高婷、郑雅文等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5476号

• 案件编号

  （2021）津02民终5476号

• 案件名称

  高婷、郑雅文等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  高婷;郑雅文;王浩

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5476号上诉人（原审被告）：高婷，女，1985年1月29日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：郑雅文，男，1990年6月20日出生，满族，住天津市津南区。被上诉人（原审第三人）：王浩，男，1988年5月13日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人高婷因与被上诉人郑雅文、王浩房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2021）津0112民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高婷上诉请求：撤销原审判决，驳回郑雅文一审全部诉讼请求，并要求王浩承担相应的给付义务；一、二审诉讼费由王浩承担。事实与理由：一、高婷因与王浩感情不和,在2019年12月23日起诉离婚,天津市津南区人民法院已在2020年1月9日就高婷与王浩离婚纠纷一案作出民事调解书，该民事调解书第二条明确说明津南区浯水道津铁惠苑13-703的房屋在租期内由王浩居住,租赁费用由王浩自行负担。二、郑雅文追讨的2020年2月5日至2021年5月2日的房屋租金35200元,物业费1925元,违约金2880元,以上共计40005元,此项费用是由王浩在其居住期间产生的,应由王浩本人承担。三、该房屋租赁协议租赁期限12个月，为2019年11月5日起至2020年11月4日止,在高婷搬离涉案房屋时已通知过郑雅文的代理人马艳红，已告知不再续租的情况下,郑雅文及代理人马艳红仍不及时联系居住人王浩,应属于个人疏忽,其产生费用,剩余租金应由王浩承担。郑雅文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王浩未出庭亦未提交书面答辩意见。郑雅文向一审法院起诉请求：1.判令高婷腾空坐落于天津市津南区房屋并交付给郑雅文。2.判令高婷支付2020年2月4日至2020年11月4日的租金21600元及2020年11月5日至实际腾空并交付房屋之日的租金；自2020年2月4日至实际腾空并交付房屋之日的物业费；供暖费1750元；滞纳金2880元；违约金19200元。3.误工费、餐费、交通费共计1000元。诉讼过程中，郑雅文撤回要求高婷腾空坐落于天津市津南区房屋并交付的诉讼请求。一审法院查明，郑雅文系坐落于津南区房屋的所有权人。2019年10月31日，郑雅文作为出租人（甲方）委托马艳红与承租人高婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定郑雅文将上述房屋出租给高婷使用。租赁期限自2019年11月5日至2020年11月4日。合同约定房屋租金为2400元／月，租金按季度支付，支付时间为提前一周。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的1.5%支付滞纳金。拖欠租金超过十天，甲方有权收回该房屋，乙方按实际居住日交纳租金并负担违约责任。乙方承担租赁期内的电话费、水费、电费、煤气费、暖气费及物业费实际使用的费用。乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方2400元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按照原月租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。合同签订当日，郑雅文将涉案房屋交付给高婷。高婷支付房屋押金2400元。高婷已支付2019年11月5日至2020年2月4日的租金，2020年2月5日之后的租金未交纳。另查，郑雅文已交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业费2193元，高婷向郑雅文支付物业费至2020年2月4日。庭审中，郑雅文述称，其主张的2020年度的供暖费没有交纳；双方均认可没有办理房屋租赁变更手续。案件审理过程中，双方办理了房屋交付手续，高婷于2021年5月24日将涉案房屋腾空并交付给郑雅文。上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、房屋租赁委托书、物业费收据以及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，郑雅文与高婷签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，应属合法有效。双方形成了租赁合同法律关系，应当按照约定全面履行各自义务。合同到期后，高婷未将涉案房屋交还给郑雅文，双方形成了不定期租赁关系，高婷应按照合同约定支付相应租金。高婷抗辩因与第三人王浩离婚后就搬离了涉案房屋，并告知了郑雅文不再租赁涉案房屋，应由王浩支付相关费用，但其未提供证据证实双方已经办理了房屋租赁变更手续或者将涉案房屋交付给郑雅文，对其该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于租赁费一节，经核算，自2020年2月5日至2020年11月4日，涉案租赁房屋产生租赁费21600元，高婷应支付给郑雅文。后因高婷未提供证据证实将涉案房屋交付给郑雅文，故高婷应按照按租赁合同约定每月2400元的标准向郑雅文支付房屋租金（自2020年11月5日起至2021年5月24日），经核算为16000元。对郑雅文上述房屋租金的主张，一审法院予以支持。因高婷已付房屋押金2400元，高婷主张折抵房屋租金或者违约金，郑雅文亦同意折抵未付租金，一审法院予以准许，故高婷应付房屋租金为21600+16000-2400=35200元。关于物业费一节，按照合同约定，物业费用应由承租方支付。按照双方的交易习惯，由郑雅文先行垫付物业费用，再由高婷支付给郑雅文，郑雅文已经垫付了截至2020年12月31日的物业费，高婷物业费支付至2020年2月4日，对于2020年2月5日至2020年12月31日的物业费高婷应支付给郑雅文，经核算金额为1925元。对于之后产生的物业费用，因郑雅文亦未支付，其该项损失未实际产生，一审法院不予支持。关于供暖费1750元，郑雅文主张2020年度的供暖费应由高婷负担，因其亦未支付该项费用，其该项损失目前并未实际产生，对其该项诉讼请求，不予支持。关于郑雅文主张的滞纳金，在本案中应确定为违约金性质，高婷未按照合同约定的时间、金额交纳房屋租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。郑雅文主张依据合同约定按照年租金的10%主张2880元的滞纳金，一审法院结合郑雅文的实际损失情况、合同约定及履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素考量，对于郑雅文主张的该部分违约金予以支持，对郑雅文其他违约金的主张，一审法院不予支持。对于郑雅文主张的误工费、餐费、交通费，未提供证据予以证实，对该项诉请，不予支持。综上，对郑雅文诉请要求高婷支付租金、部分物业费和违约金的诉讼请求，予以支持。对于其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、高婷于本判决生效之日起十日内给付郑雅文2020年2月5日至2021年5月24日的租金35200元、物业费1925元、违约金2880元，以上共计40005元；二、驳回郑雅文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计467.90元，由郑雅文负担167.90元，由高婷负担300元。”本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，郑雅文与高婷签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同到期后，高婷未将涉案房屋交还给郑雅文，双方形成不定期租赁关系，高婷亦应按照合同约定支付相应租金。高婷主张因与王浩离婚后搬离涉案房屋，并告知郑雅文不再租赁涉案房屋，应由王浩支付相关费用，但未提供证据证实双方已经办理了房屋租赁变更手续或者将涉案房屋交付给郑雅文，该项上诉理由依据不足，本院不予支持。涉案房屋已于2021年5月24日腾空并交付给郑雅文，一审判决高婷向郑雅文支付自2020年2月5日至2021年5月24日折抵房屋押金后的房屋租金35200元，截至2020年12月31日物业费1925元及违约金2880元并无不当，本院予以维持。至于高婷和王浩之间的租金及相关费用的给付问题，双方可另行解决。综上所述，高婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.13元，由上诉人高婷负担。本判决为终审判决。审判长　哈　欣审判员　王　晶审判员　兰　岚二〇二一年九月二十六日书记员　张宇尘 微信公众号“马克数据网”