贵州黔投房地产开发有限公司、池璐璐商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7002号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7002号

• 案件名称

  贵州黔投房地产开发有限公司、池璐璐商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  贵州黔投房地产开发有限公司;池璐璐

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7002号上诉人（原审被告）：贵州黔投房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区高新路1号金田家园2幢1单元6层4号。法定代表人：张嘉财，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：付仁远，贵州秉尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：池璐璐，女，1994年9月8日出生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人贵州黔投房地产开发有限公司（以下简称黔投房开公司）因与被上诉人池璐璐商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黔投房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案全部诉讼费由池璐璐承担。事实和理由：一、致使案涉房屋未修建并非黔投房开公司的单方面原因所致，因涉案土地上有坟墓、房屋、振华集团的动力厂因属于国资委，相应的手续比较繁琐，最后由政府出面处理将近两年才拆迁完成。因政府收回土地、没收土地出让金，所以由政府支付诚意金，按本金退还，并没有支付违约金，故黔投房开公司不应再行支付违约金。二、因池璐璐原因在此期间怠于行使自己的权利，从而无形中加重黔投房开公司的负担，故即使支付违约金也应当计算至2017年8月30日止，每日3%计算标准过高，也没有给池璐璐造成实质性的损害，应予以调整。池璐璐辩称，按照《承诺书》第三条约定，违约金应按照万分之三计算至2021年2月16日。池璐璐向一审法院起诉请求：1.请求判令黔投房开公司立即支付池璐璐补偿金30550.5元（从2015年2月16日起暂算至2021年2月16日）；2.诉讼费由黔投房开公司承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，池璐璐与黔投房开公司签订了《温泉?曦月湾优先选房意向协议》，约定池璐璐购置黔投房开公司在贵阳市乌当区房屋，暂定建筑面积91.4平方米，池璐璐需交纳选房意向诚意金46500元。池璐璐于2015年2月15日向黔投房开公司交纳诚意金46500元，黔投房开公司向池璐璐出具收据证实收到该笔款项。另查明，2016年3月29日，黔投房开公司做出《关于温泉?曦月湾认筹客户反映相关问题的承诺》，其中第三条承诺：“本公司保证温泉?曦月湾项目在2018年12月31日交房，如未能按以上计划完成，我公司承诺从认筹客户所交款项对应日次日起每日万分之三给予未办理退款手续的认筹人（2016年4月30日前未填写客户《退款呈报单》的认筹人）补偿，至温泉?曦月湾项目交房为止”。由于池璐璐一直等待案涉项目完工交房，未填写《退款呈报单》。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。池璐璐、黔投房开公司双方签订《优先选房意向协议》，约定池璐璐向黔投房开公司交纳诚意金并取得黔投房开公司所修建房屋的优先选房资格，后因黔投房开公司原因致使案涉项目房屋未修建。黔投房开公司对包括池璐璐在内的购房者作出的《关于温泉?曦月湾认筹客户反映相关问题的承诺》合法有效，池璐璐主张的补偿金实质上是黔投房开公司未能按照承诺的日期交房的违约金，黔投房开公司应当按照承诺内容履行向池璐璐支付违约金的义务。池璐璐一直希望黔投房开公司能够交房，且未填写《退款呈报单》，符合黔投房开公司作出的《关于温泉?曦月湾认筹客户反映相关问题的承诺》第三条的情形，应当从池璐璐足额交纳诚意金的次日即2015年2月16日开始以46500元为基数按每日万分之三计算违约金，池璐璐在庭审中明确该金额计算至2021年2月16日，一审法院从其自愿，故池璐璐所主张的违约金经计算为30578.4元，池璐璐主张的金额为30550.5元，一审法院遵从池璐璐意愿，按30550.5元计算。一审法院判决：黔投房开公司于本判决生效之日起十日内支付池璐璐违约金共计30550.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，已减半收取，由黔投房开公司负担。（上述款项池璐璐已预交，黔投房开公司可在履行上述金钱给付义务时一并支付给池璐璐）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。黔投房开公司向本院提交了如下证据：《关于收回G（13）40地块国有建设用地使用权的通告》，拟证明：案涉土地已于2017年9月8日被政府收回；黔投公司已于2017年8月30日前通知池璐璐领取诚意金，因而违约金计算的止点为2017年8月30日。池璐璐质证称，对该证据的真实性合法性无异议，但达不到证明目的。黔投房开公司虽然通知池璐璐领取诚意金，但是同时告知池璐璐可以等房，直到2020年底告知池璐璐不能等房屋了，池璐璐才主张按照《承诺书》的约定支付违约金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对该证据的真实性，本院依法予以采信，但能否达到黔投房开公司的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：黔投房开公司是否应支付违约金及违约金数额。本案中，黔投房开公司与池璐璐于2015年2月15日签订《温泉·曦月湾优先选房意向协议》是双方为将来订立确定性《商品房买卖合同》达成的预约合同，后因认筹客户对黔投房开公司提出要房和退房等相关要求，2016年3月29日，在乌当区人民政府的组织下，黔投房开公司向认筹客户出具承诺：“本公司保证温泉?曦月湾项目在2018年12月31日交房，如未能按以上计划完成，我公司承诺从认筹客户所交款项对应日次日起每日万分之三给予未办理退款手续的认筹人（2016年4月30日前未填写客户《退款呈报单》的认筹人）补偿，至温泉?曦月湾项目交房为止。”，但是贵阳市国土资源局乌当区分局、乌当区住房与城乡建设局、贵阳市城乡规划局乌当分局、乌当区城市管理局于2017年9月8日联合发布《关于收回G（13）40地块国有建设用地使用权的通告》，收回了案涉土地。因案涉土地被收回，导致事实上房屋不能在黔投房开公司承诺的期限内交房，黔投房开公司的行为构成违约，其应当按照承诺中的标准支付违约金，黔投房开公司主张该违约金标准过高，但并未提交证据证明，对该主张本院不予支持。黔投房开公司主张因案涉土地上有坟墓、房屋及拆迁时间长等原因不应支付违约金，但是前述原因均非不可抗力，故其该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。从承诺书中可以看出，认筹人退还款项需要填写《退款呈报单》，黔投房开公司虽主张通知了池璐璐退还认筹款，但未提交证据证明曾通知池璐璐退还案涉款项，同时，黔投房开公司一审举示案外人签署的《诚意金领取明细》《认证单》也显示部分认筹人退还的时间为2021年，因此黔投房开公司主张违约金计算止点为2017年8月30日，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黔投房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人贵州黔投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　程　奕二〇二一年九月二十三日法官助理　　赵　渊书 记 员　　彭永耀