公主岭市鑫鑫物业服务有限公司与孙海月物业服务合同纠纷一审民事判决书（2021）吉0184民初2749号

• 案件编号

  （2021）吉0184民初2749号

• 案件名称

  公主岭市鑫鑫物业服务有限公司与孙海月物业服务合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  公主岭市人民法院

• 所属地区

  公主岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  公主岭市鑫鑫物业服务有限公司;孙海月

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《物业管理条例》:第四十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初2749号原告：公主岭市鑫鑫物业服务有限公司，住所地公主岭市。        法定代表人：铁永证，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：王洋洋，系吉林信维律师事务所律师。        被告：孙海月，女，汉族，1988年4月22日出生，住公主岭市。        原告公主岭市鑫鑫物业服务有限公司（以下简称鑫鑫物业公司）与被告孙海月物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫鑫物业公司的委托诉讼代理人王洋洋、被告孙海月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        鑫鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付2017年7月1日至2020年7月1日期间，申澳鑫鑫家园小区2号楼6单元402室的物业管理服务费3432元；2．判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：公主岭市鑫鑫物业服务有限公司与公主岭市申澳房地产开发有限公司签订《申澳鑫鑫家园小区物业经营管理权无偿转让协议》，约定由原告对申澳鑫鑫家园小区提供物业服务。该协议第八条约定自2015年度至2017年度业主欠所有物业费都由公主岭市鑫鑫物业服务有限公司收取，该协议自签订之后生效。被告孙海月系申澳鑫鑫家园小区2号楼6单元402室（建筑面积为100.39平方米）的产权人，根据该《申澳鑫鑫家园小区物业经营管理权无偿转让协议》第二条第一款约定，住宅的物业管理服务费标准为0.8元／㎡／月。其应该根据协议的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2017年7月1日至2020年7月1日拖欠物业管理服务费3432元（计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数）。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已交费业主的正当合法权利。现原告诉至法院，请求法院判令支持原告所有请求。        孙海月辩称，没缴纳物业费的原因是由于物业管理混乱，缺乏科学性、系统性，服务严重缺位。1．不尊重业主意见。物业管理多层业主没有沟通平台，小区设施规定涉及业主生活等重大变动在没有和业主充分沟通，未征求大多数业主同意时擅自实施。物业强制掐业主水管，造成生活影响，没有对业主进行物业服务的满意度调查。对业主投诉意见处理不及时，处理结果情况迟迟不到位，停水停电等信息预先通知有时不及时。2．收费标准不明。3．公共环境卫生差。公共区域动物粪便随处可见、路灯太黑，建筑垃圾无管理造成安全隐患，地面垃圾桶久拖不到位造成生活垃圾在小区到处可见，此事在业主中产生极坏影响，到目前也没有得到妥善解决。小区主干道、楼间道路脏，枯树叶、干土、泥巴随处可见。4．对小区交通与车辆停放秩序的管理差，车位不明收取费用，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系，比如业主自家车位经常无故被占用，公共车位标注不明，建筑垃圾和废弃物随意放置，没有巡逻管理人员执勤。5．治安管理、消防管理差。安全防范差，缺乏对外来人员、小商小贩、闲杂人员等的检查，有门禁也形同虚设；没有向业主周知巡逻路线图时间表，且巡逻时间间隔过长，无法保证小区业主安全。楼道门一直都是坏的状态，物业配备的可视对讲系统基本功能无法提供，属于瘫痪状态，没有与门卫联系，访客来访沟通，没有报警等功能。6．缺乏专业服务精神、专业素养。蓄意招聘低工资人员，目前保洁人员数量严重不足、年龄过大、素质低下，物业前台人员沟通能力差，服务效率低，办事能力都严重落后。7．对公共区域绿地、花木、建筑小品的养护、维修和管理比较差。8．对开发商遗留房屋建筑问题，物业有责任和义务协助业主妥善解决，在此方面效率不高。9．对共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务不到位。现要求在半个月时间内对上述问题进行整改，减免业主物业费，否则本人将保留诉讼权利。在未整改完成之前，本人物业费暂缓缴纳。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和对证据的审查，本院认定事实如下：申宝林与马辉、铁永证于2017年7月14日签订《申澳鑫鑫家园小区物业经营管理权无偿转让协议》，约定物业收费标准：住宅0.8元／月／㎡，公共照明费60元／年／户，二次供水电费每户每年120元。鑫鑫物业公司自2017年7月14日为公主岭市申澳鑫鑫家园小区提供物业服务至今。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。孙海月系公主岭市业主，该房屋面积为100.39平方米。被告孙海月未缴纳2017年7月1日至2020年7月1日期间的物业管理服务费。鑫鑫物业公司已经提供了相关物业服务，孙海月作为业主，有义务按时交纳物业管理服务费。鑫鑫物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，此与其向孙海月收取的物业管理服务费所对应物业服务标准存在一定差距。因鑫鑫物业公司提供物业服务履行不到位的情况，存在违约行为，故对其应收取的物业管理服务费，酌情予以扣减。故孙海月应当给付欠付鑫鑫物业公司的自2017年7月1日至2020年7月1日期间物业管理服务费2401.86元［（0.8元／月／平方米×100.39平方米×12×3年＋60元／年×3年＋120元／年×3年）×70％］。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、被告孙海月于本判决生效后五日内向原告公主岭市鑫鑫物业服务有限公司支付2017年7月1日至2020年7月1日期间的物业管理服务费2401.86元；        二、驳回原告公主岭市鑫鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计25元，由被告孙海月负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    穆沙沙二〇二一年九月六日书记员    宋萌  搜索“马 克 数 据 网”