林梅英、淮安市清江浦区文化广电和旅游局等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终2912号

• 案件编号

  （2021）苏08民终2912号

• 案件名称

  林梅英、淮安市清江浦区文化广电和旅游局等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  林梅英;淮安市清江浦区文化广电和旅游局;林晓成

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2912号上诉人（原审被告）：林梅英，女，1959年5月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：淮安市清江浦区文化广电和旅游局，住所地淮安市清江浦区漕运西路**。法定代表人：杨靖，该局局长。委托诉讼代理人：陈淮波，江苏安淮律师事务所律师。原审被告：林晓成，男，1951年1月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人林梅英因与被上诉人淮安市清江浦区文化广电和旅游局（以下简称文广旅游局）、原审被告林晓成房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林梅英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人要求上诉人协助办理房产变更登记手续的请求为物权请求权，不受诉讼时效限制，属事实认定及适用法律错误。被上诉人一审诉讼请求是要求解除其与上诉人父亲林必喜签订的房屋买卖协议及协助办理变更登记手续，协助办理变更登记手续的前提是房屋买卖协议必须解除，而在被上诉人于1993年5月11日将涉案房屋变更登记在上诉人父亲林必喜名下时，被上诉人与林必喜之间的合同就已经履行完毕。被上诉人于2020年11月27日以林必喜未支付购房款为由要求解除房屋买卖协议超过三年诉讼时效，也超过二十年的最长诉讼时效。即使林必喜未按约定在1993年5月8日前一次性付清购房款，依据《民法典》的规定，被上诉人也应当在一年内行使解除权，否则解除权消灭。一审判决将被上诉人的两项诉讼请求混为一谈；2、一审判决以被上诉人提供了案外人蒋士伯支付涉案房款的证据，认定林必喜未履行付款义务，属认定事实严重错误。依据双方合同约定，林必喜必须在1993年5月8日前一次性付清购房款，1993年5月11日，被上诉人将涉案房屋产权变更登记在林必喜名下，如林必喜未按时付清购房款，被上诉人不可能将房屋过户至其名下，该行为不符合常理，也不符合交易习惯和合同约定；3、一审判决认定被上诉人与林必喜于1993年12月合意解除了《房地产买卖契约》无事实和法律依据。被上诉人并未举证证明其与林必喜于1993年曾协商一致解除了涉案合同，被上诉人一审起诉要求解除合同也证明双方未曾合意解除合同。根据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。在被上诉人一审起诉前，上诉人及林必喜从未收到过解除合同的通知；4、案涉《房地产买卖契约》是关于案涉房屋产权变更、转让的合同，在被上诉人将房屋产权变更登记至林必喜名下时，合同已经履行完毕，被上诉人无权单方解除合同。假如林必喜未按合同约定支付购房款，被上诉人也仅能要求林必喜给付购房款、支付违约金，而不能解除合同；5、《民法典》自2021年1月1日起施行，《合同法》、《物权法》等同时废止，本案依据废止的《合同法》作出判决，在适用法律上存在严重错误。被上诉人文广旅游局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告林晓成未作陈述。文广旅游局一审起诉请求：1、判决解除原淮阴市原清河区文化局与林必喜之间的房屋买卖协议；2、判令林梅英、林晓成将证号为淮房字第**房屋产权证项下的房屋所有权过户登记至文广旅游局名下。一审法院认定事实：本案争议房屋登记坐落为淮安市公园南路31号1幢101室（登记面积70.35平方米）、2幢101室（登记面积为16.2平方米），登记的所有权人为林必喜，房屋登记证证号为淮房字第**林必喜于2005年4月17日去世，林必喜妻子万振华于2012年去世，林晓成、林梅英系林必喜子女。经查询不动产登记信息，原清河区文化局（甲方）与林必喜（乙方）于1993年5月10日签订《房地产买卖契约》一份，该买卖契约中约定：甲方将坐落于公园南路31号文化局宿舍楼101室房地产（86.55平方米）出售给乙方，房屋价格为33324元，甲方同意于1993年9月10日将上述房产交付乙方。该契约中乙方签名处为“林必喜”印章，无手写签名。1993年5月11日，原淮阴市房地产管理处核发了淮了淮房字第**所有权证，该证书记载的房屋所有权人为林必喜，但是林必喜未持有过该产权证。1993年6月3日的清河文化宿舍楼住户示意图中记载，101室购房人为蒋士伯。1993年12月14日，原清河区文化局（甲方）与蒋士伯（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定将本案争议的房屋出售给蒋士伯，房屋总价为73500元。1994年1月4日，原清河区文化局出具收据，收据记载收到蒋士伯购房款73500元及围墙款120元。合同签订后，原清河区文化局将本案争议的房屋交付蒋士伯居住使用并将该房屋的产权证原件交给蒋士伯。2005年3月16日，蒋士伯去世，后该房屋由蒋士伯子女居住使用。林必喜生前未使用过该房屋，未对该房屋主张过权利，亦未配合蒋士伯办理房屋产权变更登记手续。因区划调整及机构改革职能变更等原因，原淮阴市原清河区文化局权利由淮安市清江浦区文化广电和旅游局承继。2018年7月20日，蒋士伯子女蒋立新等六人将文广旅游局作为被告，诉至一审法院，要求解除原清河区文化局与蒋士伯的房屋买卖合同并赔偿损失。该案审理过程中，林梅英、林晓成被追加为第三人参与诉讼，林梅英在参与该案诉讼后才知道涉案房屋登记在林必喜名下。一审法院于2020年4月24日作出（2019）苏0812民初5439号民事判决，判决：一、解除文广旅游局与蒋士伯于1993年12月14日签订的房屋买卖协议书；二、文广旅游局返还蒋立新等六人购房款73500元及围墙款120元并赔偿损失389466元；三、蒋立新等六人将涉案房屋及附属设施返还文广旅游局。该判决已发生法律效力。2020年11月，文广旅游局将购房款、赔偿款及执行费等合计478302元交至一审法院，蒋立新等六人亦将房屋钥匙及房屋所有权证原件交还文广旅游局。根据文广旅游局申请，一审法院于2020年12月2作出（2020）苏0812民初9090号民事裁定书，裁定查封登记在林梅英、林晓成父亲林必喜名下位于淮安市清江浦区公园南路31号的房屋。一审审理过程中，文广旅游局陈述：林必喜在签订买卖契约后放弃购房、未交纳购房款，原清河区文化局与林必喜解除了买卖合同，转而又出售给蒋士伯。关于原清河区文化局与林必喜签订的房屋买卖合同是否已解除，文广旅游局请求法院依法认定。林梅英认为原清河区文化局与林必喜签订的房屋买卖合同已实际履行。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为：林必喜是否履行交付房款义务、原清河区文化局与林必喜签订的《房地产买卖契约》是否解除、文广旅游局起诉是否超过诉讼时效。林梅英辩称林必喜已履行交付房款义务，文广旅游局对此不予认可，林梅英应当就林必喜已付购房款承担举证责任。林梅英未能提供支付款项的证据以及原清河区文化局收到款项的证据，文广旅游局提供了蒋士伯支付涉案房屋房款的证据，林梅英关于林必喜已付购房款的辩解证据不足，一审法院不予采信，一审法院认定林必喜未履行付款义务。文广旅游局主张林必喜签订房屋买卖契约后又放弃购房，未交纳购房款，原清河区文化局与林必喜已解除了买卖合同，林梅英对此不予认可，文广旅游局应当就合同已解除承担举证责任。就此主张，文广旅游局提供了1993年6月3日的清河区文化宿舍楼住户示意图、原清河区文化局与蒋士伯签订的房屋买卖协议、蒋士伯收款收据存根、房屋所有权证原件等证据；结合原清河区文化局将涉案房屋及产权证交付给蒋士伯使用、保管，林必喜未使用争议房屋、未持有房屋产权证、且未对涉案房屋主张过权利的事实；一审法院认定虽然本案争议房屋产权登记在林必喜名下，但原清河区文化局与林必喜于1993年12月房屋出卖给蒋士伯之前，以合意解除的方式解除了双方于1993年5月10日签订的《房地产买卖契约》。林梅英辩称林必喜与原清河区文化局签订的房地产买卖契约未解除，但林必喜生前从未对涉案房屋主张过权利，林必喜生前亦未告知林梅英、林晓成涉案房屋的存在；林必喜及林梅英、林晓成在长达二十多年的时间内从未主张权利的行为有悖常理，一审法院对该辩解不予采信。林梅英辩称文广旅游局起诉超过诉讼时效，因文广旅游局要求林梅英、林晓成协助办理涉案房屋产权变更登记手续的请求为物权请求权，而物权请求权不受诉讼时效限制，故林梅英关于文广旅游局起诉超过诉讼时效的辩解不符合法律规定，依法不予采信。合同解除后，当事人应遵循诚信等原则，履行相关的协助义务。因林必喜已去世，林梅英、林晓成作为其继承人应当履行协助文广旅游局办理相关产权变更登记手续的义务，一审法院对文广旅游局要求林梅英、林晓成协助办理涉案房屋产权变更登记手续的请求予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原淮阴市清河区文化局与林必喜于1993年5月10日签订的《房地产买卖契约》于1993年解除；二、林梅英、林晓成于判决生效后十日内协助文广旅游局将淮安市清江浦区公园南路31号1幢101室、2幢101室房屋（产权登记号登记号：淮房字第**变更登记至文广旅游局名下。案件受理费10100元，公告费600元，合计10700元，由林梅英、林晓成负担。保全费3670元，由文广旅游局负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，原清河区文化局和林必喜于1993年5月10日签订的《房地产买卖契约》约定，双方同意1993年9月10日由原清河区文化局将涉案房屋交付给林必喜。实际上，原清河区文化局未向林必喜交付涉案房屋，林必喜生前亦未主张过涉案房屋，1993年12月涉案房屋由原清河区文化局出卖给案外人蒋士伯后，一直由案外人蒋士伯及其子女居住使用，林必喜从未占有、使用过该房屋，且去世前都未告知上诉人涉案房屋的存在。结合蒋士伯交付涉案房屋购房款及持有产权证，上诉人未举证证明林必喜生前已支付购房款等情况，一审法院认定原清河区文化局与林必喜在1993年12月房屋出售给蒋士伯之前合意解除了《房地产买卖契约》并无不当。2018年7月20日，蒋士伯子女蒋立新等六人将文广旅游局作为被告，诉至一审法院，要求解除原清河区文化局与蒋士伯就涉案房屋签订的买卖合同并赔偿损失。后一审法院作出（2019）苏0812民初5439号民事判决，判决支持蒋立新等六人的诉讼请求，并判令蒋立新等六人将涉案房屋及附属设施返还文广旅游局，故涉案房屋产权虽登记在林必喜名下，但林必喜并非涉案房屋真实的权利人。上述判决生效且履行完毕后，被上诉人基于对涉案房屋享有的物权，要求上诉人及原审被告履行协助办理产权变更手续的义务，该物权请求权不受诉讼时效的限制。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院（2019）苏0812民初5439号民事判决生效且履行完毕后，被上诉人才取得要求上诉人及原审被告协助办理产权变更手续的权利。后被上诉人提起本案诉讼，一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当。同时，《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》中关于当事人协商一致解除合同、所有权人对自己的不动产享有的所有权四项权能并未发生实质性变化，上诉人主张一审法院适用法律错误的上诉理由，不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人林梅英负担。本判决为终审判决。审 判 长　江东新审 判 员　马玉宝审 判 员　陶　锐二〇二一年九月二十八日法官助理　左嫣茹书 记 员　余宛蓉 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org