肖琳川、李如云等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7658号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7658号

• 案件名称

  肖琳川、李如云等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  肖琳川;李如云;贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7658号上诉人（原审原告）：肖琳川，女，1985年7月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：李如云，男，1983年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。二上诉人委托诉讼代理人：董贤，贵州麒翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦耀院，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人肖琳川、李如云因与被上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初8874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年07月09日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人肖琳川、李如云上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未认定上诉人现场验房时发现房屋与设计图纸不符，严重影响到上诉人正常使用。被上诉人承认房屋与图纸不符的原因是被上诉人设计失误造成的。经与被上诉人协商，上诉人同意继续履行合同，被上诉人对房屋整改合格后另行通知上诉人办理房屋交接手续。被上诉人整改结束于2020年5月初，之后通知上诉人重新进行验房，并于2020年5月11日完成验房交付给上诉人。被上诉人虽然取得了竣工验收备案，但因房屋不符合合同约定和图纸设计，导致上诉人无法使用该房屋，被上诉人整改这段时间应当计算为逾期交房期间，应向上诉人承担逾期交房的违约责任。自被上诉人逾期交房至今，案涉房屋产生物业管理费2188.36元。因被上诉人的单方原因逾期交房，使上诉人对案涉房屋未能实际支配使用，故在逾期交房期间产生的物业管理费不应由上诉人承担。被上诉人碧桂园公司答辩称，涉案房屋已于2018年12月24日取得竣工验收备案表，并于2019年1月4日公示完毕，房屋并无任何质量问题，完全符合交付条件，业主应自行承担后果。在2019年1月4日之后，被上诉人并不存在逾期交房的违约行为，相关物业费用也不应当由被上诉人承担，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。肖琳川、李如云向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金135928.08元（该违约金从2018年10月1日起以1155851元为基数按每日万分之二的标准计算至2020年5月11日）；2、被告支付原告逾期交房期间的物业管理费2045.25元（2020年1月至2020年5月）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年9月18日，原告李如云、肖琳川与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定一、李如云、肖琳川向碧桂园公司购买该公司开发的位于贵安新区项目（ＺＥ-05-04地块13＃至36＃楼）（已取得预售许可）第13-36栋（28）1-13号房屋（商铺），建筑面积83.48平方米，房屋总价款1155851元，采取贷款方式付款；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同附件补充协议中约定逾期交房违约金总额不超过买受人已付房款的15%。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。案涉贵安1号第13-36栋的房屋已经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2018年11月26日验收合格，并于2018年12月24日经贵安新区规划建设管理局进行综合验收备案登记。2018年12月28日，贵州贵安新区规划建设管理局在其网站上登载了“碧桂园贵安1号（ＺＥ-05-04地块13＃至36＃楼）项目交房公示”，主要内容为经该局审查，碧桂园贵安1号房屋已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程竣工验收备案》《建筑试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通讯、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明资料，现对外公示。公示期间内，如对该商品房交付有异议的，请联系该局，公示期为2018年12月28日至2019年1月4日。2020年5月11日，原告收房，并向广东碧桂园物业服务股份有限公司贵安新区分公司支付物业费2045.25元。另，原告提交商铺改造请示函复印件、设计图纸彩印件，拟证明案涉商铺外车道净高增加61ｃｍ（原车道净高2.24ｍ，实际净高2.85ｍ），与合同约定不符，房屋不符合交房条件。被告称前述证据系复印件，真实性无法核实，且不影响原告履行收房的义务。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、公示等证据在卷作证。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。关于被告应承担的逾期交房违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2018年9月30日，但被告至该日未将验收合格的房屋交付给原告，已构成逾期交房，被告应从逾期之日开始向原告赔偿逾期交房违约金。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，且该违约金标准并不明显过高，一审法院对此不予支持。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格经主管部门备案后，即视为竣工验收合格，可以交付使用。案涉房屋的竣工验收备案的时间为2018年12月24日，即已满足交付条件。之后，贵安新区规划建设管理局于2018年12月28日在该局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以逾期交房违约金应计算至交房公示期满之日，即2019年1月4日。综上所述，被告逾期交房的天数为从2018年10月1日至2019年1月4日，共96天，故被告应支付原告的逾期交付违约金为1155851元×0.0002×96日=22192.34元。原告主张超出前述金额的部分，一审法院不予支持。关于原告主张的物业费，该费用系向广东碧桂园物业服务股份有限公司贵安新区分公司，而非向被告缴纳。同时，逾期交房期间的违约金前述部分已经处理，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李如云、肖琳川支付逾期交房违约金22192.34元；二、驳回原告李如云、肖琳川的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元（已减半收取），由原告李如云、肖琳川负担1284元，被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担246元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交规划许可图纸，拟证明交付的案涉房屋与规划图纸不一致，碧桂园公司也同意整改，导致上诉人收房延迟，违约金应当支付。被上诉人质证称，真实性认可，但从相关图纸及照片可以看出，上诉人的商铺大门并无任何遮挡，完全可以正常使用，上诉人所提出的道路规划问题并非使其不能收房使用，根据合同约定案涉商铺已经完全符合交付条件并进行公示，上诉人应当在规定的时间进行收房。在2019年1月4日之后，上诉人不收房的后果不应当由被上诉人承担。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期交房违约金的截止点问题。经查实，案涉房屋竣工验收备案的时间为2018年12月24日，即案涉工程已经经过建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格并经主管部门备案，即视为竣工验收合格，可以交付使用。且，贵安新区规划建设管理局于2018年12月28日在该局网站登载了交房公示，公示截止日期为2019年1月4日，可以认定被上诉人已通知上诉人收房，被上诉人即已履行了交房的义务，一审以2019年1月4日作为计算逾期交房违约金的截止之日并无不妥。至于上诉人主张由于道路规划的问题需整改导致其延期收房的问题，如前所述，案涉房屋已于2018年12月24日经过五方验收并备案，符合合同约定的交房条件。即使存在上诉人商铺外道路需整改的状况，并不影响上诉人收房使用，并不影响竣工验收的法律效力，上诉人以此主张2019年1月4日之后的逾期交房违约金理由不成立。至于物管费的问题，该费用系向广东碧桂园物业服务股份有限公司贵安新区分公司交纳，而非向被上诉人缴纳，且产生于被上诉人已具备房屋交付条件并已通知上诉人收房后，原审未支持上诉人的物管费并无不当。综上所述，上诉人肖琳川、李如云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3060元，由上诉人肖琳川、李如云负担。本判决为终审判决。审判员　　邹爱玲二〇二一年九月二十二日书记员　　蒲美君 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