云龙使用，双方因履行该转让合同产生争议，何冬、何盛、郑云龙诉请确认合同效力及继续履行合同义务，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案《厂房用地转让合同书》系2011年12月22日签订，该合同约定“甲方在收到乙方第一笔款后一个月内提供+有效手续给乙方，乙方在三个月内办理好过户手续”，但何冬、何盛、郑云龙在支付第一笔款后，并未能在约定的期限内办好过户手续，何冬、何盛、郑云龙认为系因龙头石料综合厂未能配合办理过户手续导致双方产生争议，本案应适用当时的法律、司法解释。本案中，涉案土地的《国有土地使用证》系湛江市坡头区人民政府颁发，登记信息中未明确记载土地性质，亦未规定土地使用年限，结合历史因素及国有土地使用权证未规定土地使用年限等情况，涉案土地符合国有划拨土地的特征，且龙头石料综合厂、何冬、何盛、郑云龙在庭审中均明确涉案土地为国有划拨土地，故认定涉案土地的性质为国有划拨土地。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条第一款“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本法第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”之规定，本案中，龙头石料综合厂作为湛坡府国用（1995）字第0400038号《国有土地使用证》登记的土地使用权人，有权将其所有的涉案土地使用权及附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并转让，但基于划拨土地的取得法定性和权利受限制性等特点，转让划拨土地使用权必须符合法定的转让条件，不得违反法律、行政法规的强制性规定。从本案双方庭审陈述及证据所示，双方在签订涉案《厂房用地转让合同书》后，未申请有批准权的人民政府部门审批，涉案土地上的建筑物也没有相关权属证明，双方均未与相关人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地出让金，且依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”之规定，涉案划拨土地使用权在起诉前也并未经有批准权的人民政府同意转让，没有对效力问题进行补正，涉案合同亦不能按照补偿性质的合同处理。故涉案《厂房用地转让合同书》因涉及国有划拨土地使用权的转让，该转让行为未经相应政府职能部门的批准，违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。此外，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，关于本案的诉讼时效问题，由于合同效力的认定，涉及国家及社会公共利益的保护，实质是维护国家及社会公共利益的需要对当事人之间的民事行为进行的干预，不受诉讼时效期间的限制。故对于龙头石料综合厂辩称本案已过诉讼时效，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任”之规定，涉案《厂房用地转让合同书》在签订时，双方当事人已明确知悉土地的性质，故对于涉案《厂房用地转让合同书》无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。涉案《厂房用地转让合同书》无效，自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没必要返还的应当折价赔偿，故龙头石料综合厂应将已收取的200000元转让款返还给何冬、何盛、郑云龙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于2011年12月22日签订的《厂房用地转让合同书》无效；二、限湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于判决发生法律效力之日起十日内向何冬、何盛、郑云龙返还转让款200000元；三、驳回何冬、何盛、郑云龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14250元，由何冬、何盛、郑云龙负担7125元，湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂负担7125元。本院二审期间，各方均没有新证据提交。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对何冬、何盛、郑云龙上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：案涉《厂房用地转让合同书》是否有效及能否履行。龙头石料综合厂于2011年12月22日与何冬、何盛、郑云龙签订案涉《厂房用地转让合同书》，将其厂房及土地、厂区内高压线全部转让给何冬、何盛、郑云龙。上述拟转让的土地虽取得了《国有土地使用证》，但未交纳土地出让金，依法属于国有划拨土地。国有划拨土地需经政府有关职能部门的批准方可转让，但该规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定，违反该规定并不必然导致案涉合同无效。案涉合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规效力性强制规定，也不涉及社会公共利益及社会公序良俗，依法应为有效。但如前所述，案涉土地的转让需得到政府有关职能部门的批准，在没有获得批准及交纳相应土地出让金之前，案涉土地并不具备过户的条件，故何冬、何盛、郑云龙请求龙头石料综合厂协助其过户的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于本案的诉讼时效问题，因案涉土地的转让尚未取得的政府有关职能部门的批准，何冬、何盛、郑云龙的民事权利是否受到侵害尚无法确定，而诉讼时效期间从当事人知道或应当知道其权利受到侵害是起算，故本案的诉讼时效期间并未超过，龙头石料综合厂该上诉主张，理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，何冬、何盛、郑云龙，龙头石料综合厂的上诉请求，部分理由成立，对有理部分，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律，实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初197号民事判决；二、确认何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂于2011年12月22日签订的《厂房用地转让合同书》有效；三、驳回何冬、何盛、郑云龙的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各14250元共28500元，由何冬、何盛、郑云龙负担14250元，湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂负担14250元（何冬、何盛、郑云龙与湛江市坡头区龙头镇造纸石料综合厂各已预缴二审案件受理费7125元）。本判决为终审判决。审 判 长　梁 子 轩审 判 员　刘　　芳审 判 员　王　　瑾二〇二一年九月一日法官助理　陈 虹 亨书 记 员　邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“马克数据网”