祁得平、宿州龙大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖13民终4070号

• 案件编号

  （2021）皖13民终4070号

• 案件名称

  祁得平、宿州龙大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省宿州市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省宿州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  祁得平;宿州龙大房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终4070号上诉人（原审原告）：祁得平，男，1978年11月5日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：蔡成，安徽郑良付律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵飞，安徽郑良付律师事务所律师。上诉人祁得平与上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2021）皖1324民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祁德平上诉请求：撤销一审判决，改判龙大公司向祁德平支付逾期办证违约金，自2019年10月31日起以676756元为基数，按日万分之三标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋逾期办证系因龙大公司自身过错导致，不应减轻其违约责任。案涉房屋逾期办证的真实原因是龙大公司拖欠工程款未付，与施工单位产生合同纠纷，导致工程进展缓慢，工程无法验收、无法按时交房，龙大公司逾期办证系因其自身存在重大过错导致的，应当按照合同约定承担严格的违约责任，无权主张减免。2.民法典第五百八十五条规定的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金标准和计算方法计算出来的金额予以适当减少，而不是以其他方式予以代替，大副度的调低违约金标准，违背立法精神，损害了守约方的权益。最新的《契税法》将于今年9月1日实施，规定房产交易由个人承担的契税将由1%-3%调整为3%-5%，购房者将多交契税，该损失系逾期办证导致，法庭在调整违约金比例时应当考虑该项损失。3.龙大公司作为格式合同的提供方，在违约的情况下又主张违约金标准过高，违反公平、诚信原则。本案违约金调整的幅度应当在日万分之五至LPR15.4%的范围内确定，不能低于万分之三。4.迟延办证违约金应当自约定交房之日起顺延90日，即2019年10月31日起算。龙大公司应在2019年7月30日前向祁德平交付房屋，并在2019年10月31日前为祁德平办理房屋所有权证。案涉合同第20条载明的“商品房交付之日”应指约定交房之日。一审缩短逾期办证时间，违反公平原则，损害其合法权益。龙大公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。祁德平向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙大公司向祁德平支付逾期办理房屋所有权证违约金，以676756元为基数，按每日万分之五，自2019年10月31日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止（暂计算182725.2元）；2.诉讼费由龙大公司负担。一审法院认定事实：龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月1日祁德平与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定祁德平购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆10#楼1201号房屋，建筑面积120.72平方米，房屋总价款676756元，约定交房时间为2019年7月30日前。第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的日期届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同签订后祁德平依约支付了价款，龙大公司迟至2020年1月15日向祁德平交房。祁德平曾以逾期交房为由，提起民事诉讼，一审法院判令龙大公司按全部房价款日万分之五承担违约责任，判决经宿州市中级人民法院终审生效。因龙大公司原因，导致祁德平不能按约办理房屋所有权证。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，结合本案的相关事实及证据，根据双方诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：一、一审判决违约金起算的时间点和期限是否合法有据；二、一审判决调整违约金计算标准是否适当。(一）关于一审判决违约金起算的时间点和期限是否合法有据的问题本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(二)项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的日期届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。根据该项约定，房屋交付之日起90日内为“出卖人应当完成所有权登记的日期”，在该日期届满的次日起至“实际完成房屋所有权登记之日止”为出卖人承担逾期办证的违约金计算期间。因双方签订合同案涉房屋尚未建成，合同约定的“房屋交付之日”的理解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，应为案涉房屋实际交付之日，案涉房屋的交付时间为2020年1月15日，已经系列生效判决所确定。由于双方履行合同期间正处于全国新冠肺炎疫情防控期间，一审法院根据当年的疫情防控的客观情况，酌定免除疫情防控期间龙大公司52天违约金责任，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定。据此，一审判决违约金计算的时间点符合双方合同约定和法律规定，祁德平上诉要求按照双方合同约定的交房时间计算违约金，不扣除疫情防控期间52天的诉求，于法无据，本院不予支持。（二）关于一审判决调整违约金计算标准是否适当的问题违约金本质具有惩罚和补偿功能，当事人约定的违约金是否过高予以调整，人民法院在处理案件时，应当根据案件具体情况和当事人的违约程度、违约造成的损失等因素综合评判。本案中，案涉房屋已经实际交付给购买人使用，影响房屋办理产权登记的因素是多方面的，龙大公司未能在约定的期限内办理房屋产权登记，客观上受多种因素的影响，审理中祁德平未向法院提交证据证明龙大公司逾期办证给其造成实际损失的证据，一审法院综合考虑本案具体情况，根据公平原则，违约金酌情调整以购房款为基数按照日万分之一计算并无不当。据此，祁德平上诉要求调整违约金计算的标准为日万分之三的诉求，本院不予支持。综上，祁德平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2157元，由上诉人祁德平负担。本判决为终审判决。审 判 长　马晓红审 判 员　郜周伟审 判 员　张虹良二〇二一年九月十七日法官助理　孙中英书 记 员　孔煜雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自马克数据网