张娜、邹凤玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽12民终1765号

• 案件编号

  （2021）辽12民终1765号

• 案件名称

  张娜、邹凤玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省铁岭市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省铁岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  张娜;邹凤玲;禾木（辽宁）不动产信息咨询有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1765号上诉人（原审原告）：张娜，女，1991年4月28日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：银德刚，辽宁永盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹凤玲，女，1974年5月23日生，汉族，住辽宁省铁岭市铁岭县新城区。委托诉讼代理人：周志哲，辽宁十安律师事务所律师。原审第三人：禾木（辽宁）不动产信息咨询有限公司（以下简称禾木公司），住所地铁岭市银州区柴河街道繁荣路65号1—16小桥子市场综合楼。法定代表人：张维，系公司总经理。委托诉讼代理人:高源祥，男，1990年6月20日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区，系公司职员。上诉人张娜因与被上诉人邹凤玲、原审第三人禾木（辽宁）不动产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2021）辽1221民初1176号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人张娜及其委托诉讼代理人银德刚、被上诉人邹凤玲及其委托诉讼代理人周志哲、被上诉人禾木公司的委托诉讼代理人高源祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张娜的上诉请求：1.请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，或将本案依法发回重审；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误1、一审法院认定：“2021年3月10日前往银行申请贷款，到房产局办理过户，尾款27万贷款支付”属于认定事实错误。2020年6月29日，双方签订了房屋买卖协议和补充协议，补充协议已经对买卖协议的数额、付款方式和时间进行了修改，修改为：“如半年内乙方未出售此房，在约定日期内需补交尾款贰拾陆万元整(￥260000)，先不过户，待过户当日乙方需补交全部尾款壹万元整(￥10000)，甲方需配合过户及贷款手续。”进行该更改是因为被上诉人是倒房的，其不明确房屋什么时候能够出售，因此进行了此项约定。依据此约定，被上诉人应当在2021年3月10日前补交尾款260000元，剩余10000元在过户时补交，此处的过户也不是上诉人过户给被上诉人，而是上诉人过户给实际购房人，这样被上诉人可以节省一次过户费和个人所得税。2、原审认定：“到2021年3月10日，第三人多次联系原告要求提供房照，始终没有提供”，属于事实认定错误。事实是按照补充协议约定，到2021年3月10日，被上诉人就应当按照协议约定支付260000元房款，被上诉人一直未予支付，已经构成违约。并且在2021年3月10日前，第三人并没有联系过上诉人要求提供房照，一审法院仅依据未经过质证的第三人的情况说明就认定该事实，属于认定事实错误。3、一审法院认定：“合同约定以银行贷款方式支付剩余27万元房款，因原告不按合同第三条约定办理过户，无法办理二手房按揭贷款”，属于认定事实错误。合同第三条关于支付房款数额、方式和时间的约定已经被补充协议更改，失去效力。4、一审法院认定：“原告隐瞒房屋抵押的事实，致使被告产生交易不安，被告以此抗辩符合民事法律的抗辩要求”，属于认定事实错误。《民法典第527条》规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。上诉人不存在上述四项中的任一项规定，被上诉人不能行使不安抗辩权。房屋买卖协议和补充协议并未写明上诉人需在被上诉人支付房款时提供房照。因为在签订协议时，被上诉人和第三人已经知道该房屋在银行抵押，也看过房照的照片，且合同第一条明确写明：“该房屋有抵押，贷款上诉人自行还清”，上诉人也按照协议约定于2020年9月9日将房屋交付给被上诉人，并于2020年9月22日将贷款还清，随时可以解除抵押，因房产机关机器故障、被上诉人未支付剩余价款，也未要求过户等，因此上诉人未急于解除抵押。该房屋双方经过中介签订了房屋买卖协议和补充协议，支付了定金，被上诉人和第三人都看到了房照，知道该房屋在银行抵押的事实，因此，被上诉人没有任何不安的理由，不能行使不安抗辩权。5、一审法院认定：“被告不存在违约”，属于认定事实错误。被上诉人在协议约定的付款时间届满时，未履行合同约定的付款义务，已经构成违约，应当承担协议约定的违约责任，即按照补充协议第8条约定：“乙方违约定金不退，装修归甲方所有”。二、一审法院适用法律错误1、一审法院依据《中华人民共和国民法典》第563条第二款做出本判决，属于适用法律错误。首先，该合同履行期限在2021年3月10日已经届满；其次，被上诉人在履行期限届满前未履行合同义务。因此，按照该条规定，本合同依法应当解除。本案上诉人和被上诉人签订合同的同时，为了方便被上诉人实现倒房盈利的目的，签订了补充协议，该补充协议第4、5、6条对付款时间、付款方式、付款数额等进行了明确约定，其中第6条：如半年之内乙方未出售此房，在约定日期内需补交尾款260000元。乙方在签订合同后半年内未将该房屋出售，因此付款时间为2020年9月9日上诉人交房之日起六个月内，即2021年3月9日前，付款方式为支付尾款260000元，并未要求必须为贷款。被上诉人在到期日届满时未履行合同义务，上诉人有权解除合同，并由被上诉人承担违约责任。邹凤玲答辩：张娜卖房不提供房照，并且明确表示收房款，不办理过户。邹凤玲要一次性全额支付房款，并要求验照，张娜不配合，并说不办理过户，邹凤玲因张娜违约无法支付房款。邹凤玲是正当的民事抗辩行为，不是违约。一审法院在审理期间经法庭调查，张娜回答合议庭“房产证到一审庭审当日才解除抵押”，房产迟迟不能过户，属实责任在张娜，所以判决驳回张娜的诉讼请求。张娜提供房产证，邹凤玲支付尾款，同时到房产局办理过户登记，这是最常见的房产交易流程，可是，张娜不仅不过户，不提供房照，而要求邹凤玲在铁岭直接向张娜打房款。张娜向一审法院提起诉讼：1、确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已经于2021年3月28日解除；2、判令被告邹凤玲返还位于铁岭市新城区×—××的房屋，并支付1500元占有使用费；一审法院认定事实：经第三人禾木公司的居间服务，原告购买被告位于铁岭市新城区的房屋，房款总价32万元，双方签订了书面合同。合同第一条约定房屋有抵押，并有贷款，原告自行还清，解除抵押。第三条约定付款方式是2020年6月29日支付定金1万元，2020年9月10日支付定金4万元。2021年3月10日前往银行申请贷款，到房产局办理过户，尾款27万贷款支付。合同签订后，被告在约定时间共计支付原告5万元定金，原告也将房屋实际交付被告，被告按合同约定对房屋进行装修。到2021年3月10日，第三人多次联系原告要求提供房照，始终没有提供。被告与原告通过中介沟通协商合同履行，被告要求履行同时原告提供房照过户，并提出可以变更付款方式为一次性支付房款。但是被告要求审验房照，防止交易危险，遭到原告拒绝后，在2021年3月27日原告给被告下达解除合同通知函。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同是在双方平等自愿、意思表示真实的情况下订立的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告是按合同约定时间支付定金，履行合同义务，不存在违约。合同约定以银行贷款方式支付剩余27万元房款，但因原告不按合同第三条约定办理过户，无法办理二手房按揭贷款。被告在2021年3月10日也同意一次性支付房款，并且当庭也表示同意并能立即现金一次性支付房款，所以被告不存在不支付房款违约的事实。被告要求交易同时原告提供房照，并要求过户，合情合理。房屋交易中审查不动产的产权真实性，是合同双方必要审查，以确定原告有权处分。庭审就房照情况本院向原告询问，原告回答房照庭审当天才解除抵押，此事实原告始终隐瞒，致使被告产生交易不安，被告以此抗辩符合民事法律的抗辩要求。综上所述，原告张娜主张的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下：驳回原告张娜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、禾木公司微信通话记录，证明签订合同的时候已经给对方看房照了。被上诉人邹凤玲质证认为证据内容表述当日看房照，描述这段不具有真实性，因微信中回答均不是肯定的回答，微信中记载是用手机中的照片进行验照，也进一步佐证，被上诉人至今为止没有看见房照的原件，邹凤玲要求验照符合民事交易规则，房产中介语音中表述邹凤玲没有看到房照，原因是房本抵押了，所以从该证据反映内容进一步佐证，张娜更有义务提供房照原件，让邹凤玲审查房本，以便安全交易，与本案上诉人的上诉请求不具有关联性，不能证明上诉人不提供房本是正当合理。禾木公司质证认为是我之前给发过的。本院认为，微信显示给房主看的是手机里的房本照片，而不是房本的原件，该证据不足以证明其证明目的。证据二、房照照片三张（复印件），证明当时手机里给看的就是这个房照。被上诉人邹凤玲质证认为该证据不具有关联性，不能证明上诉人提供复印件等于出示房照原件，上诉人有义务提供房产证原件，证明自己是真正的房权人，从上诉人提供房产证照片能证明上诉人违约，从一审至今，双方约定的2021年3月10日仍未提供房产证原件，证明上诉人违约在先，无法完成房产交付的义务，也不能以此证据证明当日签订买卖合同，上诉人出示此照片，让邹凤玲进行房产识别，证据的真实性有异议，因是复印件，上诉人如果主张复印件，应提供证据原件。禾木公司质证认为时间太久了，不确定，当时是有个照片，但不确定是不是这个照片。本院认为，该证据不足以证明2021年3月上诉人提供房产证原件。证据三、贷款还款一份，证明2020年9月22日上诉人已经在该房屋贷款全部还清。邹凤玲质证认为对证据来源没有异议，但只能证明房款还清事实，不能证明房产解除抵押，也不能证明张娜不提供房产证是合理的，不存在任何他项权利应该提供解除抵押之后的房产证，是在一审庭审当日才解除抵押的，这也是张娜不提交房产证的原因。本院认为，该证据只能证明房款还清事实，不能证明2021年3月向被上诉人提供房产证。证据四、房屋买卖合同一份，证明双方确认我方无需要在既定日期前提供房产手续。被上诉人质证认为合同第四条约定了办理产权证的时间最迟应在2021年6月29日，在备齐资料后办理转让过户手续，不是说邹凤玲把钱先交了之后才能看房照，另该合同第三条第二款第二项说明，上诉人所提交的合同第四条不是证明其不需要提供房照，只不过双方在交易中做了个宽延期限，所以邹凤玲改变了贷款，一次性支付余款要求张娜提供房产证，收房款后办过户手续，不强人所难，符合正常手续，因此证明目的有异议，不成立。禾木公司质证认为第四条是约定双方在2021年6月29日是最晚的过户时间，不是固定当天。本院认为，房屋买卖合同约定双方各自备齐过户所需资料于2021年6月29日前办理转让过户手续，该证据不足以证明上诉人不需要在既定日期前提供房产手续。证据五、产权证，被上诉人质证认为对真实性没有异议，产权证记载颁发时间是2021年6月4日，在此之前，张娜还没有取得无抵押的产权证。邹凤玲支付全款之前，要求张娜出示产权证原件，以确定张娜有权处分，以尽到审查责任，这是邹凤玲的权利。该产权证已证明张娜在一审法院陈述称铁岭县法院一审开庭当日才取得产权证是真实性，张娜在约定交付房款时，不能提供房照，应自行承担不能履行二手房买卖合同的法律责任。综上，该证据证明张娜违约，是张娜的原因不能完成合同的全面履行。本院认为，对该证据的真实性予以确认。本院认为，上诉人张娜与被上诉人邹凤玲签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，依法应确认有效。本案争议焦点是2021年3月上诉人要求被上诉人支付尾款时，上诉人是否应当提供房照。关于上诉人提出双方签订的补充协议对买卖协议已进行修改一节，变更合同内容应当明确具体，补充协议没有明确写明上诉人张娜不应在支付尾款时提交产权原件。房产交易过程中买受人有权审查不动产产权证的真实性，确保交易安全。被上诉人同意在2021年3月一次性支付房款，在一审庭审期间也同意一次性支付房款，原审上诉人表述庭审期间2021年6月房照才解除抵押，同时结合上诉人提交房照原件的情况，上诉人在房产交易时没有出示房产证原件，故原审没有支持上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张娜负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　晶审 判 员　　张鹏飞审 判 员　　贾春红二〇二一年九月二十六日法官助理　　张　颖书 记 员　　李金宣 关注微信公众号“马克数据网”