张良中、石海军等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0111民初9101号

• 案件编号

  （2021）湘0111民初9101号

• 案件名称

  张良中、石海军等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  长沙市雨花区人民法院

• 所属地区

  长沙市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  张良中;石海军;易林

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初9101号原告:张良中，男，汉族，1972年7月23日出生，住所地:湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄昔文，湖南怀治律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师，特别代理。被告:石海军，男，汉族，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告:易林，男，汉族，1977年12月3日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告张良中与被告石海军、易林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告张良中的委托诉讼代理人郑丽仙、被告石海军到庭参加了诉讼，被告易林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。原告张良中向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2021年6月4日解除，被告应将租赁原告的房屋退还给原告；2、请求法院判令两被告支付拖欠原告的2020年10月18日至2021年6月18日房屋租金166624元，剩余未付租金计算至两被告实际退还原告房屋之日止，违约金46656元，共计213280元；3、请求法院确认原告收取的两被告保证金40000元不予退还；4、请求法院判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月4日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，约定两被告共同租赁原告位于长沙市雨花区作为办公使用。《房屋租赁合同》第三条约定：在2020年7月18日-2021年7月17日，该房屋月租金为人民币23328元；房租每季度一付，两被告应于房租到期前三个月向原告支付租金。逾期支付的，逾期一日，则两被告需按日租金的千分之一支付违约金。第八条约定：原被告双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金：给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（五）两被告逾期不支付租金累计超过一个月的。两被告自2019年4月开始以经营困难为由拖欠原告租金，原告通过两次起诉，被告才向原告方支付拖欠租金、水电费、物业管理费，现两被告又拒不履行《房屋租赁合同》的约定，自2020年10月18日起，截止至2021年6月18日，两被告已拖欠原告租金8个月，共计186624元，但被告方仅向原告支付了20000元，剩余应付租金共计166624元，违约金46656元，以上共计213280元。经原告多次催缴，两被告仍拒不缴纳上述费用。故诉至法院，请求判如所请。被告石海军辩称：去年疫情的时候，原告断电断水，致使我公司2019年底和2020年基本没有营业，但是我已经把原来欠的租金付清了，后面的租金已经跟原告说了7月的时候会付一部分给他。原告的房子本来是毛坯，我装修了100多万，我从来没有说不给原告租金，只是想要缓一下时间，我不同意解除合同。之前已经跟原告说清楚了，易林已经退出了合同。被告易林未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月4日，原告（甲方）与被告易林、石海军(乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在长沙市雨花区金海路77路中豪南苑1栋2004、2005、2006的房屋（简称该房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积为723.87平方米，毛坯房，房屋用途为写字楼。甲方于2017年5月18日向乙方交付该房屋，装修期为2017年5月18日至7月18日，装修费用由乙方自行承担；装修期间，乙方如需对房屋进行改造，需经甲方同意，在租赁日期自2017年7月18日起至2022年7月17日止；2020年7月18日至2021年7月17日，该房屋月租金为23,328元；2021年7月18日至2022年7月17日，该房屋月租金为25195元；房租每季度一付，乙方应于房租到期前三个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之一支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金40000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金40000元除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通信、有线电视、物业管理、网络宽带费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。上述合同签订后，原告将房屋交给两被告使用，两被告支付了保证金4万元，对房屋进行了装修，用于物联网公司的经营办公。案涉房屋2019年6月17日至8月16日的房屋租金通过(2019)湘0111民初10997号民事案件判决确定。2019年8月18日至2020年4月17日期间的租金通过(2020)湘0111民初4817号民事案件调解追回。从2020年10月18日起，被告再次欠付原告租金至今。2020年6月4日，被告张良中收到原告方寄出的律师函，通知解除上述租赁合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。被告易林在合同的乙方处签名，应承担出租人的权利和义务。仅有被告石海军的辩称意见，不足以证实租赁合同的权利义务已全部转移给石海军，故两被告应共同承担本案的义务。关于欠付租金。合同约定在2020年7月18日至2021年7月17日，该房屋月租金为23,328元,因此自2020年10月18日至2021年6月17日，两被告应支付原告租金8个月计186,624元，但被告仅向原告支付了20,000元，剩余应付租金共计166,624元。关于解除合同及后果。被告多次欠付租金，已经达到合同约定的解除合同的条件，故合同自原告解除合同通知之日即2021年6月4日起解除。因被告违约解除合同，被告应按约承担违约责任。合同约定“乙方逾期不支付租金累计一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金”，故被告应向原告按月租金的2倍支付违约金46,656元。原告收取的保证金4万元用以抵充合同约定由被告承担的费用，因此原告诉请4万元不予退还，本院不予支持。合同解除后，至被告实际归还房屋前，被告应按目前租赁费标准23,328元/月支付房屋占用费给原告。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告张良中与被告石海军、易林于2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》已于2021年6月4日解除；二、被告石海军、易林应在本判决生效之日起十日内将租赁原告张良中的位于长沙市雨花区腾空并退还给原告张良中；三、由被告石海军、易林共同支付2020年10月18日至2021年6月17日房屋租金166624元和违约金46656元，扣减保证金4万元后，被告石海军、易林应在本判决生效之日起十日内支付原告张良中173280元；四、由被告石海军、易林向原告张良中按23328元/月支付房屋占用费从2021年6月18日计算至两被告实际退还原告房屋之日止；五、驳回原告张良中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2250元，由被告石海军、易林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　李如鹰二〇二一年九月二日书记员　　苏冷丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 来源：百度“马 克 数据网”