袁超与夏伟、蔡纹娟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终7769号

• 案件编号

  （2021）沪02民终7769号

• 案件名称

  袁超与夏伟、蔡纹娟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  袁超;蔡纹娟;倪庆章;夏伟;袁雷兵

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7769号上诉人(原审被告)：袁超，男，1990年7月30日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧，上海沪港律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：夏伟，男，1985年11月18日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。原审被告：蔡纹娟，女，1968年10月12日出生，汉族，住上海市崇明区。原审被告：袁雷兵，男，1967年9月10日出生，汉族，住上海市崇明区。原审被告：倪庆章，女，1936年12月29日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人袁超因与被上诉人夏伟及原审被告蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏伟的诉讼请求。事实和理由：一、夏伟与蔡纹娟签订的《动迁安置房预售合同》无效，系二人恶意串通的行为，损害袁超的合法权益。上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)经动迁取得，袁超与蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章均为被拆迁人口。袁超与蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章未对系争房屋的产权进行分配，均对系争房屋享有所有权，系争房屋系袁超与蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章的共同财产。夏伟明知系争房屋系经动迁取得，其上有其他权利人，蔡纹娟不能一人出售该房屋，仍执意与蔡纹娟签订《动迁安置房预售合同》，存在明显过错。两人明知袁超对系争房屋享有权利，仍私下交易，该行为损害袁超财产所有权，《动迁安置房预售合同》应属无效。蔡纹娟出售系争房屋系无权处分，即使合同有效，也不能发生物权变动的效果。夏伟明知蔡纹娟系无权处分，其非善意，《动迁安置房预售合同》不宜继续履行。蔡纹娟无代理权限，袁超在事前不知出售房屋事宜，也未曾追认。二、一审法院程序违法。袁超在一审开庭前未曾给蔡纹娟、袁雷兵出具过委托书，袁超亦不知诉讼事宜。开庭时，袁超未到场，一审法院让蔡纹娟、袁雷兵庭后补充袁超的授权委托书。庭审结束后，蔡纹娟、袁雷兵才将委托书交给袁超签字。故在一审开庭之时，蔡纹娟、袁雷兵不是袁超的委托代理人，无代理权限，无权代袁超参与诉讼。被上诉人夏伟辩称：夏伟与蔡纹娟之间不存在恶意串通。当时夏伟是通过中介去看的系争房屋，然后与蔡纹娟、袁雷兵夫妻商谈买卖事宜。当时蔡纹娟夫妻说袁超在服兵役，他们卖这套房子的钱以后要给袁超回来装修新房结婚用，所以当时系争房屋的进户单是蔡纹娟一人，就由蔡纹娟与夏伟签订《动迁安置房预售合同》。蔡纹娟家庭内部已对相应的房屋的分割作出了决定，系争房屋的进户单、配房单写的是蔡纹娟，蔡纹娟有权出售系争房屋，之后房产证亦办在蔡纹娟一人名下，也印证其有权出售系争房屋。《动迁安置房预售合同》签订至今已有六年，袁超从未就系争房屋买卖一事提出过异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告蔡纹娟述称：同意袁超的上诉意见，不同意一审判决。原审被告袁雷兵、倪庆章未陈述意见。夏伟向一审法院起诉，请求判令：1、确认夏伟、蔡纹娟签订的《动迁安置房预售合同》有效，判令蔡纹娟协助夏伟办理房屋产权登记手续，将系争房屋过户登记至夏伟名下，过户税费由夏伟自行承担；2、蔡纹娟返还房屋契税8，419.06元。一审法院认定事实：2015年6月25日，夏伟作为买受人(乙方)与蔡纹娟作为出卖人(甲方)通过上海君松房地产经纪有限公司签订了《动迁安置房预售合同》，合同约定夏伟向蔡纹娟购买位于上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋建筑面积59.36平方米，房屋总价款为550，000元。付款方式2015年6月25日支付150，000元，2015年9月30日支付300，000元，尾款100，000元于乙方取得产权证后三十日内支付。房屋由甲方名下过户至乙方名下的税费等所有费用由乙方承担。协议另对其他事项作出约定。该协议由蔡纹娟作为甲方、夏伟作为乙方、上海君松房地产经纪有限公司作为中介见证签字和盖章。2015年5月21日夏伟交付了定金20，000元，2015年6月25日夏伟支付130，000元，2015年8月3日夏伟支付300，000元，至今夏伟已支付了房款450，000元，剩余房款100，000元未支付。2021年1月28日夏伟垫付初始登记契税8，419.06元。合同签订后夏伟即装修入住系争房屋至今，该房屋现已登记在蔡纹娟名下，已符合过户条件，夏伟要求过户未果，故诉至一审法院。一审法院另查明，倪庆章作为被拆迁人户主获得四套配套商品房，拆迁人口为蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章、袁超，系争房屋系其中的一套，坐落于上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积59.36平方米。2021年1月28日，系争房屋登记在蔡纹娟名下。目前系争房屋上无其他限制交易的信息。一审法院又查明，倪庆章、袁雷兵系母子关系，袁雷兵、蔡纹娟系夫妻关系，袁超系袁雷兵、蔡纹娟的儿子。一审法院认为，夏伟与蔡纹娟签订的《动迁安置房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，夏伟已按照合同约定的数额支付了房款，并已入住至今。该房屋目前已符合过户条件，关于过户税费，根据合同约定，过户至夏伟名下所产生的税费等费用由夏伟负担，以及剩余房款在过户后三十日内给付，一审法院予以照准。关于初始登记的契税负担，双方在合同第十七条第一项中明确约定由蔡纹娟负担，蔡纹娟又没有证据证明双方已对此契税负担条款作了变更，故蔡纹娟的辩称无合同和事实依据，一审法院不予采信，应由蔡纹娟返还给夏伟。关于剩余房款100，000元应否计算利息，双方在合同第二条第五项中明确约定该剩余房款无利息，蔡纹娟方又没有证据证明双方已对此剩余房款条款的利息作了变更，故蔡纹娟方的辩称无合同和法律依据，不予采信。关于蔡纹娟方主张夏伟补偿20，000元，因夏伟不同意调解作补偿，故一审法院难以支持。一审法院判决：一、蔡纹娟自判决生效之日起十日内协助夏伟办理过户手续，将上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至夏伟名下，过户所产生的税费等费用由夏伟负担；二、蔡纹娟自判决生效之日起十日内返还夏伟垫付的契税8，419.06元；三、夏伟自上述房屋产权过户至夏伟名下之日起三十日内支付蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章、袁超剩余房款100，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，袁超提交以下证据：1、夏伟与蔡纹娟、倪庆章于2015年6月25日签订的《房屋买卖协议合同》，证明夏伟明知系争房屋系经动迁取得，其上有其他权利人，蔡纹娟不能一人出售该房屋，但仍执意与蔡纹娟签订《动迁安置房预售合同》，存在明显过错；2、退伍证，证明2015年6月25日夏伟与蔡纹娟签订合同时，袁超正在服兵役，无从得知，更不可能同意房屋买卖。经质证，夏伟对袁超提供的证据1的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，系争房屋为动迁安置房，该房屋的进户单和配房单都写的是蔡纹娟，蔡纹娟也告诉夏伟房屋是他们全家的，这个事她能决定，由她来签订预售合同，后续做见证时律师提出让倪庆章作为户主也签个字，故系争房屋交易过程中，双方不存在过错，都是在善意地履行合同；对证据2的真实性予以认可，退伍证显示2015年12月1日袁超从部队退役，离系争房屋出售隔了半年不到，至今亦有五、六年时间，袁超从未提出过异议，直到一审判决之后其才提出异议，故对证明目的不予认可。蔡纹娟对袁超提供的证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。夏伟、蔡纹娟、袁雷兵、倪庆章未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，1、在夏伟与蔡纹娟签订《动迁安置房预售合同》的当天，夏伟作为乙方与倪庆章、蔡纹娟作为甲方在见证人上海市恒远律师事务所的见证下就系争房屋签订《房屋买卖协议合同》一份，约定甲方出让长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室房屋，预售合同中房屋建筑面积为59.36平方米，由乙方所购买，为完善购房手续和预防发生不必要的纠纷，经甲、乙双方协商，特制定如下条款，以资共同执行。合同关于房款总价、付款方式、过户等的约定与《动迁安置房预售合同》相同。该合同由倪庆章、蔡纹娟作为甲方、夏伟作为乙方、上海市恒远律师事务所作为见证人签字和盖章。2、袁超于2010年12月1日入伍，于2015年12月1日退伍。本院认为，上诉人袁超上诉主张蔡纹娟与夏伟就系争房屋签订的《动迁安置房预售合同》应属无效，理由之一是认为蔡纹娟无权处分其与袁超、倪庆章、袁雷兵共同动迁利益，二是认为蔡纹娟与夏伟之间存在恶意串通，损害其合法权益。对此，本院认为，蔡纹娟作为被拆迁安置对象之一，理应对包括系争房屋在内的安置利益享有权益。一般而言，拆迁安置是家庭重大事项，袁超作为蔡纹娟之子，不可能对此毫不知情，系争房屋于2015年6月合同签订后已交付夏伟装修入住居住至今，袁超于2015年年底退伍，其理应知晓系争房屋已对外出售的事实，袁超认为其为系争房屋的权利人，却在五年多的时间内从未对此提出异议。综合上述事实，本院认为，袁超对于系争房屋的买卖是知晓且同意的，且系争房屋于2021年1月28日经核准登记在蔡纹娟一人名下，蔡纹娟有权对该房屋进行处分。袁超未提供相应证据证明夏伟作为买受人系与蔡纹娟恶意串通交易系争房屋，且夏伟为了购买系争房屋已经支付了大部分房款，故袁超关于夏伟与蔡纹娟之间存在恶意串通行为的主张，本院难以采信。据此，夏伟与蔡纹娟签订的《动迁安置房预售合同》以及夏伟与蔡纹娟、倪庆章签订的《房屋买卖协议合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，应属合法有效。现系争房屋已符合过户条件，夏伟根据合同约定要求产权人蔡纹娟协助办理过户手续，于法有据，可予支持。一审法院就初始登记的契税负担、剩余房款100，000元应否计算利息等已作出相应判决，理由阐述详细，本院予以认同。综上所述，袁超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人袁超负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　俊审 判 员　　俞　璐审 判 员　　张志煜法官助理　　夏　兰书 记 员　　高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自马克数据网